開發(fā)區(qū)月亮灣項(xiàng)目市場(chǎng)研判及策略定位報(bào)告

1、吳江汾湖開發(fā)區(qū)月亮灣項(xiàng)目吳江汾湖開發(fā)區(qū)月亮灣項(xiàng)目市場(chǎng)研判及策略定位報(bào)告市場(chǎng)研判及策略定位報(bào)告上海華燕集團(tuán)上海華燕集團(tuán)20072007年年1010月月報(bào)告結(jié)構(gòu)報(bào)告結(jié)構(gòu)第一部分第一部分 項(xiàng)目背景理解項(xiàng)目背景理解第二部分第二部分 項(xiàng)目解析項(xiàng)目解析第三部分第三部分 項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位第四部分第四部分 相關(guān)產(chǎn)品建議相關(guān)產(chǎn)品建議第一部分第一部分 項(xiàng)目背景理解項(xiàng)目背景理解城市背景地理位置城市背景地理位置吳江市位于江蘇省最南端，地處江蘇、浙江、上海兩省一市交匯的金三角地區(qū) 吳江距上海市區(qū)54公里；蘇州市區(qū)45公里；杭州市區(qū)100公里吳江是離上海最近的城市之一，處于以上海為龍頭長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的核心位置處于上

2、海一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)還是產(chǎn)業(yè)發(fā)展受上海輻射作用明顯；處于上海一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)還是產(chǎn)業(yè)發(fā)展受上海輻射作用明顯； 20062006年中國(guó)百?gòu)?qiáng)縣市年中國(guó)百?gòu)?qiáng)縣市GDPGDP排名排名排名名稱GDP（億元）1順德區(qū)10582江陰市9803南海區(qū)9604昆山市9325張家港市8426常熟市8097蕭山區(qū)6858武進(jìn)區(qū)5809吳江市50110晉江市48723太倉(cāng)市367城市背景經(jīng)濟(jì)城市背景經(jīng)濟(jì)0303年之后，吳江經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，年之后，吳江經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，0606年年GDPGDP相比相比0303年保持近一倍的增長(zhǎng)，年增長(zhǎng)率保年保持近一倍的增長(zhǎng)，年增長(zhǎng)率保持在持在2020以上；以上；吳江與昆山具

3、有相似的區(qū)位條件，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力相差較大，相比較蘇州其他城鎮(zhèn)競(jìng)爭(zhēng)吳江與昆山具有相似的區(qū)位條件，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力相差較大，相比較蘇州其他城鎮(zhèn)競(jìng)爭(zhēng)力水平，未來存在較大的提升空間。力水平，未來存在較大的提升空間。年份年份企業(yè)數(shù)企業(yè)數(shù)注冊(cè)資本注冊(cè)資本2007年150572922006年12663198城市背景產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市背景產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)吳江擁有眾多的民營(yíng)資本，并且保持一定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，也為區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)發(fā)展奠定了一定的吳江擁有眾多的民營(yíng)資本，并且保持一定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，也為區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)發(fā)展奠定了一定的基礎(chǔ)；基礎(chǔ)；但對(duì)于大型企業(yè)而言，吳江與昆山等城鎮(zhèn)仍然存在一定的差距，也使得區(qū)域內(nèi)的城市高端客但對(duì)于大型企業(yè)而言，吳江與昆山等

4、城鎮(zhèn)仍然存在一定的差距，也使得區(qū)域內(nèi)的城市高端客源層面厚度不夠。源層面厚度不夠。注冊(cè)資本1000萬(wàn)元以上有23家企業(yè)，其中以紡織和機(jī)械設(shè)備類企業(yè)最多；利好：利好：吳江市位于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心區(qū)域，受上海經(jīng)濟(jì)中心輻射效應(yīng)較強(qiáng)；吳江市位于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心區(qū)域，受上海經(jīng)濟(jì)中心輻射效應(yīng)較強(qiáng)；蘇錫常、杭嘉湖等多個(gè)經(jīng)濟(jì)圈。不斷發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，尤其是私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，給吳江蘇錫常、杭嘉湖等多個(gè)經(jīng)濟(jì)圈。不斷發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，尤其是私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，給吳江的房地產(chǎn)市場(chǎng)、尤其是別墅產(chǎn)品類高端產(chǎn)品的市場(chǎng)發(fā)展提供了一定的可能性。的房地產(chǎn)市場(chǎng)、尤其是別墅產(chǎn)品類高端產(chǎn)品的市場(chǎng)發(fā)展提供了一定的可能性。城市背景結(jié)論城市背景結(jié)論利

5、空：利空：吳江的經(jīng)濟(jì)與昆山等區(qū)域相比實(shí)力存在一定差距、本地民營(yíng)經(jīng)濟(jì)總體實(shí)力厚實(shí)度不夠；吳江的經(jīng)濟(jì)與昆山等區(qū)域相比實(shí)力存在一定差距、本地民營(yíng)經(jīng)濟(jì)總體實(shí)力厚實(shí)度不夠；城市擁有一定的中高端客源基礎(chǔ)，但缺乏吸引的火爆點(diǎn)，區(qū)域難支撐頂級(jí)產(chǎn)品。城市擁有一定的中高端客源基礎(chǔ)，但缺乏吸引的火爆點(diǎn)，區(qū)域難支撐頂級(jí)產(chǎn)品。松陵鎮(zhèn)松陵鎮(zhèn)盛澤鎮(zhèn)盛澤鎮(zhèn)同里鎮(zhèn)同里鎮(zhèn)蘆墟鎮(zhèn)蘆墟鎮(zhèn)區(qū)位背景區(qū)位價(jià)值區(qū)位背景區(qū)位價(jià)值1 1蘆墟鎮(zhèn)并非吳江產(chǎn)業(yè)、行政發(fā)展的傳統(tǒng)以及中心區(qū)域，因此在吳江市域內(nèi)屬于區(qū)位價(jià)蘆墟鎮(zhèn)并非吳江產(chǎn)業(yè)、行政發(fā)展的傳統(tǒng)以及中心區(qū)域，因此在吳江市域內(nèi)屬于區(qū)位價(jià)值較低的區(qū)域；值較低的區(qū)域；無(wú)論是區(qū)域成熟度、開發(fā)程度以及客源吸

6、引力度都落后于松陵鎮(zhèn)以及盛澤鎮(zhèn)。無(wú)論是區(qū)域成熟度、開發(fā)程度以及客源吸引力度都落后于松陵鎮(zhèn)以及盛澤鎮(zhèn)。昆山淀山湖昆山淀山湖元元蕩蕩湖湖朱家角朱家角上海沿淀山湖地區(qū)上海沿淀山湖地區(qū)元蕩湖元蕩湖昆山淀山湖地區(qū)昆山淀山湖地區(qū)其它地區(qū)其它地區(qū)區(qū)位價(jià)值降低區(qū)位價(jià)值降低區(qū)位背景區(qū)位價(jià)值區(qū)位背景區(qū)位價(jià)值2 2在環(huán)淀山湖區(qū)域內(nèi)，項(xiàng)目所在的元蕩湖板塊價(jià)值仍然處于環(huán)淀山湖較低水平；在環(huán)淀山湖區(qū)域內(nèi)，項(xiàng)目所在的元蕩湖板塊價(jià)值仍然處于環(huán)淀山湖較低水平；項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)位背景周邊環(huán)境區(qū)位背景周邊環(huán)境目前項(xiàng)目周邊區(qū)域環(huán)境的整體開發(fā)程度不高，特別是配套以及居住氛圍的缺乏是目前項(xiàng)目周邊區(qū)域環(huán)境的整體開發(fā)程度不高，特別是配套以及居住氛

7、圍的缺乏是限制項(xiàng)目短期內(nèi)運(yùn)作的最大抗性。限制項(xiàng)目短期內(nèi)運(yùn)作的最大抗性。項(xiàng)目北側(cè)元蕩湖為項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)的景觀以及生態(tài)支撐賣點(diǎn)：項(xiàng)目北側(cè)元蕩湖為項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)的景觀以及生態(tài)支撐賣點(diǎn)：項(xiàng)目東側(cè)中加楓華國(guó)際學(xué)校為項(xiàng)目教育支撐；項(xiàng)目東側(cè)中加楓華國(guó)際學(xué)校為項(xiàng)目教育支撐；區(qū)位背景配套區(qū)位背景配套1.交通配套：形成了以318國(guó)道、蘇嘉杭高速公路、蘇同黎一級(jí)公路、蘆周公路、A9（年底通車）公路等“三縱四橫”的干線公路骨架；2.生活配套：占地27.32平方公里的汾湖鎮(zhèn)新中心城區(qū)，規(guī)劃成為吳江東南部的經(jīng)濟(jì)管理中樞、服務(wù)中心和文化、教育、生活服務(wù)完善的人居中心；大渠蕩生態(tài)公園；36洞高爾夫球場(chǎng)；建設(shè)中的5星級(jí)商務(wù)酒店；中加合作的

8、楓華高級(jí)中學(xué)。項(xiàng)目對(duì)外交通相當(dāng)便利，目前生活配套欠缺，但未來汾湖鎮(zhèn)的整體規(guī)劃、定位將項(xiàng)目對(duì)外交通相當(dāng)便利，目前生活配套欠缺，但未來汾湖鎮(zhèn)的整體規(guī)劃、定位將很大程度改善項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)有生活配套不足的局面。很大程度改善項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)有生活配套不足的局面。距離城東核心商務(wù)商貿(mào)區(qū)接近，但最大屬性仍然表現(xiàn)為借助元蕩湖景觀優(yōu)勢(shì)產(chǎn)距離城東核心商務(wù)商貿(mào)區(qū)接近，但最大屬性仍然表現(xiàn)為借助元蕩湖景觀優(yōu)勢(shì)產(chǎn)生的休閑、旅游、度假的特性。生的休閑、旅游、度假的特性。區(qū)位背景規(guī)劃區(qū)位背景規(guī)劃中心城區(qū)旅游休閑度假區(qū)北部生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)南部生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)1.將莘塔、金家壩、北厙、黎里、蘆墟五鎮(zhèn)合并為汾湖鎮(zhèn)，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提升區(qū)域在吳

9、江以及環(huán)淀山湖的板塊價(jià)值，推動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展； 2.規(guī)劃面積為27平方公里，建設(shè)吳江城市東部副中心，改變區(qū)域生活配套較弱的環(huán)境；3.項(xiàng)目所在區(qū)域充分利用湖蕩水面等生態(tài)資源，規(guī)劃為旅游度假區(qū)，大力發(fā)展休閑旅游度假區(qū)，規(guī)劃面積為35平方公里；并保留黎里、蘆墟古鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃為古鎮(zhèn)保護(hù)區(qū)；4.本區(qū)度假村在數(shù)量上亦已成一定規(guī)模，如元蕩周圍即聚集有多個(gè)度假村紅頂度假村（三星級(jí)）、紫藤園度假村、上海冶金局度假村等，有利于形成規(guī)模效應(yīng)。本案本案區(qū)位背景經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)位背景經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)不斷增加的民營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)帶來大量中高端客源；不斷增加的民營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)帶來大量中高端客源；1.將蘆墟工業(yè)園、金家壩工業(yè)園、黎里工

10、業(yè)園、北厙工業(yè)園、汾湖旅游度假區(qū)“四園一區(qū)”組建成汾湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，2006年10月11日正式更名成立 ；依托“臨滬”經(jīng)濟(jì)圈中最具地理優(yōu)勢(shì)的地區(qū)，在上海半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，直接接受上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的輻射。2.截至到2006年10月9日，汾湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)現(xiàn)已形成光電纜、機(jī)械制造、日用化工、電子資訊、汽車配件、新型建材、紡織服裝、皮革制鞋及休閑渡假為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)群。3.現(xiàn)有外資企業(yè)300余家，投資總額近21億美元，民營(yíng)企業(yè)2200多家，外商投資者主要來自臺(tái)灣、日本、美國(guó)、德國(guó)、韓國(guó)和香港等國(guó)家和地區(qū)。世界五百?gòu)?qiáng)豐田、韓國(guó)浦項(xiàng)制鐵、德國(guó)大眾、三菱商事、法國(guó)圣戈班等均在區(qū)內(nèi)有投資項(xiàng)目。區(qū)位背景結(jié)論區(qū)位背景結(jié)論現(xiàn)存問

11、題：現(xiàn)存問題：項(xiàng)目現(xiàn)階段區(qū)域價(jià)值偏低，在吳江與環(huán)淀山湖各區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中均處于劣勢(shì)，對(duì)于居住客源的項(xiàng)目現(xiàn)階段區(qū)域價(jià)值偏低，在吳江與環(huán)淀山湖各區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中均處于劣勢(shì)，對(duì)于居住客源的吸引能力明顯落后于松陵、盛澤以及環(huán)淀山湖的昆山、蘇州等區(qū)域；吸引能力明顯落后于松陵、盛澤以及環(huán)淀山湖的昆山、蘇州等區(qū)域；并且短期內(nèi)生活配套以及氛圍的欠缺也限制了項(xiàng)目的現(xiàn)階段的運(yùn)作；并且短期內(nèi)生活配套以及氛圍的欠缺也限制了項(xiàng)目的現(xiàn)階段的運(yùn)作；未來前景：未來前景：隨著汾湖鎮(zhèn)整體規(guī)劃的實(shí)施，項(xiàng)目配套匱乏的局面將得以根本改變，項(xiàng)目生態(tài)、景觀的優(yōu)隨著汾湖鎮(zhèn)整體規(guī)劃的實(shí)施，項(xiàng)目配套匱乏的局面將得以根本改變，項(xiàng)目生態(tài)、景觀的優(yōu)勢(shì)也將得以凸現(xiàn)

12、。勢(shì)也將得以凸現(xiàn)。但值得注意的是，項(xiàng)目小環(huán)境的特質(zhì)以及規(guī)劃決定了項(xiàng)目區(qū)位最大的屬性還是在于旅游、但值得注意的是，項(xiàng)目小環(huán)境的特質(zhì)以及規(guī)劃決定了項(xiàng)目區(qū)位最大的屬性還是在于旅游、休閑、度假。休閑、度假。第二部分第二部分 項(xiàng)目解析項(xiàng)目解析針對(duì)公寓產(chǎn)品針對(duì)公寓產(chǎn)品產(chǎn)品論證市場(chǎng)產(chǎn)品論證市場(chǎng) 1.從蘆墟的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)來看，近兩年蘆墟公寓型供應(yīng)較少，其中位于鎮(zhèn)中心的“明豐花園”有出售。該項(xiàng)目住宅總建約有9萬(wàn)方；項(xiàng)目在04.5月開盤以來，去化不是很好，月均只有1000多方的體量；并且價(jià)格相對(duì)較低，目前二手價(jià)格在25002700元之間；2. 另一方面， “溫哥華社區(qū)”的酒店公寓能保證一定的市場(chǎng)去化，月均大約在

13、1200方左右，去化略高于住宅；并且在價(jià)格上具有優(yōu)勢(shì)，扣除裝修，價(jià)格比公寓價(jià)格高12001500元左右；蘆墟酒店式公寓在去化上要略好于住宅去化，但酒店公寓的價(jià)格要遠(yuǎn)高于住蘆墟酒店式公寓在去化上要略好于住宅去化，但酒店公寓的價(jià)格要遠(yuǎn)高于住宅價(jià)格，在價(jià)格提升上具有優(yōu)勢(shì)。宅價(jià)格，在價(jià)格提升上具有優(yōu)勢(shì)。但是，特別值得注意的是，溫哥華特區(qū)是基于楓華國(guó)際學(xué)校的絕對(duì)支撐利好但是，特別值得注意的是，溫哥華特區(qū)是基于楓華國(guó)際學(xué)校的絕對(duì)支撐利好條件下，同時(shí)內(nèi)部配套充分的條件下實(shí)現(xiàn)去化的。條件下，同時(shí)內(nèi)部配套充分的條件下實(shí)現(xiàn)去化的。產(chǎn)品論證客源產(chǎn)品論證客源 地塊周邊生活配套欠缺，與盛澤等吳江傳統(tǒng)的居住區(qū)相比，區(qū)位優(yōu)

14、勢(shì)和配偏薄弱，對(duì)吳江其他區(qū)域的購(gòu)買住宅的客源也缺乏吸引；住宅只能吸引本地的自住需求居民購(gòu)買；重點(diǎn)個(gè)案分析溫哥華特區(qū)重點(diǎn)個(gè)案分析溫哥華特區(qū) 產(chǎn)品：產(chǎn)品：房型面積70平方米左右的一房與95平方米的二房，采用上下分層的復(fù)式結(jié)構(gòu)；室內(nèi)裝修按照4星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，約為700-800元/平方米；聘請(qǐng)思來敘酒店管理公司作為管理公司，負(fù)責(zé)酒店日常運(yùn)營(yíng)；配套設(shè)施主要有：游艇俱樂部，星級(jí)會(huì)所，15000平方米商業(yè)街，教育園內(nèi)的體育館、游泳館等。會(huì)所：會(huì)所：SPA、健身房、室內(nèi)體育館、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、餐廳、室內(nèi)游泳池 美容中心、桌球室等，配套齊全。簡(jiǎn)介：簡(jiǎn)介：溫哥華特區(qū)占地1000畝，整個(gè)項(xiàng)目由三大部分組成：中加合作的楓

15、華高級(jí)中學(xué)、5幢酒店式公寓及以獨(dú)棟和雙拼別墅組成的別墅群。整個(gè)項(xiàng)目分3期建設(shè)：1期：中學(xué)，酒店式公寓，會(huì)所、商業(yè)街等配套設(shè)施2期：雙拼別墅群3期：獨(dú)棟別墅群完整的規(guī)劃定位、配套齊全；完整的規(guī)劃定位、配套齊全；供應(yīng)與去化供應(yīng)與去化供應(yīng)套數(shù)開盤時(shí)間去化套數(shù)去化率月均去化一期20004.120010016.7二期29605.122669013.3 5幢酒店式公寓總計(jì)496套，體量約為4萬(wàn)方左右，分2期開發(fā)，其中一期于04年底去化完；項(xiàng)目?jī)善诰频旯⑼瞥鍪袌?chǎng)后受到了市場(chǎng)的歡迎，保持著良好的市場(chǎng)去化，項(xiàng)目?jī)善诰频旯⑼瞥鍪袌?chǎng)后受到了市場(chǎng)的歡迎，保持著良好的市場(chǎng)去化，月均去化可以達(dá)到月均去化可以達(dá)到131

16、31717套；套；價(jià)格價(jià)格單價(jià)裝修價(jià)格主力面積主力總價(jià)租約51006000700800709035555年年回報(bào)7目前不臨湖的房源售價(jià)在目前不臨湖的房源售價(jià)在51005100元元/ /平方米左右（含平方米左右（含700-800700-800元元/ /平方米的裝修），臨湖平方米的裝修），臨湖的房源價(jià)格在的房源價(jià)格在60006000元元/ /平方米左右，總價(jià)在平方米左右，總價(jià)在35-5035-50萬(wàn)之間；萬(wàn)之間； 帶帶5 5年租約，年回報(bào)率在年租約，年回報(bào)率在7%7%左右；左右；1 1年可免費(fèi)入住年可免費(fèi)入住2828天；天； 本司認(rèn)為，通過溫哥華特區(qū)相關(guān)市場(chǎng)信息分析，在區(qū)位不夠成熟、僅依托度假本司

17、認(rèn)為，通過溫哥華特區(qū)相關(guān)市場(chǎng)信息分析，在區(qū)位不夠成熟、僅依托度假概念作為自身產(chǎn)品特性的酒店公寓式產(chǎn)品，必須完善自身的配套以及服務(wù)來規(guī)避概念作為自身產(chǎn)品特性的酒店公寓式產(chǎn)品，必須完善自身的配套以及服務(wù)來規(guī)避現(xiàn)有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。現(xiàn)有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。 其次，再結(jié)合生態(tài)度假以及總價(jià)的優(yōu)勢(shì)，才能夠在項(xiàng)目的運(yùn)作上保證一定的去其次，再結(jié)合生態(tài)度假以及總價(jià)的優(yōu)勢(shì)，才能夠在項(xiàng)目的運(yùn)作上保證一定的去化速度；化速度； 目前項(xiàng)目酒店公寓價(jià)格為目前項(xiàng)目酒店公寓價(jià)格為5100510060006000元元/ /平方米為市場(chǎng)運(yùn)作后期的價(jià)格體系，平方米為市場(chǎng)運(yùn)作后期的價(jià)格體系，不排除一定不排除一定“吊賣吊賣”的可能性，

18、同時(shí)，由于該案房型面積設(shè)置過大，導(dǎo)致總價(jià)基的可能性，同時(shí)，由于該案房型面積設(shè)置過大，導(dǎo)致總價(jià)基本在本在35356060萬(wàn)元左右，過高的總價(jià)也在一定程度上限制了項(xiàng)目后期的市場(chǎng)去化。萬(wàn)元左右，過高的總價(jià)也在一定程度上限制了項(xiàng)目后期的市場(chǎng)去化。重點(diǎn)個(gè)案市場(chǎng)結(jié)論重點(diǎn)個(gè)案市場(chǎng)結(jié)論 針對(duì)別墅產(chǎn)品針對(duì)別墅產(chǎn)品本案本案滬青平高速318國(guó)道項(xiàng)目解析項(xiàng)目位置項(xiàng)目解析項(xiàng)目位置項(xiàng)目所處的地理位置決定了未來競(jìng)爭(zhēng)不僅僅局限在吳江區(qū)域，將直接面對(duì)環(huán)淀山湖區(qū)項(xiàng)目所處的地理位置決定了未來競(jìng)爭(zhēng)不僅僅局限在吳江區(qū)域，將直接面對(duì)環(huán)淀山湖區(qū)域昆山以及蘇州的競(jìng)爭(zhēng)，包括上海的部分區(qū)域。域昆山以及蘇州的競(jìng)爭(zhēng)，包括上海的部分區(qū)域。蘇州別墅市場(chǎng)

19、蘇州別墅市場(chǎng)昆山淀山湖昆山淀山湖太湖板塊太湖板塊300300800800古城區(qū)板塊古城區(qū)板塊 350350680680金雞湖板塊金雞湖板塊260260500500陽(yáng)澄湖板塊陽(yáng)澄湖板塊200200400400吳澄湖板塊吳澄湖板塊210210500500淀山湖板塊淀山湖板塊宏觀別墅市場(chǎng)蘇州別墅市場(chǎng)宏觀別墅市場(chǎng)蘇州別墅市場(chǎng) 蘇州湖景別墅板塊較多，各板塊存在較多的潛在供應(yīng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；蘇州湖景別墅板塊較多，各板塊存在較多的潛在供應(yīng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；目前蘇州獨(dú)棟產(chǎn)品的售價(jià)基本維持在目前蘇州獨(dú)棟產(chǎn)品的售價(jià)基本維持在350350800800萬(wàn)元，價(jià)格相對(duì)比較集中；萬(wàn)元，價(jià)格相對(duì)比較集中；經(jīng)濟(jì)型別墅，包括雙拼

20、、聯(lián)排以及疊加型產(chǎn)品的售價(jià)基本集中在經(jīng)濟(jì)型別墅，包括雙拼、聯(lián)排以及疊加型產(chǎn)品的售價(jià)基本集中在200200300300萬(wàn)元左右；萬(wàn)元左右；蘇州別墅市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的影響蘇州別墅市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的影響 同比蘇州各別墅板塊區(qū)位，本司認(rèn)為項(xiàng)目現(xiàn)有的區(qū)位現(xiàn)狀存在明顯的劣勢(shì)，同比蘇州各別墅板塊區(qū)位，本司認(rèn)為項(xiàng)目現(xiàn)有的區(qū)位現(xiàn)狀存在明顯的劣勢(shì)，蘇州高端別墅客源基本被蘇州各別墅板塊分流，本案的區(qū)位也決定了項(xiàng)目?jī)H僅能夠爭(zhēng)奪蘇蘇州高端別墅客源基本被蘇州各別墅板塊分流，本案的區(qū)位也決定了項(xiàng)目?jī)H僅能夠爭(zhēng)奪蘇州區(qū)域的中、低端別墅置業(yè)需求。州區(qū)域的中、低端別墅置業(yè)需求。元蕩湖元蕩湖周莊周莊聯(lián)排、獨(dú)棟聯(lián)排、獨(dú)/p>

21、0昆山淀山湖昆山淀山湖獨(dú)棟獨(dú)棟200200700700朱家角朱家角獨(dú)棟獨(dú)棟40040018001800宏觀別墅市場(chǎng)環(huán)淀山湖別墅市場(chǎng)宏觀別墅市場(chǎng)環(huán)淀山湖別墅市場(chǎng) 昆山環(huán)淀山湖區(qū)域別墅總價(jià)在昆山環(huán)淀山湖區(qū)域別墅總價(jià)在300300萬(wàn)元以上，部分小面積獨(dú)棟產(chǎn)品的總價(jià)可控制在萬(wàn)元以上，部分小面積獨(dú)棟產(chǎn)品的總價(jià)可控制在300300萬(wàn)以萬(wàn)以內(nèi)，但此類小獨(dú)棟相比本案在居住的功能性上存在一定的差異。內(nèi)，但此類小獨(dú)棟相比本案在居住的功能性上存在一定的差異。朱家角的區(qū)位、產(chǎn)品特性以及價(jià)格來看，與本案所處蘆墟的小環(huán)境存在明顯的差距，因此本朱家角的區(qū)位、產(chǎn)品特性以及價(jià)格來看，與本案所處蘆墟的小環(huán)境存在明顯的差距，因此本

22、司認(rèn)為朱家角區(qū)域產(chǎn)品與本案不存在競(jìng)爭(zhēng)。司認(rèn)為朱家角區(qū)域產(chǎn)品與本案不存在競(jìng)爭(zhēng)。周莊板塊的產(chǎn)品定位總價(jià)控制在周莊板塊的產(chǎn)品定位總價(jià)控制在200200萬(wàn)元以內(nèi)的度假經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品，與項(xiàng)目區(qū)域處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。萬(wàn)元以內(nèi)的度假經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品，與項(xiàng)目區(qū)域處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。環(huán)淀山湖別墅市場(chǎng)對(duì)本案的影響環(huán)淀山湖別墅市場(chǎng)對(duì)本案的影響 朱家角板塊在區(qū)位優(yōu)勢(shì)、價(jià)格方面要遠(yuǎn)高于本區(qū)域，不存在與項(xiàng)目產(chǎn)生朱家角板塊在區(qū)位優(yōu)勢(shì)、價(jià)格方面要遠(yuǎn)高于本區(qū)域，不存在與項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系；競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系；本案競(jìng)爭(zhēng)主要集中在昆山環(huán)淀山湖區(qū)域的中端獨(dú)棟產(chǎn)品，在區(qū)位相對(duì)不本案競(jìng)爭(zhēng)主要集中在昆山環(huán)淀山湖區(qū)域的中端獨(dú)棟產(chǎn)品，在區(qū)位相對(duì)不占優(yōu)勢(shì)的情況下，占優(yōu)勢(shì)的情況下

23、，300300萬(wàn)是價(jià)格的上限；萬(wàn)是價(jià)格的上限；本案主要還是吸引經(jīng)濟(jì)型別墅客源；本案主要還是吸引經(jīng)濟(jì)型別墅客源；項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱太陽(yáng)湖大花園太陽(yáng)湖大花園一期一期太陽(yáng)湖大花園太陽(yáng)湖大花園二期二期江南岸江南岸湖濱湖濱1 1號(hào)號(hào)本案本案占地面積46.6933.3521.69.57建筑面積8.05.56.06.7容積率0.170.1650.280.7（別墅：0.4）建筑形態(tài)獨(dú)棟獨(dú)棟獨(dú)棟獨(dú)棟 聯(lián)排、小高公寓、聯(lián)排花園面積1700-27001600-3300400-1000400-800/地下室面積（架空層）110-20018045080-13070120/占地面積2000-30001800-3600560

24、-1300570-1100/競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 作為別墅產(chǎn)品最重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)容積率而言，項(xiàng)目容積率已經(jīng)決定了本案在運(yùn)作的作為別墅產(chǎn)品最重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)容積率而言，項(xiàng)目容積率已經(jīng)決定了本案在運(yùn)作的初期已經(jīng)與之市場(chǎng)個(gè)案存在了一定的差距。初期已經(jīng)與之市場(chǎng)個(gè)案存在了一定的差距。本案的規(guī)模在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中最小，不具優(yōu)勢(shì)；本案的規(guī)模在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中最小，不具優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目沒有地下室，在產(chǎn)品附加值方面不具競(jìng)爭(zhēng)力；項(xiàng)目沒有地下室，在產(chǎn)品附加值方面不具競(jìng)爭(zhēng)力；項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱太陽(yáng)湖大花園太陽(yáng)湖大花園一期一期太陽(yáng)湖大花太陽(yáng)湖大花園二期園二期江南岸江南岸湖濱湖濱1 1號(hào)號(hào)總戶數(shù)12097168獨(dú)棟：36已開盤120

25、9736未開盤未來供應(yīng)量3期約有30萬(wàn)供應(yīng)13236競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)供應(yīng) 未來供應(yīng)以高端的太陽(yáng)湖大花園為主，約有未來供應(yīng)以高端的太陽(yáng)湖大花園為主，約有3030萬(wàn)的體量，競(jìng)爭(zhēng)激烈；萬(wàn)的體量，競(jìng)爭(zhēng)激烈；市場(chǎng)中端獨(dú)棟產(chǎn)品供應(yīng)偏少，并且此類產(chǎn)品能夠保證比較好的市場(chǎng)去化市場(chǎng)中端獨(dú)棟產(chǎn)品供應(yīng)偏少，并且此類產(chǎn)品能夠保證比較好的市場(chǎng)去化 ；項(xiàng)目運(yùn)作高端將面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，并且現(xiàn)有中端產(chǎn)品的快速去化也預(yù)示著此類產(chǎn)品良項(xiàng)目運(yùn)作高端將面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，并且現(xiàn)有中端產(chǎn)品的快速去化也預(yù)示著此類產(chǎn)品良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)價(jià)格去化競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)價(jià)格去化 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱太陽(yáng)湖大花園一期太陽(yáng)湖大花園一期

26、太陽(yáng)湖大花園二期太陽(yáng)湖大花園二期江南岸江南岸湖濱湖濱1 1號(hào)號(hào)主力總價(jià)580-780萬(wàn)685-800萬(wàn)250-350萬(wàn)300萬(wàn)左右主力面積6007206001150320400331-345簽約面積480-520400-530265-305260280附加價(jià)格95009700754078008500878090009100簽約單價(jià)13000150001000011000去化量1107736/開盤時(shí)間2003.122004.122006.12/去化速度2.5套/月2.4套/月5.14套/月/加上區(qū)域別墅附加值，按照其整體建筑面積來算，單價(jià)只有加上區(qū)域別墅附加值，按照其整體建筑面積來算，單價(jià)只有7

27、500750097009700元之間；元之間；江南岸總價(jià)控制在江南岸總價(jià)控制在250250350350萬(wàn)左右這一相對(duì)較低的區(qū)間內(nèi)，去化速度明顯優(yōu)于太陽(yáng)湖大花萬(wàn)左右這一相對(duì)較低的區(qū)間內(nèi)，去化速度明顯優(yōu)于太陽(yáng)湖大花園總價(jià)園總價(jià)600600萬(wàn)以上的價(jià)格定位，市場(chǎng)對(duì)于別墅產(chǎn)品的價(jià)格敏感度較高，總價(jià)過高，市場(chǎng)會(huì)萬(wàn)以上的價(jià)格定位，市場(chǎng)對(duì)于別墅產(chǎn)品的價(jià)格敏感度較高，總價(jià)過高，市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生明顯抗性。產(chǎn)生明顯抗性。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)結(jié)論競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)結(jié)論 區(qū)域未來剩余供應(yīng)主要表現(xiàn)為高端產(chǎn)品太陽(yáng)湖大花園，達(dá)到區(qū)域未來剩余供應(yīng)主要表現(xiàn)為高端產(chǎn)品太陽(yáng)湖大花園，達(dá)到3030萬(wàn)方體量；萬(wàn)方體量；相對(duì)而言中端別墅產(chǎn)品供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較??；相對(duì)而

28、言中端別墅產(chǎn)品供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較??；從市場(chǎng)去化來看，市場(chǎng)中端產(chǎn)品，合理的總價(jià)優(yōu)勢(shì)使得項(xiàng)目在一定程度上能從市場(chǎng)去化來看，市場(chǎng)中端產(chǎn)品，合理的總價(jià)優(yōu)勢(shì)使得項(xiàng)目在一定程度上能夠保證一定的去化速度，相對(duì)太陽(yáng)湖大花園此類總價(jià)過高的產(chǎn)品，控制總價(jià)夠保證一定的去化速度，相對(duì)太陽(yáng)湖大花園此類總價(jià)過高的產(chǎn)品，控制總價(jià)合理的經(jīng)濟(jì)型度假產(chǎn)品更具市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。合理的經(jīng)濟(jì)型度假產(chǎn)品更具市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。第三部分第三部分 項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位從區(qū)域的特性看，目前別墅類產(chǎn)品由于對(duì)生活配套依賴小，又受到土地限撥的政策影響，有一定的市場(chǎng)去化可能，但普通公寓項(xiàng)目根據(jù)重點(diǎn)個(gè)案溫哥華公寓的成功經(jīng)驗(yàn)，配套的完善和產(chǎn)業(yè)的支撐是基礎(chǔ)，因此，對(duì)于本

29、案的操作我們建議應(yīng)先完善相應(yīng)的度假及景觀配套來提升產(chǎn)品去化的動(dòng)力，或以開發(fā)別墅類產(chǎn)品為先。定位背景定位背景針對(duì)公寓產(chǎn)品針對(duì)公寓產(chǎn)品公寓市場(chǎng)定位思考公寓市場(chǎng)定位思考1.項(xiàng)目位于汾湖鎮(zhèn)規(guī)劃的核心旅游度假區(qū)內(nèi)，未來?yè)碛辛己玫纳鷳B(tài)以及景觀支撐，包括項(xiàng)目自身位于元蕩湖，擁有良好的臨湖面以及四面臨水的景觀優(yōu)勢(shì)，具備較強(qiáng)的休閑度假旅游的區(qū)域?qū)傩裕?.項(xiàng)目低總價(jià)也能夠滿足汾湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)企業(yè)員工的購(gòu)買居住需求，以及滿足部分投資者對(duì)未來整體區(qū)域發(fā)展的價(jià)值預(yù)估，用以投資用途。3.項(xiàng)目自身具備較強(qiáng)的休閑度假配套，游艇碼頭、農(nóng)家樂等度假設(shè)施，在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中具備競(jìng)爭(zhēng)性。公寓市場(chǎng)定位公寓市場(chǎng)定位市場(chǎng)稀缺、低總價(jià)、度假型公

30、寓市場(chǎng)稀缺、低總價(jià)、度假型公寓區(qū)域分布：上海地區(qū)客源是購(gòu)買主力，約占區(qū)域分布：上海地區(qū)客源是購(gòu)買主力，約占6060；蘇州其他區(qū)域，如市區(qū)、昆山以及本；蘇州其他區(qū)域，如市區(qū)、昆山以及本地等客源占地等客源占2525；浙江等其他城市客源占據(jù)；浙江等其他城市客源占據(jù)1515；年齡分布：年齡分布： 35 354545歲為主，占?xì)q為主，占68.268.2。行業(yè)：行業(yè)分布較廣，包括貿(mào)易、物流、制造、紡織等。行業(yè)：行業(yè)分布較廣，包括貿(mào)易、物流、制造、紡織等。購(gòu)買目的：購(gòu)買目的：70%70%以度假型自用為主，投資自用皆可占以度假型自用為主，投資自用皆可占1010，1515投資，投資，5 5養(yǎng)老。養(yǎng)老。關(guān)注點(diǎn)：價(jià)

31、格、物業(yè)管理、裝修情況、社區(qū)配套以及區(qū)域規(guī)劃發(fā)展。關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格、物業(yè)管理、裝修情況、社區(qū)配套以及區(qū)域規(guī)劃發(fā)展。重點(diǎn)個(gè)案客源溫哥華特區(qū)重點(diǎn)個(gè)案客源溫哥華特區(qū)公寓客源定位公寓客源定位1.1.區(qū)域分布區(qū)域分布以本地客源為主，約占到以本地客源為主，約占到40%40%50%50%；上海客源為輔，約占到；上?？驮礊檩o，約占到303040%40%；，蘇州、昆山等外地客源占；，蘇州、昆山等外地客源占10101515；2.2.行業(yè)分布行業(yè)分布行業(yè)分布較廣，包括私營(yíng)業(yè)主、金融行業(yè)、交通物流、教師、行業(yè)分布較廣，包括私營(yíng)業(yè)主、金融行業(yè)、交通物流、教師、政府機(jī)關(guān)等；主要是以未來汾湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)私營(yíng)企業(yè)員工為主力

32、；政府機(jī)關(guān)等；主要是以未來汾湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)私營(yíng)企業(yè)員工為主力；3.3.購(gòu)買用途購(gòu)買用途以自用為主力，度假等第二居所為主；其次以投資客為輔；其以自用為主力，度假等第二居所為主；其次以投資客為輔；其中自住以及度假約占中自住以及度假約占7070，投資，投資2020，養(yǎng)老客源，養(yǎng)老客源5 5，其他，其他5 5；針對(duì)別墅產(chǎn)品針對(duì)別墅產(chǎn)品定位思考定位思考1 1區(qū)位區(qū)位項(xiàng)目位于汾湖鎮(zhèn)規(guī)劃的核心旅游度假區(qū)內(nèi)，未來?yè)碛辛己玫纳鷳B(tài)以及景觀支撐，包括項(xiàng)目自身位于元蕩湖，擁有良好的臨湖面以及四面臨水的景觀優(yōu)勢(shì)，可以預(yù)見項(xiàng)目未來的生態(tài)性將成為吸引客源置業(yè)需求的主要因素之一。 旅游度假區(qū)、生態(tài)景觀優(yōu)勢(shì)明顯旅游度假區(qū)、生態(tài)景觀優(yōu)勢(shì)明顯定位思考定位思考2 2市場(chǎng)市場(chǎng)目前競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，包括蘇州、上海朱家角、昆山環(huán)淀山湖區(qū)域以及太陽(yáng)湖大花園的總價(jià)基本均控制在300萬(wàn)元之上，而本案250300萬(wàn)的總價(jià)明顯具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)，是完全切合競(jìng)爭(zhēng)需求的中端產(chǎn)品的總價(jià)段。低總價(jià)優(yōu)勢(shì)低總價(jià)優(yōu)勢(shì)最具生態(tài)環(huán)境的、低總價(jià)優(yōu)勢(shì)的最具生態(tài)環(huán)境的、低總價(jià)優(yōu)勢(shì)的定位區(qū)域中端的經(jīng)濟(jì)型別墅社區(qū)定位區(qū)域中端的經(jīng)濟(jì)型別墅社區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)客源競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)客源 樓盤名