房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法作業(yè)題(計(jì)算選擇題)

1、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法計(jì)算選擇題)2004年12、某套住宅總價(jià)為30萬(wàn)元,套內(nèi)建筑面積為 面積為25m。該套住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為(A、1667 B、1765 C、1875D、2000答案：?jiǎn)蝺r(jià)=30萬(wàn)元/(15+25)=2000元/m226、某宗面積為3000 m2的工業(yè)用地，容積率為125m， 套內(nèi)墻體面積為20m， 分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ?)元/m2。0.8，樓面地價(jià)為700元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商 業(yè)用地,容積率為5,樓面地價(jià)為960元/ m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)()。A、78萬(wàn)元B、882萬(wàn)元C、1210萬(wàn)元D、1272萬(wàn)元答案：理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)=(960 X 5-700 X 0.8 )X

2、3000=1272萬(wàn)元3- 12.某建筑物的建筑面積為2000 m2，占地面積為3000 m2,現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為800元/ m2,建筑物重置價(jià)格為900元/ m2,而市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800元/m2。該建筑物的成新率為( )。A、44% B、50%C、67% D、86%答案：成新率=(1800X 2000-800 X 3000)/(900X2000)=67%414、現(xiàn)需評(píng)估某宗房地產(chǎn)2004年10月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為 日期為2004年1月末,該類房地產(chǎn)自2003年7月末至2004年6月末每月價(jià)格遞增1%,2004年10月末平均每月比上月上漲20元/m2。

3、該可比實(shí)例在2004年10月末的價(jià)格為(2 2 2 2A、2648元/ m2B、2688元/ m2C、2708元/ m2D、2734元/ m252答案：2500 X( 1 + 1%) +20X 4=2708元/m520、某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為3000萬(wàn)元，管理費(fèi)用為售費(fèi)用為300萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為500萬(wàn)元,則該房地產(chǎn)的投資利潤(rùn)率為()。A、10.0% B、11.1% C、11.9% D、12.5%答案：投資利潤(rùn)率=500/(1000+3000+200+300)X 100%=11.1%621、某建筑物的建筑面積為200m，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元/壽命為

4、40年,殘值率為2%,則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為()萬(wàn)元。A、10.2B、11.0C、11.3 D、11.5答案：建筑物現(xiàn)值=16-200 X 800 X( 1-2%)-40=11.296萬(wàn)元7- 22、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設(shè)凈收益率為10%則該商鋪目前的價(jià)值為()元/m2。A、14140 B、42421 C、56561 D、60000302答案：商鋪目前的價(jià)值=6000 X 75%/10%X 1-1/(1 + 10% = 42421元/m22228 29、某地區(qū)商品價(jià)格自2000年至2004年分別為681元/m、712元/m、744元/m、781

5、元/m和2815元/m，采用平均增減量法預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2006年的價(jià)格為()。A、849元/ m2B、865元/ m2C、882元/ m2D、915元/ m2答案：商鋪2006年的價(jià)格=卩+di=681+(712-681)+(744-712)+(781-744)+(815-781)/4十6=882元/吊2005年95、在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例，甲成交價(jià)格為4800元/m2,建筑面積為100m，首次支付24萬(wàn)元，其余半年后支付16萬(wàn)元，一年后支付8萬(wàn)元；乙成交價(jià)格5000元/m2，建筑面積120m,首次支付24萬(wàn)元，半年后付清余款36萬(wàn)元；丙成交價(jià)格4700元/m2,建筑面積90m，成交時(shí)一

6、次性付清；丁成交價(jià)格224760元/m，建筑面積1100m,成交時(shí)支付 么這4個(gè)可比實(shí)例實(shí)際單價(jià)的高低排譯碼為(A、甲乙丙丁B、乙丁甲丙答案：總價(jià)甲=24+16/(1+10%)0.5+8/乙=24+36/(1+10%)0.5=59.82萬(wàn)元丁=20+32.36/(1+10%)=52.04萬(wàn)元2 2 2 2甲=4754元/ m;乙=4985元/ m;丙=4200元/ m;丁=4731元/ m10- 6、某宗地面積為5000 m2,現(xiàn)狀容積率為0.8, 土地市場(chǎng)價(jià)值為4000元/m2，擬進(jìn)行改造。批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價(jià)為1500元/ m2,則理論上應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)()萬(wàn)元。A、1250B、1

7、750 C、2050 D、2150答案：應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)=(5X 1500-4000)/5000=17501 11 0、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同,該套住宅面積為22500元/m,成交2004年6月末至 )。200萬(wàn)元，銷m,建筑物經(jīng)濟(jì)75%，報(bào)酬率為20萬(wàn)元,一年后付清余款32.36萬(wàn)元。已知折現(xiàn)率為10%,那 )。C、乙丙甲丁D、丙乙丁甲1+10%)=47.54萬(wàn)元；2200 m,租賃期限為8年,年租金固定不變?yōu)?承租人甲目前的權(quán)益價(jià)值為(A、6.19 B、6.42 C3答案：權(quán)益價(jià)值=(2000X 600-200 X 480)X 1-1/(1+8%)3=6.19萬(wàn)元12

8、12、某套住宅建筑面積為100 m2,套內(nèi)建筑面積為92m，使用面積為為3000元,則該套住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為()元。A、2400 B、2580 C、2607 D、27602答案：建筑單價(jià)=3000X 80/100=2400元/ m21314、在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中， 三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)分別為和6300元/m2,根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別為 如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)測(cè)算最終的比準(zhǔn)單價(jià),則前者與后者的差值是(A、-100B、-50 C、50 D、1002答案：差值=6200 X 0.3+6700 X 0.5+6300 X 0.2-67

9、00=-50元/m14-16、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120m，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/m，建筑物殘值率為6%年折舊率2.2%，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為()元。A、76800 B、79104 C、77952 D、81562答案：建筑物現(xiàn)值=96000-1200 X 800X 2.2%=79104元1518、某寫字樓由于市場(chǎng)不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于商務(wù)辦公和需求減少，估計(jì)未來(lái)期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的 樓可出租面積為10000 m,運(yùn)營(yíng)運(yùn)用率為40%假若該寫字樓可出租剩余年限為 其他條件保持不變,則該寫字樓將發(fā)生(A、548.19 B、558.15C、答

10、案：V=A/RX 1-1/(1+R)nA1=700X10000X12X 60%X85%30V1=A1/8%X1-1/(1+8%)30=4822.83萬(wàn)元；V2=70X10000X 12X 60%X75%/8%X 1-1/(1+8%)30=4255.44萬(wàn)元1621、某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%期限為50年時(shí),則該房地產(chǎn)的價(jià)格為(A、3800 B、4500 C、5200答案：V=A/RX 1-1/(1+R)n302V=4000，R=8%，n=30，V=4000/8%X 1-1/(1+8%)30=5600元/ m2。1724、某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)

11、計(jì)未來(lái)正常運(yùn) 行年潛在毛收入為120萬(wàn)元，所平均空置率20%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元。目前該類牧業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%,則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于(A、536 B、549 C、557 D、816答案：年現(xiàn)金流入=120X 8%-50=46萬(wàn)元 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=5X( 1+60%)=8% V=46/8%X 1-1/(1+8%)35=536萬(wàn)元1825、某在建工程土地使用年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開(kāi)工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000m2,所凈收益為480萬(wàn)元，自開(kāi)工到建成的開(kāi)發(fā)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需1.5年，已知報(bào)酬率為8%,折現(xiàn)率為12%,則

12、該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為()萬(wàn)元。A、4023.04 B、4074.10C、4768.50 D、5652.09答案：房地產(chǎn)現(xiàn)值=480/8%X 1-1/(1+8%)40-3/(1+12%)1.5=4768.50萬(wàn)元19 28、某類房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價(jià)格分別為2300元/ m2、2450元/ m2、2650元/ m2、2830元/ m2和3000元/ m2，其增量的權(quán)重分別為0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，以2001年初為預(yù)期基期,則該類房地產(chǎn)于2006年初的價(jià)格最接近于()元/ m2。A、3100B、3195 C、3285 D、3300答案：d=(

13、2450-2300 )X 0.1+(2650-2450 )X 0.3+(2830-2650 )X 0.2+(3000-2850 )X 0.4=179 V=2300+179X5=3195元/ m22032、已知臨街矩形地塊甲的總價(jià)為矩形地塊乙,臨街寬度為30ft,臨街深度為A、65.4 B、81.8 C、87.2 D、 答案：V=36/(40%X 30%+2%)=40萬(wàn)元,480元/m2。現(xiàn)市場(chǎng)上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現(xiàn)率為8%由)萬(wàn)元。、7.20 D、9.58、6.4280m,每平方米的價(jià)格226800元/m、6700元/m0.3、0.5和0.2。）元/m2。270元/ m2,

14、又知該寫字30年,投資報(bào)酬率為8%,15%上升為25%，每月可出租面積租金為)萬(wàn)元的貶值。567.39 D、675.40收益期限為30年時(shí)的價(jià)格為4000元/)元/ m2。D、5600m。若報(bào)酬率為6%收益)萬(wàn)元。36萬(wàn)元,臨街寬度為20ft,臨街深度為75ft。在有一相鄰125ft。運(yùn)用四三二一法則,則地塊乙的總地價(jià)為( )萬(wàn)元。109.0(40+40 X 9% X 30/20=65.4萬(wàn)元2006年212、某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%，假設(shè)該住宅樓的總價(jià)為2000萬(wàn)元，平均單價(jià)為5000元/ m2,樓面地價(jià)為1200元/ m2，則該宗土地的總價(jià)為()萬(wàn)

15、元。A、B、192 C、240 D、480答案：(1200 X 50%X 8)X (2000萬(wàn)元十5000)-(50%X 8)=480萬(wàn)元223、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145 m2，套內(nèi)建筑面積為132 m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9 m2,按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為3500元/ m2,則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為()元/ m2。A、3000 B、3277 C、3295 D、35992答案：3500X145/(145+9)=3295.45元/ m2。236、某房地產(chǎn)現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4000元，預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房的兩年時(shí)間內(nèi)現(xiàn)房出租的租金收入為每 年300元/ m2(年末收取)。出租運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

16、為每年該房地產(chǎn)的期房?jī)r(jià)格為()A、3300 B、3324 C、答案：期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格(300-50) (1+5%)-(300-50)24更為商業(yè)用地,容積率為2.0,并已取得規(guī)劃、國(guó)土等管理部門的認(rèn)可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價(jià)為2000元/ m2,則理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為()萬(wàn)元。A、93.75 B、115 C、293.75D、315答案：需補(bǔ)交地價(jià)=樓面地價(jià)X(新容積率舊容積率)=(2000 X 2.0-850 )X 1000=315萬(wàn)元2511、某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元/m2,現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價(jià)格。已知該類 房地產(chǎn)2006年39的價(jià)格指數(shù)分別為99.4、94

17、.8、96.6、105.1、109.3、112.7和118.3(均以上個(gè)月 為基數(shù)100)，則該房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格為()元/m2。A、2700.8 B、2800.1 C、2800.8D、2817.7答案：2009X 94.8/100 X 96.6/100 X105.1/100 X 109.3/100 X 112.7/100 X 118.3/100=2817.712612、某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬(wàn)元，其中首期支付30%余款在一年后一次性付清。該 房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%套內(nèi)建筑面積為100m，假定折現(xiàn)率為6%,該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì) 算的實(shí)際單價(jià)為()元/m2。A、259

18、3 B、2619 C、2727 D、2862答案：設(shè)建筑面積為A,建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，即A=100/(1-10%)=111.11m，該房地產(chǎn)一次性付清的價(jià)格=30 X 30%+3(X 70%(1+6% 十111.11=2593.04元/m2。2716、某企業(yè)開(kāi)發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2,正常開(kāi)發(fā)成本為1500元/ m,管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%投資利息占直接成本的5%銷售費(fèi)用為100元/ m2，直接成本利潤(rùn)率為6%貝y開(kāi)發(fā) 后地價(jià)為( )元/m2。A、1840 B、2840 C、2960D、3000答案：開(kāi)發(fā)完成的地價(jià)=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投

19、資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)=1000+15002X( 1+16%) +100=3000元/ m2。2817、某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于1996年10月1日 補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補(bǔ)辦之日算起) 。2006年10月1日對(duì)該房 地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)計(jì)算，該房地產(chǎn)的土地重新購(gòu)建價(jià)格為2000萬(wàn)元，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為3000萬(wàn)元，殘值率為0。則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(2006年10月1日)該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為()萬(wàn)元。A、4091 B、4182C、4250 D、5000答案：當(dāng)R=0時(shí)，V=cq=3000X( 1-t/N )X 100%=30

20、00X(1-15/60)=2181.82萬(wàn)元，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房 地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=2250+2000=4250萬(wàn)元2920、某在建工程土地使用年限 為17500m2，所凈收益為 同類房地產(chǎn)報(bào)酬率為7%,A、3758.57 B、 答元/ m2。3335 D、3573 -預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值22/(1+5%)2-200=3335元/ m2。-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償=4000-7、某倉(cāng)庫(kù)房地產(chǎn)土地面積為1000 m2，容積率為0.8，對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為850元/ m2,現(xiàn)擬變?cè)?m2。50年，自取得土地使用權(quán)之日起開(kāi)工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積350萬(wàn)元。目前該項(xiàng)目已建設(shè)2年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需2

21、.5年，已知市場(chǎng)上 折現(xiàn)率為10%，則該項(xiàng)目續(xù)建完成后的總現(xiàn)值為()萬(wàn)元。3942.03 C、3966.10 D、4769.85(1+Rn/(1+rd)t=350/7%x 11/(1+7%50-4.5/(1 + 10%2.5=3758.57萬(wàn)元3850m2，從當(dāng)前開(kāi)始開(kāi)發(fā)期為2年。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，30%和20%，出售的平均單價(jià)為2850元/ m2。)萬(wàn)元。案：V=A/RX 1-1/3026、現(xiàn)有某待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑面積為 該項(xiàng)目建成時(shí)可出售50%,半年后和一年后分別出售其余的 若折現(xiàn)率為15%,則該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值的當(dāng)前現(xiàn)值為(A、766B、791 C、913 D、1046答案：該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

22、完成后的總價(jià)值的當(dāng)前現(xiàn)值=2850X 3850X 50%/(1+15% 2+30%/(1+15% 2.5+20%/1+15%)3=791.24萬(wàn)元31-30、已知臨街矩形地塊甲的總價(jià)為40/2萬(wàn)元，臨街深度為50m,臨街寬度為30/15m。臨街深度為100m臨街寬度為15m在有一相鄰矩形地塊乙，臨街深度為150m臨街寬度為15mo運(yùn)用四三二一法則，則地塊乙的總地價(jià)為( )萬(wàn)元。A、23.4 B、28.6C、33.4 D、46.8答案：設(shè)標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價(jià)為A萬(wàn)元，40/2=A X(40%+30%, A=28.57萬(wàn)元，乙地塊的總價(jià)=28.57+28.57 X( 9%+8%=33.4萬(wàn)元3231、

23、某居民樓總建筑面積為5000 m2,總價(jià)值為1000萬(wàn)元，其中土地總價(jià)值為500萬(wàn)元，某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150 m2,房地總價(jià)值為35萬(wàn)元。若按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，該人占有的土地份額為(A、3% B、3.5% C、答案：35-(1000-500)/5000 X 150/500=4%2007年3310、某期房預(yù)計(jì)2年后竣工交付使用，目前與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4500元/ m,出租的年末凈收益為500元/ m。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3%則該期房目前的價(jià)格為()元/ m2。A、3473 B答案：期房?jī)r(jià)格)。7% D、4%4365 C、4500 D、4635

24、=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償22=4500-500/(1+8%)-500/(1+8%)2-4500 X 3%=3473元/ m2。18、甲、乙兩宗相鄰?fù)恋兀瑑r(jià)格均為50萬(wàn)元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市如果乙宗地的擁有者購(gòu)買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價(jià)范圍34場(chǎng)價(jià)格為150萬(wàn)元。在這種情況下， 是( )萬(wàn)元。A、050 B、5075 C、50+50/150 X 50=66.6720、某地區(qū)房交易中買方和賣方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建30萬(wàn)元，并由買方交納所有的稅費(fèi)。由該宗房地產(chǎn)的正答案：35筑面積為120

25、m2,買賣雙方商定,買方付給賣方 常交易單價(jià)為( )元/ m2。A、2427.18B、2500.00 C、2575.00答案：正常成交價(jià)格=賣方實(shí)際得到的價(jià)格22m2=2659.57元/ m2。3621、為估算某建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格,50100 D、100150萬(wàn)元D、2659.57/(1 -應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)=300000/(1-6%)/120經(jīng)測(cè)算其土建工程直接費(fèi)為780元/ m2，安裝工程費(fèi)為450元/ m2(其中人工費(fèi)為50元/ m2)，裝飾裝修工程直接費(fèi)為900元/ m2(其中人工費(fèi)為45元/ m2)，又知該地區(qū)土建工程綜合費(fèi)率為土建工程直接率的15%,安裝工程綜合費(fèi)率為安裝工

26、程人工費(fèi)的75%,裝飾裝修工程綜合費(fèi)率為裝飾裝修工程人工費(fèi)的72%,稅金為3.5%,則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費(fèi)為()元/ m2。A、2204.55 B、2397.99 C、3237.60 D、3345.6422答案：780 X( 1 + 15% +450+50 X 75%+900+45X72%元/ m X( 1+3.5%)=2397.99元/ m3722、某房地產(chǎn)的重建價(jià)格為2000萬(wàn)元,已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率較大較正常情況多投入150萬(wàn)元,投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬(wàn)元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年,估價(jià)對(duì)象房地 產(chǎn)的報(bào)酬率為12%,則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為()

27、萬(wàn)元。A、1838.00 B、1844.55 C、1845.87 D、1850.00答案：20001500.8十12%X 1-1/(1 + 12%15=1844.55萬(wàn)元3827、某在建工程規(guī)劃建設(shè)面積為12400 m2, 土地使用期限為40年，從開(kāi)工之日起計(jì)算。項(xiàng)目60元/ m，可出租面積為建筑面積1年, 約完成了總投資的60%。建設(shè)期為2年,建成后半年可全部出租,按可出租面積計(jì)算的月租金為 的65%,正常出租率為90%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的25%。目前項(xiàng)目已建設(shè)假設(shè)報(bào)酬率為8%,折現(xiàn)率為14%,則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為(A、2281.83B、2474.60C、3798.30

28、D、4119.18答案：V=A/RX 1-1/(1+R)n/(1+rd)t=60X 12400X12X 65%X 90%X40-2.5/(1+14%)1.5=3798.30萬(wàn)元)萬(wàn)元。(1-25%) /8%X 1 1/ (1+8%39 29、通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，獲得某類房地產(chǎn)2002年至2006年的價(jià)格分別為3405元/ m、3565元/3730元/卅、3905元/ m、4075元/ m,則采用平均增減量預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)2008年的價(jià)格為( )元/A、4075.0B、4242.5答案：d=(160+165+175+170)/4=167.5元/ m 2008年的價(jià)格V6=P0+di=3405+167.5

29、 X 6=4410元/ m2。4419、甲、乙兩宗相鄰地塊，市場(chǎng)價(jià)值分別為60萬(wàn)元和40萬(wàn)元，若將該兩宗土地合并則價(jià)值為120萬(wàn)元。如果甲地塊的使用權(quán)人擬購(gòu)買乙地塊,則對(duì)雙方最為公平的正常價(jià)格應(yīng)為()萬(wàn)元。A、40 B、48 C、60 D、70答案：合并后的增值=120-60-40=20萬(wàn)元,則乙地塊的合理要求=40+20/100X 40=48萬(wàn)元4521、某某待開(kāi)發(fā)土地，其土地取得費(fèi)為每畝36萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為1.5億元/km2。假設(shè)開(kāi)發(fā)周期為2年,其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%,銀行貸款利息率為8%,該土地的投資利息為( )元/m2。A、55.20 B、103.22 C

30、、109.63 D、114.82答案：土地取得費(fèi)用=540元/m2, 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用=150元/m2投資利息=540X(1+8%)2-1+150 X60%X(1+8%)1.5-1+ 150 X40%X(1+8%)0.5-1=103.224624、某宗房地產(chǎn)的用地通過(guò)有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，不可續(xù)期，已使用10年,建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬(wàn)元,報(bào)酬率為8%, 則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。A、95.40B、97.87 C、98.55 D、99.33答案：8/8%X 1-1/(1+8%)40=95.40萬(wàn)元4727、某商場(chǎng)的正常月租金

31、按可出租面積計(jì)為40元/m2，出租率為85%運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛收入的35%報(bào)酬率為12%商場(chǎng)建筑面積為40000m，可供出租的比例為95%運(yùn)營(yíng)期為38年，該商場(chǎng)的收益 價(jià)值為( )萬(wàn)元。A、690.40 B、8284.79 C、8720.83 D、9746.81答案：(40X 12X 40000 X 95%X 85%X 65%)/12%X 1-1/(1+12%尊=8284.79萬(wàn)元2009年484、李某購(gòu)買的商品房交付后，經(jīng)檢測(cè)室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)李某治理空氣污染 的費(fèi)用為5000元,并延遲入住3個(gè)月。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行ё饨馂?000元,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛租金 的15%。若月報(bào)酬率

32、為0.5%,則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)給李某造成的損失為()元。A、5000 B、12574 C、12650 D、13911C、4410.0 D、4577.522m、2m。4032、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地,其土地面積為10000 m2,1.2,樓面地價(jià)為1500元/ m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整,容積率提高到 容積率提高需補(bǔ)地價(jià)()萬(wàn)元。A、375 B、450 C、500D、600答案：需補(bǔ)交地價(jià)=樓面地價(jià)X(新容積率-舊容積率)=2008年土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1 .6，樓面地價(jià)不變，1500X( 1.6-1.2 )415、某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣?分別為道路

33、元,供水14元,排水16元,熱力12元,供電25元,通信8元,場(chǎng)地平整15元,2的正常費(fèi)用為( )元/ m2。A、98 B、102 C、108 D、116答案：五通一平包括道路、供水、排水、供電、通信,場(chǎng)地平整,故為98元/則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地=600萬(wàn)元由該地區(qū)20元，燃?xì)?五通一平”18426、某居民2008年1月初購(gòu)買一套建設(shè)面積為100m的住宅，單價(jià)為5000元/m2,地同類住宅價(jià)格每月遞增0.5%,年通貨膨脹率為5%,則2008年底該套住宅實(shí)際增值額為(A、4296.96B、5560.86 C、5839.91 D、4838.91答案：實(shí)際收益率Rt，名義收益率Ra,通貨膨脹率Rd,三者

34、關(guān)系為(1+Ra)=(1 + Rt) 由Rt=1+(1+0.5%)12-1-(1+0.5%)-1=0.0111217，增值額=5000X 100X Rt=5560.8643 &某期房1年后能能投入使用，與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為若2008年當(dāng) )元。/m2，管理費(fèi)用等其他支出為100元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10%風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的價(jià)格是()元/m2。A、4395 B、4486 C、4636 D、4850答案：期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值2 2 2 2/m2-(500-100)元/m2/10%x 1-1/(1+10% -5000元/m2x 3%=4486.

35、36元/m21+Rd)元25000元/m,出租的年總收益為500元3%，由該期房目前的-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償=5000元答案：5000+3000X 85%X 1-1/(1+0.5)3=12574元4910、某套200 m2、單價(jià)4000元/ m2的住宅，要求成交時(shí)首付20萬(wàn)元，余款在3年內(nèi)分3期支付,每期支付20萬(wàn)元。如果折現(xiàn)率為5%,則該套住宅的實(shí)際價(jià)格為(A、71.84 B、74.47 C、75.23 D、80.00答案：20萬(wàn)元+20萬(wàn)元/(1+5%)+20萬(wàn)元/(1+5%)2+20萬(wàn)元/(1+5%)3=74.47萬(wàn)元5017、估價(jià)對(duì)象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬(wàn)元，含有一個(gè)

36、現(xiàn)價(jià)為8萬(wàn)元的車位和一套全新?tīng)顟B(tài)下價(jià)值為3萬(wàn)元的家具,家具為8成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià) 格為( )萬(wàn)元。A、75.00 B、75.60 C、83.60 D、86.00答案：86-8-3 X 0.8=75.6萬(wàn)元5119、 某房地產(chǎn)在2009年4月的價(jià)格為6500元/m2， 現(xiàn)要調(diào)整為2006年10月的價(jià)格。 已知該類 房地產(chǎn)2009年310的價(jià)格指數(shù)分別為105.33、103.85、100.04、(均以上個(gè)月為基數(shù)100),則該房地產(chǎn)2009年10月的價(jià)格為(A、5110.51 B、5307.26 C、5549.95 D、5638.13答案：6500X 100.04/100 X

37、99.86/100 X 98.28/100 X 96.45/1005222、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，所有效毛租金收入500萬(wàn)元，年房屋折舊費(fèi)30萬(wàn)元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬(wàn)元,水電供暖費(fèi)等40萬(wàn)元,營(yíng)業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬(wàn)元,年抵押貸款還本 付息額70萬(wàn)元,租賃合同約定,保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn) 的凈收益為( )萬(wàn)元。A、245 B、275C、315 D、345答案：500-50-40-65-30=315萬(wàn)元5325、某成片荒地面積1km2，進(jìn)行 銷售費(fèi)用等為3億元,年貸款利率為7.2%, 為65%,該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是(A、310.61

38、B、321.60C、477.8780%，90%，月租金為40元/ m2，報(bào)酬率為6%， )萬(wàn)元。答案：40元/ m2X12X 4000 m2X 90%/6%X 1-1/5528、 現(xiàn)評(píng)估一個(gè)半年前停工的在建工程價(jià)值，其中主體工程900元/ m2，安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為 安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計(jì)要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)率為 價(jià)時(shí)點(diǎn)的續(xù)建費(fèi)用為( )元/ m2， 。A、486.52 B、521.74 C、559.60 D、1398.760.52答案：600/(1+15%)0.5=559.50元/ m2。2010年5613、某可比實(shí)例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為1

39、20m，經(jīng)調(diào)查，其成交價(jià)格為150萬(wàn)元，另有20m的房屋天臺(tái)贈(zèng)送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1:0.8，則按建筑面積計(jì)算的比準(zhǔn)價(jià)格是()元/m2。A、8571 B、10000 C、13393 D、156252 2 2 2答案：該可比實(shí)例的建筑面積為120 m /0.8=150m，由150萬(wàn)元/150m =10000元/m。5715、評(píng)估甲別墅的市場(chǎng)價(jià)值，選取了乙別墅為可比實(shí)例，乙別墅的成交價(jià)格為8000元/ m,裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/ m2(甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/ m2),因位置比甲別墅好，在同等條件下，單價(jià)比甲別墅高10%,若不考慮其他因素,由通過(guò)乙別墅求取的比準(zhǔn)價(jià)格為(

40、)元/ m2。A、7020 B、7091 C、7380 D、8580答案：(8000-1000+800)/1.1=709159 16、評(píng)估某底層商鋪的價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪(其 成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格) ,在求取最終價(jià)格時(shí),對(duì)甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格依次選取 的權(quán)重,最合適的是( )。A、0.4、0.4、0.2B、0.3、0.4、0.3 C、0.4、0.2、0.4 D、0.4、0.3、0.3)萬(wàn)元。99.86、98.28、96.45、92.17和90.08）元/m2。X 92.17/100 X 90.08/100=5110.51七通一平”的開(kāi)發(fā)

41、后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用、 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年。上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率 )元/m2。D、494.77答案：30萬(wàn)元+30萬(wàn)元X (1+7.2%)0.5-1-(1000 X 1000X 65% =477.87萬(wàn)元5426、某寫字樓的建筑面積為4000 mt剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年，由于沒(méi)有電梯，出租率僅為月租金為30元/ m2。當(dāng)?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?如果修復(fù)沒(méi)有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為(A、67.60 B、811.24 C、1622.48D、2433.722232= 2433.72萬(wàn)元 經(jīng)測(cè)算，完成全部工程的建造費(fèi)用為1500元/ m2，600元/

42、m2。該在建工程主體部分已完成，未施工的15%，則在估答案：甲、乙實(shí)例與與估價(jià)對(duì)象最相似(均為底層商鋪) ,故取較高的權(quán)重。6017、某寫字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)計(jì)5年后售出時(shí)價(jià)格將上漲20%，銷售稅率為6%， 已知持有期內(nèi)有效毛收入為400萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%，報(bào)酬率中無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無(wú) 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%，則該寫字樓目前的收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。A、5286.72B、7552.45 C、9939.23 D、14198.90答案：該寫字樓的報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=6%(1+25% =7.5% V=A/RX 1-1/ ( 1+R)n+Vt/ ( 1+R)*V=

43、400X( 1-30%) /7.5% X 1-1/(1+7.5%)V=5286.72萬(wàn)元6118、某公司2年前租賃某寫字樓中的(m2.天)，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于寫字樓的凈租金3.5元/(m.天)，報(bào)酬率為6%則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價(jià)值為(A、98.80答案： 根據(jù)收益還原法公式，V=(3.5-3 )X 365X 500/6%X 1-1/(1+6%)62分別為600萬(wàn)元、900萬(wàn)元、50萬(wàn)元、60萬(wàn)元、D、21.47%+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)=322萬(wàn)元210000 m，可售建筑 面積為8000 m,銷售單價(jià)為1.6萬(wàn)元/ m，若報(bào)酬率為8%折現(xiàn)率為10%則測(cè)算該寫字樓開(kāi)發(fā)完成后

44、的現(xiàn)值是()萬(wàn)元。A、9616.83B、10161.05 C、12021.04 D、12800答案：1.6 X 8000X( 1+10%)3=9616.83萬(wàn)元6633、某宗土地面積為7500 m,容積率為3,相應(yīng)的土地單價(jià)為4500元/m2?，F(xiàn)允許容積率提高 到5,假設(shè)容積率每提高0.1,樓面地價(jià)下降1%,則理論上因容積率提高應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款為()萬(wàn)元。A、1125 B、1800 C、2250 D、3375答案：補(bǔ)交地價(jià)=(1200X5-1500X3)X 7500=1125萬(wàn)元 容積率為5年，樓面地價(jià)=1500X( 1-20%)=1200元/m267、根據(jù)某市有關(guān)規(guī)定, 抵押貸款購(gòu)買商品房時(shí),

45、 購(gòu)房者需首付房地產(chǎn)售價(jià)的30%,年貸款利率為6.84%。如投資者自有資金的投資回報(bào)率為15%,則該類房地產(chǎn)還原利率為()。A、8.70% B、9.29% C、9.54% D、10.21%答案：30%X 15%+70%X 6.84%=4.5%+4.788%=9.29% 68、69、71、72、73、 某宗房地產(chǎn)年收益為60萬(wàn)元,建筑物價(jià)值為200萬(wàn)元,建筑物資本化率為12%,土地使用期限為30年,土地報(bào)酬率為6%,該房地產(chǎn)的價(jià)值為()萬(wàn)元。5+V X( 1+20% X( 1-6%) / ( 1+7.5%)520年，凈租金為3元/30年，目前市場(chǎng)上類似 )萬(wàn)元。500m用于辦公，約定租賃期限為5

46、年前建成，土地剩余使用年限為4 Q18=98.80萬(wàn)元21、某商品住宅項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅金150萬(wàn)元、120萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為20%，則成本利潤(rùn)率為( )。A、17.13%B、18.30% C、18.61%答案：投資利潤(rùn)=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本 成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息)=18.30% 6323、某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設(shè)的，現(xiàn)按要求補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)， 年，已知該辦公樓建筑物在建設(shè)時(shí)所投入費(fèi)用255萬(wàn)元，現(xiàn)時(shí)重新購(gòu)建價(jià)格為350年，殘值率為3%，則采用直線法計(jì)算其建筑物的折舊總額為()萬(wàn)元。A、61.84B、78.35C、84.88D、173.17答案：N=60年，D=C( 1-R)/N=5.658萬(wàn)元，Et=D X t=5.658 X 15=84.88萬(wàn)元。6527、現(xiàn)擬開(kāi)發(fā)建設(shè)某寫字樓，預(yù)計(jì)3年后建成并全部售出，總建筑面積為出讓年限