某商城招商策劃方案doc-興寧商城招商策劃方案0002

1、興寧 商城招商策 劃方案 項目概況 市場環(huán)境分析 項目SWTO析 、 項目概況 1 1、地理位置 興寧商城位于桂平市新天地步行街與桂南路交匯處， 桂南路、桂貴路、人民路三大客源。 2 2、商業(yè)氛圍 結(jié)合地帶，在步行街內(nèi)聚集眾多的服裝專賣店、大型超市、藥店、飲食店、 網(wǎng)吧、家電城等業(yè)態(tài)，開業(yè)之初，即吸引了大批市民的目光。這是眾多時尚 的商品，吸引了眾多年輕人前來購物，并且形成了特定的消費群。 3 3、商場規(guī)模四、 項目定位 五、 招商策略及管理運營模式 、 六、 整合推廣策略 七、 招商進度安排 八、 結(jié)束語 新天地步行街是近年興建起來的新型商業(yè)步行街， 這里是新舊商業(yè)區(qū)的 F1F1： 1500

2、1500 F2F2： 2000 2000 m F3F3： 2000 2000 m F4F4： 12120000m F5F5： 16001600m F6F6： 16001600m F7F7： 1600 1600 m F8F8： 1600 1600 m F9F9： 400 400 m 商業(yè)環(huán)境分析 1、政策、宏觀經(jīng)濟環(huán)境 桂平市是中國縣級優(yōu)秀旅游城市，城區(qū)人口 20 20 多萬，享受著“中國 東盟自由貿(mào)易區(qū)” 、泛珠三角區(qū)啟動建設(shè)以及貴港建設(shè)“玉貴走廊”等的 優(yōu)惠政策，隨著國家繼續(xù)加大西部開放力度，桂平市的經(jīng)濟實力不斷壯大， 且速度快，城區(qū)商業(yè)環(huán)境有了長足的發(fā)展。 2、城市商業(yè)環(huán)境 桂平市的商業(yè)經(jīng)

3、過多年的發(fā)展，逐步形成了以桂貴路、桂南路和人民路 為核心的商業(yè)格局，目前仍以沿街商鋪經(jīng)營為主，整個城市商業(yè)還處于街區(qū) 式的經(jīng)營環(huán)境，但近兩年來，隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，桂平的商業(yè)格局有聚集 的趨勢，其中的主力店對商圈的聚集起了的磁石作用，近年來先后出現(xiàn)了新 天地步行街、桂平商廈、宏輝商廈、桂平商都等較現(xiàn)代的商住樓盤，經(jīng)過一 定時間的經(jīng)營，有些市場取得了較快的發(fā)展，但也有些經(jīng)營慘淡，舉步維艱。 可以預(yù)測，今后兩年，桂平市還將出現(xiàn)較多的商業(yè)樓盤，商業(yè)配套設(shè)施將越 來越完善，將吸引更多的主力店進駐，并且商場將向?qū)I(yè)化發(fā)展。 3、項目競爭環(huán)境 近年來，桂平的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，由于大多數(shù)樓盤以商住結(jié)合的形式

4、 呈現(xiàn)，桂平的商業(yè)市場也如“雨后春筍”般涌現(xiàn)，但對于一個只有 2020 多萬 人口的四級城市來說，呈現(xiàn)出了“消化不良”的癥狀。以下是項目周邊商業(yè) 市場的比較: 名稱 比較項目 新天地步行街 桂平商廈 桂平商都 宏輝商廈 占地面積 20000 20000 多 約 3000 3000 m 1010. 7 7 畝 5000 5000 多 m 地段 背靠人民路， 連接桂南路與 桂貴路 桂南中 路，距離 步行街約 800M800M 桂南中路 桂南中路與 桂平商廈相 連。 物業(yè)配套 大型停車場、 兩條規(guī)劃路、 條百米步行 街，有購物手 扶電梯。 前有廣 場，5050 米 沿街商鋪 停車場、 中庭步行 街

5、地下停車場、 電梯、內(nèi)街廣 場 經(jīng)營方式 沿街商鋪、獨 立經(jīng)營 一層沿街 商鋪、二 層小商 一層沿街 商鋪、二 層小商 未定 鋪，獨立 經(jīng)營 鋪，獨立 經(jīng)營 業(yè)態(tài)組合 服裝、超市、 藥店、精品店、 粉店、茶葉專 賣、書店等 一層服裝 專賣店、 鞋店、書 店、理發(fā) 店等 一層診 所、理發(fā) 店等，二 層旅游產(chǎn) 品 未定 經(jīng)營檔次 中高 中高 中低 未定 經(jīng)營環(huán)境 好 較好 一般 般 消費群體 1515 3030 歲的年 輕人、初咼中 學(xué)生 中青年居 多 還未開業(yè) 還未開業(yè) 由以上比較分析可知，項目的競爭是比較激烈的，四個項目全部集中于 桂南路，且都相距不遠(yuǎn)，商家經(jīng)營壓力可想而知。但興寧商城自有自己

6、的優(yōu) 勢，它所在的步行街，規(guī)模較大，入市早，地理位置優(yōu)越，人口流動大，已 形成了較為固定的消費群。 4、居民消費情況 桂平市目前還是一個縣級旅游城市， 市區(qū)人口僅 2020 多萬，且居民的月收 入普遍低于 15001500 以下，相對來說，穩(wěn)定的消費群體有限，并且居民的購買 力較弱，在接受調(diào)查的居民中月消費支出預(yù)算在 100100 元以下的占約四成，101 101 300300 元的占約一半。近年來桂平市經(jīng)濟發(fā)展迅速，人們生活水平有了很大 提高，但生活仍處于滿足衣食住行后的起步階段，大部分居民的消費相對保 守，儲蓄與小孩的教育生活費用占絕大部分。但大部分年輕人的消費觀念較 超前，且負(fù)擔(dān)輕，有多

7、少花多少，不乏超前消費顧客。而大部分學(xué)生屬于知 識文化人群，他們的消費觀念是比較超前的，大部分家長都比較寵愛小孩, 他們具有相當(dāng)?shù)南M能力，且他們消費帶有一定的盲目性，看見什么喜歡就 買什么，呈現(xiàn)“你有我也要有， 我要比你的好！ ”的心理。 分析結(jié)論: 城市經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ?，商業(yè)市場大有可為。 近年，桂平市的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境處于由傳統(tǒng)商業(yè)模式向現(xiàn)代商業(yè)模式過 渡時期，即由分散經(jīng)營向聚集、專業(yè)化靠攏趨勢。 居民消費能力不高，但年輕人的消費觀念超前，消費能力較強。根據(jù) 市場調(diào)研，新天地步行街的的顧客以 1515 3030 歲年輕人居多，因此項目 的目標(biāo)群體定位以青年人，經(jīng)營中檔、實惠、時尚商品為宜。 項

8、目競爭較激烈，商家經(jīng)營壓力大，在同一桂南路上，就有較多經(jīng)營 同類商品的臨街商鋪，項目以聯(lián)營方式操作是可行的。 、項目SWO分析 企業(yè)優(yōu)勢 a a）企業(yè)決策者具有獨特的戰(zhàn)略眼光，具有超前的市場意識。這將有 利于項目各項工作的開展，這是招商成功的基礎(chǔ)。 b b）企業(yè)擁有雄厚的資金做后盾。 項目優(yōu)勢四、 1、 優(yōu)勢 a a）區(qū)位優(yōu)勢，坐擁桂南路，桂貴路人民路三大客源，靠近汽車總站 和一農(nóng)貿(mào)，人流量大。 b b）興寧商城所在的步行街，規(guī)模較大，入市早，地理位置優(yōu)越，人 流量大，已形成了較為固定的消費群，興寧商城是“坐享其成！ ” C C）興寧商城開業(yè)后將成為步行街的主力店，產(chǎn)生強大磁場效應(yīng)，將 吸引更

9、多的消費者前來購物。 d d）統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理運營，將加大項目成功砝碼。 a a）此為二次招商，招商風(fēng)險加大，再也不能失敗，否則要想再次啟 動的話，會難上加難。 b b）競爭較激烈，商家經(jīng)營壓力大，新天地步行街，以及離此不遠(yuǎn)的 桂平商廈、桂南路有較多經(jīng)營服飾類的商鋪，大大分流客源。（這 也是我們建議 2 2、3 3 層聯(lián)營的原因之一） C C）項目所在地的客流量不均衡，呈波浪起伏狀，即周六周日節(jié)假日 人流量較大，平時人流量較少，白天人流量少，晚上人流量較多。 d d）項目規(guī)模較小，且物業(yè)設(shè)施屬中等水平。 共享機遇 a a）桂平市人民生活水平及消費能力逐漸提高，商業(yè)環(huán)境有了較快的 發(fā)展。 b

10、b）處于傳統(tǒng)商業(yè)模式向現(xiàn)代商業(yè)模式轉(zhuǎn)變時期，即由分散經(jīng)營向聚 集、專業(yè)化經(jīng)營，由城鎮(zhèn)商業(yè)街向城市商業(yè)街轉(zhuǎn)變；正所謂：順應(yīng)大2、 劣勢 3、 機會 趨勢賺大錢，順應(yīng)小趨勢賺小錢。 C C）越來越多的外地投資者進入，帶動當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)發(fā)展。 獨享機遇 - 率先引入聯(lián)營方式，以及先進管理理念，興寧商城 作為桂平首家規(guī)范化管理運營商城，在一定的時期內(nèi)，樹立起了“先 入為主”的優(yōu)勢。 直接威脅 城區(qū)人口較少，僅 2020 多萬，居民收入水平偏低，穩(wěn)定的消費群體 有限，并且居民的購買力較弱。 間接威脅 未來競爭一一越來越多的商業(yè)樓盤出現(xiàn)，將加大競爭激烈度。 四、項目定位 集購物、休閑、娛樂、飲食、辦公等于一體

11、的多功能時尚購物商場。 以中低檔為主，兼顧高檔，以“休閑逛街 + +百貨娛樂”模式，商品質(zhì)優(yōu) 價廉；中、低、高檔比例采用“五、三、二制”，即中檔商品占五成，低檔 商品占三成，高檔商品占二成。 4、 威脅 1、 市場定位 2、 經(jīng)營定位 3、 經(jīng)營特色 時尚+ +實惠 因為我們把商場顧客消費的特征定義為大眾與現(xiàn)代的結(jié)合，現(xiàn)代只有面 向大眾才有實際意義，在不脫離主流消費群體實際能力的情況下，強調(diào)品牌 時尚才有可行性。 F1F1:興寧商城數(shù)碼廣場（與移動合作） F2F2:青年時尚休閑基地 主營各類中低檔時尚休閑服裝加小型休閑冷飲吧。 F3F3:魅力新世界 運動休閑系列：主營男女運動休閑服裝；戶外運動

12、用品等 主營頭飾類、服飾類、手機飾品類、假發(fā)類、仿真首飾、 民族風(fēng)情飾品、帽、包、沙巾、花藝、布藝等; 美容美甲類：主營美容、美發(fā)、美甲等。 4、 業(yè)態(tài)定位 皮鞋箱包: 主營各類中低檔皮革箱包; 針織用品: 主營內(nèi)衣、服裝、文胸、毛衣、襪子、毛巾、床上用品等; 化妝用品: 主營中低檔香水類、口紅類、護膚類、潔容類、美甲類、 美發(fā)類等; 仿真飾品: 仿真珠寶項鏈等; 風(fēng)情飾品: 貼紙照：貼紙照、自助卡拉 0K0K 等吸引年輕人的玩意。 西餐主力店：如麥肯姆。 以上業(yè)態(tài)布局可以充分發(fā)揮出業(yè)態(tài)的固有消費群， 實現(xiàn)業(yè)態(tài)之間的優(yōu)勢 共享，劣勢互補，使商場經(jīng)“全面”和“錯位”克服了“樓上一層，人氣減 三分

13、”這個痼疾，吃、穿、用、休閑、娛樂、辦公、文化等“一站”的體驗 式消費，使人氣不再隨樓層的高度而下滑，從而有力保證商場持續(xù)旺場。 青年+ +部分白領(lǐng)是本商場的消費注流。 主要滿足桂平市以周邊縣鎮(zhèn)年輕人，初高中學(xué)生的消費需要，打造成為 桂平市年青一族的時尚購物廣場，桂平市濃縮版的“南寧裕豐商場” 。 鑒于本項目的市場定位以主流時尚消費群定位， 商場給大眾的感覺要簡 裝修過于華麗一是成本高，二是給追求完美的人華而不實的感覺，反而 讓消費者怯步。但是環(huán)境必須清潔、擺放整齊，有現(xiàn)代氣息，外觀上要有特 色。建議對商場大門及外墻重新設(shè)計裝修。 由于前期商場操作不當(dāng)，造成經(jīng)營不理想，此為二次招商，當(dāng)慎之又慎

14、, 著不慎，全盤皆輸，且要想再次啟動，則難上加難；現(xiàn)代大型商業(yè)物業(yè)管 理的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)， 統(tǒng)一到一個統(tǒng)一的經(jīng) 營主題和信息平臺之上。多年的商業(yè)歷史的經(jīng)驗教訓(xùn)表明，不能統(tǒng)一運營管 理的購物中心，會逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理” ，直至最終完全 喪失自己的商業(yè)核心競爭力。 招商策略 5、 目標(biāo)市場定位 6 6、 商場形像定位 五、 招商策略及管理運營方式 統(tǒng)一招商管理原則： 1.1. 維護產(chǎn)業(yè)經(jīng)營適當(dāng)比例 即零售、餐飲、娛樂（休閑）產(chǎn)業(yè)比例為： 5252： 1818：3030 2.2. 維護統(tǒng)一主題形象，統(tǒng)一品牌形象 在招商時要注意維護和管理好已確定的經(jīng)營主題和

15、品牌形象。 3.3. 功能同業(yè)差異，形式異業(yè)互補 4.4. 集中品牌優(yōu)勢特色 我們在招商之前， 應(yīng)對桂平市場品牌進行調(diào)查， 對商家進行排查模底， 然后進行適合項目的定位和市場沒有品牌引進， 以南寧新和平品牌眾 多，可選擇性強的優(yōu)勢，集中一批具有市場競爭力的品牌以打造本項 目的經(jīng)營特色。 5. 5. 經(jīng)營方式 經(jīng)聯(lián)營和租憑為主，自營互補原則。 6. 6. 主力店優(yōu)先，特殊客戶給予優(yōu)惠原則。 管理運營模式 經(jīng)營管理模式定位： 統(tǒng)一管理、自主經(jīng)營 統(tǒng)一管理”就是商場負(fù)責(zé)項目整體形象推廣、日?，F(xiàn)場管理、客 戶查詢、突發(fā)事件處理和商場活動的組織統(tǒng)籌，統(tǒng)一管理可以通過收取 合理的管理費用、舉辦商場促銷活動

16、、收取出租活動場地等方式達到收 支平衡甚至贏利；統(tǒng)一管理包括十個“統(tǒng)一” 1 1） 統(tǒng)一規(guī)劃布局 桂平興寧商城 商場推廣主題 與新和平一起賺錢一一經(jīng)營 0 0 風(fēng)險! 商場主力店（移動數(shù)碼通訊城、網(wǎng)吧等）強勢進駐! F2F2 青年時尚購物基地一一打造桂平濃縮版的“南寧裕豐商場” F3F3 魅力新世界一一桂平市年輕一族的購物首選之地! 興寧商城處于核心商業(yè)中心，三路客源四面來，不賺都難! （三）招商推廣策略 現(xiàn)場招商2)2) 統(tǒng)一宣傳促銷 3)3) 統(tǒng)一商場形象 4)4) 統(tǒng)一營業(yè)人員管理 5)5) 統(tǒng)一營業(yè)時間 6)6) 統(tǒng)一收銀 7)7) 統(tǒng)一物價、質(zhì)量、計量管理 8)8) 統(tǒng)一售后服務(wù)及投

17、訴接待 9)9) 統(tǒng)一物業(yè)管理 10)10) 統(tǒng)一管理制度 八、 整合推廣策略 (一) 商場命名 直接到南寧和平商場設(shè)立現(xiàn)場招商處，利用、條幅、招商畫冊 等，充分展示商業(yè)步行街投資購物環(huán)境等。 設(shè)計招商宣傳單頁（DMDM 設(shè)計制作內(nèi)容詳實的招商畫冊，說透生意機會及生意成本，作 為項目的宣傳資料。 利用我司在新和平的資源，進行品牌商戶洽談及資料派發(fā)。 利用我司在新和平的資源，在招商前期階段采取定人定點的方 式，拜訪品牌商家，派發(fā)宣傳資料，進行定向招商。 新聞推廣及廣告招商 在招商階段，在媒體上發(fā)布招商信息，同時通過新聞推廣方式, 進行一定的媒體炒作，以吸引更多的商家關(guān)注。 直銷發(fā)單 給各類的目標(biāo)

18、客戶送去招商畫冊，既可以摸清商戶想法，又可以和 客戶建立良好的關(guān)系。 條幅 樓體布置招商信息條幅，每有一個品牌商家入駐就增加一塊條 幅。 DMTDMT 告 可以在雄基信息、三聯(lián)廣告做發(fā)布招商信息，以吸引當(dāng)?shù)赝顿Y 者。 活動推廣 組織新和平商家考察桂平和桂平投資者考察南寧新和平活動。 現(xiàn)場包裝 立體推廣組合 招商部設(shè)計: 面積約 6060 平方米，小面積利于積聚人氣；招商部內(nèi)布置形象背 景板，左右布置噴繪，突出項目綜合賣點。 現(xiàn)場包裝（充分展示興寧商城特色及項目形象） 樓體包裝：樓體布置形象噴繪或條幅，突出商城形象及招商、銷 售信息; 燈桿旗、路旗：主要布置于項目附近街道沿線及步行街內(nèi)。 招商進度安排 時間 工作內(nèi)容 1212 月份第 1 1 周 提交招商報告； 簽定合約； 1212 月份第 2 2 周 確定招商面積及經(jīng)營品種、業(yè)態(tài)劃分等，公開招商時間最 終確認(rèn)； 樓層平面效果圖確疋； 制定招商計劃；宣傳推廣計劃； 設(shè)計制作招商宣傳冊，宣傳單頁，X X 展架等； 現(xiàn)場包裝方案等初步設(shè)想； 確定、聯(lián)營合同、委托經(jīng)營協(xié)議等各類合同條款、 1212 月份第 3 3 周 正式按招商計劃進行招商， 招商畫冊，宣傳單頁，X X 展架等設(shè)計制作完成； 項目現(xiàn)場招商部裝修完畢；現(xiàn)場代表確定進駐，現(xiàn)場招商； 進駐新和平進行現(xiàn)場招商； 發(fā)布相關(guān)招商廣告； 1212 月