房地產(chǎn)管理類房地產(chǎn)企業(yè)成本控制要點應(yīng)用指南

1、成本控制要點應(yīng)用指南編者我們將公司成本控制專題的討論成果匯集起來， 編纂成這本公司成本控制要點應(yīng)用指南。其中有三點需要說明：第一：控制要點是大家總結(jié)公司歷史經(jīng)驗，按權(quán)重篩選出來的， 不可能涵蓋所有的成本控制內(nèi)容。第二：成本控制的詳細方法已體現(xiàn)在相應(yīng)的規(guī)范里，我們以 控 WhaWha、怎樣控制 HowHow 和誰來控制 WhoWho 的編 寫形式，僅提供一本應(yīng)用指南。第三：由于相應(yīng)的規(guī)范仍在編制中，本指南的內(nèi)容將在實踐中不 斷完善。希望它能在工作中為大家?guī)肀憷１?總部人事部培訓(xùn)基地、制什么20002000、6 6附件北京公司規(guī)范化管理系列文件第一項立項成本控制要點應(yīng)用指南第二項規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控

2、制要點應(yīng)用指南第三項招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第四項施工環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第五項材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第六項銷售環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第七項工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第八項期間費用的成本控制要點應(yīng)用指南第九項物業(yè)管理成本控制要點應(yīng)用指南立項成本控制要點應(yīng)用指南I立項環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由】于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家 規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用。項目部在項目開發(fā)前期起主要作 用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項目部來承擔(dān)。控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件1 1、新征土地征

3、地費用少交或晚交， 力爭 減免項目部負(fù)責(zé)詳見項目立項成本 控制要點說明中項 目開發(fā)成本構(gòu)成 表、附表一、附表_ 。拆遷安置費用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆 遷安置費用項目部負(fù)責(zé)大市政費用自建部分按照公司 工程體系走；交政府 部分按有關(guān)規(guī)定辦 理工程部、設(shè)計部和審 算部負(fù)責(zé)自建部分；工程部負(fù)責(zé)交政府部 分。規(guī)劃條件滿足公司利益最大化，合理提高容積 率，降低土地成本項目部、設(shè)計部負(fù)責(zé)2 2、買斷項目買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細項目部負(fù)責(zé)詳見項目立項成本 控制要點說明中項 目開發(fā)成本構(gòu)成 表、附表一、附表 二及買斷方式的成 本構(gòu)成付款總額為公司爭取最大利 益項目部負(fù)責(zé)付款時間周期長、次數(shù)多項目部負(fù)責(zé)三通或七通一 平

4、的標(biāo)準(zhǔn)明確驗收標(biāo)準(zhǔn)明細工程部、項目部負(fù)責(zé)手續(xù)風(fēng)險與項目付款時間直 接掛鉤。項目部負(fù)責(zé)3 3、合作開發(fā)合作方式符合集團要求， 有 利于北京公司；項目部負(fù)責(zé)詳見項目立項成本 控制要點說明中項 目開發(fā)成本構(gòu)成 表、附表一、附表 二及合作開發(fā)的成 本構(gòu)成分成比例雙贏原則；項目部負(fù)責(zé)交房時間盡可能地延后交房，工程部負(fù)責(zé)交房標(biāo)準(zhǔn)不低于合冋中交房 標(biāo)準(zhǔn)項目部負(fù)責(zé)付款總額 付款時間選擇有利于公司 利益的方式項目部負(fù)責(zé) 項目部負(fù)責(zé)規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件1 1、規(guī)劃方 案（1 1）可行性規(guī)劃設(shè) 計市場信息

5、搜集和分析 市政狀況信息分析 規(guī)劃要點確立可行性研究設(shè)計任務(wù) 書可行性設(shè)計變更設(shè)計部負(fù)責(zé)， 項 目、審算、銷售 部配合暫缺相應(yīng)可操作 參考文件，以下 同（2 2 ）方案評審組成可行性規(guī)劃評審 委員會，對方案進行評 審、確定。未通過的方案進入可 行性設(shè)計變更環(huán)節(jié)，再 重新評審。由項目、設(shè)計、 工程、審算、財 務(wù)、銷售等各部 門組成評審委 員會，總經(jīng)理負(fù) 責(zé)（3 3 ）設(shè)計成果對可行性規(guī)劃設(shè)計根 據(jù)實際情況進行細節(jié)調(diào) 整設(shè)備選型方案提前確 定設(shè)計部負(fù)責(zé)，工 程部配合根據(jù)提交的設(shè)計成果進行投資估算審算部負(fù)責(zé)，設(shè) 計部配合2 2、報批設(shè)計（1 1 ）設(shè)計方案根據(jù)項目前期運營的 情況和市場分析制訂設(shè) 計

6、任務(wù)書設(shè)計部負(fù)責(zé)，項 目部、銷售部協(xié) 作方案設(shè)計招投標(biāo)設(shè)計部方案設(shè)計評審招投標(biāo)評審委 員會（2 2）報批注意市政設(shè)計注意相關(guān)法規(guī)，完善自 身報批規(guī)范性，材料完 整項目部負(fù)責(zé)，設(shè) 計部配合控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件3 3、擴初設(shè)計（1 1）擴初設(shè)計要求對報批設(shè)計進一步調(diào)整設(shè)計要求內(nèi)部審核設(shè)計部負(fù)責(zé)，知 會各部門（2 2 ）成本概算根據(jù)擴初設(shè)計招投標(biāo) 方案和設(shè)備選型、實體 研究、環(huán)境方案等因素 對總成本作出概算設(shè)計部與工程 部負(fù)責(zé)制訂經(jīng)營指導(dǎo)書審算部負(fù)責(zé)o規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變 動帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是

7、，周 密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計部和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要 的職能（3 3）擴初設(shè)計圖根據(jù)擴初設(shè)計要求招標(biāo)專家評審內(nèi)部評審招投標(biāo)評審委 員會設(shè)計調(diào)整設(shè)計部負(fù)責(zé)4 4、樁基設(shè)計（1 1 ）地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料 自己專業(yè)人員勘察設(shè)計部負(fù)責(zé)，工 程部協(xié)助（2 2）設(shè)計方案評審樁基設(shè)計 2 2 種以上形 式由專家進行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審（3 3）樁基施工圖設(shè)計調(diào)整5 5、施工圖設(shè) 計（1 1）施工圖設(shè)計要 求根據(jù)銷售包裝設(shè)計、樁 基設(shè)計、功能設(shè)計及配 套設(shè)施等因素，在擴初 圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè) 計要求建安施工圖中結(jié)構(gòu)造 價、建筑造價和環(huán)境設(shè) 施費等約占總造價 70%70% 的部分屬

8、于設(shè)計方可控 部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。設(shè)計部和工程 部負(fù)責(zé)，其他部 門協(xié)助（2 2）報建政府部門報批費，按政 府有關(guān)政策交納。項目部（3 3）報施圖（4 4）審圖（5 5 ）施工配合互審互簽，明確修改意 見，設(shè)計洽商設(shè)計部負(fù)責(zé)，工 程協(xié)助，知會銷 售部（6 6 ）面積測算設(shè)計圖紙測算與實際施 工時檢驗相結(jié)合設(shè)計部負(fù)責(zé)，工 程部協(xié)助6 6、銷售包裝 設(shè)計結(jié)合營銷費用控制 施工招投標(biāo)7 7、裝修方案 設(shè)計（1 1）方案設(shè)計要求根據(jù)擴初設(shè)計圖、經(jīng)營 指導(dǎo)書和實體研究的結(jié) 果確定方案設(shè)計要求設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷 售部協(xié)助（2 2）材料設(shè)備選型 成本方案市場信息調(diào)研 根據(jù)設(shè)計要求確定裝修材料和設(shè)備設(shè)計部負(fù)責(zé)制訂裝修

9、設(shè)計目標(biāo)成 本計劃明細表裝飾綜合價格拆分分 析參見深圳公司文 件（3 3）招投標(biāo)制訂設(shè)計任務(wù)書設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷 售部協(xié)助評審招投標(biāo)評審委 員會控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件& &功能設(shè)計（1 1）小區(qū)建筑物功 能的經(jīng)濟評估市場調(diào)研銷售部負(fù)責(zé)有針對性擴充建筑物 功能設(shè)計部負(fù)責(zé)， 銷 售、工程部協(xié)助（2 2）市政配套方案市政狀況調(diào)研 爭取政府有利條件項目部負(fù)責(zé)（3 3）環(huán)境方案設(shè)計根據(jù)投資估算和報批 標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計方案 目標(biāo)成本總額設(shè)計部負(fù)責(zé)，項 目部協(xié)助招投標(biāo)招投標(biāo)評審委 員會（4 4）智能化設(shè)計市場現(xiàn)狀分析，智能化 必要性分析智能化內(nèi)容控制銷售部負(fù)責(zé)招投標(biāo)，尋找外部合

10、 作，爭取雙贏招投標(biāo)小組組 織，總經(jīng)理負(fù)責(zé)（5 5 ）銷售承諾保持各部門與銷售部的 信息暢通，保障銷售承 諾與實際功能的一致性設(shè)計部負(fù)責(zé)，工 程部協(xié)助9 9、設(shè)計變更（1 1）設(shè)計調(diào)整費用（2 2）設(shè)計變更洽商嚴(yán)格按照設(shè)計變更洽商 流程進行設(shè)計部負(fù)責(zé)， 工 程、銷售部協(xié)助詳見 工程現(xiàn) 場變更管理規(guī)范1010、材料設(shè)備（1 1）選型（2 2）方案確定時間在擴初圖確定前確定材 料設(shè)備，使設(shè)計在圖紙 階段就考慮了材料設(shè)備 的安裝設(shè)計部負(fù)責(zé)，工 程部協(xié)助（3 3）采購招投標(biāo)招投標(biāo)評審委 員會詳見設(shè)備材 料采購規(guī)范其他費用物業(yè)管理完善費限額設(shè)計審算部招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南1招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉

11、及到工程、設(shè)計、審算、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審委員 的選擇則須有很強的針對性。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標(biāo)書制訂，重點 在于評標(biāo)?？刂埔c控制什么怎么控制1 1、投標(biāo)單位的選擇(1)(2)(3)(4(4)(5(5)(6(6)資質(zhì) 管理水平 技術(shù)力量 歷史記錄 資金實力 合作經(jīng)歷建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫。從公司認(rèn)可名冊中的承建商、 供貨商、 監(jiān)理 公司中選擇投標(biāo)單位。主辦部門推薦五家投標(biāo)單位報招投標(biāo)工作組。招投標(biāo)工作小組審 核、考察、評估、篩選 三家以上投標(biāo)單位報 招投標(biāo)評審委員會及 主管領(lǐng)導(dǎo)2 2、招投標(biāo)文件各類合同的

12、招投標(biāo)書內(nèi) 容應(yīng)包含：（1）（2）準(zhǔn)；（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）工期；工程造價或取費標(biāo)質(zhì)量要求； 付款方式；招標(biāo)范圍；結(jié)算方式； 驗收標(biāo)準(zhǔn)；投標(biāo)注意事項； 廢標(biāo)條件（投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）；（10）（11）（12）接標(biāo)時間;開標(biāo)時間;定標(biāo)方法;（13）投標(biāo)單位補充意見；（14）標(biāo)準(zhǔn)合同條文；（15）圖紙、其他要求等?？刂埔c控制什么主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本招投標(biāo)工作組審核怎么控制誰來控制工程部負(fù)責(zé)工程 監(jiān)理招投標(biāo)合 同； 設(shè)計部負(fù)責(zé)設(shè) 計、環(huán)境、裝修 招投標(biāo)合同。 審算部負(fù)責(zé)材料 設(shè)備招投標(biāo)合同。銷售部負(fù)責(zé)營 銷、包裝招投標(biāo) 合同。招投標(biāo)評審委員會審核主管領(lǐng)導(dǎo)

13、批準(zhǔn)。1 1、工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同；2 2、設(shè)計部負(fù)責(zé)設(shè)計、環(huán)境、裝修 招投標(biāo)合同。3 3、審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。4 4、銷售部負(fù)責(zé)營銷、 包裝招投標(biāo) 合同。招投標(biāo)評審委員會審核；主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；誰來控制參考文件詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第8 8條 至1515 條和招 投標(biāo)管理程序詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第8 8條 至1515 條和招 投標(biāo)管理程序詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第 6 6 條、第 1616 條至 2 20 0條、和招投 標(biāo)管理程序詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第 6 6 條、第 1616 條至 2 20 0條、和招投 標(biāo)管理程序參考文件3 3、評標(biāo)和定標(biāo)(1)(1)技術(shù)性評標(biāo)和定標(biāo)(2)(2) 經(jīng)濟性

14、評標(biāo)定標(biāo)優(yōu)先順序1 1、技術(shù)評標(biāo)2 2、經(jīng)濟評標(biāo)3 3、合作經(jīng)歷1 1、技術(shù)部門負(fù)責(zé) 技術(shù)評標(biāo)2 2、審算部負(fù)責(zé)經(jīng) 濟標(biāo)書的評標(biāo)3 3、財務(wù)部負(fù)責(zé)審 核廣告包裝費詳見招投標(biāo)管 理規(guī)范第 2121 條至3333 條、和 招投標(biāo)管理程 序綜合審核投標(biāo)單位；評 定中標(biāo)單位招投標(biāo)評審委員 會審核、評定。 主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)詳見招投標(biāo)管 理規(guī)范第 2121 條至3333 條、和 招投標(biāo)管理程 序施工環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南1施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費用，另一個是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因, 施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進行改動，而在

15、變更 時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進行成本控制時要注意各部門 的及時溝通和良好合作?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制參考文件1 1、設(shè)計變更 環(huán)節(jié)（1 1）變更評估項目前期規(guī)劃、定位要 全面、準(zhǔn)確，盡量避免 在施工中的重大設(shè)計調(diào) 整。加強施工前的審核工 作。全面考慮工程造價， 對可能發(fā)生變更的地方 有預(yù)見性，并予以事先 約定。各部門全面評估變更帶 來的各種變化，為審批 提供參考依據(jù)。審算部負(fù)責(zé)計 算變更費用（含 可能引起的索 賠）。甲方項目代表 執(zhí)行修改的工期 評估。審算部成本管 理員負(fù)責(zé)計算變 更后的成本現(xiàn) 狀。詳見工程變更管理辦 法“工程變更的 控制辦法”？ ？（2 2）變更的

16、審核簽認(rèn)根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計變 更分成四類，不同類別 按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程 進行。經(jīng)辦部門？詳見工程現(xiàn)場簽證管 理規(guī)范第二條、第十 三條。設(shè)計變更通知單。發(fā)生變更項目的 負(fù)責(zé)人詳見工程現(xiàn)場簽證管 理規(guī)范第 5 5 到第 8 8 條。變更必須有設(shè)計單位、 設(shè)計部、工程部、監(jiān)理 單位和施工單位共同簽 字后，才能有效。經(jīng)辦部門詳見工程現(xiàn)場簽證管 理規(guī)范第九到第十二 條。（3 3）變更的審批主管總經(jīng)理審批后方 可進行變更。主管總經(jīng)理詳見工程現(xiàn)場簽證管 理規(guī)范第十三條。施工現(xiàn)場簽 證（1 1）簽證的必要性現(xiàn)場簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán) 格按照合同中所約定的 條款執(zhí)行。經(jīng)辦部門（設(shè)計 部或工程部）（2 2）簽證的時限現(xiàn)

17、場簽證確需發(fā)生，應(yīng) 堅持當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證 的原則。詳見工程現(xiàn)場簽證管 理規(guī)范第十條?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制參考文件（續(xù)） 2 2、 施 工現(xiàn)場簽證（1 1）簽證的工程量認(rèn)真核對簽證的工程量準(zhǔn)確。簽證的內(nèi)容、原因、工 程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂 改、編號準(zhǔn)、全，并有 監(jiān)理工程師的簽字確 認(rèn)。經(jīng)辦部門（設(shè)計 部或工程部）詳見工程變更管理辦 法“工程變更的 控制辦法”？（2 2）簽證的審批施工洽商通知單發(fā)生變更項目的 負(fù)責(zé)人詳見工程現(xiàn)場簽證管 理規(guī)范第 5 5 到第 8 8 條。必須遵循“先洽后干” 的原則。在確認(rèn)簽證前， 應(yīng)按相應(yīng)審批程序報 審，通過后方可正式簽 證。主管總經(jīng)理詳見工程現(xiàn)場簽證

18、管 理規(guī)范第十四條。（3 3）簽證的反饋對工程變更應(yīng)定期進行 分類匯總統(tǒng)計分析，并 根據(jù)統(tǒng)計資料對控制工 程變更提出改進意見。資料工程師詳見工程現(xiàn)場簽證管 理規(guī)范第十八、十九 條。3 3、審圖（1 1）擴初圖會審（2 2）施工圖會審（3 3）分項、分部 圖會審（4 4）各專業(yè)技術(shù) 圖紙會審圖紙多層次會審會簽 及審批制度。各專業(yè)互審互簽制度。 力爭在開工前把圖紙 中的問題修改完。甲方技術(shù)負(fù)責(zé)人詳見施工環(huán)節(jié)成本控 制要點三、“審圖”4 4、總分包配 合費（1 1）分包方式（2 2）分包內(nèi)容（3 3）分包的責(zé)任 界定通過投標(biāo)確定配合費。 應(yīng)避免在施工過程中 修改分包方式、分包內(nèi) 容、范圍而增加工程成

19、 本。甲方代表詳見施工環(huán)節(jié)成本控 制要點四、“總分包配 合費”5 5、材料供應(yīng)（1 1）選型（2 2）材料供應(yīng)方 式（3 3）材料計劃（4 4）預(yù)留時間施工所用的各項材料 的選型應(yīng)在材料招標(biāo)前 確定。設(shè)計部主要解決的是材料供應(yīng) 對施工環(huán)節(jié)成本的影 響，詳見施工環(huán)節(jié)成 本控制要點五、“材料 供應(yīng)”先確定材料供應(yīng)方式， 通過招標(biāo)確定相關(guān)費 用。審算部組織 工程部參加限時編制材料計劃。 材料計劃簽認(rèn)。甲方代表要考慮可能出現(xiàn)的問 題，留出相應(yīng)的時間。經(jīng)辦部門6 6、工程款的 支付（5 5）付款進度（6 6）工程進度按合同約定執(zhí)行付款。 按進度付款。多層次多角度審核工 程進度。甲方代表與監(jiān) 理工程師審核

20、完 成的形象部位預(yù)算人員審核 工程價值量詳見付款審批程序規(guī) 范附件 2 2: “工程款付 款流程”（1 1）付款的審批根據(jù)情況由不同級別 人員最終審批。主管副總或總經(jīng) 理材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南1材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而 *科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率， 本控制的目的?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制參考文件1 1、材料進 場計劃采購招投標(biāo)及 訂立合同時間暫缺工程部招投標(biāo)規(guī)氾中未提 及生產(chǎn)周期與工程進度相配合具體參照標(biāo)準(zhǔn)暫缺運輸周期具體與采購點遠近相 對應(yīng)安裝、驗收周 期與工程進度相配合交叉作業(yè)時間與工序安排相聯(lián)系2

21、2、材料的 性能價格 比市場信息日常搜集市場信息，建 立材料市場信息庫。審算部技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù)參 數(shù)由設(shè)計部確定或 封樣。設(shè)計部招投標(biāo)必須招投標(biāo)的材料設(shè) 備要制定招投標(biāo)計劃。 不需招投標(biāo)的材料設(shè) 備，采用三家以上廠家 報價選擇。審算部詳見 招投標(biāo)管理規(guī) 范第六、七條和設(shè) 備材料采購規(guī)范第 四條3 3、材料款 支付材料款支付方式 材料款支付進度 保修款預(yù)付款限額控制首次驗收后付款總 額進度控制。保修款一般不低于 合同總價的 5%5%。依據(jù)合同中約定付 款。經(jīng)辦部門（工程部 或設(shè)計部）詳見付款審批程序 規(guī)范附件 3 3 “甲供 材料付款流程”和附 件 7 7“采購類付款流 程”4 4、材料驗

22、 收數(shù)量驗收幾方共冋確認(rèn)貨到 現(xiàn)場數(shù)量甲方工地代表或?qū)?業(yè)工程師負(fù)責(zé)監(jiān)控 驗收詳見設(shè)備材料采購 規(guī)范第八條質(zhì)量驗收外觀質(zhì)量的驗收 安裝后質(zhì)量的驗收工程部投入使用后的質(zhì)量 驗收物業(yè)公司5 5、材料保 管與保修材料保管在合同中明確貨物 的卸貨和保管的責(zé) 任承擔(dān)者工程部詳見設(shè)備材料采購 規(guī)范第九條、第十 三到十六條材料保修用合同的方式明確 保修責(zé)任和保修期達到成銷售環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南I今肖售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費用目標(biāo)總額，具體的單項支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部 門乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一 些操作會對入住和物

23、業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必 須有長線考慮。控制要 點控制什么怎么控制誰來控制備查文件1 1、營銷方 案（1）費用總額確定費用目標(biāo)總 額項目部詳見營銷費用管理規(guī) 范（2）市場信息收集（3）營銷計劃（4）營銷預(yù)算根據(jù)各種相關(guān)因 素確定具體計劃和 費用銷售部（5）營銷方案審批征求各方面意見， 按審批流程操作主管總經(jīng)理詳見營銷操作流程規(guī) 范2 2、營銷現(xiàn) 場費用（1）現(xiàn)場銷售人工費 用銷售人數(shù)控制銷售工作進度控 制獎勵辦法控制銷售部部門經(jīng)理（2）現(xiàn)場銷售器具費（3）賣場、現(xiàn)場包裝費（4）銷售模型費用（5）宣傳資料及禮品費（6）展銷費銷售部專業(yè) 經(jīng)理和部門 經(jīng)理詳見營銷包裝操作規(guī)

24、范（7）計劃額度控制額度內(nèi)調(diào)劑和超 額審批制度主管總經(jīng)理詳見營銷費用管理規(guī) 范3 3、媒體選 擇（1）媒體及廣告代理 公司信息收集和分析專人負(fù)責(zé)銷售部詳見營銷包裝操作規(guī) 范（2）招投標(biāo)先評后選的原則銷售部詳見營銷包裝操作規(guī) 范內(nèi)部評審銷售部詳見招投標(biāo)管理規(guī)范招投標(biāo)評審委員會4 4、樣板房 裝修（1）設(shè)計、裝修市場信息收集制訂裝修目標(biāo)成本 總額設(shè)計部、銷 售部詳見營銷包裝操作規(guī) 范和設(shè)計規(guī)劃管理規(guī) 范（2）材料米購信息搜集 材料、設(shè)備選型設(shè)計部詳見設(shè)備、材料采購規(guī) 范（3）信息采集及招投 標(biāo)招投標(biāo)招投標(biāo)評審 小組詳見招投標(biāo)管理規(guī)范（4）樣板房維護委托物業(yè)代管協(xié) 議物業(yè)公司、 銷售部祥見物業(yè)管理規(guī)

25、范（5）材料回收、保管 和再利用建立材料設(shè)備清 單使用登記閑置品評估和處 理設(shè)計部負(fù) 責(zé)，物業(yè)、 銷售部配合詳見營銷包裝操作規(guī) 范控制要 點控制什么怎么控制誰來控制備查文件5 5、銷售回 款（1 1 ）銷售折扣點待定銷售前臺負(fù)責(zé)待制訂相關(guān)管理辦法（2 2 ）回款周期待定銷售前臺負(fù) 責(zé)，財務(wù)監(jiān)督詳見回款管理規(guī)范6 6、銷售補 充條款及 承諾（1 1） 承諾的給出制作樓書 承諾分類營銷部負(fù) 責(zé)，設(shè)計、 工程監(jiān)督待制訂相關(guān)管理辦法（2 2）設(shè)計變更與承諾變更審批與知會 制度承諾變更設(shè)計部負(fù) 責(zé)，銷售、 工程協(xié)助7 7、客戶交 房（1 1 ）交房日期（2 2）保修期（3 3 ）質(zhì)量補償晚交房原因分類

26、處理與施工隊洽商延 長保修期交房驗收協(xié)議客戶服務(wù) 中心負(fù)責(zé)， 銷售前臺、物業(yè)公司 協(xié)作詳見補償管理規(guī)范&其他（1 1）中介費待定銷售部（2 2 ）與銷售相關(guān)的其 他費用（如因銷售要 求而發(fā)生的設(shè)計洽商 變更費）嚴(yán)格按相關(guān)流程 進行主管副總詳見工程現(xiàn)場變更管理 規(guī)范等工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南I工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時和準(zhǔn)確性。*這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng) 該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實際操作。控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件1 1、乙方預(yù)算（1 1）乙方預(yù)算內(nèi) 容的審查先由造價比例大的項 目看

27、（地面、墻面、部 分家具），縮小及調(diào)整面 積。注意報價拆分、施工方 法、報價及招標(biāo)方法不 同會影響成本的問題審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計部 協(xié)助參見深圳公司 有關(guān)文件2 2、鋼筋用量 的核實（1 1）施工圖中的鋼筋用量（2 2）洽商、變更的鋼筋用量選擇并委托現(xiàn)場管理 經(jīng)驗豐富、職業(yè)道德良 好、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)工程 造價咨詢公司進行鋼筋 量計算工作財務(wù)部、審算部與主 管副總負(fù)責(zé)確定工程 造價咨詢公司。詳見正在草擬 中工程預(yù)決算 管理規(guī)范審算部專人負(fù)責(zé)抽查 與核實工程造價咨詢公 司的鋼筋用量計算工作 工程造價咨詢公司與 審算部相關(guān)人員必須下 現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情況審算部經(jīng)理監(jiān)督3 3、價差的調(diào) 整（1 1）材料

28、價差（2 2）人工價差（3 3）費用價差嚴(yán)格執(zhí)行合同中價差 調(diào)整辦法及時跟蹤價格（材料、 人工、費用）變化情況當(dāng)價格出現(xiàn)異常波動 時，應(yīng)立即與相關(guān)單位 商量對策審算部材料組與預(yù)算 工程師負(fù)責(zé)詳見正在草擬 中工程預(yù)決算 管理規(guī)范4 4、洽商、變 更的費用控 制（1 1）圖紙審核（2 2）因市場因素甲方對圖紙的修 改（3 3）現(xiàn)場簽證工程部項目部負(fù)責(zé)組 織各專業(yè)共同審圖，實 行專業(yè)負(fù)責(zé)制監(jiān)理公司審圖施工單位審圖甲方對圖紙做出重大 修改之前，應(yīng)進行方案 經(jīng)濟比較現(xiàn)場簽證中，應(yīng)明確發(fā) 生費用的原因和責(zé)任1 1、 設(shè)計部負(fù)責(zé)建筑 專業(yè)圖紙質(zhì)量的 審核2 2、 工程部負(fù)責(zé)其他 專業(yè)圖紙的審核3 3、 工程

29、項目部負(fù)責(zé) 現(xiàn)場簽證的監(jiān)控4 4、 審算部負(fù)責(zé)審核 洽商、變更的合理 性、完整性（負(fù)洽 商）及經(jīng)濟性詳見正在草擬 中工程預(yù)決算 管理規(guī)范控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件（1 1）工 期（2 2）質(zhì)量甲方履行自己的合同 義務(wù)甲方督促乙方履行合 同義務(wù)工期與質(zhì)量重視過程中控制1 1、工程項目部負(fù) 責(zé)施工合冋中技 術(shù)條款的監(jiān)控2 2、審算部負(fù)責(zé)施 工合同中合同條 款經(jīng)濟部分的監(jiān) 控（3 3）配合管理工程部項目經(jīng)理負(fù)責(zé) 各施工方的配合問題工程項目部負(fù)責(zé) 施工過程中協(xié) 調(diào)、配合（4 4）停工、窩工當(dāng)造成重大停、窩工 時，工程部與審算部及 時進行停、窩工費用計 算審算部負(fù)責(zé)違約 費用的核實5 5、違約與索賠詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范期間費用的成本控制要點應(yīng)用指南期間費用主要有財務(wù)、人工、行政三塊費用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周 期變化，期間費用的靈活性很高，更需要加強對期間費用的計劃控制。 財務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門 的有關(guān)費用支出情況?？刂埔?點控制什么怎么控制誰來控制參考文件1 1、財務(wù)費 用（1）公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款計劃制定年度資金計劃 資金占壓費用估算 與控制1 1、財務(wù)部負(fù)責(zé)年度資 金計劃2 2、財務(wù)部與審算部配 合控制占壓資金量詳見付款審批程 序規(guī)范中工程款 付款流程、營銷費 用付款流程（2）地價款的支付制定項目總體開發(fā)