業(yè)主收房裝修空置房管理精心整理

1、業(yè)主收房、裝修和空置房管理、業(yè)主入住前籌備工作制訂業(yè)主入住前籌備工作計劃和工作時間表，竣工驗收前三個月，管理處工作人員 將根據(jù)工作進展需要分步到位，業(yè)主開始辦理入住手續(xù)前，管理處各類人員全部到位。管理處工作人員將按以下程序和時間到位，并將根據(jù)小區(qū)條件和實際情況進行調(diào) 整：1、管理處主任將全程參與項目整個物業(yè)管理過程，在入住前兩個月，副主任、客戶主管、房管員等管理人員將到位，投入入住前的各項準備工作。2、竣工驗收前一個月，主任工程師、工程維修人員、消防監(jiān)控人員進入現(xiàn)場，熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公共配套設(shè)施和設(shè)備等，參與機電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，掌握小區(qū)設(shè) 備設(shè)施的基本情況和操作規(guī)程。3、竣工驗收前半個月

2、，保安人員進入現(xiàn)場，開展上崗培訓(xùn)后，負責(zé)對所接受的物業(yè)安全保衛(wèi)工作。4、交房前一個月，收費員、文員、食堂廚工等人員到位，管理處掛牌辦公，各類制度、流程上墻。5、交房前 1 個月，全部保安人員配齊上崗，開展崗前培訓(xùn)。6、交房前一個月，保潔人員到位，開始對小區(qū)區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收的房間進行清潔工作，給交房營造一個舒適環(huán)境。、做好業(yè)主收房入住前的各項準備工作1、完成資料的準備工作：包括前期物業(yè)管理服務(wù)合同 、業(yè)主臨時公約、裝 修指南、裝修管理規(guī)定、裝修管理協(xié)議、消防安全責(zé)任書、裝修特別注意事項、裝修承諾書等資料的定稿和印刷工作。2、制定業(yè)主入住的各類表格： 業(yè)主收房及資料簽領(lǐng)確認表 、住戶檔卡、房屋 驗

3、收確認表、收房確認書、裝修申請審批表、裝修許可證、裝修檢查及竣工驗 收表、施工人員臨時出入證 、業(yè)主投訴、處理登記表 、業(yè)主報修、維修處理登記 表、裝修手續(xù)辦理登記表等表格3、制訂各類手續(xù)辦理流程：業(yè)主收房手續(xù)辦理流程 、業(yè)主裝修申請審批驗收流程、業(yè)主投訴處理流程 、業(yè)主報修維修處理流程等工作流程。4、制訂入住工作方案，對所有員工進行業(yè)主入住的給各項內(nèi)容的培訓(xùn)，做到應(yīng)知應(yīng)會，并進行模擬演習(xí)。三、業(yè)主收房入住一)交房驗收程序包括檢查業(yè)主的有效售樓合同，并由主管級員工接待業(yè)主，履行移交程序，并簽訂 各類物業(yè)管理文件，告知各項權(quán)利義務(wù)及裝修事項，如物業(yè)內(nèi)各項設(shè)施、裝修須知、運 送對象安排等。帶領(lǐng)業(yè)主

4、驗收其單位內(nèi)的工程問題。將發(fā)現(xiàn)的問題告知開發(fā)公司，及時 予以修繕。此外，本物業(yè)管理處將負責(zé)審閱業(yè)主提交的二次裝修施工圖紙，并限定業(yè)主 在審批通過后才準許其承包商開始裝修工程，以保障物業(yè)設(shè)施及業(yè)主權(quán)益。從法律關(guān)系上來講，交接應(yīng)在開發(fā)公司與購買人(業(yè)主)之間完成，就是按購房合 同約定由開發(fā)公司向購買人(業(yè)主)移交了房產(chǎn)的所有權(quán)和責(zé)任。大多數(shù)情況是，開發(fā) 公司將交樓工作委托給項目所選定的物業(yè)公司負責(zé)， 因此項目物業(yè)公司有責(zé)任按規(guī)范程 序替開發(fā)公司做好交樓全部工作 , 做到房屋移交順利、應(yīng)收費用全額收取和業(yè)主收房順 心滿意?；凇懊谰拔飿I(yè)”多年多項目交樓經(jīng)驗， “長房物質(zhì)”為開發(fā)公司擬定以下交 樓程序

5、方案；1、交房準備階段(1) 開發(fā)公司委托物業(yè)公司進場全面接管高林仕家項目，包括工程驗收移交、 安全保衛(wèi)、保潔開荒，開發(fā)公司對工程驗收缺陷進行整改完善；2) 開發(fā)公司會同物業(yè)公司起草法律文書、 各種交樓需用表格， 將法律文書終審稿交付印刷和復(fù)印，每戶一套并袋裝處理，分樓棟分單元按樓層順序妥善存放；3) 開發(fā)公司按購房合同約定適時提前以書面通知業(yè)主按開發(fā)公司組織計劃、 攜帶相關(guān)證明文件前來現(xiàn)場收房；4) 由物業(yè)公司對所有參與交房的員工進行交樓業(yè)務(wù)專項培訓(xùn)， 統(tǒng)一對業(yè)主的禮儀、交房方法、問答解釋和應(yīng)急預(yù)案部署；5) 由開發(fā)公司組織建筑單位包括土建、 機電、水暖、智能化各專業(yè)工程人員成立工程遺留問題

6、處置小組協(xié)助物業(yè)公司交樓；6) 開發(fā)公司會同物業(yè)公司對交房手續(xù)辦理現(xiàn)場進行規(guī)劃、整理和布置裝飾；7) 由物業(yè)公司對所有應(yīng)交業(yè)主房屋進行詳細檢查， 發(fā)現(xiàn)工程問題及時書面通知開發(fā)公司組織施工單位整改完善、清潔問題由物業(yè)保潔人員改善，以達到最佳交樓標準 和效果。2、交房實施階段1) 由物業(yè)公司相關(guān)部門組織好業(yè)主接待， 包括引導(dǎo)服、 車輛停放和現(xiàn)場治安管理等；2) 采取“一對一”服務(wù)方式由專人指引前往開發(fā)公司辦事處辦理尾款繳交手續(xù)，簽署簽收填寫法律文書文件、繳納物業(yè)管理相關(guān)費用、前往業(yè)主房屋現(xiàn)場驗房、簽收房 屋鑰匙物品完成收樓手續(xù)；3) 由開發(fā)公司組織的工程遺留問題處置小組協(xié)助物業(yè)公司回訪業(yè)主驗房收樓

7、時提出的工程問題、及時記錄和處理現(xiàn)場可及時解決工程問題；4) 物業(yè)公司安排專人為業(yè)主解答業(yè)主關(guān)于房屋裝修方面的問題和給需要的業(yè)主辦理裝修手續(xù)；5) 由開發(fā)公司安排專人會同物業(yè)經(jīng)理在預(yù)先準備的僻靜辦公室接待行為沖動的業(yè)主并處理相關(guān)問題；6) 由物業(yè)公司整理業(yè)主驗房遺留表單， 集中轉(zhuǎn)往開發(fā)公司督促施工單位限期解決。3、交樓收尾階段1) 開發(fā)公司及時對組織督促各相關(guān)施工單位對業(yè)主驗房登記的遺留問題進行整改；2) 物業(yè)公司積極跟進開發(fā)公司對業(yè)主遺留問題整改進度， 適時向業(yè)主反饋遺留問題整改進度情況；3) 對已整改完成的遺留工程，物業(yè)公司及時通知業(yè)主前來復(fù)驗，至業(yè)主滿意，交房工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)公

8、司在項目建成后以整體形象與全體業(yè)主面對面接 觸與交流溝通的機會，開發(fā)企業(yè)和物業(yè)公司應(yīng)利用好這個良好的機會，充分展現(xiàn)開發(fā)企 業(yè)和物業(yè)公司的工作形象、制度和效率，以在全體業(yè)主面前留下良好印象，為日后的管 理服務(wù)工作條下堅固基礎(chǔ)，絕對避免給業(yè)主留下負在印象和影響。四、業(yè)主收房入住流程裝修管理為加強對項目的管理，維護項目的良好形象，保證物業(yè)的正常使用功能，避免物業(yè) 二次裝修間的立體干擾，為了讓每一個業(yè)主安心入住而不受他人裝修影響，以及更好地 保護業(yè)主共同利益和共同財產(chǎn)，特別是電梯的使用，美景物業(yè)公司擬對小區(qū)裝飾裝修作 出集中裝修管理規(guī)定：、目的為規(guī)范裝修行為，保障房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一，維護全體業(yè)主

9、的利益，根據(jù)國 家建設(shè)部令第 110 號住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法和湖南省長沙市城市房屋裝飾裝 修管理條例等有關(guān)條例制定本規(guī)定，供業(yè)主及其裝修施工隊進行室內(nèi)二次裝修時共同 遵守。、二次裝修的報批程序 申請1、業(yè)主（住戶）進行二次裝修前應(yīng)向物業(yè)服務(wù)中心申請，申請時應(yīng)提交下列資料：a、房屋所有權(quán)證（或者證明其合法權(quán)益的有效憑證）c、b、 申請人身份證件（交驗原件，收復(fù)印件） 。裝飾裝修設(shè)計方案（包括總平面圖、天花圖、墻、地面、電氣、空調(diào)、給排水圖，比例 1： 100）。e、d、 涉及消防規(guī)定的，需提交消防部門的批文及消防布置圖。變動建筑主體或承重結(jié)構(gòu)的，需提交原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位

10、提出的設(shè)計方案、施工方案及政府有關(guān)部門的批準文件。f 、 施工單位的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書（復(fù)印件）g、 非業(yè)主的住宅使用人，還需提交業(yè)主的委托書及業(yè)主身份證復(fù)印件。2、填寫二次裝修申請表 。 審批1、一工作日內(nèi)給予答復(fù)。對于不合規(guī)范或資料不全的，業(yè)主應(yīng)按要求修改方案或補充資料，重新提交審批。2、裝修申請審批通過之后，裝修施工隊負責(zé)人須帶裝修人員身份證原件及復(fù)印件、1 寸照片 2 張到物業(yè)服務(wù)中心辦理 裝修施工許可證（每戶一證） 和裝修人員出入證 每人一證）。3、簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議 。 裝修管理費用按湘價服 200767 號執(zhí)行文件和有關(guān)的裝修管理規(guī)定，交納裝修管理費用。三、防火責(zé)任業(yè)主應(yīng)指定裝

11、修施工單位負責(zé)人為防火責(zé)任人， 并要求其監(jiān)督施工隊人員按消防法等有關(guān)規(guī)定施工。四、裝修管理規(guī)定1、每戶每次裝修期限為三個月，超過裝修期限，業(yè)主及裝修施工隊需辦理延期手續(xù)，重新交納相關(guān)費用及辦理相關(guān)證件。2、為保證裝修的質(zhì)量標準，業(yè)主在二次裝修時應(yīng)聘請有營業(yè)執(zhí)照和相應(yīng)資質(zhì)等級的裝修承包商進行裝修。3、所有施工必須按照業(yè)主提交給物業(yè)服務(wù)中心核準后的方案進行，不得有任何更改。如實際情況需要更改，業(yè)主必須報服務(wù)中心審查批準，出具更改通知施工方方可施 工。4、業(yè)主（住戶）、裝修承包商應(yīng)自覺遵守國家、湖南省、長沙市有關(guān)房屋裝飾裝修的管理規(guī)定，對嚴重違反者，服務(wù)中心有權(quán)公布其違規(guī)行為，并按相應(yīng)管理規(guī)定辦法進

12、 行處理。5、裝修人員憑裝修人員出入證進入住宅區(qū)，工作時需佩戴證件，對涂改或轉(zhuǎn)借出入證的人員，一經(jīng)查出，將按違章處理和沒收證件，直至取消進入本小區(qū)裝修的資 格。6、業(yè)主（住戶）裝修工程所涉及的項目、范圍、均視為業(yè)主（住戶）自建自保，不在開發(fā)商建筑質(zhì)量保修范圍之內(nèi)。7、在本小區(qū)內(nèi)， 12:30 至 14:30 、19:00 至次日 07:00 之間，不得從事產(chǎn)生噪聲的 房屋裝飾裝修活動。在施工中應(yīng)當采取措施，避免或者減輕施工中產(chǎn)生的粉塵、廢氣、 廢水、噪聲、振動對相鄰居民正常生活所造成的危害。8、超時施工的，服務(wù)中心有權(quán)責(zé)令停工，扣留或沒收工具，違規(guī)情結(jié)嚴重的，按長沙市環(huán)境噪聲污染防治條例有關(guān)條

13、例進行處理。9、業(yè)主裝修應(yīng)采取必要的安全防護和消防措施，嚴格遵守建筑裝飾防火規(guī)范，不得在未采取阻燃措施情況下使用易燃裝飾材料。 裝修人員必須遵守有關(guān)消防條例及服務(wù) 中心關(guān)于安全、保衛(wèi)等方面的有關(guān)規(guī)定，裝修室內(nèi)必須備有滅火器；不得使用電爐、煤 氣；如需實施動火作業(yè)，應(yīng)向服務(wù)中心提出申請并通過審批，否則，由于施工、人為等 原因造成火災(zāi)，按有關(guān)消防規(guī)定處理，產(chǎn)生的所有損失由業(yè)主直接承擔(dān)賠償責(zé)任。10、必須遵守電梯使用管理規(guī)定等有關(guān)規(guī)定。使用電梯運載裝修物品應(yīng)事先申報,在有電梯管理員在場的情況下使用,電梯運載物品的時間為每天上午9: 0011: 00,下午15: 3017: 30,其余時間謝絕運載裝修

14、物品。11 、業(yè)主（住戶）裝修使用電梯時，散裝物品須袋裝處理，超重、超長、超寬、有 粉塵、漏水、漏料、易燃、易爆、易污染、腐蝕性的材料以及易損壞電梯的裝修材料、 工具應(yīng)走消防樓道,禁止使用電梯運送。12、不得拆改原房屋的承重墻、柱、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件，所有承重墻、梁、柱均不得開洞及減少斷面。13、不得損壞建筑物外墻，不得改變住宅外立面或在非承重外墻上開門。14、如需在地板上打槽溝，應(yīng)注意槽溝的深度不能超過 4 厘米，以免損壞地板。不 要提高地漏蓋板以保證地漏有一定存水，否則會引起臭氣溢出。15、不得影響、占用公共部位，不得在公共部位或區(qū)域搭建干活。16、不得改變陽臺用途 , 南向陽臺不得封

15、閉，北向陽臺封閉必須遵守小區(qū)統(tǒng)一的規(guī) 格式樣和色調(diào)17、不得安裝外置的防盜網(wǎng)門窗，窗臺及陽臺上不得搭建雨蓬、遮陽蓬、防盜網(wǎng)、花架等。18、空調(diào)外機必須安裝在預(yù)留位置， 無室外預(yù)留位置的房間將室外機安裝在陽臺內(nèi)。不得隨意在外墻打洞眼另擇安裝，空調(diào)機排水應(yīng)引至空調(diào)機排水管或陽臺地漏。19、不得改動原有外門窗的規(guī)格及外墻裝修。20、不得拆除連接陽臺的門窗墻體，改變原門窗的規(guī)格尺寸。21、樓板地面裝修材料厚度不得超過 10 毫米。22、所有樓板地面裝修荷載不得超過 50 kk/ rfo23、增加內(nèi)墻必須采用輕質(zhì)材料，樓板荷載不得大于20 kg / rfo24、不得破壞或拆除廚房、衛(wèi)生間地面防水層；不允

16、許在廚、衛(wèi)地面、墻角安裝水電管線，以免破壞防水層。25、未經(jīng)允許不得抬高廚房、衛(wèi)生間地面。26、為保證廚房、 衛(wèi)生間原有的防水層的防水質(zhì)量， 在裝修過程中應(yīng)盡量減少墻體、 地面的敲打震動。27、不得擅自改變房屋的原設(shè)計功能。28、若在客廳、臥室等未設(shè)有防水層的房間拌合水泥，應(yīng)事先采取相應(yīng)的防滲漏措施，方可進行施工。29、不能對上下水管線進行任何改動，裝修時如需封包上下管線路及衛(wèi)生間吊頂，請采用易于拆除的方式，以免今后維修時造成損失。排污管檢查口必須留活動口，否則 維修拆封時的必要損失由業(yè)主自負。30、不得擅自改動給排水管走向，不得封閉給排水檢修口，對直飲水主管道不能改動，對支管業(yè)主如有要求改動

17、可付一定的配件費用，由直飲水公司進行改動，若擅自改 動造成漏水、爆管等后果業(yè)主自負。31、暗敷水管，安裝完畢后，施工隊必須請業(yè)主監(jiān)督試壓，并將試壓紀錄、隱蔽管線圖交一份至物業(yè)服務(wù)中心存檔。試壓合格，方可貼瓷磚封閉。32、不能對煙道、通風(fēng)管道進行改動；嚴禁在煙道、通風(fēng)道墻面及內(nèi)部安裝電器、插座、水電管線、燃氣管等。33、裝修廚房時，抽排油煙系統(tǒng)必須經(jīng)煙道排出，禁止安裝無煙灶臺，禁止使用排風(fēng)扇抽排廚房油煙。34、不得擅自改裝燃氣管道，不得隱蔽燃氣管道。35、燃氣灶火源應(yīng)距離燃氣管道不少于30 cm。36、使用嵌入式灶具最好選用上進風(fēng)灶，如采用下進風(fēng)灶，裝修時請在灶具下方櫥柜設(shè)置通風(fēng)口，不要存放物品

18、，使空氣流通，否則容易發(fā)生灶具爆燃事故。37、不能擅自拆改房屋內(nèi)的配電箱、弱電箱的位置。38、寬帶網(wǎng)、有線電視、電話、對講及報警線路等弱電線路不得剪斷和改動。39、裝修吊頂內(nèi)的電線及暗埋的電線、必須外包阻燃PVC管或鐵管敷設(shè)。40、請勿直接在水龍頭下清洗帶水泥、雙灰粉、灰漿的鏟子等工具。應(yīng)在工具桶內(nèi)清洗。沉積物、裝修垃圾請勿倒入下水道，以免堵塞管道。41、不得在公共場所、公共樓頂天臺屋面安裝太陽能熱水器及其他設(shè)施設(shè)備。42、裝修垃圾必須裝袋， 并按規(guī)定時間自行清運至服務(wù)中心指定地點， 不得向窗外、 陽臺外拋撒垃圾。五、裝修檢驗1、裝修完畢后，業(yè)主及裝修施工負責(zé)人應(yīng)向服務(wù)中心申請竣工檢驗。2、服

19、務(wù)中心對業(yè)主裝修的房屋進行檢驗，如無任何違規(guī)現(xiàn)象，服務(wù)中心予以初次檢驗通過，由服務(wù)中心檢驗人員、施工單位和業(yè)主同時在二次裝修檢驗表的初檢欄簽名。裝修隊交回裝修施工許可證及裝修人員臨時出入證，服務(wù)中心退回裝修許可證9及出入證押金。若檢驗不合格的，限期整改，再進行復(fù)檢，直到合格為止。3、裝修檢驗合格并使用滿一個月后，由物業(yè)服務(wù)中心進行復(fù)檢，復(fù)檢合格后，物業(yè)服務(wù)中心退回裝修保證金。六、違約裝修處理1、責(zé)令停工。2、責(zé)令恢復(fù)原狀。3、扣留或沒收工具。4、賠償經(jīng)濟損失。5、在住宅區(qū)公共場所公布施工單位或裝修的不良行為。10八、二次裝修施工申請表 棟 單元 房填報時間:13業(yè)主姓名房號聯(lián)系電話裝修單位名稱

20、執(zhí)照號負責(zé)人公司電話裝修人數(shù)現(xiàn)場負責(zé)人身份證號聯(lián)系電話申請裝修內(nèi)容（包括裝修項目、氾圍、標準、時間等）房管員初審地面墻面天花板門窗廚衛(wèi)陽臺水網(wǎng)線路其他裝修期限年月日至:年月日本業(yè)主（住戶）和施工隊保證裝修內(nèi)容不超過以上申請范圍、標準，并按期完成，并承諾:遵守臨時管理規(guī)約、裝修管理服務(wù)協(xié)議及補充規(guī)定等相關(guān)規(guī)定，如有違約，愿接受相關(guān)約定的處罰業(yè)主簽名：施工隊負責(zé)人簽名：業(yè)主裝修保證金垃圾清運費裝修許可證工本費裝修隊保證金裝修管理費裝修出入證工本費和押金實收金額收款人業(yè)主已簽署裝修承諾書、裝修服務(wù)協(xié)議簽名：經(jīng)手人已經(jīng)繳納相應(yīng)費用簽名：工程部意見：管理處經(jīng)理意見：空置房管理、目的： 為規(guī)范空置房的管理

21、及費用收取，有效控制管理風(fēng)險，改善物業(yè)環(huán)境。、適用范圍： 適用于的空置房管理工作。三、管理職責(zé)1、客戶服務(wù)中心負責(zé)對空置房進行全面管理、監(jiān)督工作。2、3、保安部門負責(zé)對空置房進行定期檢查和巡視。保潔部門負責(zé)空置房的定期保潔工作，保持空置房的清潔。4、工程部門負責(zé)空置房的修繕工作，保證空置房內(nèi)外主體、設(shè)施、設(shè)備的完好。四、管理要點一）空置房的定義1、開發(fā)公司委托管理，在待租或待售期間的房屋。2、開發(fā)公司已售，但未交付業(yè)主使用的房屋。3、已交付業(yè)主使用，但在使用過程中空置時間在一月以上的房屋。二）空置房的登記建檔1、客戶服務(wù)中心應(yīng)告知已交付使用房屋的業(yè)主，在房屋出現(xiàn)空置前，到客戶服務(wù)部門進行登記，

22、填寫空置房登記表 ，明確空置時間。經(jīng)雙方確定后，切斷水、電、 氣。對于從公共通道能全覽室內(nèi)的商鋪等房屋， 要求業(yè)主在空置前做好房屋的清潔工作。2、客戶服務(wù)中心應(yīng)做好負責(zé)房屋狀態(tài)的登記、收集、分析，及時編制、修訂空置房權(quán)屬清冊，發(fā)財務(wù)、保安、工程等部門。三）空置房管理服務(wù)費用收取1、開發(fā)公司委托管理并在待租或待售期間的房屋以及已售但未交付業(yè)主使用的房屋的物業(yè)管理服務(wù)費用，我司將不收取物業(yè)管理費用。2、已交付業(yè)主使用，但在使用過程中空置時間在一月以上房屋的物業(yè)管理服務(wù)費用。在前期管理服務(wù)階段，按前期管理服務(wù)協(xié)議中約定的收費標準向業(yè)主收取，未 簽訂前期管理服務(wù)協(xié)議的按前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費標準收取。項目召開 業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會與公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，其管理服務(wù)費 用