精品資料（2021-2022年收藏）青島房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、2010年1月青島房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)房藍(lán)海鄭州項(xiàng)目組2010-1-18目錄一、市場(chǎng)環(huán)境和市場(chǎng)研究 1青島房產(chǎn)發(fā)展簡(jiǎn)介32市場(chǎng)宏觀背景43區(qū)域規(guī)劃與未來走勢(shì)64經(jīng)濟(jì)因素7二、2009年612月全市及各區(qū)住宅成交、價(jià)格情況1全市住宅成交及價(jià)格情況102市南區(qū)住宅成交及價(jià)格情況113市北區(qū)住宅成交及價(jià)格情況114四方區(qū)住宅成交及價(jià)格情況125李滄區(qū)住宅成交及價(jià)格情況136嶗山區(qū)住宅成交及價(jià)格情況137城陽區(qū)住宅成交及價(jià)格情況148黃島區(qū)住宅成交及價(jià)格情況15三、全市住宅存量、供需比1全市住宅存量情況162全市住宅供應(yīng)量與銷售量情況17四、青島房地產(chǎn)發(fā)展總結(jié) 附件：部分新樓盤房?jī)r(jià)及在售項(xiàng)目192010年1月

2、青島房地產(chǎn)市場(chǎng)一、市場(chǎng)環(huán)境和市場(chǎng)研究 1青島房產(chǎn)發(fā)展簡(jiǎn)介：青島是山東半島最具特色的海濱城市。海洋作為城市最寶貴的資源，已經(jīng)融入到青島的城市建設(shè)、城市生活和城市精神當(dāng)中，城市的三大特色經(jīng)濟(jì)港口經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)、海洋經(jīng)濟(jì)無不依托于海洋。海洋也直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)，例如對(duì)住宅來講，海景作為難以替代的資源成為決定住宅檔次的關(guān)鍵因素。2007年以來，新政府逐漸將城市建設(shè)重點(diǎn)由前海向后海（膠州灣）轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨新的重大變化和發(fā)展機(jī)遇。 2007年，青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展主調(diào)是穩(wěn)健。2007年房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)減緩，延緩開發(fā)現(xiàn)象嚴(yán)重。2007年1-10月，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)施工面積2,959.1萬平方米

3、，同比增長(zhǎng)18.2%；竣工面積341.1萬平方米，同比減少3.9%。施工面積與竣工面積之間的差距呈現(xiàn)越來越大的趨勢(shì)，延緩開發(fā)現(xiàn)象嚴(yán)重。市場(chǎng)需求相對(duì)旺盛、供應(yīng)呈現(xiàn)區(qū)域性結(jié)構(gòu)失衡、“地王”的促動(dòng)效應(yīng)、外地開發(fā)商助推房?jī)r(jià)上漲、外來購買需求加劇房?jī)r(jià)上漲壓力，五項(xiàng)因素對(duì)于2007年的青島住宅市場(chǎng)供求狀況及價(jià)格走勢(shì)有明顯影響。 進(jìn)入2008年，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)資金緊張、產(chǎn)品滯銷、行業(yè)分化現(xiàn)象明顯等等，這些都是其在低迷形勢(shì)下的真實(shí)表現(xiàn)。2008年1-11月，青島市實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積626.65萬平方米，同比下降4.31%，增幅較1-10月提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。銷售面積的持續(xù)回落彰顯了國(guó)家宏觀調(diào)控政策的效果，整體

4、市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。2008年1-11月，青島市完成商品房銷售額326.19億元，同比下降了4.06%，增幅較1-10月下降了0.49個(gè)百分點(diǎn)。2008年1-11月，青島市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資335.11億元，較2007年同期上漲14.94%，增幅較1-10個(gè)月下降了2.95個(gè)百分點(diǎn)。 2009年，對(duì)于青島房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，從春節(jié)前的“跌”聲一片，到春節(jié)后的驟然火爆，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)在一片爭(zhēng)議聲中演繹著神奇。2009年上半年，青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成187億元，增長(zhǎng)18.5%，投資回升較快，較一季度回升29.2個(gè)百分點(diǎn)，較1-5月份回升10個(gè)百分點(diǎn)。全市商品房銷售408.9萬平方米，增長(zhǎng)17.6%

5、，房地產(chǎn)銷售由暖趨旺，實(shí)現(xiàn)銷售額229.9億元，增長(zhǎng)32.8%，青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始整體回暖。 世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)人均GDP達(dá)到2500美元，人均住宅面積達(dá)到30-35平方米之前，會(huì)保持較旺盛的住房需求。當(dāng)恩格爾系數(shù)在40%時(shí)，有關(guān)各國(guó)的住房消費(fèi)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)中所占的比重會(huì)達(dá)到15%-20%。目前青島市恩格爾系數(shù)已降到40%以下，而住房消費(fèi)比重不足10%，比國(guó)際水平低5-10個(gè)百分點(diǎn)，住房消費(fèi)還有較大的消費(fèi)空間。另外，青島城市化進(jìn)程仍在轟轟烈烈地展開，跨海大橋、膠州灣高速的建設(shè)施工將更加快大青島戰(zhàn)略的實(shí)施進(jìn)度。根據(jù)青島的城市規(guī)劃，預(yù)計(jì)2020年全市居住人口總量將達(dá)1200萬人左右。屆時(shí)新涌入的

6、移民、新增人口將創(chuàng)造更多的住房需求。由此可見，青島市未來住房的剛性需求仍是很大的。2 市場(chǎng)宏觀背景 作為山東半島城市群的龍頭城市和國(guó)際門戶，青島對(duì)于提升城市群在環(huán)渤海地區(qū)的地位、引導(dǎo)城市群發(fā)展具有重要意義在山東半島城市群規(guī)劃中青島被定位為：山東乃至黃河中下游地區(qū)的龍頭城市，現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)并且具有強(qiáng)大科研實(shí)力的國(guó)際性港口城市和國(guó)際性海濱旅游城市。近期與濟(jì)南共同作為山東半島城市群的雙中心，作為山東半島對(duì)外的窗口，國(guó)際化的中心。    青島作為山東半島城市群中外向性最強(qiáng)的城市，其擁有優(yōu)良的港口和廣闊的腹地，理應(yīng)成為山東半島城市群參與全球分工的龍頭。

7、膠州灣東西岸跨海通道中的海灣大橋的建設(shè)，將實(shí)現(xiàn)半島城市群區(qū)域內(nèi)各中心城市之間形成“四小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，區(qū)域內(nèi)中心城市與本地市內(nèi)各縣市形成“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃目標(biāo)，將可能推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加區(qū)域內(nèi)居住、生活人口；“依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射”是青島新的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略n 青島城市空間發(fā)展戰(zhàn)略：依托老城，擁灣發(fā)展，組團(tuán)布局，軸線輻射，形成一主三副多組團(tuán)的空間格局。n “一主”指市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)，是中心城區(qū)主中心，主體功能為青島市區(qū)行政辦公、科教、金融、旅游、信息中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。n “三副”黃島、嶗山以及紅島3區(qū)域規(guī)劃與未來走勢(shì)n “環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”是青島

8、拓展城市發(fā)展空間、改善青島產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平，塑造港灣型城市和加快建設(shè)區(qū)域性國(guó)際中心城的戰(zhàn)略港口城市高科技新城青島現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要載體，應(yīng)當(dāng)發(fā)展成為服務(wù)于半島城市群的區(qū)域級(jí)金融、信息、商務(wù)、商貿(mào)及旅游中心現(xiàn)代港口新城，主要依托港口進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)業(yè)功能拓展，強(qiáng)化青島港在環(huán)渤海以及東亞經(jīng)濟(jì)圈的樞紐港地位膠州灣北部區(qū)域發(fā)展成為國(guó)際一流的生態(tài)型科技新城，以面向未來的新型高科技產(chǎn)業(yè)為主，是青島以及半島都市圈的高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)服務(wù)中心n 青島的擁灣發(fā)展戰(zhàn)略決定了城市市區(qū)空間沿膠州灣由南向北擴(kuò)展。4經(jīng)濟(jì)因素 n 近年來青島市GDP、人均GDP增長(zhǎng)迅猛，2009年生產(chǎn)總值處于全國(guó)領(lǐng)先水平n 青島GDP近年保持了約16

9、%的增長(zhǎng)速度；2008年青島GDP增幅仍達(dá)12.8%，高于全國(guó)平均水平，2009年GDP為4900億元，增長(zhǎng)11%。n 2009年青島人均GDP達(dá)8000美元。n 2009年青島和全國(guó)其他大中城市相比生產(chǎn)總值處于全國(guó)領(lǐng)先水平，達(dá)到4900億元2008年全國(guó)各主要城市GDP比較（單位：億元）2000-2008年青島GDP指標(biāo)及增長(zhǎng)幅度2000-2008年青島人均GDP指標(biāo)及增長(zhǎng)幅度生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩

10、發(fā)展期2009年青島市經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展期，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平穩(wěn)發(fā)展階段，改善型需求成為主力p 2009年青島市GDP為4900億元，較上年增長(zhǎng)11% ；宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展n 房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，不同地區(qū)的人均GDP決定了該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同發(fā)展階段。 2009年青島市人均GDP為8000美元，房地產(chǎn)處于平穩(wěn)發(fā)展階段向綜合發(fā)展過渡時(shí)期。0-800US$8000-20,000US$4000-8,000US$800-4,000US$生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速

11、發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型n 城市居民人均可支配收入和消費(fèi)性支出持續(xù)增長(zhǎng)，恩格爾系數(shù)維持在較低水平，城市居民生活富裕，購買能力強(qiáng)n 青島城市居民人均可支配收入近五年連續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，2008年已達(dá)到20464元。比07年增長(zhǎng)14.6n 青島城市居民2008年人均消費(fèi)性支出14999元，同比上年增長(zhǎng)12.1%，和07年增速基本持平n 青島市城市居民家庭的恩格爾系數(shù)從2004年起保持在36-38%之間，2008年恩格爾系數(shù)為37.4%2004-2008年青島城市居民人均可支配收入及增長(zhǎng)率n 2004-2008年青島城市居民人均消費(fèi)支出及增長(zhǎng)

12、率n 聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織恩格爾系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，青島屬于富裕城市恩格爾系數(shù)59%以上 50-59% 40-50% 30-40% 低于30%  貧困 溫飽 小康 富裕 最富裕 二、2009年612月青島全市及各區(qū)住宅成交、價(jià)格情況1全市住宅成交及價(jià)格情況2009年612月青島全市成交情況走勢(shì)（單位：周）2009年612月份年青島全市住宅成交穩(wěn)定，一直處于高位運(yùn)行。每周成交量在2000套以上，銷售面積高達(dá)20萬方以上，可以說市場(chǎng)銷售火爆。2009年下半年青島全市成交價(jià)格走勢(shì)（單位：周）2009年512月份年青島全市住宅價(jià)格穩(wěn)中有升，特別市內(nèi)四區(qū)價(jià)格上漲幅度較大，成交均價(jià)從5月份的7000元左右上漲到

13、12月份的9000元，半年內(nèi)上升近2000元，可以用“飛漲”形容。2市南區(qū)住宅成交情況（單位：周）2009年下半年，市南區(qū)銷售基本穩(wěn)定，在7月有所下滑后，慢慢趨于穩(wěn)定。在12月下旬有所上漲。價(jià)格方面，市南區(qū)從6月緊1萬左右的均價(jià)上漲到12月份的1.8萬，可以說價(jià)格漲幅非常大，和全市價(jià)格漲幅保持一致。3市北區(qū)住宅成交情況（單位：周）市北區(qū)成交量在7月出現(xiàn)最大值后，慢慢下滑趨于平穩(wěn)，但是在12月份又出現(xiàn)下滑的跡象，這對(duì)2010年年初的銷售估計(jì)會(huì)帶來壓力。市北區(qū)價(jià)格和以上不同的是，在69月一致上漲后，在10月下跌到7000元/平方左右，然后又迅速提升,在12月再次出現(xiàn)下滑。4四方區(qū)住宅成交情況四方區(qū)

14、住宅方面，只有9月10月成交稍微低迷，11月12月反彈力度加大。5李滄區(qū)住宅成交情況（單位：周）李滄區(qū)作為青島市的后花園，目前經(jīng)濟(jì)非?；钴S，地產(chǎn)業(yè)也不例外，目前在價(jià)格不是很高的情況下，銷售量卻相對(duì)較大，2009年下半年，區(qū)域銷售呈現(xiàn)震蕩發(fā)展態(tài)勢(shì)。李滄區(qū)銷售價(jià)格和成交情況類似，也是出現(xiàn)了震蕩起伏。但是總體保持上漲。由于本區(qū)域銷售價(jià)格基數(shù)比較低，相對(duì)其他區(qū)域漲幅最大，目前來看銷售均價(jià)漲幅近2000元/平方左右，是全市銷售價(jià)格漲幅最大的區(qū)域。6嶗山區(qū)住宅成交情況（單位：周）嶗山區(qū)的成交量是幾個(gè)區(qū)域中最穩(wěn)定的，可以預(yù)見未來市場(chǎng)也會(huì)比較穩(wěn)定。在2009年的612月份，只要10月份有一次下跌，但是下跌后立

15、馬上漲回位。嶗山區(qū)銷售價(jià)格基本保持平穩(wěn)，相比其他區(qū)域的漲價(jià)，本區(qū)域價(jià)格一直在中高位運(yùn)行。本區(qū)域價(jià)格在12月份落回到6月價(jià)格水平，值得關(guān)注。7城陽區(qū)住宅成交情況（單位：周）城陽區(qū)銷售也比較穩(wěn)定，和嶗山區(qū)一樣，在10月出現(xiàn)一次震蕩后，立馬反彈，并且反彈力度比9月份還高，但是在11月12月出現(xiàn)小幅回落。城陽區(qū)目前價(jià)格是青島全市最低的區(qū)域，本區(qū)域的住宅價(jià)格在09年下半年內(nèi)一直處于起伏不定的狀態(tài)?；沮厔?shì)維持穩(wěn)重有升的局面。8黃島區(qū)住宅成交情況（單位：周）黃島區(qū)最近半年成交基本穩(wěn)定，由于價(jià)格相對(duì)較低，成交量保持較高水平。黃島區(qū)價(jià)格09年下半年一直處在上漲態(tài)勢(shì)，雖然沒有李滄區(qū)上漲幅度大，但是本區(qū)域的價(jià)格每

16、平方也有1000多元的上漲，漲幅也是相當(dāng)?shù)拇?。小結(jié)：從青島全市的成交量和價(jià)格曲線走勢(shì)我們不難看出，全市整體銷售穩(wěn)定的前提下，價(jià)格飛漲從年中的均價(jià)7000元上漲到目前的9000左右。臨海中高端住宅均價(jià)在2萬元/平方以上，全市郊區(qū)的價(jià)格也從4000元逐步上漲到目前的6000元左右。全市定下的由南向北的發(fā)展基調(diào)，目前市區(qū)北部的李滄區(qū)成為地產(chǎn)逐鹿的熱點(diǎn)，各大地產(chǎn)商紛紛開發(fā)，成交價(jià)格一漲再漲。三、全市住宅存量、供需比1全市住宅存量情況（單位：月）2009年以來，全市住宅存量總體呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑的走勢(shì)，5月份全市住宅存量達(dá)到頂峰后開始回落，8月份達(dá)到谷底，9月份小幅上揚(yáng)。截止2009年9月低存量住宅套型比例由

17、上圖可以看出，截止9月底，全市住宅存量房中，90120平方戶型所占比重最大，達(dá)到37%，其次為6090平方中小戶型，約占35%，120144大戶型緊隨其后，達(dá)到12%。從上圖可以看出，截止2009年9月底，城陽、黃島兩區(qū)存量房位居最高，膠南市也有大量的存量。從2009年4月以來，全市商品房成交量穩(wěn)重有升，在09年7月份達(dá)到峰值，然后在接下來的89月份有所回落。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，目前全市商品房推出面積大于銷售面積，按照這樣積累下去，可以預(yù)見2010青島全市商品房積壓會(huì)越來越大，假如市場(chǎng)不能一直維持現(xiàn)在的熱度，那么未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈。2全市住宅供應(yīng)量與銷售量情況（單位：月）2008年10月至2

18、009年9月全市供應(yīng)量與銷售量對(duì)比（如下圖）從近期供需比走勢(shì)看，供需比總體呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑的變化趨勢(shì)，尤其是從09年6月開始，出現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求的局面，其中09年7月供需比為0.63，降至最低點(diǎn)，8月有所回升，9月供應(yīng)量大于需求量。由此可以看出，2009年的全市地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲和供不應(yīng)求的局面是分不開的。四、青島房地產(chǎn)發(fā)展總結(jié) 2009年以來青島房地產(chǎn)市場(chǎng)快速復(fù)蘇。從三月份開始，商品房和二手房成交量一路飆升。今年1-8月市內(nèi)四區(qū)商品住房銷售17141套，同比增長(zhǎng)130%。價(jià)格也出現(xiàn)了每平米50元至100元的增長(zhǎng)，最高增幅則達(dá)到1000元。1-8月份，市內(nèi)四區(qū)商品住房平均價(jià)格同比上漲11.43%，每

19、天銷售量達(dá)到72套；9月份每天銷售70套。青島市整體房?jī)r(jià)從8月的8414元增長(zhǎng)到8573元，四區(qū)新開盤房?jī)r(jià)則更高?？傮w來講，市南區(qū)銷售價(jià)格是1萬以上，從目前新銷售樓盤來說最低均價(jià)是1.1萬，半數(shù)在1.5萬以上；市北區(qū)在9000元以上。 2009年青島市的全市地產(chǎn)處于高位運(yùn)行狀態(tài)，2010年會(huì)有更多體量推出，但是消費(fèi)市場(chǎng)能不能保持和2009年一樣的熱度，我們拭目以待。附件：部分新樓盤房?jī)r(jià)及在售項(xiàng)目青島部分新樓盤房?jī)r(jià)一覽表 2009-11-6新樓售價(jià)為已售新房平均價(jià)格，數(shù)據(jù)來源于青島房地產(chǎn)交易中心排名樓盤名稱行政區(qū)地理位置新房售價(jià)元/1 青島保時(shí)捷中心市南區(qū)東部東海西路

20、0;30,0002 凱悅中心市南區(qū)東部燕兒島路 30,0003東海路9號(hào)市南區(qū)東部東海西路 28,2004海信·燕島國(guó)際市南區(qū)東部澳門路 14,6005廣業(yè)璽景園市北區(qū)芝泉路 10,6806海信都市陽光市北區(qū)延安三路 9,3307 嘉合新興市北區(qū)山東路 9,3008國(guó)華大廈市南區(qū)東部閩江路 9,3009祥云花園市北區(qū)吳興路 9,08010海信半山蘭亭市南區(qū)東部寧德路 9,00011頂尖街區(qū)市北區(qū)福州北路 8,80012環(huán)宇康庭市北區(qū)山東路 8,73013江山帝景市南區(qū)東部山東路 8,62014良辰美景市北區(qū)山東路 8,55015 陽光