第3章 項目策劃

1、第3章 項目策劃學習目標：1了解項目策劃的基本概念、項目環(huán)境調(diào)查的分析、項目決策階段目標策劃和項目實施階段目標策劃。2掌握項目決策策劃的工作內(nèi)容。3了解項目實施策劃的工作內(nèi)容，項目實施的目標分析和再論證、組織策劃和目標控制策劃。重點難點：1、工程項目的策劃2、項目策劃的組織3、項目策劃的方法課程內(nèi)容：項目策劃是項目管理的一個重要組成部分，是項目建設(shè)成功的前提。無數(shù)建設(shè)項目成功的經(jīng)驗證明，科學、嚴謹?shù)那捌诓邉潓轫椖拷ㄔO(shè)的決策和實施增值。本章主要介紹項目策劃的基本概念，項目環(huán)境調(diào)查與分析的目的、工作內(nèi)容、工作方法、工作成果等以及項目決策策劃和實施策劃的基本內(nèi)容。其中項目定義、項目功能分析與面積分

2、配是項目決策策劃的重點，組織策劃是項目實施策劃的重點。3.1 項目策劃的基本概念3.1.1 項目策劃的內(nèi)涵建設(shè)項目策劃是指在項目建設(shè)前期，通過調(diào)查研究和收集資料，在充分占有信息的基礎(chǔ)上，針對項目的決策和實施，或決策和實施的某個問題，進行組織、管理、經(jīng)濟和技術(shù)等方面的科學分析和論證，這將使項目建設(shè)有正確的方向和明確的目的，也使建設(shè)項目設(shè)計工作有明確的方向并充分體現(xiàn)業(yè)主的建設(shè)目的。其根本目的是為項目建設(shè)的決策和實施增值。3.1.2 項目策劃的目的我國項目建設(shè)一般遵循圖示的基本建設(shè)程序。項目建議書可行性研究批準立項設(shè)計任務(wù)書設(shè)計 施工交付使用項目實施階段項目決策階段圖3.1 項目建設(shè)程序建設(shè)項目策劃

3、就是把建設(shè)意圖轉(zhuǎn)換成定義明確、要求清晰、目標明確且具有強烈可操作性的項目策劃文件的活動過程，回答為什么要建、建什么以及怎么建項目的問題，從而為項目的決策和實施提供全面完整的、系統(tǒng)性的計劃和依據(jù)。項目策劃的意義在于其工作成果使項目的決策和實施有據(jù)可依。3.1.3 項目策劃的特點建設(shè)項目策劃工作實踐具有以下特點。（1）重視類同建設(shè)項目的經(jīng)驗和教訓的分析（2）堅持開放型的工作原則（3）策劃是一個知識管理的過程（4）策劃是一個創(chuàng)新求增值的過程（5）策劃是一個動態(tài)過程3.1.4 項目策劃的類型項目策劃根據(jù)其所針對的對象不同，分為成片土地開發(fā)項目策劃、單體建筑項目策劃等；根據(jù)策劃的內(nèi)容不同，也可以分為不同

4、類型，但最重要的是以下兩類：項目決策的策劃和項目實施的策劃，如圖所示。項目實施的策劃項目決策的策劃建設(shè)項目策劃3.2 項目策劃按內(nèi)容分類3.1.5 項目策劃的任務(wù)項目決策和項目實施兩階段的策劃任務(wù)可以歸納如表所示。 項目決策和實施階段的策劃任務(wù)表策劃任務(wù)項目決策階段項目實施階段環(huán)境調(diào)查和分析項目所處的建設(shè)環(huán)境，包括能源供給、基礎(chǔ)設(shè)施等；項目所要求的建筑環(huán)境，其風格和主色調(diào)是否和周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)；項目當?shù)氐淖匀画h(huán)境，包括天氣狀況、氣候和風向等；項目的市場環(huán)境、政策環(huán)境以及宏觀經(jīng)濟環(huán)境等。建設(shè)期的環(huán)境調(diào)查和分析需要調(diào)查分析自然環(huán)境、建設(shè)政策環(huán)境、建筑市場環(huán)境、建設(shè)環(huán)境（能源、基礎(chǔ)設(shè)施等）和建筑環(huán)境（

5、風格、主色調(diào)等）。項目定義和論證包括項目的開發(fā)或建設(shè)目的、宗旨及其指導思想；項目的規(guī)模、組成、其功能和標準；項目的總投資和建設(shè)開發(fā)周期等。需要進行投資目標分解和論證，編制項目投資總體規(guī)劃；進行進度目標論證，編制項目建設(shè)總進度規(guī)劃；需要進行項目功能分解、建筑面積分配，確定項目質(zhì)量目標，編制空間和房間手冊等。組織策劃包括項目的組織結(jié)構(gòu)分析、決策期的組織結(jié)構(gòu)、任務(wù)分工以及管理職能分工、決策期的工作流程和項目的編碼體系分析等。確定項目實施各階段的項目管理工作內(nèi)容，確定項目風險管理與工程保險方案。管理策劃制定建設(shè)期管理總體方案、運行期管理總體方案以及經(jīng)營期管理總體方案等。包括投資控制、進度控制、質(zhì)量控制

6、、合同管理、信息管理和組織協(xié)調(diào)；確定業(yè)主籌建班子的組織結(jié)構(gòu)、任務(wù)分工和管理職能分工，確定業(yè)主方項目管理班子的組織結(jié)構(gòu)、任務(wù)分工和管理職能分工，確定項目管理工作流程，建立編碼體系。合同策劃策劃決策期的合同結(jié)構(gòu)、決策期的合同內(nèi)容和文本、建設(shè)期的合同結(jié)構(gòu)總體方案等。確定方案設(shè)計競賽的組織，確定項目管理委托的合同結(jié)構(gòu)，確定設(shè)計合同結(jié)構(gòu)方案、施工合同結(jié)構(gòu)方案和物資采購合同結(jié)構(gòu)方案，確定各種合同類型和文本的采用。經(jīng)濟策劃行開發(fā)或建設(shè)成本分析、開發(fā)或建設(shè)效益分析；制定項目的融資方案和資金需求量計劃等。項目實施的經(jīng)濟策劃包括編制資金需求量計劃，進行融資方案的深化分析。技術(shù)策劃包括技術(shù)方案分析和論證、關(guān)鍵技術(shù)分

7、析和論證、技術(shù)標準和規(guī)范的應(yīng)用和制定等。對技術(shù)方案和關(guān)鍵技術(shù)進行深化分析和論證，明確技術(shù)標準和規(guī)范的應(yīng)用和制定。風險分析對政治風險、政策風險、經(jīng)濟風險、技術(shù)風險、組織風險和管理風險等進行分析。進行政治風險、政策風險、經(jīng)濟風險、技術(shù)風險、組織風險和管理風險分析。 項目環(huán)境調(diào)查與分析3.2.1 環(huán)境調(diào)查的目的策劃是在充分占有信息和資料的前提下所進行的一種創(chuàng)造性勞動，因此充分占有信息是策劃的先決條件，否則策劃就成為了無本之木、無源之水。從這一基本思想出發(fā)，環(huán)境調(diào)查與分析是項目策劃工作的第一步，也是最基礎(chǔ)的一環(huán)。如果不進行充分的環(huán)境調(diào)查，所策劃的結(jié)果可能與實際需求背道而馳，甚至得出錯誤的結(jié)論，并直接影

8、響建設(shè)項目的實施，因此策劃的第一步必須對影響項目策劃工作的各方面環(huán)境進行調(diào)查，并進行認真分析，找出影響項目建設(shè)與發(fā)展的主要因素，為后續(xù)策劃工作提供較好的基礎(chǔ)。3.2.2 環(huán)境調(diào)查的工作內(nèi)容（1）環(huán)境調(diào)查的工作范圍1） 項目周邊自然環(huán)境和條件；2） 項目開發(fā)時期的市場環(huán)境；3） 宏觀經(jīng)濟環(huán)境；4） 項目所在地政策環(huán)境；5） 建設(shè)條件環(huán)境（能源、基礎(chǔ)設(shè)施等）；6） 歷史、文化環(huán)境（包括風土人情等）；7） 建筑環(huán)境（風格、主色調(diào)等）；8） 其它相關(guān)問題。（2）環(huán)境調(diào)查的重點從總體上講，環(huán)境調(diào)查應(yīng)該以項目為基本出發(fā)點，將項目實施所可能涉及到的所有環(huán)境因素進行系統(tǒng)性地思考，以其中對項目影響較大的核心因素

9、為調(diào)查的重點，尤其應(yīng)將項目策劃和項目實施所需要依據(jù)和利用的關(guān)鍵因素和條件作為主要的考慮對象，進行全面深入的調(diào)查。3.2.3 環(huán)境調(diào)查的工作方法策劃的過程就是知識管理與創(chuàng)新的過程，因此，無論是大型城市開發(fā)項目策劃還是單體建筑策劃，都需要進行多種信息的收集。環(huán)境調(diào)查的渠道有多種。一般而言，包括以下幾個方面。（1）現(xiàn)場實地考察（2）相關(guān)部門走訪項目的環(huán)境調(diào)查表格項目名稱：XX區(qū)總部園區(qū)發(fā)展策劃 文件編號：調(diào)查目的：編制XX區(qū)總部園區(qū)發(fā)展策劃環(huán)境調(diào)查報告 調(diào)查部門：區(qū)規(guī)劃局調(diào)查內(nèi)容：了解XX區(qū)總體規(guī)劃情況被調(diào)查人：局長調(diào)查的問題：備注1. 城市總體規(guī)劃、總部園區(qū)有關(guān)的分區(qū)規(guī)劃、專項規(guī)劃、詳細規(guī)劃等文件

10、以及基礎(chǔ)設(shè)施與市政配套現(xiàn)狀與規(guī)劃情況（供電、供水、電信、雨污水和煤氣等）；2. XX區(qū)城市空間發(fā)展戰(zhàn)略；3. XX區(qū)交通規(guī)劃情況；4. XX區(qū)建筑環(huán)境，如風格、主色調(diào)等。調(diào)查的資料編號其名稱：備注1. XX區(qū)規(guī)劃建設(shè)方案調(diào)查人： 調(diào)查日期： 年 月 日（3）有關(guān)人員（群）訪談（4） 文獻調(diào)查與研究（5） 問卷調(diào)查3.2.4 環(huán)境調(diào)查的工作成果環(huán)境調(diào)查的主要工作成果包括環(huán)境調(diào)查分析報告及其附件。3.3 項目決策策劃項目決策的策劃主要針對項目的決策階段，通過對項目前期的環(huán)境調(diào)查與分析，進行項目建設(shè)基本目標的論證與分析，進行項目定義、功能分析和面積分配，并在此基礎(chǔ)上對與項目決策有關(guān)的組織、管理、經(jīng)濟

11、與技術(shù)方面進行論證與策劃，為項目的決策提供依據(jù)。項目決策策劃是在項目建設(shè)意圖產(chǎn)生之后，項目建設(shè)立項之前，它是項目管理的一個重要組成部分，是項目實施策劃的前提。 項目決策策劃的工作內(nèi)容項目決策的策劃基本內(nèi)容包括以下幾個方面，如圖所示。環(huán)境調(diào)查和分析項目定義和論證組織策劃管理策劃合同策劃經(jīng)濟策劃技術(shù)策劃風險分析項目決策階段策劃的基本內(nèi)容 項目定義項目定義是將建設(shè)意圖和初步構(gòu)思，轉(zhuǎn)換成定義明確、系統(tǒng)清晰、目標具體、具有明確可操作性的方案。項目定義確定項目實施的總體構(gòu)思，主要解決兩個問題。第一個問題是明確項目定位。項目定位是指項目的功能、建設(shè)的內(nèi)容、規(guī)模、組成等，也就是項目建設(shè)的基本思路。項目定義的第

12、二個問題是明確項目的建設(shè)目標。建設(shè)項目的目標是一個系統(tǒng)，包括質(zhì)量目標、投資目標、進度目標等三個方面。在項目定義中經(jīng)常出現(xiàn)的內(nèi)容還有：（1） 項目發(fā)展戰(zhàn)略；（2） 項目總體構(gòu)思；（3） 項目產(chǎn)業(yè)策劃等。3.3.3 項目功能分析與面積分配所謂功能策劃是在總體構(gòu)思和項目總體定位的基礎(chǔ)上，結(jié)合潛在最終用戶的需求分析，對項目進行更深的研究，在不違背對項目性質(zhì)、項目規(guī)模以及開發(fā)戰(zhàn)略等定位的前提下，將項目功能進行細化，以滿足建設(shè)者和使用者的要求，主要包括以下兩個方面。（1） 項目功能分析分析潛在最終用戶的活動類型，對項目的具體功能進行分析。（2）功能區(qū)劃分與面積分配分析考慮項目功能的具體實現(xiàn)方式，明確每項功

13、能所需建設(shè)量。3.3.4 項目經(jīng)濟策劃項目經(jīng)濟策劃是在項目定義與功能策劃基礎(chǔ)上，進行整個項目投資估算，并且進行融資方案的設(shè)計及其有關(guān)的經(jīng)濟評價。（1） 項目總投資估算項目總投資估算一般分以下五個步驟：第一步是根據(jù)項目組成對工程總投資進行結(jié)構(gòu)分解，即進行投資切塊分析并進行編碼，確定各項投資與費用的組成，其關(guān)鍵是不能有漏項。第二步是根據(jù)項目規(guī)模分析各項投資分解項的工程數(shù)量，由于此時尚無設(shè)計圖紙，因此要求估算師具有豐富的經(jīng)驗，并對工程內(nèi)容作出許多假設(shè)。第三步是根據(jù)項目標準估算各項投資分解項的單價，此時尚不能套用概預(yù)算定額，要求估算師擁有大量的經(jīng)驗數(shù)據(jù)及豐富的估算經(jīng)驗。第四步是根據(jù)數(shù)量和單價計算投資合

14、價。有了每一項投資分解分項的投資合價以后，即可進行逐層匯總。每一個父項投資合價都是子項各投資合價匯總之和，最終得出項目投資總估算，并形成估算匯總表和明細表。第五步是對估算所作的各項假設(shè)和計算方法進行說明，編制投資估算說明書。項目總投資估算主要是用來論證投資規(guī)劃的可行性以及為項目財務(wù)分析和財務(wù)評價提供基礎(chǔ)，進而論證項目建設(shè)的可行性。一旦項目實施，項目投資估算也是投資控制的重要依據(jù)。（2） 融資方案項目融資方案策劃主要包括融資組織與融資方式的策劃、項目開發(fā)融資模式的策劃等。1） 融資組織與融資方式策劃2） 項目開發(fā)融資模式策劃（3） 項目經(jīng)濟評價項目的經(jīng)濟可行性評價系統(tǒng)包括項目國民經(jīng)濟評價、財務(wù)評

15、價和社會評價三個部分，它們分別從三個不同的角度對項目的經(jīng)濟可行性進行了分析。所謂財務(wù)評價是根據(jù)國家現(xiàn)行的財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的財務(wù)效益和費用，編制財務(wù)報表，計算評價指標，考察項目的獲利能力和清償能力等，據(jù)以判斷項目的可行性。財務(wù)評價主要包括以下內(nèi)容：1) 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取；2) 收支預(yù)測；3) 投資盈利能力及主要財務(wù)指標分析；4) 財務(wù)清償能力分析；5) 敏感性分析；6) 最終得出財務(wù)評價結(jié)論及財務(wù)評價報告等。3.3.5 項目組織與管理總體方案項目組織與管理總體方案包括項目分解結(jié)構(gòu)、項目管理組織方案、項目合同結(jié)構(gòu)方案以及項目總進度綱要等幾個方面的內(nèi)容。（1） 項

16、目分解結(jié)構(gòu)及編碼方案（2） 項目管理組織方案（3） 項目合同結(jié)構(gòu)方案（4） 項目總進度綱要3.3.6 項目設(shè)計要求文件項目設(shè)計要求文件是對項目設(shè)計的具體要求，這種要求是在確定了項目總體目標、分析研究了項目開發(fā)條件和問題、進行了詳細的項目定義和功能分析基礎(chǔ)上提出的，因此更加有依據(jù)，也更加具體，便于設(shè)計者了解業(yè)主的功能要求，了解業(yè)主對建筑風格的喜好，能在一定程度上減少設(shè)計的返工。設(shè)計要求文件是項目設(shè)計的重要依據(jù)之一。3.4 項目實施策劃3.4.1 項目實施策劃的工作內(nèi)容建設(shè)項目實施策劃內(nèi)容涉及的范圍和深度，在理論上和工程實踐中并沒有統(tǒng)一的規(guī)定，應(yīng)視項目的特點而定，一般包括如圖所示的內(nèi)容。圖 項目實

17、施階段策劃的基本內(nèi)容3.4.2 項目實施的目標分析和再論證項目目標的分析和再論證包括編制三大目標規(guī)劃：（1） 投資目標規(guī)劃，在項目決策策劃中的總投資估算基礎(chǔ)上編制；（2） 進度目標規(guī)劃，在項目決策策劃中的總進度綱要基礎(chǔ)上編制；（3） 質(zhì)量目標規(guī)劃，在項目決策策劃中的項目定義、功能分析與面積分配等基礎(chǔ) 上編制。3.4.3 項目實施的組織策劃項目實施的組織策劃是指為確保項目目標的實現(xiàn)，在項目開始實施之前以及項目實施前期，針對項目的實施階段，逐步建立一整套項目實施期的科學化、規(guī)范化的管理模式和方法，即對項目參與各方、業(yè)主方和代表業(yè)主利益的項目管理方在整個建設(shè)項目實施過程中的組織結(jié)構(gòu)、任務(wù)分工和管理職

18、能分工、工作流程等進行嚴格定義，為項目的實施服務(wù)，使之順利實現(xiàn)項目目標。組織策劃主要包括以下內(nèi)容。（1） 組織結(jié)構(gòu)策劃針對具體項目，項目實施組織結(jié)構(gòu)的確定，與以下三個因素息息相關(guān)。 1) 項目建設(shè)單位管理能力及管理方式2) 項目規(guī)模和項目組織結(jié)構(gòu)內(nèi)容3) 項目實施進度規(guī)劃（2）任務(wù)分工策劃項目管理任務(wù)分工就是對項目組織結(jié)構(gòu)的說明和補充，將組織結(jié)構(gòu)中各單位部門或個體的職責進行細化擴展，它也是項目管理組織策劃的重要內(nèi)容。（3）管理職能分工策劃對于一般的管理過程，其管理工作即管理職能都可分為策劃（Planning）、決策(Decision)、執(zhí)行(Implement)、檢查(Check)這四種基本職能。管理職能分工表就是記錄對于一項工作任務(wù)，組織中各任務(wù)承擔者之間這四種職能分配的形象工具。它以工作任務(wù)為中心，規(guī)定任務(wù)相關(guān)部門對于此任務(wù)承擔何種管理職能。（4）工作流程策劃項目管理涉及眾多工作，其中就必然產(chǎn)生數(shù)量龐大的工作流程，依據(jù)建設(shè)項目管理的任務(wù)，項目管理工作流程可分為投資控制、進度控制、質(zhì)量控制、合同與招投標管理工作流程等，每一流程組又可隨工程實際情