拆遷補(bǔ)償項目資產(chǎn)評估方法

1、拆遷補(bǔ)償項目資產(chǎn)評估方法一、價值類型及其定義依據(jù)本次評估目的，確定本次評估的價值類型為市場價值。所謂市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫壓制的情況下， 評估 對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事， 不受任何強(qiáng)迫壓制。 即某項資產(chǎn)按下列條件進(jìn)行交易， 在公開市場上可合理取得的最可能的 價格：（一）用法律許可的貨幣進(jìn)行交易。（二）有自愿的賣方和自愿的買方。（三）一次性付款，且無附帶條件下完成交易。（四 ）買賣雙方對資產(chǎn)的現(xiàn)狀、 市場供求狀況、 行情等情況都有充分的了解。 且有合理的推廣、 選擇、洽談及促成交易的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和時間。（五）交

2、易完成期間的市場狀況、價格水平及其他情況，與評估基準(zhǔn)日沒有重大變化。 （六）不考慮具有特殊利益情況下的交易安排，交易雙方均在市場信息充分、理性和非強(qiáng)制情 況下進(jìn)行自由交易。二、評估基準(zhǔn)日本項目評估基準(zhǔn)日為 2013 年 6 月 30 日。 本報告書所采用的價格標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日正在執(zhí)行或有效的價格標(biāo)準(zhǔn)。 評估基準(zhǔn)日是評估 結(jié)論成立的重要條件之一， 如果評估基準(zhǔn)日發(fā)生改變， 評估結(jié)論將發(fā)生變化。 評估基準(zhǔn)日是 在綜合考慮了經(jīng)濟(jì)行為的性質(zhì)及評估目的因素，由【XX】確定。三、評估依據(jù)（一 ）行為依據(jù)簽訂了資產(chǎn)評估服務(wù)協(xié)議書（XX 評協(xié)字（2013）第 015 號）。（二）法規(guī)依據(jù)1. 中華人民共和國

3、國務(wù)院 1991 年 91 號令國有資產(chǎn)評估管理辦法 ；2. 原國家國有資產(chǎn)管理局以國資辦發(fā)199236 號文發(fā)布的國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則3. 國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會第12 號企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法 ；4. 國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知（國資委產(chǎn)權(quán) 2006274 號）；5. 國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、財政部關(guān)于企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項的通知（國資發(fā)產(chǎn)權(quán) 2006306 號）；6. 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（ 2007 年 8 月 30 日第十屆全國人民代表大會常委員會第二十九次會議修訂，中華人民共和國主席令第 72 號

4、公布）；7. 中華人民共和國土地管理法 （ 2004 年 8 月 28 日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議修訂，中華人民共和國主席令第 28 號公布）；8.國家現(xiàn)行的有關(guān)稅收法規(guī)。（三）專業(yè)規(guī)范及準(zhǔn)則依據(jù)1.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則 （財企 200420 號）；2.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則3.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報告4.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估程序5.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則業(yè)務(wù)約定書6.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則工作底稿7.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則不動產(chǎn)8. 7.中國資產(chǎn)評估協(xié)

5、會制定的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則機(jī)器設(shè)備9.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見（中評協(xié) 2007189 號）；10.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見 （會協(xié)200318 號）；11. 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范建設(shè)部 1999 年 6 月 1 日聯(lián)合發(fā)布） ；12. 中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南（四）產(chǎn)權(quán)依據(jù)1. 【XX】提供的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2. 【XX】提供的承諾函和關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明3. 【XX】提供的國有土地使用權(quán)證復(fù)印件；4. 【XX】提供的房屋產(chǎn)權(quán)證書復(fù)印件；5.【XX】提供的評估申報表。（五）主要取價

6、依據(jù)及參考資料1. 遼寧建筑工程預(yù)算定額（ 2009）；2. 遼寧安裝工程預(yù)算定額（ 2009）；3. 遼寧裝飾裝修工程預(yù)算定額（ 2009）；4. 國家計委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定的通知（計價格 19991283） ；5. 國家計委關(guān)于印發(fā)招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法的通知（計價格 20021980 號）；6. 工程建設(shè)勘察設(shè)計收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（國家計委、建設(shè)部：計價格 200210 號文）；7. 建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定（發(fā)改價格 2007670 號）；8. 原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部頒布的房屋完損等級及評定標(biāo)準(zhǔn)；9 .沈陽市土地儲備交易中心網(wǎng)站；10. 機(jī)電產(chǎn)品報價手冊 （2

7、013 年）；11. 機(jī)電設(shè)備評估價格信息 （ 2013 年）；財企 200420 號）；（中評協(xié) 2007189 號）；（中評協(xié) 2007189 號）；（中評協(xié) 2007189 號）；（中評協(xié) 2007189 號）； 中評協(xié) 2007189 號）；（中評協(xié) 2007189 號）；GB/T50291-1999（國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、中評協(xié) 2008218 號）。12. 資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊第二版；13.評估人員現(xiàn)場調(diào)查、收集的有關(guān)資料。四、評估方法（一 ）房屋建 （構(gòu) ）筑物拆遷損失 房屋建筑物的拆遷損失即為評估基準(zhǔn)日的評估價值。 本次對房屋建筑物評估采用重臵成本法。重臵成本法的計算公式為

8、： 評估值=重臵成本X成新率1. 重臵成本的確定重臵成本 =建安綜合造價 +前期費(fèi)用 +其他費(fèi)用 +資金成本 建安綜合造價采用預(yù) （結(jié)）算調(diào)整法確定，即以待估建筑物結(jié)算中的工程量為基礎(chǔ)，根據(jù)各 地執(zhí)行的定額標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)取費(fèi)文件， 分別計算土建工程費(fèi)用、 裝飾裝修工程費(fèi)以及安裝工程 費(fèi)用，并計算出建筑安裝工程總造價。前期及其他費(fèi)用依據(jù)國家、 地區(qū)、 行業(yè)相關(guān)規(guī)定確定； 根據(jù)基準(zhǔn)日現(xiàn)行貸款利率和該類別建 筑物正常建設(shè)工期，確定資金成本。房屋建筑物采用現(xiàn)場勘查成新率和年限法成新率相結(jié)合的方法綜合確定成新率，構(gòu)筑物采用年限法成新率。綜合成新率=現(xiàn)場勘查成新率X權(quán)重 +年限法成新率X權(quán)重2. 成新率的確定

9、 建筑物按綜合法確定成新率。計算公式：綜合成新率=現(xiàn)場勘察成新率X60% +理論成新率X40%理論成新率=尚可使用年限+（已使用年限 +尚可使用年限）X100%現(xiàn)場勘察成新率是對建筑物進(jìn)行現(xiàn)場勘察， 分別對其主體結(jié)構(gòu)部分、 裝飾部分、配套設(shè)施（水、 暖、電）部分的完損情況，對照技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打分，確定其成新率。（二）管道溝槽拆遷損失管道溝槽搬遷損失即為評估基準(zhǔn)日的評估價值。 本次對管道溝槽評估，采用重臵成本法。重臵成本法的計算公式為： 評估值=重臵成本X成新率1. 重臵成本的確定 重臵成本由建安造價和前期費(fèi)用及其他費(fèi)用組成。（1 ）建安工程造價 由于無竣工決算資料， 無法進(jìn)行現(xiàn)場勘查， 故由資產(chǎn)

10、占有方提供工程量， 評估人員依據(jù)建安 工程安裝定額對建安工程造價進(jìn)行估算。（2）工程建設(shè)前期費(fèi)用及其他費(fèi)用 包括工程建設(shè)前期費(fèi)用、其它費(fèi)用。具體如下：2. 成新率的確定 管道和溝槽按年限法確定成新率。計算公式：成新率=尚可使用年限+（已使用年限 +尚可使用年限）X100%3. 評估值的確定評估值=重臵成本X成新率（三）機(jī)器設(shè)備拆遷損失評估依據(jù)企業(yè)財務(wù)、 設(shè)備管理部門及現(xiàn)場勘查后確認(rèn)劃分為可拆遷設(shè)備和不可拆遷設(shè)備進(jìn)行 評估，經(jīng)對具體設(shè)備的結(jié)構(gòu)、安裝、現(xiàn)實狀況、生產(chǎn)性能及生產(chǎn)工藝流程進(jìn)行詳細(xì)了解，對 設(shè)備的可拆遷條件和拆遷的難易程度進(jìn)行分析， 將可拆遷設(shè)備和不可拆遷設(shè)備進(jìn)行了全面的 核實和確定；最

11、終以企業(yè)提供的可拆遷和不可拆遷設(shè)備評估申報表作為本次評估范圍。 對由于自身結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及因長期生產(chǎn)造成腐蝕、損壞等原因而不可拆卸或拆卸后形成的破損難 于修復(fù)或修復(fù)的代價過高的設(shè)備，確認(rèn)為不可拆遷設(shè)備。對主體部分可拆卸， 且搬遷后經(jīng)安裝、 調(diào)試及修復(fù)后可達(dá)到原生產(chǎn)工藝要求的設(shè)備， 確認(rèn)為 可拆遷設(shè)備。對于新廠建成后無使用價值的設(shè)備，列入不可拆遷設(shè)備的評估范圍。1.不可拆遷設(shè)備的拆遷損失 本次采用重臵成本法對不可拆遷設(shè)備的拆遷損失進(jìn)行評估，計算公式為：不可拆遷設(shè)備拆遷損失的評估價值=不可拆遷設(shè)備的重臵價值X成新率-不可拆遷設(shè)備的 殘余價值不可拆遷設(shè)備的清理費(fèi)用設(shè)備重臵價值的確定1國內(nèi)設(shè)備的重臵價值由設(shè)

12、備購臵價、運(yùn)雜費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)（含基礎(chǔ)費(fèi)）等部分構(gòu)成。I.設(shè)備購臵價通過市場詢價確定設(shè)備的現(xiàn)行市場價格： 直接向經(jīng)銷商或制造商詢價， 或參考商家的價格表、 正式出版的價格資料、 計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)上公開的價格信息等， 并考慮其價格可能的下浮幅度， 確 定設(shè)備的現(xiàn)行市場價格；使用替代的方法確定設(shè)備的現(xiàn)行市場價格： 對一些老舊或無法查到現(xiàn)行市場價格， 但已出現(xiàn) 替代的設(shè)備， 按照評估的替代性原則， 經(jīng)過技術(shù)含量和功能差別的分析比較， 合理確定設(shè)備 的現(xiàn)行市價；采用綜合估價法： 對于查不到現(xiàn)行市場價格， 也無替代設(shè)備出現(xiàn)的老舊設(shè)備和自制設(shè)備、 非 標(biāo)設(shè)備，通過測算設(shè)備的主材費(fèi)用和主要外購件費(fèi)用， 計算出設(shè)備的

13、完全制造成本， 并考慮 企業(yè)利潤和稅金，合理確定設(shè)備的現(xiàn)行市價。n運(yùn)雜費(fèi)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)是指設(shè)備從生產(chǎn)廠或交貨地點(diǎn)運(yùn)至安裝現(xiàn)場或工地倉庫所發(fā)生的包裝、裝卸、 運(yùn)輸、采購和保管費(fèi)、供銷部門手續(xù)費(fèi)和其他有關(guān)費(fèi)用。設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)按下列公式計算：設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)=設(shè)備購臵價X設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)率川.安裝調(diào)試費(fèi)（含基礎(chǔ)費(fèi)）對于需要安裝調(diào)試的設(shè)備，參考資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊按不同地區(qū)、不同類型 設(shè)備選取相應(yīng)的比率，以設(shè)備的購臵價為基數(shù)計算其安裝調(diào)試費(fèi)（含基礎(chǔ)費(fèi)）。設(shè)備安裝調(diào)試費(fèi)（含基礎(chǔ)費(fèi)）按下列公式計算：設(shè)備安裝費(fèi)=設(shè)備購臵價X設(shè)備安裝費(fèi)及基礎(chǔ)費(fèi)率以上安裝費(fèi)及基礎(chǔ)費(fèi)率包括調(diào)試費(fèi)用、基礎(chǔ)費(fèi)用、距設(shè)備1.5 米管路、由設(shè)備至配電

14、箱之間的電氣線路等。2進(jìn)口設(shè)備重臵成本的確定 由于進(jìn)口設(shè)備的購入時間較長，且我國已經(jīng)能生產(chǎn)該類型設(shè)備，因此本次評估按國內(nèi)同等 功能的設(shè)備購臵價確定其重臵成本，以防止匯率換算及國外物價指數(shù)變化產(chǎn)生的誤差。設(shè)備成新率的評定年限法成新率的確定年限法成新率（K）=尚可用年限/ （已用年限+尚可用年限）X100%已使用年限按實際投入使用年限乘以設(shè)備利用率來確定； 尚可使用年限是以設(shè)備的耐用年限 和已使用年限為參考依據(jù)， 并考慮設(shè)備的保養(yǎng)情況、 設(shè)備完好率、 利用率、工作環(huán)境、 外觀、 大修記錄 ，根據(jù)實際鑒定情況確定的，對一些舊設(shè)備考慮了功能性貶值。2打分法成新率的確定打分法是對設(shè)備的主要部位確定其分值

15、， 各部位相加后總分為 100 分，通過對各部位新舊程 度進(jìn)行打分評定，最后得出總分?jǐn)?shù)，以總分?jǐn)?shù)占 1 00 分的比例作為成新率。3采用綜合法確定成新率。 結(jié)合使用年限法和觀察打分法加權(quán)平均確定成新率。公式如下：成新率=年限法確定成新率X40%+觀察法確定成新率X60%年限法確定成新率=尚可用年限/（已用年限+尚可用年限）X100% 不可拆遷設(shè)備的殘余價值的確定 對于拆零后具有殘余價值的設(shè)備，參考資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊按不同類型設(shè)備 選取相應(yīng)的殘余價值比率，以設(shè)備的重臵價值為基數(shù)計算其殘余價值。設(shè)備殘余價值按下列公式計算：設(shè)備殘余價值=設(shè)備重臵價值X設(shè)備殘余價值比率不可拆遷設(shè)備的清理費(fèi)用確

16、定 對于拆零后具有殘余價值的設(shè)備， 參考 資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊按不同類型設(shè)備 選取相應(yīng)的清理費(fèi)用率，以設(shè)備的重臵價值為基數(shù)計算其清理費(fèi)用。設(shè)備清理費(fèi)用按下列公式計算：設(shè)備清理費(fèi)用=設(shè)備重臵價值X設(shè)備清理費(fèi)用率2.可拆遷設(shè)備的搬遷損失 可拆遷設(shè)備的搬遷損失指截止評估基準(zhǔn)日現(xiàn)有生產(chǎn)規(guī)模的機(jī)器設(shè)備因企業(yè)整體搬遷而發(fā)生 的為保證可拆遷設(shè)備達(dá)到原生產(chǎn)工藝要求所需發(fā)生的各項費(fèi)用， 具體包括： 拆卸費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi) 和安裝調(diào)試費(fèi)（含基礎(chǔ)費(fèi)） ?？刹疬w設(shè)備搬遷損失評估值的計算公式為：可拆遷設(shè)備搬遷損失的評估值=拆卸費(fèi)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)（含基礎(chǔ)費(fèi)）=設(shè)備購臵價X（拆卸費(fèi)率+運(yùn)雜費(fèi)率+安裝調(diào)試費(fèi)及基礎(chǔ)費(fèi)率）設(shè)備

17、購臵價 以與不可拆遷設(shè)備相同的方法確定設(shè)備購臵價。運(yùn)雜費(fèi)考慮搬遷運(yùn)輸里程的實際情況， 可拆遷設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)參照最新 資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手 冊中有關(guān)當(dāng)?shù)厣a(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)選取； 同時考慮簡易包裝、 吊裝及設(shè)備構(gòu)造、 重 量及精度要求等因素并參考全統(tǒng)施工機(jī)械臺班費(fèi)用定額遼寧省單位估價表適當(dāng)修正后確定 設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)率。安裝調(diào)試費(fèi)（含基礎(chǔ)費(fèi)） 對于需進(jìn)行安裝調(diào)試的可拆遷設(shè)備，以與不可拆遷設(shè)備相同的方法確定其國產(chǎn)設(shè)備安裝調(diào) 試費(fèi)（含基礎(chǔ)費(fèi)） 。拆卸費(fèi)對于需進(jìn)行拆除后搬遷的設(shè)備， 主要針對其必備的措施和程序， 進(jìn)行市場調(diào)查， 結(jié)合其作業(yè) 環(huán)境、作業(yè)難度、作業(yè)規(guī)模和作業(yè)期限后綜合確定，一般設(shè)備拆除費(fèi)

18、以設(shè)備購臵價為基數(shù)， 按其安裝調(diào)試費(fèi)的50%計算。（四）土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)用途為工業(yè)， 經(jīng)調(diào)查委估宗地所在區(qū)域工業(yè)用地交易較活躍， 因此采用市場 法確定評估值。市場法是選取一定數(shù)量、 符合一定條件、 發(fā)生過交易的類似宗地， 然后將它們與估價對象進(jìn) 行比較，對它們的實際成交價格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價對象價值的方法?；竟剑篜D=PBX AXBXCXDXEPD_待估宗地價格 ;PB_比較案例價格；A_待估宗地情況指數(shù) / 比較案例宗地情況指數(shù) ;B_待估宗地估計期日地價指數(shù) / 比較案例宗地估計期日地價指數(shù);C_待估宗地年期指數(shù) / 比較案例宗地估年期指數(shù) ;D_待估宗地區(qū)域因數(shù)條件指數(shù)

19、/ 比較案例宗地區(qū)域因數(shù)條件指數(shù);E_待估宗地個別因數(shù)條件指數(shù) / 比較案例宗地個別因數(shù)條件指數(shù)。五、評估程序?qū)嵤┻^程和情況本次評估工作的開始時間為 2013 年 7 月 16 日，至出具評估報告日結(jié)束。 其中外勤截止日為 2013 年7 月 21 日。（一）接受委托及前期準(zhǔn)備階段1. 評估師對項目進(jìn)行預(yù)備調(diào)查，在了解評估目的和評估對象及范圍、評估基準(zhǔn)日等的基礎(chǔ)上 接受項目委托，擬定評估方案的過程并制訂評估工作計劃；2. 對被評估單位前期準(zhǔn)備工作進(jìn)行培訓(xùn)輔導(dǎo)。 評估師對被評估單位資產(chǎn)評估配合工作要求進(jìn) 行了詳細(xì)講解， 包括資產(chǎn)評估的基本概念、資產(chǎn)評估的任務(wù)、 本次資產(chǎn)評估的計劃安排、 需 委托

20、方和被評估單位提供的資料清單、 資產(chǎn)清查核實工作的要求和評估明細(xì)表的填報說明等。 在此基礎(chǔ)上，填報評估申報明細(xì)表，收集并整理委估對象的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料和反映資產(chǎn)性能、 技術(shù)狀態(tài)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等情況的資料，并向被評估單位了解委估資產(chǎn)的有關(guān)情況；3.配合被評估單位進(jìn)行資產(chǎn)清查、協(xié)助被評估單位進(jìn)行資產(chǎn)評估申報工作，收集評估所需文 件資料。（二）現(xiàn)場勘察及資料收集分析階段1聽取【XX】對涉及評估目的經(jīng)濟(jì)行為的有關(guān)介紹；2. 聽取被評估單位有關(guān)人員介紹評估對象的歷史及現(xiàn)狀，了解固定資產(chǎn)技術(shù)狀態(tài)等情況；3. 對被評估單位提供的資產(chǎn)清查評估申報明細(xì)表進(jìn)行審核、鑒別，并與被評估單位有關(guān)財務(wù) 記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核對，對發(fā)

21、現(xiàn)的問題協(xié)同被評估單位做出調(diào)整；4. 根據(jù)資產(chǎn)清查評估申報明細(xì)表，按評估準(zhǔn)則的要求，對資產(chǎn)進(jìn)行了全面清查核實；5. 查閱收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件；6. 根據(jù)評估對象的實際狀況和特點(diǎn)，確定評估對象的具體評估方法；7.對房屋建筑物，了解管理制度和維護(hù)、改建、擴(kuò)建情況，收集相關(guān)資料；對機(jī)器設(shè)備，查 閱相關(guān)技術(shù)資料；對通用設(shè)備，主要通過市場調(diào)研和查詢有關(guān)資料，收集價格資料；8.對被評估單位提供的權(quán)屬資料進(jìn)行查驗；9.對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)，在清查核實的基礎(chǔ)上做出初步評估測算。（三）評定匯總階段評估人員對從勘查現(xiàn)場收集的資料， 進(jìn)行必要而可能的調(diào)查和驗證， 選定評估方法和計算公 式，進(jìn)行評定估算。（四）提

22、交報告階段在上述工作基礎(chǔ)上， 在核實確認(rèn)各具體資產(chǎn)評估結(jié)果準(zhǔn)確合理， 評估對象沒有重復(fù)和遺漏的 基礎(chǔ)上，進(jìn)行資產(chǎn)評估數(shù)據(jù)的匯總， 并根據(jù)匯總分析情況對總體資產(chǎn)評估結(jié)果進(jìn)行調(diào)整、 修 改和完善，確定評估結(jié)論，編制資產(chǎn)評估明細(xì)表、起草資產(chǎn)評估報告書，與【XX】就評估結(jié)果交換意見，在全面考慮有關(guān)意見后，按評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審查制度和程序?qū)蟾孢M(jìn)行校正、 修改，最后出具正式資產(chǎn)評估報告書。六、評估假設(shè)本報告系在一般假設(shè)和特殊假設(shè)下完成的：（一）一般假設(shè)1所有申報評估的資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)均是正常的，因而能夠進(jìn)行合法的自由交易，即【XX】合法擁有其所申報資產(chǎn)的完整產(chǎn)權(quán)， 而無任何限制或影響交易的他項權(quán)利之設(shè)臵或其他瑕疵

23、； 我們 已經(jīng)對 【XX】所申報評估的資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)給予了必要的關(guān)注并在評估報告中進(jìn)行了相應(yīng)的披露，這些有關(guān)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)或法律權(quán)屬之表述既不能理解為是關(guān)于該等資產(chǎn)之法律意見，也不能理解為是對本評估基準(zhǔn)的任何保證， 即使在評估報告中已經(jīng)披露了該等資產(chǎn)或其中部分資產(chǎn)的產(chǎn) 權(quán)已設(shè)臵了他項權(quán)利或存在其他瑕疵， 除我們已就其對評估結(jié)論的具體影響程度做出特別說 明外，我們均未考慮偏離本評估基準(zhǔn)對評估結(jié)論的實際影響程度。2. 【XX】所提供的有關(guān)本次評估的資料是真實、完整、合法、有效的；我們的評估在很大程度上依賴【XX】所提供的有關(guān)本次評估的資料，我們未對這些資料進(jìn)行逐一查驗，我們相信這些資料是真實、完整、合法、有

24、效的，但對其準(zhǔn)確性不作保證。3. 本評估報告中的估算是在假定所有重要的及潛在的可能影響價值分析的因素都已在我們 與委托方、被評估單位之間充分揭示的前提下做出的；4. 所有資產(chǎn)均采用人民幣計算價值或價格。（二 ）特殊假設(shè)1. 除本說明中另有陳述、描述和考慮外，所有被評估資產(chǎn)的取得、使用等均被假設(shè)符合國家 法律、法規(guī)和規(guī)范性文件的規(guī)定；2. 本次評估結(jié)論是假設(shè)在房地產(chǎn)按現(xiàn)用途，現(xiàn)狀條件下使用前提下做出的， 假設(shè)未來的政治、法律、法規(guī)將不會有重大的變動，國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不會有重大變化；3.除本說明中另有聲明、描述和考慮外，我們未考慮下列因素對評估結(jié)論的任何有利或不利 之影響：(1)已有或可能存在的抵押、按揭、擔(dān)保等他項權(quán)利或產(chǎn)權(quán)瑕疵或其他對