房地產(chǎn)企業(yè)成本歸集與分配分析

1、1 / 10房地產(chǎn)企業(yè)成本歸集與分配分析房地產(chǎn)企業(yè)為了計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，在確定了成本計(jì)算對(duì) 象后，就進(jìn)入了成本歸集和分配階段，本節(jié)對(duì)此進(jìn)行分析。一、房地產(chǎn)企業(yè)成本項(xiàng)目及內(nèi)容（一）計(jì)稅成本項(xiàng)目及內(nèi)容 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國(guó)稅 發(fā) 200931 號(hào)）第二十七條規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的 內(nèi)容如下：1、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán) （或 開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、 大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置 費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ) 償支出、 安置及動(dòng)遷支出、 回遷房建造支出、 農(nóng)作物補(bǔ)償

2、費(fèi)、 危房補(bǔ)償費(fèi)等。2、前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè) 繪、規(guī)劃、 設(shè)計(jì)、 可行性研究、 籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。3、建筑安裝工程費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建 筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝 工程費(fèi)等。4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各 項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、 供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi) 生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。5、公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng) 利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政 府公用事業(yè)單位2 / 10的公共配套設(shè)施支出。6

3、、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生 的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主 要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公 費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng) 目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。（二）會(huì)計(jì)成本項(xiàng)目及內(nèi)容 企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）的通知（財(cái)會(huì) 201317 號(hào)）第二十六條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)一般設(shè)置土地征用及拆遷 補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、 公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、借款費(fèi)用等成本項(xiàng)目。1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)， 是指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán) （或 開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市 政配套費(fèi)、契稅

4、、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、 農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的 地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、安置及動(dòng)遷費(fèi)用、回遷房 建造費(fèi)用等。2、前期工程費(fèi)，是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的政府許可規(guī)費(fèi)、 招標(biāo)代理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、 設(shè)計(jì)、可行性研究、咨詢(xún)論證費(fèi)、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi) 用。3、建筑安裝工程費(fèi)，是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng) 主體建筑的建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)及精裝修費(fèi)等。4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的道 路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、 照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán) 境衛(wèi)生、園林

5、綠化等3 / 10園林、景觀環(huán)境工程費(fèi)用等。5、公共配套設(shè)施費(fèi)，是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非 營(yíng)利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政 府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施費(fèi)用等。6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生 的，且不能將其直接歸屬于成本核算對(duì)象的工程監(jiān)理費(fèi)、造 價(jià)審核費(fèi)、結(jié)算審核費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。為業(yè)主代扣代繳的 公共維修基金等不得計(jì)入產(chǎn)品成本。7、借款費(fèi)用，是指符合資本化條件的借款費(fèi)用。 通過(guò)比較以上（一） 、（二）可見(jiàn)，計(jì)稅成本項(xiàng)目共有 6 項(xiàng)， 會(huì)計(jì)成本項(xiàng)目共有 7 項(xiàng)，除了與計(jì)稅成本項(xiàng)目相同的 6 項(xiàng)外， 另外增加了一項(xiàng)“借款費(fèi)用”，核算符合資本化條件

6、的借款 費(fèi)用。就每一項(xiàng)的具體內(nèi)容來(lái)看， 都或多或少存在差異。 “土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”項(xiàng) 17 號(hào)文把 31 號(hào)文中的“拆遷補(bǔ)償 支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出”改為了“拆遷補(bǔ) 償費(fèi)用、安置及動(dòng)遷費(fèi)用、回遷房建造費(fèi)用”，支出改為了 費(fèi)用，與項(xiàng)目名稱(chēng)吻合；同樣的目的，“公共配套設(shè)施費(fèi)” 項(xiàng) 17 號(hào)文也是把支出改為了費(fèi)用?！扒捌诠こ藤M(fèi)”項(xiàng)17 號(hào)文增加了“政府許可規(guī)費(fèi)、 招標(biāo)代理費(fèi)、 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、 咨詢(xún) 論證費(fèi)”的核算內(nèi)容。 “建筑安裝工程費(fèi)” 17 號(hào)文增加了 “精 裝修費(fèi)”的核算內(nèi)容。 “基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)” 項(xiàng) 17 號(hào)文增加了 “供暖、消防、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化”等社區(qū)管網(wǎng) 工程

7、費(fèi)和 “景觀”4 / 10環(huán)境工程費(fèi)用的核算內(nèi)容。 “開(kāi)發(fā)間接費(fèi)” 17 號(hào)文僅列舉了“工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)審核費(fèi)、結(jié)算審核費(fèi)、 工程保險(xiǎn)費(fèi)”等核算內(nèi)容，而 31 號(hào)文列舉了“管理人員工資、 職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù) 費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)”等 核算內(nèi)容。 既然會(huì)計(jì)成本的項(xiàng)目與內(nèi)容與計(jì)稅成本的項(xiàng)目與內(nèi)容存在 一定差異，實(shí)務(wù)中如何進(jìn)行核算呢？ 筆者認(rèn)為，應(yīng)采用兩個(gè)文件的“并集”進(jìn)行核算，即按照 7 個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行核算，每個(gè)項(xiàng)目的核算內(nèi)容包括 17 號(hào)文和 31 號(hào) 文相應(yīng)項(xiàng)目的內(nèi)容。其原因?yàn)椋阂皇菚?huì)計(jì)成本和計(jì)稅成本的 項(xiàng)目及其核算內(nèi)容，大同小異，沒(méi)有

8、本質(zhì)區(qū)別，采用“全覆 蓋”的方式進(jìn)行核算能避免稅會(huì)的進(jìn)一步差異；二是傳統(tǒng)上 稅務(wù)就沒(méi)有“獨(dú)立”的核算系統(tǒng)， 它一直依賴(lài)會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)， 割裂這種關(guān)系是不經(jīng)濟(jì)的；三是稅務(wù)上規(guī)定如果對(duì)某一事項(xiàng) 稅務(wù)上沒(méi)有具體規(guī)定處理辦法， 而會(huì)計(jì)上對(duì)此有規(guī)定，就采 取會(huì)計(jì)的規(guī)定，31 號(hào)文的規(guī)定再加上 17 號(hào)文的規(guī)定，采用 并集的方式進(jìn)行核算不違背稅務(wù)上的規(guī)定。二、成本的歸集 成本歸集就是將成本支出計(jì)入成本項(xiàng)目的過(guò)程。（一）“土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的歸集 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”根據(jù)能否 區(qū)分負(fù)擔(dān)對(duì)象等情況，有不同的歸集方法，具體如下： 1、能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象的

9、“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“開(kāi)發(fā)成本 某成本對(duì)象土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目，貸記“銀行存 款”、“應(yīng)付賬款”等科目。5 / 102、不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)先對(duì)其支出進(jìn)行歸集，待分配 時(shí)再按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配給個(gè)收益對(duì)象。即借記“開(kāi)發(fā) 成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)待分?jǐn)偝杀尽?科目，貸記“銀 行存款”、“應(yīng)付賬款”等科目。待分配時(shí)，再按一定的分 配方法將其計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償 費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“開(kāi)發(fā)成本某成本對(duì)象土地征用 及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目，貸記“開(kāi)發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ) 償費(fèi)待分?jǐn)偝杀尽笨颇?。二）“前期工程費(fèi)”的歸集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的“前期工程費(fèi)”根據(jù)能

10、否區(qū)分負(fù)擔(dān) 對(duì)象等情況，有不同的歸集方法，具體如下：1、能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象 的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“開(kāi)發(fā)成本某成本對(duì) 象前期工程費(fèi)”科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款” 等科目。2、不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)先對(duì)其支出進(jìn)行歸集，待分配 時(shí)再按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配給個(gè)收益對(duì)象。即借記“開(kāi)發(fā) 成本前期工程費(fèi)待分?jǐn)偝杀尽薄ⅰ皯?yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值 稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款” 等科目。待分配時(shí)，再按一定的分配方法將其計(jì)入有關(guān)成本 核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目， 即借記“開(kāi)發(fā)成本 某成本對(duì)象前期工程費(fèi)”科目， 貸記“開(kāi)發(fā)成本前期工 程費(fèi)待分?jǐn)偝?/p>

11、本”科目。（三）“建筑安裝工程費(fèi)”的歸集 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建造安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)不同的 施工方式，采用不同的核算方法。6 / 101、采用發(fā)包方式核算的，建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)房地 產(chǎn)企業(yè)承付的已完工程價(jià)款確定，取得施工企業(yè)開(kāi)具的增值 稅專(zhuān)用發(fā)票之后，按照發(fā)票注明的金額借記“開(kāi)發(fā)成本某 成本對(duì)象建筑安裝工程費(fèi)” 、“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅 項(xiàng)稅額）”科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”、“預(yù) 付賬款”等科目。2、采用自營(yíng)方式進(jìn)行建筑安裝施工的房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其發(fā) 生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出，一般可直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā) 成本對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，借記“開(kāi)發(fā)成本 某成本對(duì)象建筑安裝工

12、程費(fèi)”、“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值 稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬” 、“原材 料” 、“銀行存款”等科目。（四）“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”的歸集 1、能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象 的“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“開(kāi)發(fā)成本某成 本對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”、“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn) 項(xiàng)稅額）”科目，貸記“銀行存款” 、“應(yīng)付賬款”等科目。 2、不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)先對(duì)其支出進(jìn)行歸集，待分配 時(shí)再按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配給個(gè)收益對(duì)象。即借記“開(kāi)發(fā) 成本基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)待分?jǐn)偝杀尽薄ⅰ皯?yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交 增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬 款”等科目。待分配時(shí)，再按一定的分

13、配方法將其計(jì)入有關(guān) 成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“開(kāi) 發(fā)成本某成本對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”科目，貸記“開(kāi)發(fā) 成本基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)待分?jǐn)偝杀尽笨颇俊? / 10（五）“公共配套設(shè)施費(fèi)”的歸集“公共配套設(shè)施費(fèi)”的歸集具有特殊性，因?yàn)楣才涮自O(shè)施 是為可售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品服務(wù)的，其費(fèi)用的歸集實(shí)質(zhì)就是公共配套 實(shí)施負(fù)擔(dān)的土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安 裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和借款費(fèi)用之和， 然后按照可售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建筑面積進(jìn)行分配，就成為了各個(gè) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目里面的“公共配套設(shè)施費(fèi)”。（六）“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”的歸集 房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，應(yīng) 先通

14、過(guò)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目進(jìn)行核算，后期再按一定標(biāo)準(zhǔn) 分配計(jì)入各有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。即借記“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”、 “應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，貸記“銀行 存款”、“應(yīng)付賬款”等科目。待分配時(shí)，計(jì)入有關(guān)成本核 算對(duì)象的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“開(kāi)發(fā)成本某 成本對(duì)象開(kāi)發(fā)間接費(fèi)” 科目，貸記“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用” 科目。（七）“借款費(fèi)用”的歸集 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，如果符合資本化的條件，應(yīng)予 資本化，計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)成本；不符合資本化條件的，應(yīng)當(dāng)費(fèi) 用化，計(jì)入當(dāng)期損益。房地產(chǎn)企業(yè)符合資本化條件的借款費(fèi) 用，可在“開(kāi)發(fā)成本”科目下設(shè)置“借款費(fèi)用”二級(jí)明細(xì)進(jìn)行歸集， 待根據(jù)收益原則分配時(shí)再記入成本對(duì)

15、象， 即借記“開(kāi) 發(fā)成本某成本對(duì)象借款費(fèi)用”科目，貸記“開(kāi)發(fā)成本 借款費(fèi)用”科目。三、成本的分配8 / 10企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算 其中，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分 清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不 能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則 分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一： 1、占地面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā) 用地總面積的比例進(jìn)行分配。一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì) 象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。分 期開(kāi)發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總 面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期 內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本 對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由 各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他 方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。2、建筑面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā) 用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成 本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。 分