南京地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷規(guī)劃報(bào)告

1、南京高淳地產(chǎn)項(xiàng)目行銷企劃報(bào)告第一部分 市場(chǎng)研展篇 2一、南京房產(chǎn)概況： 2(1) 、2005年上半年南京市各片區(qū)需求比例變化圖 4(2) 、2005年二季度南京市個(gè)片區(qū)成交土地統(tǒng)計(jì)表 6(3) 、2005年各片區(qū)新建商品房?jī)r(jià)格分析 7(1)溧水 9(3)浦口 10二、高淳印象 11二、高淳商業(yè)環(huán)境分析及展望14（一）高淳整體商業(yè)環(huán)境概述 14（二）高淳現(xiàn)有商業(yè)分布 14（四）高淳商業(yè)進(jìn)展前景展望 24（五）高淳專業(yè)主題商業(yè)市場(chǎng)分析 24三、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 421、 在售商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 422、 在售住宅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 52第一部分市場(chǎng)研展篇一、南京房產(chǎn)概況:1、2005年 1-8 月南

2、京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于受到房產(chǎn)新政的阻礙，整體的市場(chǎng)供求發(fā)生了微妙的變化。購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)，希望通過新政使 得居高不下的房?jī)r(jià)有所下跌；開發(fā)商則不輕言降價(jià)，只通過推精裝修房，贈(zèng)送禮品等方式對(duì)待。購(gòu)房者與開 發(fā)商之間的博弈，使得二季度的市場(chǎng)供求與一季度相比，有所變化。依照抉策地產(chǎn)研究中心購(gòu)房俱樂部會(huì)員 數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)顯示：購(gòu)房者對(duì) 30005000 元/平米房屋的需求有所上升，購(gòu)房者認(rèn)為，在新政的阻礙下，商品 房的價(jià)格應(yīng)該有所下跌。這是 30005000 元價(jià)位住房需求比例上升的緣故。受到國(guó)家對(duì)高檔房收取4契稅的阻礙，購(gòu)房者對(duì) 5001-6000 元/ 平方米的商品住宅的需求比例有所下降。依照南京抉策

3、地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)， 2005年二季度， 南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總需求 （新建商品房和存量房， 包括 2005 年一季度的未滿足的需求 141 萬平米）為 368 萬平米（其中新建商品房需求 236 萬平米），總供 給（新建商品房和存量房，包括一季度未被消化的供給）為 580 萬平米（其中新建商品房實(shí)際供給 435 平 米）。總供需比為 1.57 ：1 ，與 2005 年一季度相比， 供大于求情況有所加劇， 其中新建商品房的供需比是 1.84 ：依照南京抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)的最新數(shù)據(jù)，2005 年全年南京市新建商品房的上市總量約達(dá)到1400萬平米，其中 2005年三季度南京新建商品房的供給總

4、量約為 600 萬平米，大于二季度的供應(yīng)總量。今年前 3 個(gè)月，我市商品住宅的銷售價(jià)格比去年同期增長(zhǎng)了10左右。而新政實(shí)施后的 3 個(gè)月里，房?jī)r(jià)的增幅差不多操縱在 5以內(nèi)。從最近的情況看， 8 月中旬，受整個(gè)市場(chǎng)回暖以及成交區(qū)域變化的阻礙，全市商品住宅的成交均價(jià)是 4481 元，比 8 月上旬上升了 4 。其中，江南 8 區(qū)商品住宅的成交均價(jià)是 5988 元，比上旬提高了 1。南京樓市在經(jīng)歷了一兩個(gè)月的短暫回落后，現(xiàn)已適應(yīng)調(diào)控帶來的變化，逐步步入穩(wěn)定的進(jìn)展期。具 體表現(xiàn)在：消費(fèi)者開始由觀望轉(zhuǎn)為尋機(jī)入市，購(gòu)房信心從 7 月下旬到 8 月以來逐步增強(qiáng)；開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的認(rèn) 識(shí)也更加客觀，經(jīng)營(yíng)也更加合理

5、，定價(jià)也更加理性。比如，有的樓盤開始出現(xiàn)小幅讓利；有的樓盤采取了送 裝修等提高產(chǎn)品附加值的做法。能夠初步推斷，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)差不多進(jìn)入了平穩(wěn)回升的進(jìn)展軌道。 2、各大板塊市場(chǎng)進(jìn)展現(xiàn)狀： (1) 、2005 年上半年南京市各片區(qū)需求比例變化圖2005年上半年南京各片區(qū)需求比例變化圖I I 2005年第一季度 H 2005年第二季度單價(jià)在4001 -5000元/ 之間的比例最高為 37.1%;其次是單價(jià)在5001 -6000元/ 的比例抉策地產(chǎn)研究中 心的2005年二季度調(diào)研結(jié)果顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買住房的區(qū)域偏好上從一季度要緊集中在城中、河西和城東，逐漸分散到城中、河西、江寧江北和城東，城南的比

6、例也在上升，在區(qū)域上從集中逐漸走向分散，其中 城中和河西的偏好比例差不多持平，分不為21.4%和19.6%，盡管所占比例最高，但較上季度比例都有所下降，2004實(shí)際上對(duì)城中的偏好程度比該比例會(huì)更高，因受到該片區(qū)難以企及的房?jī)r(jià)，使得專門大一部分希望在該片區(qū) 置業(yè)的人群在不的片區(qū)尋求替代品；城東作為老都市中心的地位在消費(fèi)者心中的地位依舊牢固，處于該區(qū)域 的紫金山風(fēng)景區(qū)提升了該片區(qū)的人氣，其偏好比例為18.7%，位居第三；另外，江北、江寧的偏好比例在年底至今的幾個(gè)大盤拉動(dòng)下有所增加，總比例達(dá)到18.1%.（2）、2005年二季度南京市個(gè)片區(qū)成交土地統(tǒng)計(jì)表區(qū)域地塊數(shù)量實(shí)際出讓面積成交金額樓面單價(jià)（單位

7、：平米）（單位：萬元）（單位：元/ m2）城中19243.425602770城南4121046.911400942江北3107962.110580980城東3289120623902158河西151236.2195003805江寧4278636.2444001593城北-合計(jì)16857244.81508301760注：1.樓面地價(jià)統(tǒng)一以容積率1.2計(jì)算；2.統(tǒng)一以凈地計(jì)算。16幅，依照南京土地交易中心的數(shù)據(jù)，如表所示：2005年二季度，南京市通過招拍掛方式共出讓土地實(shí)際成交面積857244.8平方米，成交價(jià)款15.083億元。(3)、2005年各片區(qū)新建商品房?jī)r(jià)格分析2005年上半年南京新建商

8、品房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖（單位:元/平方米）依照抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)和2005年6月70典型樓盤價(jià)格指數(shù)，以南京市七大片區(qū)的典型樓盤作為統(tǒng)計(jì)對(duì)象，依照供給面積與市場(chǎng)價(jià)格加權(quán)計(jì)算，得出2005年第二季度南京市新建商品房加權(quán)平均價(jià)格為5135元/平方米。與今年一季度相比，上漲了 22元/平方米。受國(guó)八條，銀行連續(xù)加息，契稅，南京新政等一系列政策因素 的阻礙，商品房?jī)r(jià)格上漲幅度差不多明顯放緩。3、各區(qū)縣市場(chǎng)與南京市場(chǎng)之間的關(guān)系（1）溧水1、地理位置 : 自江寧撤縣建區(qū)后，溧水一躍成為南京的南大門，成為南京的衛(wèi)星城。是百里秦淮的發(fā)源地， 原始植被完好，自然環(huán)境優(yōu)良，距南京主城區(qū)僅 42 公里，處在南京主城

9、進(jìn)展的主軸線上。南京南延?xùn)|進(jìn)進(jìn)展 戰(zhàn)略的實(shí)施，獨(dú)特的區(qū)位使溧水成為新的投資熱點(diǎn)。溧水進(jìn)展戰(zhàn)略是充分顯現(xiàn)在南京都市進(jìn)展中的吸納、補(bǔ) 充、服務(wù)、集散四大功能，實(shí)施“西接、北拓、東進(jìn)、南延”戰(zhàn)略，推動(dòng)溧水經(jīng)濟(jì)形成都市進(jìn)展圈、旅游度 假圈、特色產(chǎn)業(yè)圈三大功能圈的產(chǎn)業(yè)布局，成為南京新興的制造業(yè)基地、旅游休閑度假和最佳人居環(huán)境區(qū)、 都市生態(tài)特色農(nóng)業(yè)區(qū)，形成南京市南部區(qū)域中心和新興的中等規(guī)模都市。2、房產(chǎn)概況 : 溧水成為人們置業(yè)新去向。隨著大交通的進(jìn)展，溧水差不多成為連接華東蘇皖的交通節(jié)點(diǎn)，4條高等級(jí)公路使溧水與華東骨干路網(wǎng)全線溝通，與南京連成一片，到杭州、上海從3個(gè)半小時(shí)縮短到 2 小時(shí)。不管在交通依舊

10、經(jīng)濟(jì)上， 溧水都達(dá)到了一個(gè)無可比擬的快速進(jìn)展時(shí)期， 溧水房地產(chǎn)業(yè)也日益受到人們的重視。較之市區(qū)樓盤，溧水樓盤比市區(qū)或江寧樓盤價(jià)格低，但品質(zhì)不低；有著位置相對(duì)遠(yuǎn)但配套卻專門全的顯著特 點(diǎn)；在溧水置業(yè)、投資或多或少地成為部分南京市民的選擇。(2) 六合1、地理位置： 六合是南京的江北門戶， 西南與本市浦口區(qū)相連， 東與揚(yáng)州儀征市交界， 西北與安徽省來安縣、 天長(zhǎng)市接壤。寧通、寧連高速公路和長(zhǎng)江二橋連接線在區(qū)內(nèi)交匯，建設(shè)中的寧啟鐵路、西氣東輸工程、寧淮 高速公路穿境而過，滁河由西向東直達(dá)長(zhǎng)江，是華東地區(qū)水陸交通的重要樞紐、南京市現(xiàn)代化的新郊區(qū) 。2、房產(chǎn)概況3)浦口1、地理位置： 新浦口區(qū)南臨長(zhǎng)江，

11、 北枕滁河， 同南京主城區(qū)一橋相連。 總面積 902平方公里， 人口 47.46 萬。 區(qū)內(nèi)交通便捷，津浦鐵路、 312國(guó)道、 104國(guó)道、寧連、寧通高速公路穿境而過。自然資源和人文資源豐富， 旅游資源尤為突出，有一代草圣（林散之） 、十里溫泉、百里老山、千年銀杏、萬只白鷺、十萬畝森林公園， 以及省級(jí)珍寶泉旅游度假區(qū)。2、房產(chǎn)概況：二、高淳印象1、區(qū)域位置 高淳縣，隸屬于南京市，東部屬茅山、天目山余脈，西部由固城湖、石臼湖和水陽(yáng)抱。寧高高速公路已 開通，高淳離南京國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅 56 公里；南京至皖南的公路干線及蕪太運(yùn)河穿境而過；水路西進(jìn)萬里長(zhǎng)江黃金 水道，東達(dá)太湖蘇南水網(wǎng)。高淳有山有水，山青水秀

12、，自然資源較為豐富。 尤其是中部和西部圩區(qū)， 溝叉 縱橫，河塘密布，水產(chǎn)資源得天獨(dú)厚，是聞名全國(guó)的江南魚米之鄉(xiāng)。2、都市規(guī)模高淳隸屬南京市，下轄 8 個(gè)鎮(zhèn)和 1 個(gè)街道辦事處，總?cè)丝?43 萬。東部為茅山、天目山余脈結(jié)合部 , 是曲 折起伏的丘陵山區(qū)，西部為碧波蕩漾的固城湖、石臼湖所環(huán)抱 ,是河網(wǎng)稠密的圩區(qū) ,總面積約 802 平方公里。 其中，陸地面積占 70.65%，水域面積占 29.35%。3、經(jīng)濟(jì)水平截止 2004年底，全縣共有工業(yè)企業(yè) 1928家，其中，外來投資企業(yè) 630 多家，外資（合資）企業(yè) 116家. 形成了以藥業(yè)化工、機(jī)械電子、新型材料、出口服裝和綠色食品為主的五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)

13、，占全縣工業(yè)銷售總量 的 83.5%（其中機(jī)械電子 16.1%，藥業(yè)化工 33.6%，新型材料 14.9%，出口服裝 12.3%，綠色食品 6.6%），五大 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好、關(guān)聯(lián)度大、龍頭企業(yè)支撐強(qiáng)勁，產(chǎn)業(yè)集群初步形成，而且適合高淳環(huán)境和資源狀況，進(jìn) 展優(yōu)勢(shì)較為明顯。2005年1-7月高淳國(guó)民經(jīng)濟(jì)要緊統(tǒng)計(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱本月止累計(jì)（億元）比去年冋期累計(jì)增長(zhǎng)（）地點(diǎn)財(cái)政般收入2.6716.1 %社會(huì)消費(fèi)品零售總額16.3519.6 %房地產(chǎn)開發(fā)投資%社會(huì)固定資產(chǎn)投資額27.2433.73 %工業(yè)總產(chǎn)值58.9238.5 %工業(yè)產(chǎn)銷率93.191.82 %4、都市進(jìn)展遠(yuǎn)景規(guī)劃緊緊圍繞“古鎮(zhèn)風(fēng)貌凸現(xiàn)，

14、生態(tài)特色鮮亮，人居環(huán)境最佳的湖濱新區(qū)”的都市進(jìn)展定位，統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)布局、都市景觀布局、歷史文化空間布局，努力將石固河以西的老城區(qū)規(guī)劃建成以凸現(xiàn)古鎮(zhèn)風(fēng)貌為主的歷史街區(qū)，石固河以東的新區(qū)規(guī)劃建成生態(tài)愛護(hù)與產(chǎn)業(yè)進(jìn)展相協(xié)調(diào)的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)，石固河兩岸規(guī)劃成生態(tài)操縱區(qū)， 將其建成以后都市框架的中軸線和生態(tài)走廊。 二、高淳商業(yè)環(huán)境分析及展望（一）高淳整體商業(yè)環(huán)境概述（二）高淳現(xiàn)有商業(yè)分布高淳目前進(jìn)展較好 , 人氣較旺的能夠稱為商圈的只有以高淳老街為中心的寶塔路，這其中包括人民商場(chǎng)、 供銷商廈、中山步行街、高淳商貿(mào)城、金冠百貨等聚人氣的商業(yè)；而鎮(zhèn)興東路（縣政府）新城區(qū)盡管周邊有 江山嘉園如此有阻礙力的小區(qū) ,但

15、由于商業(yè)氣氛較淡 , 盡管政府有向東進(jìn)展的規(guī)劃，新商圈進(jìn)展仍需時(shí)日。1、寶塔路商圈（1） 、在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目分析在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)種類及檔次消費(fèi)者分析經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀人民商場(chǎng)4000 m21F家用電器 鞋帽箱包 煙 酒食品 化妝洗滌 鐘表眼 鏡文體用品等2F男裝女裝休閑襯衫 針織內(nèi)衣羊毛衫床上用 品等3F各種高中低檔家具聯(lián)邦 椅沙發(fā)辦公用品等縣區(qū)居民，消費(fèi)能力較強(qiáng)，有一定的目的性咼淳的老牌商場(chǎng)，目前經(jīng)營(yíng) 狀況一般，最近要改造供銷商廈900 m21F自行車，服飾2F家具縣區(qū)居民居多，少量周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民高淳的老牌商廈，但經(jīng)營(yíng)不善，目前經(jīng)營(yíng)狀況不行咼淳商貿(mào)城20000 m21F男裝女裝休閑襯衫針織內(nèi)衣鞋帽等以低

16、購(gòu)買能力的城鄉(xiāng)居民為主面向大眾，價(jià)格低廉，經(jīng)營(yíng) 現(xiàn)狀較好2F日雜小百貨溫州商貿(mào)城5000 m2服裝百貨小商品以縣區(qū)低消費(fèi)的居民為主業(yè)態(tài)較亂，沒有統(tǒng)一治理，目前生意較差百貨大廈東大樓400 im21F煙酒等2F家用電器等以縣區(qū)零散消費(fèi)的居民為主和人民商場(chǎng)是一家，經(jīng)營(yíng)情況較好金冠百貨2000 m21F男裝女裝等2F休閑襯衫針織等縣區(qū)居民為主，部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民老總治理有方,品牌和樣式都不錯(cuò)，經(jīng)營(yíng)狀況良好張洪電器城360 m21F家用電器電視洗衣機(jī)等2F冰箱微波爐熱水器等3F空調(diào)等以購(gòu)買家庭電器產(chǎn)品的縣區(qū)居民為主經(jīng)營(yíng)狀況良好，有品牌，有服務(wù)(2)、在經(jīng)營(yíng)門面分析商業(yè)街名稱店鋪 數(shù)（家）面積（平米）權(quán)屬

17、關(guān)系（租賃百 分比）租金（元/平米）調(diào) 查 段 閑 置 率經(jīng)營(yíng)種類比例各行業(yè)樓層分布商業(yè)特色客群分析寶塔路一條街19120-50居多90%200-10006%餐飲11家，占5.8%；服飾類39家，占20.4%;電器、機(jī)電、五金類54家，占28.3%;郵局、通訊16家，占8.4%;美容美 發(fā)15家，占7.9%;便 利店、小百貨店9家，多數(shù)行 業(yè)都分 布在一一 層，有 部分為 一層和 二層連 在 一集購(gòu) 物、娛 樂、休 閑為一 體的商 業(yè)街。商業(yè)氣 氛濃。經(jīng)營(yíng)者多 為本地約 占80 %其 余為外地 經(jīng)營(yíng)者，其 年齡在35 歲左右占4.7%;超市8家， 占4.2%;鞋店4家， 占2.1%;廣告設(shè)計(jì)6

18、 家，占3.1%;休閑娛 樂8家，占4.2%;銀 行7家，占3.7%;車 行6家，占3.1%;賓 館4家、占2.1%;飾 品、禮品類2家，占 1.1% ;醫(yī)療保健2家，占 1.1%;起.2、中山步行街中山步行街為高淳商業(yè)氣氛最濃的商業(yè)街，以服裝為主，定位較高，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀不錯(cuò)。諸多國(guó)內(nèi)國(guó)際知名品牌聚攏在此，如：李寧、安踏、匡威、蘋果王、唐獅、班尼路是年輕追求時(shí)尚一族必去之處。中山步行街店鋪為1+2F,多以40-60為主的門面，開間3-4m、進(jìn)深8-10m,租價(jià)在高淳是比較高的，臨通賢街的門面：1000兀/ m2 /年，內(nèi)鋪位置較好的門面：800兀/ m2/年，內(nèi)鋪 般的門面：600兀/ m2 /年

19、，由于經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀專門好，使得其門面比較緊張。3、高淳要緊商業(yè)租金水平高淳要緊商業(yè)圈店鋪?zhàn)饨鹚綌?shù)據(jù)來源：各商業(yè)區(qū)實(shí)際市調(diào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目店鋪經(jīng)營(yíng)面積租金水平咼淳商貿(mào)城1F主力面積在 25-30 m21F外鋪：400元/ m /年1F位置較好內(nèi)鋪：250元/ m /年1F位置一般內(nèi)鋪：200元/ m /年2F位置較好鋪：300元/ m /年2F位置一般鋪：180元/ m /年開間3m進(jìn)深10m2F主力面積在10-15 m溫州商貿(mào)城主力面積28m開間3m進(jìn)深7m位置較好：230兀/ m2 /年位置一般：160元/ m /年1F+2F主力面積在110m臨通賢街的門面：1000兀/ m/年中山步行街開

20、間3-4m內(nèi)鋪位置較好的門面：800兀/ m2 /年進(jìn)深8- 10m內(nèi)鋪般的門面：600兀/ m/年咼淳商貿(mào)城對(duì)主力面積38750元/ m /年面沿街門面開間4m，進(jìn)深8-10m公園對(duì)面沿街門面主力面積30開間3.5-4m，進(jìn)深8m600 元 / m2 / 年公園路旁邊第一間門面主力面積65（兩間）開間3m，進(jìn)深8m800 元 / m2 / 年百貨大樓對(duì)面主力面積50開間5m，進(jìn)深10m950 元 / m2 / 年百貨大廈對(duì)面主力面積30開間3m，進(jìn)深10m1000 元 / m2 / 年注：以上租金水平僅是各市場(chǎng)內(nèi)某樓層或某區(qū)域內(nèi)的平均價(jià)格高淳主要商業(yè)店鋪?zhàn)饨鹫劬€圖 仲位:元/平方米/年）鋪鋪

21、面面門面面 街門面 門面 一般門高買城咼置忻位置貿(mào)城、/口、/口淳淳咼咼置 炎 位置 加、 臨/ 一街-行步 由山 中.行步 由山 中位 鋪位.行步 由山 中置 位置 商貿(mào)城 州I1 J 溫州商貿(mào)/沿街 對(duì)面 商貿(mào)1 亠淳商 咼置位置公園公園街百貨（三）高淳商業(yè)特征綜述1、消費(fèi)者區(qū)域偏好目前高淳居民購(gòu)物主首選的地點(diǎn)確實(shí)是老商圈一一高淳老街為中心的寶塔路。那個(gè)地點(diǎn)不但有人民商場(chǎng)、供銷商場(chǎng)如此的老牌商業(yè)且最聚人氣的天河集貿(mào)市場(chǎng)也在其隔壁，使得商業(yè)氣氛不但濃且業(yè)態(tài)全。隨著政府有向東進(jìn)展的規(guī)劃的實(shí)施 ，縣政府對(duì)面公園廣場(chǎng)的建立,大型社區(qū)-江山嘉園的入住，新城區(qū)也將成為市民購(gòu)物的另一要緊選擇。2、市場(chǎng)能

22、力 隨著高淳經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，人民的生活水平也有了大幅度的提高，消費(fèi)能力得到釋放。而目前現(xiàn)有的商業(yè) 在質(zhì)量上已不能滿足消費(fèi)者的需要。他們需要得到更好的消費(fèi)品和更好的服務(wù)。, 經(jīng)營(yíng)3、業(yè)態(tài)受眾同意分析 摩托車、餐飲娛樂和服裝是高淳目前相對(duì)比較景氣的幾大商業(yè)業(yè)態(tài)。 目前寶塔路上目前有摩托商鋪就好多家 , 且體量都比較大 . 同時(shí)高淳建材大市場(chǎng)有為專門的摩托區(qū) 狀況都不錯(cuò) .現(xiàn)有高淳有人氣的商業(yè)中山步行街、人民商場(chǎng)、高淳商貿(mào)城、金冠百貨，服裝差不多上其主力經(jīng)營(yíng) 品種。受消費(fèi)水平的限制，中、低檔服裝比較受市民歡迎。而高檔品牌服裝集中在人民商廈和中山步行街內(nèi)6 點(diǎn)至凌晨 2 點(diǎn) , 那個(gè)地點(diǎn)都專門喧鬧而餐飲娛

23、樂業(yè)則集中在牡丹路上，該路段有美食一條街之稱，晚有排擋數(shù)家、酒家數(shù)家，有著餐飲娛樂業(yè)進(jìn)展的良好基礎(chǔ)。但受消費(fèi)水平的限制，一般消費(fèi)者對(duì)中檔水平， 性價(jià)比較高的消費(fèi)需求較大，而高端消費(fèi)則由于性價(jià)比較低而較難同意。（四）高淳商業(yè)進(jìn)展前景展望（五）高淳專業(yè)主題商業(yè)市場(chǎng)分析1、區(qū)域分析高淳目前大規(guī)模專業(yè)主題市場(chǎng)要緊為：（1）、位于高淳西部的水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng) , 該市場(chǎng)總占地面積 170 畝，已建成固定門面房 400 多間、固定攤 位 600 多個(gè)，鋼結(jié)構(gòu)大棚 1. 4 萬平方米 ，機(jī)動(dòng)車停車廠 1. 2 萬平方米 ，成為融天河農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、水果批發(fā)市場(chǎng)為一體的“農(nóng)” 字特色市場(chǎng)群體， 可容納近萬人進(jìn)行交易，市場(chǎng)

24、年成交額 10 多億元，是江南最大的水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)，同時(shí)也是全國(guó)最大的螃蟹專業(yè)市場(chǎng)。場(chǎng)內(nèi)有水產(chǎn)批發(fā)經(jīng)營(yíng)戶 340 多家，其中螃蟹批發(fā)經(jīng)營(yíng) 戶 160 多家( 40% 以上來自上海、無錫、常州、馬鞍山等地) 。(2) 、位于高淳北部的高淳建材大市場(chǎng) , 該市場(chǎng)建于 2000 年，通過三期擴(kuò)建，總投資 1 億元，市場(chǎng)占地面 積 280 畝，有經(jīng)營(yíng)戶 260 多家，從業(yè)人員 2360 多人。 2004 年市場(chǎng)交易額 4。 5 億 元?，F(xiàn)在的市場(chǎng)，大門南 臨北嶺路邊，后門延伸至蕪太公路旁，新增建材裝潢、家具、汽摩、等 8 個(gè)經(jīng)營(yíng)區(qū)。在三期工程中，縣商物 公司投資 6000多萬元，建成 8幢營(yíng)業(yè)樓，建筑面

25、積 4 萬多平方米。形成了以高淳大市場(chǎng)為龍頭的建材、裝潢 特色市場(chǎng)群體，業(yè)務(wù)輻射到安徽的當(dāng)涂、宣州、郎溪等周邊地(3) 、位于高淳西部的天河市場(chǎng) , 該市場(chǎng)要緊經(jīng)營(yíng)副食品、水果、蔬菜，總面積兩萬平方米，數(shù)百家商戶 提供充足的蔬菜、肉類、水產(chǎn)、蛋禽、水果等，滿足你的日常需求。(4) 、位于高淳南部的服裝市場(chǎng)，該市場(chǎng)原為果品批發(fā)市場(chǎng)，約 6年前改為服裝市場(chǎng)?？偨娣e 4000 m2, 約有內(nèi)鋪店面 94間。經(jīng)營(yíng)服裝，產(chǎn)品檔次偏低。臨寶塔路門面以拍賣，內(nèi)鋪產(chǎn)權(quán)為果品公司。2、經(jīng)營(yíng)面積高淳在經(jīng)營(yíng)專業(yè)主題商業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積及單間主力面積統(tǒng)計(jì)表數(shù)據(jù)來源：各市場(chǎng)實(shí)地市調(diào)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)高淳建材大市場(chǎng)天河市

26、場(chǎng)服裝市場(chǎng)，合計(jì)總經(jīng)營(yíng)面積9萬川4萬m2萬m0.8 萬m15.8 萬m2單間主力面積35 m230m30 m226 m2/注：以上數(shù)據(jù)為初步統(tǒng)計(jì)后大致準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，僅供決策參考之用3、經(jīng)營(yíng)者情況1）區(qū)域來源調(diào)查顯示在各專業(yè)主題商業(yè)市場(chǎng) ，高淳本地經(jīng)營(yíng)戶在數(shù)量上占較大比例 70，其他 30為全國(guó)各地商家。 其中水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)常以上海、無錫、常州、馬鞍山等地為主；高淳建材大市場(chǎng)來以無錫、蘇北等地為主；天 河市場(chǎng)蔬菜業(yè)以山東等地為主（2）經(jīng)營(yíng)者實(shí)力 外地商家盡管在數(shù)量不占優(yōu)勢(shì)，且他們普遍規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)方式多以批發(fā)為主。 而本地商家穩(wěn)中求益 ，且投資項(xiàng)目較多，故一般規(guī)模不大。（3）對(duì)投資商鋪的認(rèn)識(shí) 本

27、地經(jīng)營(yíng)戶投資意識(shí)一般，不新事物不太容易同意，但多數(shù)穩(wěn)中求益，故沒有一定的升值潛力是可不 能購(gòu)買的 ； 外地經(jīng)營(yíng)戶如 : 上海、無錫等地，投資意識(shí)也較強(qiáng)，又因其較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和融資能力也為投資商鋪 提供了可能和保證。4、經(jīng)營(yíng)檔次及主力經(jīng)營(yíng)品種、消費(fèi)檔次在各專業(yè)主題商業(yè)市場(chǎng)中。水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)為是江南最大的水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)，同時(shí)也是全國(guó)最大的螃蟹 專業(yè)市場(chǎng)，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷全國(guó)各地。詳情請(qǐng)見下表：項(xiàng)目名稱經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品種類主力品種產(chǎn)品檔次水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)高中低各種檔次的水產(chǎn)螃蟹較咼高淳建材大市場(chǎng)建材、裝潢、家具、汽摩裝潢、家具、汽摩較咼天河市場(chǎng)副食品、蔬菜、肉類、水產(chǎn)、蛋禽、水果等副食品、水果、蔬菜一般服裝市場(chǎng)，服裝服裝般5、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀水產(chǎn)市場(chǎng)：該市場(chǎng)總占地面積170畝，已建成固定門面房400多間、固定攤位600多個(gè)，鋼結(jié)構(gòu)大 棚 1. 4 萬平方米 ，機(jī)動(dòng)車停車廠 1. 2 萬平方米 ，成為融天河農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、 水果批發(fā)市場(chǎng)為一體的 “農(nóng)” 字 特色市場(chǎng)群體， 可容納近萬人進(jìn)行交易，市場(chǎng)年成交額