酒店籌建籌開預(yù)案

1、1 / 41酒店籌建籌開方案籌建籌開是一個酒店從“孕育”到“出生”的重要時期，它作為 酒店基礎(chǔ)建設(shè)和開業(yè)運營的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對酒店建設(shè)、投資、標準 以及后期營運是否成功，營運成本高低等均產(chǎn)生決定性的阻礙。 經(jīng)驗表明，酒店投資者在籌劃建設(shè)一座酒店時，通常需要找到設(shè) 計單位和承建商，并在開業(yè)前期從社會招聘一個經(jīng)驗豐富的治理 團隊為其籌建籌開。假如一個酒店項目沒有通過科學(xué)而充分的市 場調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計、投資分析和清晰的經(jīng)營治理模式設(shè)計，盲目 決策將極大地增加項目投資的風(fēng)險性，其結(jié)果往往是在經(jīng)營中自 食苦果。因此查找一個好的酒店治理團隊， 策劃一個成功的籌建 籌開方案， 將有效提高酒店投資的科學(xué)性、以后進展

2、的可持續(xù) 性，同時極大地歸避風(fēng)險。1 籌建方案1.1 籌建時期的要緊內(nèi)容酒店籌建工作分兩個時期展開。2 / 411 市場定位策劃與可行性及財務(wù)分析時期市場定位策劃、可行性及財務(wù)分析是籌建前期需要完成的要緊工 作。重點是依據(jù)當?shù)亟?jīng)濟、社會、旅游和酒店業(yè)進展現(xiàn)狀，新建 酒店地理位置以及周邊環(huán)境狀況， 分析新建酒店在本區(qū)域市場中 的優(yōu)勢和劣勢；結(jié)合當?shù)亟?jīng)濟及旅游進展規(guī)劃，推斷該區(qū)域酒店 業(yè)進展趨勢，對新建酒店進行清晰的市場定位；依照市場定位預(yù) 測要緊受眾人群、客源結(jié)構(gòu)、市場競爭力及以后經(jīng)營狀況，進行 投資回報分析。2 酒店規(guī)劃設(shè)計時期1.1 規(guī)劃設(shè)計是描繪酒店進展藍圖的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是酒店成功運 營的

3、重要保障。要緊是依照酒店市場定位和客源結(jié)構(gòu)，以滿足市 場需求和后期的經(jīng)營治理為前提， 詳細規(guī)劃酒店的平面布局、 機 電和裝修設(shè)計。那個時期是最容易被國內(nèi)酒店投資者忽視的方面。缺少統(tǒng)籌規(guī)劃設(shè)計，往往會使酒店功能分區(qū)和裝修設(shè)計等各 方面3 / 41存在專門多缺陷，這些問題在酒店開業(yè)初期就會逐步凸顯出 來，給后期運營帶來諸多不利。由于先天不足，它就會象一個弱 智的幼兒，即使請最高超的教師也專門難達到預(yù)期。1.2 籌建團隊組成作為酒店建設(shè)期的項目團隊，將對酒店以后的運營產(chǎn)生巨大 的阻礙，尤其是團隊組成人員的專業(yè)技能、從業(yè)經(jīng)驗、市場分析 能力以及對酒店業(yè)進展趨勢的前瞻性把握等都直接決定著新建酒 店的市場

4、前景和以后經(jīng)營成果。一個酒店成功的籌建需要一個復(fù)合型團隊，既要有酒店建設(shè) 的專業(yè)人員，又要有經(jīng)營治理者的參與。多數(shù)投資者在現(xiàn)在期往 往只重視設(shè)計師、承建商的能力，而忽略了經(jīng)營治理者的參與。 一個酒店項目的成功是離不開經(jīng)營治理者的，好的經(jīng)營治理者能 夠在項目設(shè)計時期把酒店布局、功能分區(qū)以及經(jīng)營治理模式等考 慮清晰，幸免工程的反4 / 41復(fù)、延誤，甚至出現(xiàn)一些日后難以彌補的 遺憾。在籌建團隊中應(yīng)包括以下幾個方面的專業(yè)人士：酒店布局和工程方面的專業(yè)人士，尤其是在機電設(shè)計、設(shè)備選型等方面具有豐富經(jīng)驗酒店投資方面的專業(yè)人士財務(wù)經(jīng)營分析方面的專業(yè)人士餐飲配套設(shè)施和客房經(jīng)營方面的專業(yè)人士酒店整體市場營銷方

5、面的專業(yè)人士1.3 籌建時期進度安排籌建中兩個時期的進度，要遵循酒店建設(shè)的慣例和客觀規(guī) 律，堅持如下原則：5 / 41實事求是，遵循規(guī)律。要考慮工程目前的實際狀況、工程 總量、設(shè)計師能力、投資方的資金預(yù)備等多種因素，尤其是已有 土建基礎(chǔ)的項目。合理安排，有序銜接。進度安排要將市場定位、酒店設(shè) 計、工程建設(shè)等多項工作進行有機結(jié)合，有序銜接，幸免產(chǎn)生相 互脫節(jié)的現(xiàn)象。精心設(shè)計，保證質(zhì)量。打算中要給予設(shè)計師充足的時刻， 設(shè)計方案的精雕細琢，是施工進度和設(shè)計效果的全然保證。平面立面，有機結(jié)合。機電方案要在平面布局規(guī)劃的基礎(chǔ) 上與立體裝修設(shè)計充分融合，千萬不可分割開來。超前謀劃，規(guī)范運作。要充分考慮不可

6、抗拒的因素，留出 提早量；同時，注意規(guī)范運作，盡量幸免與當?shù)卣叻ㄒ?guī)相悖?；I建時期進度階段要緊內(nèi)容時刻市場定位策劃和市場及 財務(wù)可行性研究時期6 / 41市場定位策劃市場及財務(wù)可行性研究30 天至 60 天規(guī)劃設(shè)計時期平面規(guī)劃機電設(shè)計規(guī)劃裝修設(shè)計規(guī)劃90 天至 120 天1.4 市場及財務(wù)可行性研究（一）市場及財務(wù)可行性研究的要點依照近年當?shù)芈糜问袌隹土髑闆r，結(jié)合當?shù)亟?jīng)濟進展現(xiàn) 狀及規(guī)劃，預(yù)測酒店需求市場以后增長趨勢；依照酒店的地理位置、分析和評估交通便利程度、酒店 可見度、周圍的客源需求以及其他可能阻礙酒店市場營銷的要緊 因素；綜合分析新建酒店的項目優(yōu)劣勢，確定酒店的定位和檔 次標7 / 4

7、1準；分析與新建酒店同檔次酒店市場需求潛力，從需求來源 的角度預(yù)測酒店市場競爭力及其建設(shè)的必要性；從顧客需求角度，規(guī)劃新建酒店的設(shè)施構(gòu)成。確定對新建酒店構(gòu)成不同程度競爭的現(xiàn)有及擬新建酒店 狀況，要緊是考慮競爭因素；分析新建酒店區(qū)域市場可比較的酒店及經(jīng)營業(yè)績情況。 例如：出租率、平均房價和客源構(gòu)成等?？紤]投資者的利益，分析至少首個五年的財務(wù)表現(xiàn)，測 算投資回報率及投資回收期；可行性研究報告的撰寫，不單純是對當?shù)亟?jīng)濟、交通、旅 游、酒店現(xiàn)狀等方面的情況介紹，更要依照當?shù)匾院蟮慕?jīng)濟社會 進展規(guī)劃，以后新增酒店情況，對市場占有率，新增供給量、平 均滲透率以及以目前市場變化為參照的合理預(yù)測分析。在對酒店

8、 設(shè)施需求的分析中，8 / 41要有足夠的前瞻性，準確地把握酒店以后進 展的趨勢，保證酒店設(shè)計理念和硬件設(shè)施的超前性與領(lǐng)先性。 可 行性研究是一個集市場、 經(jīng)濟、經(jīng)營治理和設(shè)計要求的多角度和 因素的系統(tǒng)分析。其中，經(jīng)濟可行性分析既包括項目的投資分析 與回報分析，又與建筑設(shè)計、市場調(diào)研和經(jīng)營方案等緊密聯(lián)系，是項目進展方案的匯總 , 對項目起決策性作用。此外，可行性研究中應(yīng)著重對經(jīng)營理念進行闡述和分析。國 內(nèi)酒店通常需要以客房、餐飲、商務(wù)中心、商場、寫字樓、公寓及娛樂等為獨立的經(jīng)營中心， 并以每個經(jīng)營中心為基點制定經(jīng)營 理念。其中，包括經(jīng)營思路、產(chǎn)品描述、目標客戶、價格政策、 服務(wù)模式、要緊硬件要

9、求（如其在整個建筑物的位置及樓層高度 要求）等。經(jīng)營理念的確定，是建立在對市場進行深入調(diào)查、專 業(yè)的經(jīng)驗及問題綜合分析的基礎(chǔ)上， 同時也要考慮到投資方的意 向和基礎(chǔ)硬件配備等因素。明確酒店“經(jīng)營理念”，可有效統(tǒng)一 投資方、設(shè)計師、承建商、治理者、職員等所有參與者對項目的 認識，同時也為制定設(shè)計任務(wù)書、規(guī)劃布局、投資與回報、操作 流程和標準、以及所有的治理與執(zhí)行方案奠定基礎(chǔ)。（二）市場及財務(wù)可行性研究報告的要緊內(nèi)容1、酒店所在地區(qū)概況1.1差不多情況介紹9 / 411.2經(jīng)濟進展情況1.3交通設(shè)施狀況1.4要緊旅游客源結(jié)構(gòu)1.5酒店所在區(qū)域介紹2、項目地理位置分析2.1周邊區(qū)域狀況2.2交通便捷

10、程度2.3與需求來源鄰近度分析2.4項目地點優(yōu)劣勢分析3、競爭酒店市場概況3.1酒店市場整體環(huán)境3.2競爭酒店概況3.3需求分析3.4以后新增酒店供給情況10 / 413.5整體市場預(yù)測4、設(shè)施需求4.1 市場定位分析4.2 客房設(shè)施定位4.3 餐飲設(shè)施定位4.4 會議設(shè)施定位4.5 娛樂設(shè)施定位4.5 其他設(shè)施定位5、經(jīng)營預(yù)測5.1 固定和變動成本5.2 營運現(xiàn)金流6、投資分析6.1 可能成本11 / 416.2 稅前內(nèi)部回報率1.5 酒店規(guī)劃設(shè)計時期在 “經(jīng)營理念”設(shè)計的基礎(chǔ)上，形成規(guī)劃設(shè)計時期性成果 即給設(shè)計師提供設(shè)計指引及相應(yīng)的設(shè)備與系統(tǒng)要求，為其后的詳 細設(shè)計提供依據(jù)。通常，時期性成

11、果會包括形成平面布局方案、 機電方案和裝修設(shè)計方案等，以協(xié)助設(shè)計師及供應(yīng)商更好地理解 和把握“經(jīng)營理念”。在一些建筑布局已大致確定的項目中，平 面布局草圖將顯示出各功能區(qū)域的大約比例、相互之間的關(guān)系， 以及客人、職員、物資的交通路線。經(jīng)營治理方案設(shè)計。經(jīng)營治理需求是經(jīng)濟可行性研究的重要 數(shù)據(jù)基礎(chǔ) ,不管是在投資決策時依舊在設(shè)計時 , 以經(jīng)營治理為全然 要求的研究做得越細致 , 項目的質(zhì)量就會越高。一個優(yōu)質(zhì)的設(shè)計 方案應(yīng)該是通過綜合分析比選后的最優(yōu)化方案 , 需綜合平衡使用 者、經(jīng)營治理者、經(jīng)濟或規(guī)劃等方面的需求 , 兼顧藝術(shù)效果。同 時, 設(shè)計工作由總體規(guī)劃到施工圖是一個不斷深化和漸進的過程

12、期間出現(xiàn)個不細微調(diào)整是專門正常同時能夠理解的。但假如一些因素在開始時未被考慮到或未充分地考慮 , 就會導(dǎo)致修正設(shè)計方 案的難度加大 , 難以達到理想效果 , 同時造成時刻及資源上的極大白費。因此講，市場調(diào)研和經(jīng)營治理方案等設(shè)計的基礎(chǔ)工作專 門關(guān)12 / 41健。功能布局設(shè)計。功能布局設(shè)計必須科學(xué)、嚴謹，同時又符合 酒店運營規(guī)律。機電設(shè)計。機電設(shè)計是酒店設(shè)計中技術(shù)性最強，應(yīng)用新技術(shù)最直接，體現(xiàn)酒店先進性的重要方面。機電設(shè)計與酒店運營息息相關(guān)，是酒店服務(wù)品質(zhì)的重要組成部分之一，是酒店保持其高運 營標準的全然保證，更是酒店以后的利潤中心之一。機電設(shè)計要遵循以下原則：合理性，能滿足酒店運營的需要；科技性，要使用成熟技術(shù)，保證運行的穩(wěn)定和維護的便利性；因地制宜性，依照當?shù)氐臓顩r，進行有機利用;經(jīng)濟性，運營在相對在較低成本上；13 / 41前瞻性，具有技術(shù)領(lǐng)先，滿足治理和使用者的最大需求；環(huán)保性，符合國家法律法規(guī)要求。裝修設(shè)計。裝修設(shè)計方案是對酒店裝修風(fēng)格、功能要求等進行詳細闡述，以達到設(shè)計 師能把握細節(jié)的標準，滿足各種使用和需求功能。（一） 功能布局方案1、 酒店理念及等級闡述酒店的星級、客源類型、位置、房間數(shù)量、餐飲和娛樂 設(shè)施以及設(shè)計理念和風(fēng)格。2、 設(shè)計流線和要緊物征2.1 設(shè)計流線系統(tǒng)：分為客人流