二手房交易逃稅歪招百出

1、二手房交易逃稅 “歪招 ”百出二手房稅收新政 策 相繼出臺，但二手房交易中各種逃稅方式層出不窮。今年以來，為抑 制房地產(chǎn)市場投資過重和加強稅收管理，一系列新稅政相繼出臺。限 制 房屋買賣雙方通過假贈與偷逃稅款，但這些新政并 沒有完全杜絕二 手 房交易市場的違法逃稅現(xiàn)象。相關(guān)專家對此特 別提示，盡管各種 “歪招”可以替二手房 交易雙方省不 少錢，但由此產(chǎn) 生的“合同 ”不受法律保護，所以存在各種難以預(yù)料的 風(fēng)險。二手房交易逃稅 手 段一：假贈與真買賣贈與行為沒有發(fā) 生市場化交易，一般只收取部分手續(xù)費。根據(jù)有關(guān)規(guī) 定，將房屋贈與 他人，受贈方須按 3的 稅率繳納契稅，贈與方和受 贈方要各繳納 0.

2、05的印花稅，但不需繳納營業(yè)稅和個人所得稅。案例楊小姐擁有一套 以 43 萬元購買，出售時總價 50 萬元未滿 5 年的普通 住宅。如正常轉(zhuǎn) 手交易，需繳納的稅費為：500000 ( 1.5%+5.5%+0.05% X 2+)18=40500 元；而如果通過無償贈與，只需繳納稅費：500000X( 3%+0.05%<2)=15500元。也就是說，通過 真買賣假贈與可少支出成本 25000元。風(fēng)險提示房屋 質(zhì)量不受保護“鏈家地產(chǎn) ”市場 總監(jiān)金育松告訴記者，交易雙方若以贈與的方式進行 交易，同樣會存 在 很大的潛在風(fēng)險。對于賣方來說 ，“買方”(即受贈方1可能以房產(chǎn)是無償贈與為由抵賴而 拒

3、付房款；對于 買 方來說，按照合同法規(guī)定，贈與的財產(chǎn)有瑕疵， 贈與人不承擔(dān)責(zé) 任，也就是房產(chǎn)如發(fā)生了質(zhì)量問題，在法律上不受保 護。此外，銀行也會 認(rèn)定受贈方不需要付出任何金錢，不會給其辦理受贈房屋的按揭貸款 業(yè) 務(wù)。二手房交易逃稅 手 段二：做低交易價格在當(dāng)前二手房交 易 的避稅方式中，采取簽訂黑白合同、做低交易價的 方式是二手房交 易 雙方最為普遍的避稅手段。案例張先生于 2003年購買了一套位于團 結(jié)湖的商品房，房價 57 萬元，算 上裝修和貸款的 費用，總成本為 72萬元。張先生在 今年 7 月份以 92萬元的價格將房 產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給了王先生。如果按照實際的二手房交易價格 辦理登記，僅營 業(yè)稅

4、和個稅張先生就要繳納 5.06 萬元和 0.92 萬元； 王先生要繳納的 契稅是 1.38 萬元。買賣雙方為了逃 稅，將成交價格簽訂為 80 萬元，這樣算來，張先生 只需繳納 4.4 萬元的營業(yè)稅，個稅則變成了 8000 元；相應(yīng)的，王先生 的契稅則只需繳 納 1.2 萬元。以上三項稅 款就可以為買賣雙方節(jié)省費 用 9600 元。風(fēng)險提示：購買 者 再賣多掏錢中大恒基副總經(jīng) 理王彬告訴記者，這種逃稅方式面臨的風(fēng)險是：萬一 購買方獲得房屋 產(chǎn)權(quán)后，余款的劃割要求按照低報的合同價支付，出 售者就要面臨巨 額 房款的損失。另外，購買者未來轉(zhuǎn)手交易時，購房 原值按此合同價 計算，會產(chǎn)生更多的售房收益，

5、將面臨大幅的個人所 得稅支出。二手房交易逃稅 手 段三：假離婚少交稅政策規(guī)定： “對個人轉(zhuǎn)讓自用 5 年以上，且是家庭唯一生活用房取得 的所得，免征個 人所得稅?！币话銇碚f，家庭是指配偶關(guān)系，也就是說 夫妻倆的第二套 住房在轉(zhuǎn)讓時就要繳納個人所得稅了。為逃避這部分 稅費，許多夫妻 通過假離婚的形式逃稅。案例王先生為了逃稅 ，開出離婚證明，將自己名下的兩處房產(chǎn)中的一處以 贈與的方式轉(zhuǎn)到 妻子名下，省下幾萬元稅費。而后再復(fù)婚，兩道手續(xù) 的成本卻不足百 元 。風(fēng)險提示：難保 一 方拒絕復(fù)婚我愛我家的房產(chǎn) 專 家告訴記者，雙方在辦理離婚手續(xù)時對財產(chǎn)的分割不會作過多考慮 。因此，離婚后一旦出現(xiàn)一方為了私

6、利而拒絕復(fù)婚的 話，另一方是很 難維護自己的合法權(quán)益，因此通過這種方式來逃稅風(fēng) 險較大。二手房交易逃稅 手段四：以租賃代銷售自 2006 年 6 月 1 日起，對于 5 年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的房產(chǎn)均要按 照銷售收 入的 5.5全額征收營業(yè)稅；且自 8 月 1 日開始，還要征收個人所得 稅。這就讓一些 原本超過 2 年而未滿 5 年的房產(chǎn)交易者為 了逃稅，紛 紛采取“以租代售 ”的策略。案例王小姐欲購李先 生一套總價為 60 萬元的二手商品房，但離出售該套房產(chǎn)無需繳納營 業(yè) 稅還有兩年的時間。該房產(chǎn)交易需繳納的營業(yè)稅稅 額為 3.3 萬元。為逃避這筆稅款 ，王小姐與李先生簽訂了一份租賃合同，約定李先生

7、以月租金 2500 元的價格將房產(chǎn)出租 給 王小姐，出租期限為兩年，兩 年后雙方補簽買 賣合同，正式將房產(chǎn)出售給王小姐。買方可以將先期 支 付的租金用以沖抵購房款。此前，雙方可以通過公 證的形式進行買 賣。風(fēng)險提示：未過 戶 雙方易反悔“信一天 ”市場部經(jīng)理羅煜告訴記者， 因相當(dāng)長一段時間內(nèi)無法辦理交易過戶，房子的 產(chǎn)權(quán)并不是買方的，這期間一旦出現(xiàn)政策變動或房價 上漲，買賣雙方 都有可能反悔。相關(guān)數(shù)據(jù)：二手 房交易六成 “避”稅記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 雖然一些大型房產(chǎn)中介出于對企業(yè)聲譽的考慮，一般 不提倡二手房交 易雙方以有風(fēng)險的手段 “避 ”稅，但多位業(yè)內(nèi)人士向記 者透露，整體來 看，在京城二手房市

8、場中，存在各種 “避 ”稅方式的交 易量占到 6 成左右?！靶乓惶?”市場部經(jīng)理羅煜告訴記者， 根據(jù)該公司統(tǒng)計，在所有要求采 取“避”稅手段交易的客戶當(dāng)中 ，“做低合同價 ”占二手房 “避”稅手段的 42%；“假贈與”占二手房 “避”稅手段的 33%；“以租代售和先公證后過 戶”占到二手房 “避 ”稅手段的 15%。專家建議：二手 房 交易利用優(yōu)惠政策合理避稅“羅煜告訴記者，其實利用一些稅收優(yōu)惠政策既可以避稅，又沒有風(fēng) 險。首先，稅政規(guī)定 對 個人出售自住 5 年以上，并且是家庭唯一生活用房 的房產(chǎn)，免征個 人所得稅及營業(yè)稅（普通住宅 ）。5 年內(nèi)出售 的次新房中有近 30%的房產(chǎn)距 5 年期滿僅剩不到 一年的時 間，因此在不急 于出售的前提下，房主可以考慮先行出租，等待期滿 后再進行出售。 這種“以租待售 ”，比起“以租代售 ”來，風(fēng)險要小得多此外，對出售自 有住房前后一年內(nèi)按市場價格再購房的市民，其出售 原有住房應(yīng)繳納 的個人所得稅，可以視新購房的價值進行全部或部分 免稅。因此，業(yè) 主 在售房前后一年內(nèi)及時實現(xiàn)置業(yè)升級，則能享受返 還部分或全部個 稅 的優(yōu)惠。地稅說法：偷稅 行 為要負(fù)法律責(zé)任市地稅局相關(guān)部 門負(fù)責(zé)