宅基地管理制度需要改革完善.

1、宅基地管理制度需要改革完善吳江市土地學(xué)會諸鎮(zhèn)康摘要：農(nóng)村宅基地管理是國土資源管理工作的重點(diǎn)，管理制度需要改革完善。主題詞:宅基地管理制度改革農(nóng)村宅基地管理是國土資源管理工作的重點(diǎn)，隨著中國非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，以 及村鎮(zhèn)建設(shè)的迅速擴(kuò)張，農(nóng)民宅基地法律關(guān)系不完善、 不明確的問題已明顯暴露出 來,主要問題有:是缺少專門的宅基地法律法規(guī)。憲法是根本法，對宅基地只具有原則意義。1998年土地管理法雖經(jīng)重大修改，涉及宅基地規(guī)定，但畢竟不是專門為宅基地而 立的法律,對宅基地作用有限。 一些法律法規(guī)在追究法律責(zé)任方面規(guī)定的不夠明確 具體,使得操作起來 十分困難。如宅基地面積大小、 宅基地轉(zhuǎn)讓與否、 宅基地違

2、法強(qiáng)制拆除、宅基地超占處理等，至今仍是困擾土地管理部門的難題。二是法規(guī)層次偏低，政策代替文件突出。國土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管 理的意見2004等層次太低；國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家土地管理局關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地 管理工作請示的 通知1990等文件代替有關(guān)法律法規(guī)比較突出。三是城鄉(xiāng)二元體制的存在，歸因于現(xiàn)行農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度的制約。對宅基地，沒有產(chǎn) 權(quán)；甚至對宅基地上的住房，盡管住房時自己花錢蓋的，但由于對宅基地沒有產(chǎn)權(quán), 由于農(nóng)民對 宅基地及其上面建造的住房沒有產(chǎn)權(quán),只有使用權(quán),所以他們既無法出售， 也不能抵押，從而制約了農(nóng)民土地權(quán)益的實現(xiàn)。 這不僅不利于農(nóng)民致富和農(nóng)村經(jīng)濟(jì) 發(fā)展,而且不利于農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，嚴(yán)

3、重阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程。通過管理制度需要改革，制訂農(nóng)村宅基地管理條例，切實解決存在的問題, 加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，不僅有利于保護(hù)千家萬戶農(nóng)民的切身利益，也有利于農(nóng)村的發(fā) 展與穩(wěn)定,有利于耕地的保護(hù)和土地資源的合理利用。建議制訂中華人民共和國 農(nóng)村宅基地管理條例，屬于行政法規(guī)，由此該條例應(yīng)有國務(wù)院負(fù)責(zé)制定。,規(guī)范農(nóng)村宅基地的使用權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)。權(quán)利主要有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、相鄰權(quán)等。農(nóng)村宅基地的使用權(quán)人的義務(wù)：一是不得改變宅基地的用途， 二是要保護(hù)和合理利用宅基地，三是不得妨害相鄰權(quán)，四是不得妨害公共利益。村村民一戶只能擁有一處 宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 的標(biāo)準(zhǔn)?！鞭r(nóng)村村

4、民出賣、出租住 房后,再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。申請條件應(yīng) 當(dāng)包括兩個條件，一是分戶條件，一是宅基 地面積及其可建筑容積率與人口住房滿足 的標(biāo)準(zhǔn)。面積標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)有宅基地上房屋的建筑 容積率和人口的住房面積計算。嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)化分配宅基地就可以避免少批多占。不得通過收 取對價讓其合法 化,更不得以此為由實行宅基地的有償取得。 多戶共用一處宅基地的農(nóng)村村 民戶或 者符合分戶條件的農(nóng)村村民戶，因繼承取得本集體范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)的，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人 民政府審核，縣級人民政府批準(zhǔn)，可以同時取得宅基地使用權(quán)。 不具有分戶條件的 農(nóng)戶繼承 農(nóng)村房屋占有兩處宅基地的，所在集體組織有權(quán)收回其宅基地，但應(yīng)當(dāng)對 其地上建筑物

5、給予適當(dāng)補(bǔ)償。集體不行使其收回權(quán)的，房屋所有人對宅基地享有臨 時宅基地使用權(quán)。二宅基地使用權(quán)的有條件轉(zhuǎn)讓。宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將合法建造的住宅轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住宅轉(zhuǎn)讓時，宅基地 使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?，F(xiàn)行土地管理法對此并 沒有明確的規(guī)定，只是在第63條規(guī)定 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn) 讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)”。對于農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的是否開禁必須從國家 基本土地政策和土地制度的維護(hù)考慮，集體成員在集體所有的土地上所享有的宅基地使用權(quán)正是為了滿足集體成員和農(nóng)村村民基本的生活居住的需要，經(jīng)國家批準(zhǔn)由集體無償分配集體成員

6、的土地利用的權(quán)利，具有明顯的社會保障 和福利性質(zhì)。其分配的前提是集體土地公有制。分配的依據(jù)是集體成員的資格或者身份。分配性質(zhì) 具有無償性、無對價性和福利性。 因此，它也是無期限的，集體成員可以無期限的 長期使用。集體成員不需要在集體所有的宅基地上生活居住時，應(yīng)當(dāng)將宅基地交回 集體或者由集體收回，也可以隨房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給符合宅基地申請條件的本集體的 其他成員。集體收回的宅基地符合復(fù)墾條件的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)為耕地；不能復(fù)墾的可以 用于集體建設(shè)用地，或者分配給符合宅基地使用條件的成員。 這才體現(xiàn)了宅基地的集體所有權(quán)。宅基地使 用權(quán)是為了集體成員的生活居住需要在農(nóng)民集體土地所有權(quán)上為集體成員設(shè)定的他物權(quán),集

7、體成員不得將自 己的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體以外的成員。對于農(nóng)民 宅基地的流轉(zhuǎn)仍然應(yīng)當(dāng)堅持從嚴(yán)限制 的政策,規(guī)定:宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意 和縣級人民政府批準(zhǔn)，可以將合法建造的住宅 轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分 配條件的農(nóng)戶；住宅轉(zhuǎn)讓時，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。 禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基 地。三、規(guī)范宅基地使用權(quán)的收回。 宅基地使用權(quán)不同于國有建設(shè)用地使用權(quán)是無期限的，因而在一般情況下不發(fā)生宅基地使用權(quán)的收回。宅基地使用權(quán)由農(nóng)民以 戶為單位享有，只要農(nóng)民家庭成員延續(xù)作為集體成員，即使該戶只剩一個人是集體 成員該戶就是存在的，戶就永久地享有宅基地的使用權(quán)。所謂宅基地收回是指對不 符合宅基地

8、使用條件的宅基地使用權(quán)人使用的宅基地，經(jīng)具有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批 準(zhǔn)，由所在集體收回的制度。 可以收回宅基地包 括（一集體經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)進(jìn) 行宅基地規(guī)劃整理，集體成員在取得新宅基地使用權(quán)后，對于其原來使用的宅基地應(yīng) 當(dāng)交回；（二原宅基地使用權(quán)人絕戶的；（三集體成員死亡后 本戶沒有具有本集體成 員資格的繼承人；（四宅基地上的房屋已經(jīng)滅失，原使用人不再具 備使用條件，不得重 建房屋的；（五宅基使用權(quán)人已經(jīng)具有其他居住條件，將宅基地及其 房屋棄用的；（六 違法占用宅基地的（未批先占、少批多占、私自擴(kuò)占、一戶多宅等；（七其他應(yīng)當(dāng) 收回宅基地的情況。 集體收回宅基地時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況，在公平合理的原

9、則下， 對宅基地上的房屋的殘存價值經(jīng)評估后給予適當(dāng)補(bǔ)償。四、對違反宅基地管理的法律責(zé)任。在農(nóng)村存在的宅基違法占用、少批多 占、一戶多 宅等問題,一方面是沒有明確集體對違法占用宅基地的收回權(quán) ，另一方 面也是由于法律責(zé)任 不嚴(yán)格,執(zhí)法力度不夠。個別人給換了新宅基地，拒不騰退舊 宅基地,土地管理部門的執(zhí)法 手段不夠,離開了公安機(jī)關(guān)的配合往往難以執(zhí)法,不能有效地制止非法占用土地的行為。土地管理法修改應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定以下內(nèi)容：（一非法占用土地建住宅的責(zé)任。農(nóng)村村民未經(jīng)批 準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，或者超 過批準(zhǔn)的面積，非法占用土地建住宅的，國土資源行政主管部門要按法嚴(yán)肅查處；（二拒不交回集體宅基地的責(zé)任

10、.依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)將宅基地交回集體的，在集體依法行使收回權(quán)時，據(jù)不交回宅基地的，由縣級以上 人民政府國土資源行政主管部門責(zé)令其向集體交回宅基地，逾期不交回的，由縣級 以上人民政府國土資源 行政主管部門強(qiáng)制拆除地上建筑物，收回宅基地，并處以罰 款。（三非法轉(zhuǎn)讓宅基地的責(zé) 任.違反法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地的，應(yīng)當(dāng)對轉(zhuǎn)讓人和受讓 人各處以轉(zhuǎn)讓金額一倍的罰款；轉(zhuǎn)讓人有居住條件的，由集體收回宅基地。五加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作。通過開展宅基地使用權(quán)登記，在對現(xiàn)有農(nóng) 村宅基 地進(jìn)行全面調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上，基本完成宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，做到權(quán)屬糾紛基本解決，農(nóng)民合法使用的宅基地全部發(fā)證到戶。開展空心村”和閑置 宅基地、空置住宅、 一戶多宅”的調(diào)查清理工作。嚴(yán)格宅基地申請條件，落實一戶一宅”制度。要規(guī)范農(nóng)村宅基地申 請報批程序