宅基地管理制度需要改革完善.

1、宅基地管理制度需要改革完善吳江市土地學會諸鎮(zhèn)康摘要：農(nóng)村宅基地管理是國土資源管理工作的重點，管理制度需要改革完善。主題詞:宅基地管理制度改革農(nóng)村宅基地管理是國土資源管理工作的重點，隨著中國非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，以 及村鎮(zhèn)建設的迅速擴張，農(nóng)民宅基地法律關系不完善、 不明確的問題已明顯暴露出 來,主要問題有:是缺少專門的宅基地法律法規(guī)。憲法是根本法，對宅基地只具有原則意義。1998年土地管理法雖經(jīng)重大修改，涉及宅基地規(guī)定，但畢竟不是專門為宅基地而 立的法律,對宅基地作用有限。 一些法律法規(guī)在追究法律責任方面規(guī)定的不夠明確 具體,使得操作起來 十分困難。如宅基地面積大小、 宅基地轉(zhuǎn)讓與否、 宅基地違

2、法強制拆除、宅基地超占處理等，至今仍是困擾土地管理部門的難題。二是法規(guī)層次偏低，政策代替文件突出。國土資源部關于加強農(nóng)村宅基地管 理的意見2004等層次太低；國務院批轉(zhuǎn)國家土地管理局關于加強農(nóng)村宅基地 管理工作請示的 通知1990等文件代替有關法律法規(guī)比較突出。三是城鄉(xiāng)二元體制的存在，歸因于現(xiàn)行農(nóng)村產(chǎn)權制度的制約。對宅基地，沒有產(chǎn) 權；甚至對宅基地上的住房，盡管住房時自己花錢蓋的，但由于對宅基地沒有產(chǎn)權, 由于農(nóng)民對 宅基地及其上面建造的住房沒有產(chǎn)權,只有使用權,所以他們既無法出售， 也不能抵押，從而制約了農(nóng)民土地權益的實現(xiàn)。 這不僅不利于農(nóng)民致富和農(nóng)村經(jīng)濟 發(fā)展,而且不利于農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，嚴

3、重阻礙城鎮(zhèn)化進程。通過管理制度需要改革，制訂農(nóng)村宅基地管理條例，切實解決存在的問題, 加強農(nóng)村宅基地管理，不僅有利于保護千家萬戶農(nóng)民的切身利益，也有利于農(nóng)村的發(fā) 展與穩(wěn)定,有利于耕地的保護和土地資源的合理利用。建議制訂中華人民共和國 農(nóng)村宅基地管理條例，屬于行政法規(guī)，由此該條例應有國務院負責制定。,規(guī)范農(nóng)村宅基地的使用權人的權利和義務。權利主要有占有權、使用權、收益權、相鄰權等。農(nóng)村宅基地的使用權人的義務：一是不得改變宅基地的用途， 二是要保護和合理利用宅基地，三是不得妨害相鄰權，四是不得妨害公共利益。村村民一戶只能擁有一處 宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 的標準。”農(nóng)村村

4、民出賣、出租住 房后,再申請宅基地的，不予批準。申請條件應 當包括兩個條件，一是分戶條件，一是宅基 地面積及其可建筑容積率與人口住房滿足 的標準。面積標準應當以現(xiàn)有宅基地上房屋的建筑 容積率和人口的住房面積計算。嚴格的標準化分配宅基地就可以避免少批多占。不得通過收 取對價讓其合法 化,更不得以此為由實行宅基地的有償取得。 多戶共用一處宅基地的農(nóng)村村 民戶或 者符合分戶條件的農(nóng)村村民戶，因繼承取得本集體范圍內(nèi)的房屋所有權的，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人 民政府審核，縣級人民政府批準，可以同時取得宅基地使用權。 不具有分戶條件的 農(nóng)戶繼承 農(nóng)村房屋占有兩處宅基地的，所在集體組織有權收回其宅基地，但應當對 其地上建筑物

5、給予適當補償。集體不行使其收回權的，房屋所有人對宅基地享有臨 時宅基地使用權。二宅基地使用權的有條件轉(zhuǎn)讓。宅基地使用權人經(jīng)本集體同意，可以將合法建造的住宅轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權分配條件的農(nóng)戶；住宅轉(zhuǎn)讓時，宅基地 使用權一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。現(xiàn)行土地管理法對此并 沒有明確的規(guī)定，只是在第63條規(guī)定 農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn) 讓或者出租用于非農(nóng)建設”。對于農(nóng)民宅基地使用權流轉(zhuǎn)的是否開禁必須從國家 基本土地政策和土地制度的維護考慮，集體成員在集體所有的土地上所享有的宅基地使用權正是為了滿足集體成員和農(nóng)村村民基本的生活居住的需要，經(jīng)國家批準由集體無償分配集體成員

6、的土地利用的權利，具有明顯的社會保障 和福利性質(zhì)。其分配的前提是集體土地公有制。分配的依據(jù)是集體成員的資格或者身份。分配性質(zhì) 具有無償性、無對價性和福利性。 因此，它也是無期限的，集體成員可以無期限的 長期使用。集體成員不需要在集體所有的宅基地上生活居住時，應當將宅基地交回 集體或者由集體收回，也可以隨房屋所有權轉(zhuǎn)讓給符合宅基地申請條件的本集體的 其他成員。集體收回的宅基地符合復墾條件的，應當恢復為耕地；不能復墾的可以 用于集體建設用地，或者分配給符合宅基地使用條件的成員。 這才體現(xiàn)了宅基地的集體所有權。宅基地使 用權是為了集體成員的生活居住需要在農(nóng)民集體土地所有權上為集體成員設定的他物權,集

7、體成員不得將自 己的宅基地使用權轉(zhuǎn)讓給本集體以外的成員。對于農(nóng)民 宅基地的流轉(zhuǎn)仍然應當堅持從嚴限制 的政策,規(guī)定:宅基地使用權人經(jīng)本集體同意 和縣級人民政府批準，可以將合法建造的住宅 轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權分 配條件的農(nóng)戶；住宅轉(zhuǎn)讓時，宅基地使用權一并轉(zhuǎn)讓。 禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基 地。三、規(guī)范宅基地使用權的收回。 宅基地使用權不同于國有建設用地使用權是無期限的，因而在一般情況下不發(fā)生宅基地使用權的收回。宅基地使用權由農(nóng)民以 戶為單位享有，只要農(nóng)民家庭成員延續(xù)作為集體成員，即使該戶只剩一個人是集體 成員該戶就是存在的，戶就永久地享有宅基地的使用權。所謂宅基地收回是指對不 符合宅基地

8、使用條件的宅基地使用權人使用的宅基地，經(jīng)具有批準權的人民政府批 準，由所在集體收回的制度。 可以收回宅基地包 括（一集體經(jīng)縣級人民政府批準進 行宅基地規(guī)劃整理，集體成員在取得新宅基地使用權后，對于其原來使用的宅基地應 當交回；（二原宅基地使用權人絕戶的；（三集體成員死亡后 本戶沒有具有本集體成 員資格的繼承人；（四宅基地上的房屋已經(jīng)滅失，原使用人不再具 備使用條件，不得重 建房屋的；（五宅基使用權人已經(jīng)具有其他居住條件，將宅基地及其 房屋棄用的；（六 違法占用宅基地的（未批先占、少批多占、私自擴占、一戶多宅等；（七其他應當 收回宅基地的情況。 集體收回宅基地時，應當根據(jù)具體情況，在公平合理的原

9、則下， 對宅基地上的房屋的殘存價值經(jīng)評估后給予適當補償。四、對違反宅基地管理的法律責任。在農(nóng)村存在的宅基違法占用、少批多 占、一戶多 宅等問題,一方面是沒有明確集體對違法占用宅基地的收回權 ，另一方 面也是由于法律責任 不嚴格,執(zhí)法力度不夠。個別人給換了新宅基地，拒不騰退舊 宅基地,土地管理部門的執(zhí)法 手段不夠,離開了公安機關的配合往往難以執(zhí)法,不能有效地制止非法占用土地的行為。土地管理法修改應當明確規(guī)定以下內(nèi)容：（一非法占用土地建住宅的責任。農(nóng)村村民未經(jīng)批 準或者采取欺騙手段騙取批準，或者超 過批準的面積，非法占用土地建住宅的，國土資源行政主管部門要按法嚴肅查處；（二拒不交回集體宅基地的責任

10、.依照法律規(guī)定應當將宅基地交回集體的，在集體依法行使收回權時，據(jù)不交回宅基地的，由縣級以上 人民政府國土資源行政主管部門責令其向集體交回宅基地，逾期不交回的，由縣級 以上人民政府國土資源 行政主管部門強制拆除地上建筑物，收回宅基地，并處以罰 款。（三非法轉(zhuǎn)讓宅基地的責 任.違反法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地的，應當對轉(zhuǎn)讓人和受讓 人各處以轉(zhuǎn)讓金額一倍的罰款；轉(zhuǎn)讓人有居住條件的，由集體收回宅基地。五加快宅基地使用權登記發(fā)證工作。通過開展宅基地使用權登記，在對現(xiàn)有農(nóng) 村宅基 地進行全面調(diào)查摸底的基礎上，基本完成宅基地使用權登記發(fā)證工作，做到權屬糾紛基本解決，農(nóng)民合法使用的宅基地全部發(fā)證到戶。開展空心村”和閑置 宅基地、空置住宅、 一戶多宅”的調(diào)查清理工作。嚴格宅基地申請條件，落實一戶一宅”制度。要規(guī)范農(nóng)村宅基地申 請報批程序