某某項目工程管理守則

1、HNA黃金海岸項目工程管理手（試行）Residential property management service manual（黃金海岸花園小區(qū)字 2016 號）海南一卡通物業(yè)管理股份有限公司HAINAN E-CARD PROPERTYMGT.CO.,LTD.一1一- 2 -1.0目的通過對崗位職責(zé)的明確， 實施物業(yè)工程管理， 保障設(shè)備、 設(shè)施正 常運行，為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的居 住環(huán)境。2.0 適用范圍 黃金海岸花園小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心工程部。 3 0 工程部工作職責(zé)3. 1 工程部的職責(zé)、范圍3.1.1負(fù)責(zé)制定本部門的崗位職責(zé)管理制度及各項業(yè)務(wù)的服 務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。3.1.2負(fù)責(zé)維修

2、記錄單的監(jiān)督檢查、并做好標(biāo)識管理工作。3.1.3負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)管理工作。3.1.4負(fù)責(zé)小區(qū)日常設(shè)備、系統(tǒng)檢驗和物業(yè)驗收。3.1.5負(fù)責(zé)做好檢驗、測量設(shè)備的管理工作。3.1.6負(fù)責(zé)小區(qū)強弱電系統(tǒng)的運行管理，設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)和檢 修故障。3.1.7負(fù)責(zé)小區(qū)電梯系統(tǒng)的運行管理， 維護(hù)保養(yǎng)和檢修故障。3.1.8負(fù)責(zé)小區(qū)給排水管道系統(tǒng)的管理，設(shè)備維修保養(yǎng)和檢 修故障。3.1.9負(fù)責(zé)聯(lián)系處理小區(qū)土建結(jié)構(gòu)方面符合居住要求。3.1.10負(fù)責(zé)小區(qū)各系統(tǒng)設(shè)備的完善改造， 設(shè)備更新以及小項 增改工程施工。3.1.11確保工程所有設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)，維修保養(yǎng)好小區(qū)的 硬件系統(tǒng)。3.2 工程部主管崗位職責(zé) 【直接上級】

3、：項目經(jīng)理【直接下級】 : 各專業(yè)【工作范圍】：在項目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)小區(qū)的房屋及供配電、給排水系統(tǒng)等生活設(shè)備設(shè)施的運行、檢修、維護(hù)、保養(yǎng) 設(shè)備設(shè)及管理工作反饋，安排綜合維修專業(yè)正常工作保證小 區(qū)的正常運營。3.2.1熟悉小區(qū)所有房屋、設(shè)備設(shè)施的自然狀況，組織 相關(guān)人員參- 3 -加小區(qū)的 驗收及接管工作。3.2.2負(fù)責(zé)小區(qū)供配電、給排水系統(tǒng)及其他相關(guān)設(shè)備設(shè) 施的運行、檢修、維 護(hù)、保養(yǎng)及工作反饋。3.2.3編制本專業(yè)年度檢修、保養(yǎng)計劃，并組織實施做 好記錄。3.2.4完善本專業(yè)基礎(chǔ)管理工作，建立健全各項管理制 度和圖紙資料檔案。3.2.5配合客戶二次裝修，做好質(zhì)量把關(guān)及裝修資料的 收集整理歸

4、檔工作。3.2.6組織參與客戶報修的處理，重大問題現(xiàn)場組織處 理并做好工作日志。3.2.7做好所管設(shè)備設(shè)施的狀態(tài)巡查發(fā)現(xiàn)問題及時安排 處理，重大問題及時 反饋，并做好工作日志。3.2.8檢查下屬員工的崗位紀(jì)律、 工作態(tài)度、 工作現(xiàn)場、 機房衛(wèi)生、考勤制 度等。檢查督促本部門員工切實履行各 工作崗位職責(zé)，遵守各項規(guī)章制度的安全操作規(guī)程的情況。3.2.9巡檢制度的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象及時糾正， 嚴(yán)格考核。嚴(yán)格控制維修材料備件工具的消耗及出庫去向，降低維修運行成本3.2.11負(fù)責(zé)專業(yè)新崗位員工的培訓(xùn)和專業(yè)培訓(xùn)驗證工作 安排，提高本專業(yè)員 工素質(zhì)。了解員工技術(shù)和思想動態(tài)，解決工作難題和生活困難。3.

5、2.12負(fù)責(zé)組織調(diào)度現(xiàn)場搶險工作。3.2.13負(fù)責(zé)與其它班組或部門的協(xié)調(diào)合作。3.2.14完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作3.3 水電技工崗位職責(zé)【直接上級】：工程主管3.2.10- 4 -【工作范圍】：在工程主管的領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)小區(qū)的給排水設(shè)備 設(shè)施和配電室及電氣設(shè)備設(shè)施的運行、檢修、維護(hù)、保養(yǎng)及 修改完善等工作，按照設(shè)備運行管理制度作好設(shè)備運行工 作，服從事故搶修工作安排。3.3.1熟悉掌握小區(qū)的供配電方式、 線路走向； 負(fù)責(zé)小區(qū) 所有照明線路力線。 熟悉小區(qū)給排水管網(wǎng)、閥門。3.3.2負(fù)責(zé)所管理小區(qū)低壓配電設(shè)備的維修保養(yǎng)并認(rèn)真 填寫維保記錄。3.3.3負(fù)責(zé)配電間及相關(guān)電氣設(shè)備的運行值班，做好設(shè) 備、設(shè)

6、施的維修保養(yǎng) 工作。3.3.5熟悉供電及其它電器設(shè)備、 設(shè)施技術(shù)情況， 掌握相 關(guān)設(shè)備的操作程序， 按計劃做好小區(qū)電力控制設(shè)備及小區(qū) 照明檢修和應(yīng)急處理措施。3.3.6定期、定時按各項規(guī)程和規(guī)章制度巡視設(shè)備房和設(shè) 備的運行情況，并 做好運行記錄。3.3.7嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，防止安全事故的發(fā)生。3.3.8負(fù)責(zé)配電間的安全管理工作，禁止非工作人員進(jìn) 入，禁止各種違反管 理規(guī)定的行為，做好防火、防水、防 鼠的工作。3.3.9發(fā)生突發(fā)情況時， 值班人員不能離開崗位， 要及時 采取應(yīng)急措施，保 證設(shè)備、設(shè)施的正常完好。3.3.10負(fù)責(zé)巡視樓層、樓外供電照明。3.3.11認(rèn)真做好有關(guān)的設(shè)備運行、 交接

7、班記錄和 工作巡查記錄。 負(fù)責(zé)每月戶表抄報工作。3.3.12路和燈具的日常管理和維修工作，處理客戶報修。3.3.13熟練掌握小區(qū)機房電氣控制設(shè)備，按計劃負(fù)責(zé)做好 發(fā)電機組、- 5 -變配電 設(shè)備及各機房內(nèi)電機、電氣設(shè)備的維護(hù) 保養(yǎng)工作。3.3.14完成小區(qū)內(nèi)大型接待活動和節(jié)日活動特需的照明 布置、接線及設(shè)備安 裝和拆收工作。3.3.15根據(jù)維修巡檢計劃完成線路設(shè)備的巡檢工作， 并認(rèn) 真填寫巡視記錄，對發(fā)現(xiàn)的問題或隱患及時向主管匯報。3.3.16做好線路防火工作，嚴(yán)格檢查線路負(fù)荷、絕緣， 發(fā)現(xiàn)不正常狀態(tài)必須 找出原因加以糾正。3.3.17根據(jù)工作安排在配電室運行值班管理工作中， 嚴(yán)格 遵守輸配電

8、各項制 度和制度及安全操作規(guī)程，檢查各種設(shè) 備開關(guān)，線路和儀表的正常運行，認(rèn)真填寫值班記錄和工作 報表，按制度手續(xù)做好交接班工作；認(rèn)真做好配電室安全防 火事故工作，保管好高壓電路檢修工具。3.3.18熟悉并掌握停電時的應(yīng)急發(fā)電方法， 設(shè)備技術(shù)性 能和倒閘操作方法； 確保小區(qū)供電的連續(xù)性和可靠性。3.3.19認(rèn)真填寫小區(qū)用電量日報表和月報表； 定期巡視高、低壓電器設(shè)備， 密切監(jiān)視中央信號屏的工況，正確抄 錄儀表顯示數(shù)據(jù)。3.3.20 作。認(rèn)真作好設(shè)備、機房及工作現(xiàn)場的衛(wèi)生清潔工3.3.21嚴(yán)格執(zhí)行材料、 備件及工具領(lǐng)用管理制度， 節(jié)約費用降低消耗3.3.22嚴(yán)格遵守勞動紀(jì)律，執(zhí)行考勤制度、禮儀規(guī)

9、范，搞好工作協(xié)作3.3.23完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。3.4 裝修技工崗位職責(zé)【直接上級】：工程主管【工作范圍】：在主管的帶領(lǐng)下，確保整幢小區(qū)公共部位之 裝修、天花板、墻壁、門鎖、家具、門窗、墻紙及粉刷等完 好無損。3.4.1 換。負(fù)責(zé)住宅門窗、玻璃、五金配件的日常維修與更3.4.2 更換。負(fù)責(zé)小區(qū)吊頂板面、龍骨及檢查口的日常維修與3.4.3負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)外墻面及柱面、地面破損的維修。3.4.4負(fù)責(zé)小區(qū)屋面防水的日常維修。3.4.5負(fù)責(zé)小區(qū)修補其他專業(yè)維修造成的土建破損。3.4.6按上級指示完成小區(qū)的天花、墻壁、門鎖、門窗、粉刷之常規(guī)保養(yǎng)3.4.7及時完成客戶報修工單- 6 -3.4.8嚴(yán)格執(zhí)行材料

10、、備件及工具領(lǐng)用管理制度，節(jié)約 費用降低消耗。3.4.9嚴(yán)格遵守勞動紀(jì)律，執(zhí)行考勤制度、禮儀規(guī)范，搞 好工作協(xié)作。3.5 弱電技工崗位職責(zé)【直接上級】 ：工程主管【工作范圍】 ：負(fù)責(zé)小區(qū)監(jiān)控、可視對講、廣播電視、消 防、電梯等弱電系統(tǒng)的線路、接口、設(shè)備設(shè)施的日常維修保 養(yǎng)、管理監(jiān)測、運行調(diào)整記錄工作，處理客戶報修。3.5.1 嚴(yán)格遵守公司各項管理制度及行業(yè)制度， 認(rèn)真落 實弱電主管工程師布 置各項工作任務(wù)，并按工作要求按時 按質(zhì)按量認(rèn)真完成。3.5.2 必須熟悉掌握小區(qū)監(jiān)控、可視對講、廣播電視、 消防、電梯等弱電系 統(tǒng)的分布結(jié)構(gòu)線路、接口、設(shè)備設(shè)施 規(guī)格、型號、名稱、性能、安裝地點位置、啟用時

11、間、運行 狀態(tài)、維修保養(yǎng)情況、出廠日期等。按要求做好日常維修保 養(yǎng)、管理監(jiān)測、運行調(diào)整記錄、檔案工作。3.5.3弱電維修人員要熟知小區(qū)監(jiān)控、 可視對講、 廣播 電視、消防、電梯等 系統(tǒng)的工作原理，掌握設(shè)備性能、調(diào) 整、操作規(guī)程及維修保養(yǎng)程序，及時處理好客戶報修。3.5.4要定期或不定期對本專業(yè)設(shè)備進(jìn)行巡視檢查， 做 好維修檢測工作，隨 時掌握設(shè)備性能和運行狀況，發(fā)現(xiàn)問 題及時解決或采取有效的控制措施，作好記錄并及時向上級 匯報。保證工作環(huán)境達(dá)到要求，妥善保管好配發(fā)的工3.5.5具、設(shè)備備用零件，做好設(shè)備防火、防潮、防靜電工作，保障設(shè)備正常運行。3.5.6認(rèn)真作好設(shè)備、機房及工作現(xiàn)場的衛(wèi)生清潔工

12、 作。3.5.7嚴(yán)格執(zhí)行材料、備件及工具領(lǐng)用管理制度，節(jié)約費用降低消耗。3.5.8完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它各項工作。 工程崗位服務(wù)程序及要求（一）強電方面1、低壓開關(guān)故障維修工作程序工作要求打開配電柜防止配電柜門反彈發(fā)生觸電 事故準(zhǔn)備工具改、內(nèi)六角扳手、克絲鉗、尖 嘴鉗準(zhǔn)備更換的開關(guān)檢查開關(guān)的通電狀態(tài)停電并驗電使用試電筆驗電拆除連線使用工具時注意安全拆除開關(guān)、安裝開關(guān)、安裝連 線 使用改時注意螺絲的絲扣不 應(yīng)損壞、安裝牢固、導(dǎo)線連接無虛點檢查接線質(zhì)量連接牢固送電試送一次使用測溫儀檢查開關(guān)連接處開關(guān)連接處的溫度不應(yīng)超有無發(fā)熱現(xiàn)象60C使用鉗形電流表測量電流值電流值不因超開關(guān)容量的90%記錄維修的時

13、間，工作內(nèi)容、維修人檢查主管檢查工作的質(zhì)量2.電機的檢查工作程序工作要求檢杳環(huán)境環(huán)境無雜物、通風(fēng)良好檢查電機所帶機械設(shè)備機械設(shè)備完好檢杳軸承不缺油、無異響檢查溫升，使用測量儀B 級電機：統(tǒng)組、定子鐵心85 度、滾動軸承：65 度檢查電流，使用鉗形電流表不應(yīng)超額定電流檢查電壓，使用萬用表400V 正 5V 負(fù) 10V聲音和氣味無異味和異響風(fēng)扇排風(fēng)良好記錄檢查的時間，工作的內(nèi)容，檢 查人檢杳主管檢查的工作質(zhì)量3.環(huán)型燈具的維修工作程序工作要求斷電并根據(jù)環(huán)型燈安裝的高度，選擇梯子斷開開關(guān)確保安全并選用鋁合 金或木質(zhì)人字體，梯子必須牢固 可靠，使用安全、準(zhǔn)備材料和工具材料和工具必須符合使用要求： 環(huán)型

14、燈管和啟輝器底座、燈腳、 鎮(zhèn)流器、電容、導(dǎo)線、克絲鉗、 尖嘴鉗、電工刀、試電筆拆除環(huán)型燈具面罩將螺絲拆下，拆除燈罩面拆除環(huán)型燈管向下輕拉燈管取下重新配線按照燈具連接圖配線，連接緊固更換環(huán)型燈管燈管連接可靠更換啟輝器和啟輝器底座啟輝器和啟輝器底座固定牢固更換燈腳燈腳的卡頭必須插接牛固更換鎮(zhèn)流器、緊固連接導(dǎo)線鎮(zhèn)流器固定牢固、導(dǎo)線連接緊固檢查工作質(zhì)量并送電發(fā)光正常清理施工現(xiàn)場記錄檢杳的時間，工作內(nèi)容、檢杳人檢杳主管檢查工作的質(zhì)量4.配電室電氣設(shè)備運行狀態(tài)記錄工作程序工作要求第一路電源電流變配電室值班人員每天巡視變 配電室設(shè)備運行情況，每天 1 次，從咼壓開關(guān)柜-低壓開關(guān)柜-變壓器室，檢查內(nèi)容主要有；

15、兩第二路電源電流第一路電源電壓第二路電源電壓變壓器高壓測電流路高壓電源扌日示疋否正常。（10CV 正負(fù) 7% ）變壓器運行 情況、運行溫度是否正常（100 度以下正常）低壓側(cè)主、分路負(fù) 荷情況是否正常（不應(yīng)超負(fù)荷） 電容補償裝置運行指標(biāo)是否正 常，各配電室內(nèi)照明應(yīng)完好正 常，室內(nèi)外的維修通道是否保持 暢通，如發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)查明原因、 及時處理并做好記錄， 處理不了 時及時向主管匯報，在負(fù)荷咼峰 和異常天氣時，應(yīng)對配電裝置和 電器增加巡視，處于高峰負(fù)荷 時，應(yīng)檢查電氣設(shè)備是否過負(fù)荷變壓器低壓測電流變壓器溫度有功功率無功功率功率因數(shù)記錄檢杳的時間，工作的內(nèi)容、檢杳人檢杳主管檢查工作的質(zhì)量5.日光燈具費

16、維修工作程序工作要求斷電并根據(jù)日光燈安裝的高 度，選擇梯子斷開開關(guān)確保安全并選用鋁 合金或木質(zhì)人子體梯子必須 牢固可靠，使用安全準(zhǔn)備材料和工具材料和工具必須符合使用要求：日光燈管、啟輝器和啟輝器底座、燈腳、 鎮(zhèn)流器、電容、導(dǎo)線、改錐、克絲鉗、電工刀、 試電筆拆除日光燈面罩將卡子向下打開，拆除日光燈面罩拆除日光燈管轉(zhuǎn)動日光燈管取下拆除日光燈底座將固定日光燈底板的螺絲取 下，拆除日光燈底板更換日光燈管日光燈管連接可靠更換啟輝器和啟輝器底座啟輝器和啟輝器底座固定牢 固更換燈腳、鎮(zhèn)流器和電容燈腳的卡頭必須卡到位。 鎮(zhèn)流 器固定牢固、電容連接緊固重新配線按照燈具連接圖配線，連接緊 固檢查工作質(zhì)量并送電日

17、光燈發(fā)光正常后清理施工 現(xiàn)場記錄檢杳的時間，工作內(nèi)容、檢杳 人檢杳主管檢查工作的質(zhì)量6.運行中低壓開關(guān)的巡檢工作程序工作要求打開配電柜梅防止配電柜門反彈發(fā)生觸電 事故目測低壓開關(guān)的外觀及連接導(dǎo)線有無變色現(xiàn)象目測時要仔細(xì)，保持安全距離0.1 米聽聲音，有無異常聲響正常運行的開關(guān)無聲響檢查開關(guān)外觀有無燒蝕現(xiàn)象開關(guān)內(nèi)部連接故障，會發(fā)生燒 蝕現(xiàn)象，檢查時注意安全距離使用測溫儀檢查開關(guān)連接處有無發(fā)熱現(xiàn)象開關(guān)連接處的溫度不應(yīng)超60C使用鉗型電流表測量電流值電流值不因超開關(guān)容量的90%使用電壓表測量電壓值符合使用要求關(guān)閉配電柜門鎖緊保障安全記錄檢杳的時間，工作內(nèi)容、檢杳 人檢杳主管檢查工作的質(zhì)量7.維修卷門

18、簾電控箱1.準(zhǔn)備工具2通知有關(guān)人員3.豎立維修標(biāo)志牌4.斷掉主電源保證維修人員人身安全5.檢查按鈕控制線路線路無接地短路，按鈕控制上 升下降停止靈敏有效6.檢查電控板接觸器、空開、變壓器無異常 聲音，接觸器觸點接觸牢固，無塵土，無疵點7.送上主電源8.調(diào)整行程開關(guān)卷簾門上升、下降行程靈敏有 效9.手動動作試驗手動上升，下降停止有效10.恢復(fù)遠(yuǎn)程控制及返回信號 線路11.遠(yuǎn)程控制檢測遠(yuǎn)程及聯(lián)動控制卷簾門下降， 并有返回信號12.撤掉維修標(biāo)志牌13.填寫工作記錄8.維修卷簾門傳動部分工作程序工作要求1.準(zhǔn)備工具2.通知有關(guān)人員3.豎立維修標(biāo)志牌4.將卷簾門放到底5.斷開主電源保證維修人員人身安全6

19、.檢查減速器齒輪齒輪咬合緊固，齒輪無損壞7.檢查齒輪傳動鏈條鏈條長短適合，無損壞，并且 潤滑8.檢查傳動軸保證 90 度水平，軸身無損壞9.恢復(fù)主電源10.手動動作試驗11.撤掉維修指示牌12.填寫工作日志9.污水泵的運行維護(hù)工作程序工作要求電機絕緣性的檢查絕緣性能不能低于 2HO，女口低于 2HO 重新做絕緣水泵體進(jìn)口葉輪與油封的間 隙不能超過2厘米，如超過應(yīng)更 換耐磨油封累計工作 1000H 檢查密封狀 況密封良好累計工作 3000H 檢查軸承的 潤滑脂潤滑脂更換安裝密封1.將靜密封環(huán)裝平裝實，不 能有松動現(xiàn)象2.將動密封安上，也要裝平，放上緊鎖片水泵運行狀況運行正常無異常噪音1 0 .循環(huán)水泵啟動的操作工作程序工作要求啟動前狀態(tài)將循環(huán)水泵進(jìn)水口閥門保持 開啟，出水口閥門保持關(guān)閉啟動過程中啟動循環(huán)水泵后慢慢啟動出 水口閥門啟動后的檢查觀察循環(huán)水泵進(jìn)出水壓力 表壓差， 循環(huán)水泵運轉(zhuǎn)應(yīng)無異 常噪音，循環(huán)水泵電流正常11.循環(huán)水泵檢修的內(nèi)容工作程序工作要求軸承檢查在運行期間一個月加一次潤 滑油密封圈檢杳封閉圈應(yīng)無滲水、漏水現(xiàn)象底座及地腳螺栓檢查底座和地腳螺栓應(yīng)連接牢固壓力表檢查壓力表壓力指示正常循環(huán)泵運轉(zhuǎn)時電機軸承的檢 查運轉(zhuǎn)時無異常噪音聯(lián)軸器檢查水泵和電機聯(lián)軸連接可靠循環(huán)泵體及電機的清潔循環(huán)泵體及電機應(yīng)無浮塵