關(guān)于對中茵龍湖國際家苑物業(yè)管理混亂的業(yè)主聯(lián)名書的答復(fù)

1、 關(guān)于對中茵龍湖國際家苑物業(yè)管理混亂的業(yè)主聯(lián)名書相關(guān)問題的答復(fù)意見尊敬的中茵龍湖國際家苑全體業(yè)主：首先感謝廣大業(yè)主對蘇州新蘇皇冠物業(yè)管理有限公司以及徐州分公司工作的理解和支持。小區(qū)的和諧氛圍和文明建設(shè)離不開大家積極參與公共事業(yè)。安居樂業(yè)是物業(yè)公司的服務(wù)宗旨，只有集思廣益，業(yè)主和物業(yè)公司共同履行和承擔相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)，工作才能持續(xù)有效的發(fā)展。現(xiàn)針對業(yè)主來函中梳理出需整改問題一一給予以下回復(fù)：1、 保安素質(zhì)問題保安是維護小區(qū)秩序、保護業(yè)主安全和利益的首要責任人，存在個別安保人員素質(zhì)品德問題，我們會加強保安隊伍的職業(yè)道德培訓和服務(wù)禮儀培訓，規(guī)范各崗位工作職責，明確各崗位保安人員應(yīng)履行的義務(wù)?？偣緯?/p>

2、定期去徐州分公司檢查保安隊的工作狀態(tài)并作調(diào)整和指導。2、 停車收費問題中茵龍湖國際小區(qū)物業(yè)收取業(yè)主車位停車費前已經(jīng)報請徐州市城市管理局批準并取得了“徐州市經(jīng)營性停車場（點）準予設(shè)置證”（證號徐城管2013停車第5號）。并從2013年7月1日開始將前期“中茵龍湖國際住宅小區(qū)(封閉式)專用停車場停車收費標準”及徐州市物價局檢查分局和徐州市停（洗）車場管理處頒發(fā)的“徐州市機動車停放服務(wù)收費價目表”公示于業(yè)主。后開始實行小區(qū)停車收費制度，該小區(qū)主次出口均實行了刷卡出入管理模式，全部達到封閉式管理標準。并且小區(qū)定點車位的收費價格，是經(jīng)徐州市住房保障和房產(chǎn)管理局備案通過后，報徐州市停（洗）車場管理處同意實

3、行的。其收費標準是按照小區(qū)服務(wù)等級和物價部門制定的住宅小區(qū)停車收費標準來核算的。徐州市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法明確規(guī)定：停車服務(wù)費的指導價為：地上停車場（位）最高不超過30元/輛/月；地下停車場最高不超過40元/輛/月。業(yè)主所有的獨立車庫不得收取停車服務(wù)費。前期物業(yè)停車服務(wù)收費應(yīng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。（注文件規(guī)定）停車服務(wù)費不包含車位租金。對進入小區(qū)外來車輛的臨時停車，兩小時內(nèi)免收停車服務(wù)費，超過1小時的加收1元/輛，累計最高不得超過10元/輛。在小區(qū)停車場過夜的外來車輛收費10元/輛。按此規(guī)定本小區(qū)停車收費價格有規(guī)可依。3、 物業(yè)費收費依據(jù)問題中茵龍湖國際家苑小區(qū)的物業(yè)費定價2元/月（此

4、物業(yè)費定價包含公共能耗費用），此項收費是物業(yè)公司通過市場招投標方式確定的價格，并通過了徐州市住房保障和房產(chǎn)管理局組織的物業(yè)管理專家組的評定。這樣的定價，是基于打造徐州和項目所在區(qū)域物業(yè)管理服務(wù)新標桿。目前小區(qū)前期置業(yè)公司和物業(yè)公司已充分考慮到項目周邊物業(yè)收費標準及小區(qū)因入住率前兩年不高，為物業(yè)公司服務(wù)品質(zhì)不減，故前2年按70%即1.4元/月收取，資金不足的部分有置業(yè)公司補貼。待小區(qū)入住率達到30%以后，物業(yè)公司完全投入運作后，再按招標價格收取，物業(yè)公司提供質(zhì)價相符的管理服務(wù)。如小區(qū)業(yè)主委員會成立后，對物業(yè)公司服務(wù)進行評估，如對服務(wù)標準和收費標準有異義，可再共同商定。再者按照政府指導價普通住宅前

5、期物業(yè)公共服務(wù)收費標準（基準價）：新建多層普通住宅每月每平方米0.60元；新建帶電梯的普通住宅每月每平方米1.30元。具體執(zhí)行標準可根據(jù)物業(yè)服務(wù)規(guī)模、特點和實際情況在基準價的基礎(chǔ)上上浮不超過20%，下浮幅度不限。按我司的服務(wù)標準可達到市優(yōu)標準。即1.30×201.56元，即物業(yè)公司可以實際收取物業(yè)費1.56元。而按照政府指導價中的物業(yè)的電梯、水泵、中央空調(diào)等設(shè)備運行電費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨列帳，按計量表合理、公開分攤收費的。故中茵龍湖國際小區(qū)物業(yè)費定價2元/月（此物業(yè)費定價包含公共能耗費用），此項收費是符合徐州市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法之規(guī)定的

6、。4、 小區(qū)大型變電站輻射問題針對此專業(yè)性問題，我司特咨詢過徐州市電力公司，對方稱小區(qū)變電站沒有核輻射，但是有少量電磁波輻射。變電站所產(chǎn)生的電磁場強度較之普通家用電器設(shè)備開啟時線路及電子元件所產(chǎn)生的工頻電磁場強度來說都是十分弱小的，故變電站不會對周圍居民產(chǎn)生任何影響。且電力部門也會按照設(shè)計方面的規(guī)定和電壓等級規(guī)定的設(shè)備高度等各方面驗收合格后才會投運相關(guān)設(shè)備。業(yè)主如若對此仍存異議，物業(yè)公司可代為草擬書面文稿遞送相關(guān)部門反映此問題。5、 監(jiān)控室及工程部值班問題物業(yè)服務(wù)中心規(guī)定監(jiān)控室24小時值班，工程部白班夜班實行輪崗制。若出現(xiàn)脫崗現(xiàn)象是我們物業(yè)管理工作的疏忽大意。在這里歡迎廣大業(yè)主共同監(jiān)督，一旦發(fā)

7、現(xiàn)此類情況，按照公司的獎懲制度執(zhí)行，絕不姑息。6、 安全通道問題消防通道問題不容忽視，按照國家消防安全部門規(guī)定消防門必須保持敞開狀態(tài)。近期我司會派工程全面檢查樓道里消防門鎖問題，杜絕消防安全隱患。7、 樓道燈、指示牌問題同樣，我司會派工程人員全面檢查各樓棟應(yīng)急燈、指示牌及電線問題，及時整改并做到美觀大方。8、 車輛損壞問題在規(guī)定的停車車位上發(fā)生車輛刮蹭撞等問題，物業(yè)監(jiān)控室核實業(yè)主身份后全權(quán)配合業(yè)主調(diào)取監(jiān)控錄像。車輛損壞歸責問題上，從法律上說，按照物權(quán)法規(guī)定，應(yīng)該是誰加害誰負責。如果車位是存在車位管理費的，在查不出加害人的情況下，根據(jù)雙方簽訂的租賃協(xié)議或臨時停車管理辦法決定是否由物業(yè)公司承擔賠償

8、責任。這些都需要根據(jù)相關(guān)合約及條款來認定責任歸屬問題，該是物業(yè)服務(wù)中心的問題，我們責無旁貸。9、 裝修押金問題中茵龍湖國際收取裝修違約預(yù)置金主要是為了維護小區(qū)統(tǒng)一的外立面和小區(qū)公共區(qū)域的設(shè)施設(shè)備。收取業(yè)主辦理各項裝修手續(xù)時的保證金，目的是加大對業(yè)主在裝修過程中的行為制約，有效防止違章裝修。中茵龍湖國際物業(yè)公司在收取裝修違約預(yù)置金前期備案時政府部門相關(guān)的文件暫未出臺，導致與相關(guān)文件有一定沖突。我司在接到物價價格部門反映后，積極配合各項調(diào)查工作，為了與本地區(qū)相關(guān)文件統(tǒng)一，我司現(xiàn)已將收取的裝修違約預(yù)置金分批次退還已繳納的業(yè)戶。目前我們已另行電話告知尚未前來辦理退款事宜的業(yè)主，如業(yè)主自愿也可將此預(yù)置金

9、計入次年物業(yè)管理費中。（注：已經(jīng)發(fā)生欠繳物業(yè)費用的業(yè)主需補繳物業(yè)費用后給予退還或?qū)⒋祟A(yù)置金充抵欠繳物業(yè)管理費后多退少補）。為了給全體業(yè)戶提供一個良好的居住環(huán)境，希望業(yè)戶在裝修過程中充分考慮到大家的共同利益，保護大家的公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備。維護小區(qū)整體統(tǒng)一形象還需要大家的共同努力。10、 違章搭建問題中茵龍湖國際存在個別違章搭建問題，我司雖已發(fā)整改通知書通知相關(guān)業(yè)主責令整改，但物業(yè)公司并沒有執(zhí)行權(quán)力強制拆除。我們會盡力勸導相關(guān)責任人作出整改，情節(jié)嚴重態(tài)度惡劣的我司物業(yè)服務(wù)中心會上報城管或城市規(guī)劃等相關(guān)政府部門強行拆除違章搭建物。11、 樓道衛(wèi)生問題我司會加強環(huán)境保潔組的工作力度，細化局部衛(wèi)生，夏季來

10、臨，增加樓道保潔頻率，避免產(chǎn)生垃圾滋生蚊蠅，產(chǎn)生難聞氣味。12、 地下室、車庫滲水問題我司會加派工程人員或?qū)I(yè)維修單位檢查滲水原因并及時修復(fù)。滲水原因檢查難度大，施工周期長，給業(yè)主帶來生活上的不便我們深表歉意。我們會盡快解決滲水問題，必要時候我們會從總公司派專業(yè)人員前往勘察。13、 幼兒園開放招生時間小區(qū)幼兒園具體開放和招生時間還在協(xié)商擬定中，我們會提前公示，請廣大業(yè)主及時關(guān)注小區(qū)公告信息。14、 東大門開放時間小區(qū)東大門具體開放時間會在業(yè)主公示欄里公告，請廣大業(yè)主及時關(guān)注小區(qū)公告信息。15、 電梯問題 目前電梯出現(xiàn)的卡死，滑梯問題也與電梯維保單位溝通，我們會盡快催促維保單位檢查電梯運行情況，

11、需要維修或更換的部件會盡快采購安裝，確保電梯運行正常。另外，業(yè)主在被困電梯時應(yīng)保持冷靜，及時撥打呼救電話或與物業(yè)取得聯(lián)系，我們會第一時間趕到現(xiàn)場施救。16、 小區(qū)秩序維護這是前面所提及的保安秩序維護問題。我們會加強保安巡查力度，對進出小區(qū)的人員實名登記，盤問情況后決定是否放行。17、 車輛亂停放問題對于部門業(yè)主不遵守停車規(guī)定且不聽勸告情節(jié)惡劣的，我們會聯(lián)系交管部門強行移走。當然在日常的車輛管理中，物業(yè)公司也應(yīng)該履行車輛管理的義務(wù)，加強巡邏崗或?qū)９苘囕v人員的工作力度，大力宣傳停車規(guī)范細則。18、 單元門鎖芯問題物業(yè)服務(wù)中心會派工程人員徹查樓棟單元門的門鎖問題，對易發(fā)生故障或快要發(fā)生故障的門鎖予以

12、修復(fù)，并查清鎖芯被拆是否屬人為故意破壞或其他原因，我們會追究其責任。19、12號樓樓頂樓梯問題12號樓樓頂安全護欄及樓梯問題，我們會安排工程人員檢查情況，并盡快采購材料予以修復(fù)，期間張貼安全警示標語直至修復(fù)完成。20、11號樓氣味難聞同樣，我們會派人檢查氣味難聞的原因所在，是否系空調(diào)下水管問題還需進一步查實，不管什么原因我們會盡快找出存在的問題并給予修復(fù)。21、物業(yè)費用的公示問題根據(jù)前期物業(yè)管理服務(wù)合同的相關(guān)約定，物業(yè)的相關(guān)收支明細會定期公示給全體業(yè)主。待財務(wù)賬目整理完畢，物業(yè)服務(wù)中心會在小區(qū)里公示欄里公示，請廣大業(yè)主及時關(guān)注。22、樓層蓄水池清理問題業(yè)主是否詢問樓頂雨水排水口的清理或者泵房水箱的清洗問題。樓頂下水管每周清理一次，具體也要視情況而定，雨水較多的季節(jié)，要時刻檢查各樓頂?shù)呐潘闆r。泵房水箱的清洗一般為每半年清洗一次。23、消防隱患問題物業(yè)服務(wù)中心樓宇管理組的相關(guān)人員組織一次消防安全大檢查，對樓道內(nèi)消防栓、滅火器等消防器材檢查，保證消防器材在可使用狀態(tài)。消防問題不容忽視。24、易燃易爆物品針對業(yè)主提車的17#2單元存放易燃易爆物品，物業(yè)服務(wù)中心將