淺析酒店改造經(jīng)營建議方案

1、核心提示：淺析酒店改造經(jīng)營建議方案，xx 大酒店開業(yè)十二余年，是日照成立較早的一家三 星級酒店，得益于局領(lǐng)導(dǎo)戰(zhàn)略規(guī)劃的高瞻遠(yuǎn)矚和得天獨(dú)厚的資源依托，在經(jīng)營過程中創(chuàng)造了多項(xiàng)第一，即在星級酒店中第一個聘請飯店管理專家團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理的酒店，南京金陵飯店管理公司的規(guī)范管理仍體現(xiàn)在今天的經(jīng)營管理中；在同星級酒店中第一個引進(jìn)保齡娛樂項(xiàng)目的酒店在同星級酒店中第一個引進(jìn)KTV 娛樂項(xiàng)目的酒店；在同星級酒店中酒店的茶館是最有品味最具特色的；在同星級酒店中擁有兩個子酒店回顧過去，酒店曾經(jīng)有過太多的輝煌，時值今天，受諸多方面因素的影響，又面臨著新的的問題，有共性的行情危機(jī)， 也有獨(dú)具特色的體制管理問題；有先天利潤設(shè)計

2、的不足，也 有后天經(jīng)營模式的問題遺留等等，不一而足。一個酒店的持續(xù)性成功經(jīng)營需要依托天時、地利、人和。作為綜合型星級酒店，在利潤創(chuàng)收組成上應(yīng)該體現(xiàn)以面帶點(diǎn)，以主帶次，確定哪是主業(yè)（客房、），哪是輔業(yè)（娛樂、茶館等），單純地從某一個輔助經(jīng)營項(xiàng)目上尋求突破點(diǎn)，是事倍功半的，但凡是主業(yè)做好了，會 更好地帶動輔業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)從以下幾個方面予以分析：（一）關(guān)于日照市星級酒店現(xiàn)狀與危機(jī)的分析日照市現(xiàn)有四星級酒店 3 家，三星級旅游飯店 16 家，二星級旅游飯店 8 家，星級酒店 共擁有床位 4600 張。另外像君臨天下、宏裕酒店等一批待評星級酒店擁有4000 張床位，累計床位 9000 張左右，擁有民俗村床

3、位 8000 張，全市共計旅游接待床位17,000 張左右。經(jīng)過對市區(qū)星級酒店調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，我市酒店業(yè)目前已經(jīng)存在明顯的僧多粥少”惡性競爭的不良發(fā)展態(tài)勢。現(xiàn)將日照市星級酒店的現(xiàn)狀與危機(jī)分析如下：1、 酒店餐飲發(fā)展舉步為艱。日照目前賓館餐飲普遍經(jīng)營狀態(tài)較差，主要原因是我市餐飲高檔客源較少，餐飲經(jīng)營專業(yè)化不夠，部分酒店依托婚宴來彌補(bǔ)餐飲較低的上座率，但日照的婚宴標(biāo)準(zhǔn)太低，通過2007 年8 月的調(diào)查分析，目前日照星級酒店宴會單間的上座率在60% 80%。就剛剛結(jié)束的水運(yùn)會之月 8 月份最多的利潤額，日照市餐飲最好的幾家酒店餐飲收入在120 萬一 140 萬，餐飲的毛利潤是 45%，純利潤在 10-

4、15 %，只有 20 萬元是餐飲酒店的純收入。而營業(yè)額在60 萬80 萬的餐飲月收入是 50%全市星級酒店的月營業(yè)額，而這個營業(yè)收入是沒有利潤可言的。在淡季，日照市星級酒店有半數(shù)餐飲處于虧損狀態(tài)。2、 酒店康樂逐步萎縮。康樂項(xiàng)目在星級酒店的出現(xiàn)是因?yàn)橘e館配套需要，是星級評定的硬性要求。 隨著中國酒店業(yè)的發(fā)展，星級酒店正在做出這樣的變革發(fā)展，擴(kuò)大客房面積，適度壓縮餐飲面積， 減少或取消康樂項(xiàng)目。綜合酒店的夜總會、 洗浴中心因?qū)I(yè)化不夠，無法與社會上專業(yè)化娛樂項(xiàng)目相競爭，紛紛承包經(jīng)營或放棄該經(jīng)營項(xiàng)目，因此就我市的星級酒店在娛樂項(xiàng)目經(jīng)營是沒有利潤的。綜上述，經(jīng)過對日照星級酒店分析研究，特別是餐飲、客

5、房、 康樂三個酒店經(jīng)營項(xiàng)目收益分析，可以看出日照星級酒店經(jīng)營狀況不容樂觀，加上對折舊利潤的分?jǐn)偅照盏男羌壘频曛?有20 是盈利的，這種經(jīng)營狀況導(dǎo)致不少酒店入不敷出，慘淡經(jīng)營，特別是在淡季很多酒 店降低房價進(jìn)行惡性競爭， 低價位的惡性競爭可以贏得更多的客源， 也可以讓消費(fèi)者得到實(shí) 惠。但長期的低價競爭經(jīng)營， 很難保證酒店的正常運(yùn)轉(zhuǎn)， 消費(fèi)者自然無法享受到與相應(yīng)星級 相匹配的星級服務(wù)，久而久之，會構(gòu)成這個行業(yè)的信任危機(jī)。3、關(guān)于客房出租平均房價根據(jù)旅游局?jǐn)?shù)字統(tǒng)計，日照市 2006 年度經(jīng)營較好的星級酒店客房出租率在65 75，這個比例只占酒店總量比例的 20，平均房價 260 元/間，有 50的

6、房間全年房間出租率 50 55，平均房價在 160 元/間 200 元/間。有 35酒店客房出租率在 35 45，平均房 價 120 160元 /間，按照國際慣例出租率達(dá)到 80的星級酒店才是一個良好的經(jīng)營狀態(tài)， 而 且要達(dá)到原制定的房間價格。而根據(jù)我市酒店投資狀況及成本分析，年客房出租率在50 是我市酒店客房的盈虧點(diǎn)，所以客房單項(xiàng)經(jīng)營收益分析：我市客房出租率50是保本微利的。有 20的酒店客房是有一定利潤的，有30的酒店客房是虧損的。（二）該酒店的問題表現(xiàn)在與酒店劉總的兩次溝通中， 對該酒店目前的經(jīng)營狀況和思路有了大致的了解， 經(jīng)過與酒店 老員工的交談與顧客的調(diào)查，現(xiàn)將酒店目前存在的問題主要

7、概括為以下幾點(diǎn)：1、 酒店人員團(tuán)隊(duì)忠誠度較高，但精神狀態(tài)不佳；部分管理人員從基層提升上來，管理方法 和水平欠缺，整體管理水平上不去，沒有將管理轉(zhuǎn)換為效益。2、 與周邊酒店的產(chǎn)品沒有形成差異性，缺乏競爭力；東海飯店以北京烤鴨為主要特色，山 水酒店設(shè)施新， 位置好； 日照大酒店和金階酒店在客房的銷售分流我們的大量客源， 而且受 經(jīng)營體制的影響，他們對市場的開拓力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我們。 而我們的亮點(diǎn)是什么？如果與他們 放在同一個水平線上，我們以什么取勝？3、 酒店的地理位置特殊，形不成人氣，聚不成財氣。這也是關(guān)鍵因素之一。4、 受經(jīng)管體制的影響，一方面在經(jīng)營上放不開拳腳，另一方面酒店背靠大樹好乘涼，員工

8、在心理上有依賴，因此后勤崗位及管理崗位人員穩(wěn)定，但思想掉隊(duì)；5、 酒店硬件設(shè)施老化嚴(yán)重，缺少特色產(chǎn)品，造成客源大量流失，只能依托接待內(nèi)部客源為 主，經(jīng)營收入上不去，整體競爭力削弱；6、 管理經(jīng)營受人員、設(shè)備等因素的影響，運(yùn)營成本和費(fèi)用偏高；存在跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。7、 酒店經(jīng)營格局不合理，娛樂、客房和餐飲這三個經(jīng)營項(xiàng)目平分天下，利潤點(diǎn)不突出，客 房出租率低于同檔次星級酒店，娛樂休閑項(xiàng)目閑置，造成能源浪費(fèi)，利潤分割。（三）關(guān)于對保齡球和茶藝館的經(jīng)營建議：1、關(guān)于保齡球館：我們的保齡球館現(xiàn)在的確是設(shè)施老化，資源閑置。但至于改造成什么項(xiàng)目的確要下一翻功夫，動一翻腦筋。我們應(yīng)該放眼酒店大的經(jīng)營格局來確

9、定，單純支離破碎地搞一個項(xiàng)目是帶支不了整個酒店的經(jīng)營的，弄不好反而會勞民傷財。就酒店目前的經(jīng)營狀態(tài)來看，我們二樓的 KTV 和一樓的保齡球館都是一種閑置，但考慮到酒店的整體經(jīng)營對外承包顯然是不合適的。作為一個綜合型酒店，我們必須要有配套項(xiàng)目，用主業(yè)來帶動輔業(yè)的發(fā)展，達(dá)到最終的經(jīng)營 目的。如果沒有非常適合的項(xiàng)目，我們寧可閑置，也不輕易進(jìn)行改造調(diào)整。綜合日照目前的旅游業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀來看，我們城市的流動人口較少，做酒店很大程度上要依托本地客源，所此，社會餐飲業(yè)的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了星級酒店。我們*在著眼對這兩個項(xiàng)目的改造時，是否可以先考慮把酒店的客房和餐飲經(jīng)營起來，把利潤平衡點(diǎn)調(diào)整一下，主業(yè)做起來了，一切都會

10、好起來！再者，能否先從酒店內(nèi)部深挖潛力，讓人先動起來”，讓思想先活起來，讓酒店在同行業(yè)中立起風(fēng)范來，我們的效益才能好起來！2、關(guān)于茶館我們的茶館在全省乃至全國都非常有名氣，該茶館的和家私選用時至今天仍然很有感覺，內(nèi)飾做得也相當(dāng)不錯。 茶客們都非常喜歡我們的茶館環(huán)境和氛圍，認(rèn)為這里是日照市最有品味和感覺的茶館，但在具體的經(jīng)營上存在問題，主要有以下兩點(diǎn)：A、 經(jīng)營方式過于死板（我們電業(yè)局內(nèi)部的員工經(jīng)常去該酒店的茶館消費(fèi)，而不去其他茶館，一方面是因?yàn)樵谧约业牡乇P上喝茶消遣不方便，另一方面是因?yàn)槲覀兊慕?jīng)營方式過于死板）B、在酒店產(chǎn)品銷售方面沒有整體的包裝和策劃，沒有發(fā)揮出以點(diǎn)帶面的經(jīng)營優(yōu)勢來。因此，茶

11、館目前沒有必要進(jìn)行裝修，我們可以考慮在經(jīng)營項(xiàng)目和經(jīng)營格局上做一些調(diào)整，但同時應(yīng)注意：因茶館包間的功能不變，因此大廳的經(jīng)營項(xiàng)目選擇必須與之匹配，茶館是休閑高雅的場所，是社會上流人士消遣的地方，不能與喧嘩的娛樂項(xiàng)目和人流量大、客源層次低的大眾餐飲放在一起；否則會導(dǎo)致不倫不類，造成更大的損失。建議：茶館這個位置雖說靠近沿街地段，但受以上因素的影響，不宜做大的調(diào)整，可以考慮引進(jìn)以健康主題的高檔餐 廳，定位為中高端客源，受場地所限，可以考慮做潮州菜或是素菜館、時尚水果餐廳等項(xiàng)目。總體上不以營利為目的，先做人氣，與茶館相互帶動，相得益彰。以上信息來源于北京酒店網(wǎng)，更多酒店會議預(yù)定和酒店餐飲預(yù)訂的酒店信息請

12、登錄北京 酒店網(wǎng)。5771001803090012095 5790368228596330825771001803090012386 5761373997357606965771001803090013594 5780775799025155125771001803090012387 5771649826018180515771001803090012138 5721311921589183265771001803090012359 5790368223610760535771001803090012356 5761352861437917425771001803090012355 57508786970469327917088100343355274 10122994432583337917088100343355275 10186673293883200817088100343356107 10158115250150052217088100343356108 10100018005987173217088100343354295 10107419414268701717088100343356184 10187866086962880217088100343356185 101775831174086674170881003433