房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)(DOC)

1、房產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？一）租賃權(quán)對(duì)抗抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn) 1、抵押物難以處置。我國(guó)法律有“買(mǎi)賣(mài)不破租賃” 的規(guī)定。我們先看一下法條： 合同法 第二百二十九條 租賃物在租賃期間發(fā)生 所有權(quán)變動(dòng)的， 不影響租賃合同的效力?？梢?jiàn)，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的前提是： 租賃在先，所有權(quán)變動(dòng)在后。但抵押與買(mǎi)賣(mài)有所不同。如果出租在前，抵押在后，則抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后， 租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效， 這時(shí)，抵押不破除租賃。 反之， 如果抵押在前，出租在后，則抵押可破除租賃，即抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，新 的所有權(quán)人有權(quán)解除租賃關(guān)系。 抵押權(quán)是抵押權(quán)人直接對(duì)物享有的權(quán)利， 可以對(duì) 抗物的所有人及第三人， 因此，抵

2、押權(quán)是一種物權(quán)， 而租賃關(guān)系中承租人的承租 權(quán)是基于租賃合同而形成的一種債權(quán)。 對(duì)此，最高法院專門(mén)作出了司法解釋， 最 高人民法院關(guān)于適用 中華人民共和國(guó)擔(dān)保法 若干問(wèn)題的解釋 第 65 條規(guī)定： 抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的， 抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后， 租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的 受讓人繼續(xù)有效； 第 66 條規(guī)定：抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的， 抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后， 租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。如果抵押房產(chǎn)存在“先租賃后抵押”，借款人（第三人）即使不能按期 還貸，由于租賃合同仍然有效，很難順利處理抵押房地產(chǎn)。2、代位收取租金收入難以實(shí)現(xiàn)。 借款人（第三人）與銀行簽訂借款合同、抵押合同前，如果與抵押房地 產(chǎn)

3、承租人簽訂時(shí)間較長(zhǎng)的租賃合同， 并且要求承租人一次性付清租賃費(fèi)； 或者借 款人（第三人） 以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的租金將房屋出租給關(guān)系人， 銀行將很難獲 得租金收入用于償還貸款。 代位收取租金的法律依據(jù)：擔(dān)保法第四十七條 債 務(wù)履行期屆滿， 債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院依法扣押的， 自扣押之 日起抵押權(quán)人有權(quán)收取由抵押物分離的天然孽息以及抵押人就抵押物可以收取 的法定孽息。3、抵押物拍賣(mài)保留價(jià)不客觀。如果借款人不按期還貸，銀行有權(quán)依法處置抵押房地產(chǎn)用來(lái)歸還貸款本 息。當(dāng)銀行拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)時(shí)， 按照我國(guó)目前的法律規(guī)定， 承租人具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi) 權(quán)，由于借款人（第三人）與承租人簽訂的長(zhǎng)期租賃合同存

4、在，房租明顯低于市 場(chǎng)價(jià)格且早在抵押貸款前已一次性收取， 借款人（第三人） 就以此為由達(dá)到了故 意壓低抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)價(jià)格的目的。依據(jù)合同法第二百一十四條：租賃期限 不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù) 訂租賃合同， 但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。 如果抵押房產(chǎn)存 在 20 年租賃合同并且于租賃合同簽訂之日將租金一次性付清的情況，就相當(dāng)于 出租人將抵押房產(chǎn)變相地賣(mài)給了承租人。 從形式上看， 是租賃合同，從實(shí)質(zhì)上看， 是融資合同或是借款合同。如果出租人以此種方式獲得融資，其成本是巨大的， 無(wú)異于飲鴆止渴。大家可以想一下， 20 年的時(shí)間是一個(gè)什么概念

5、？如果此抵押房產(chǎn)拍賣(mài) 時(shí)，除了承租人購(gòu)買(mǎi)外還會(huì)有其他的買(mǎi)受人競(jìng)買(mǎi)嗎？基于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和長(zhǎng) 達(dá) 20 年的租賃期限，承租人在拍賣(mài)活動(dòng)中，可以進(jìn)可攻退可守，游刃有余。進(jìn) 可攻是指承租人競(jìng)買(mǎi)抵押房產(chǎn)時(shí)，可以將 20 年的租賃費(fèi)折抵拍賣(mài)款；退可守是 指，無(wú)論是誰(shuí)競(jìng)買(mǎi)該抵押房產(chǎn)， 都要無(wú)條件等到其租賃合同履行完畢時(shí)才可以收 回該房產(chǎn)，承租人租也行買(mǎi)也行，都不虧本。一般地說(shuō)，在長(zhǎng)達(dá) 20 年的租賃期限內(nèi)，同類地段房產(chǎn)租賃費(fèi)不斷上漲， 而承租人卻依舊享受 20 年前較低的租賃價(jià)格。與此相反的是出租人或者抵押權(quán) 人的損失卻是致命的。4、依附抵押物存在的裝潢及附屬設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸屬不清。由于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)， 無(wú)

6、論是住宅還是商企， 一般為毛坯狀態(tài)。 那么一 份正常的租賃合同當(dāng)中， 出租人和承租人應(yīng)當(dāng)具有對(duì)出租房屋的裝潢及相關(guān)的附 屬設(shè)施的約定內(nèi)容： 比如錢(qián)由誰(shuí)出？租賃期滿房屋的裝潢等產(chǎn)權(quán)歸屬？還是由承 租人負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀等等。 如果以此類房產(chǎn)向銀行申請(qǐng)貸款， 我們就有必要弄清此 房產(chǎn)是否裝潢等一系列相關(guān)的問(wèn)題。 如果借款人向銀行提供的租賃合同沒(méi)有以上 基本內(nèi)容的條款， 那大家說(shuō)租賃合同的真實(shí)成分能有多少？大家都知道， 銀行在 實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)， 房產(chǎn)要經(jīng)過(guò)評(píng)估這一環(huán)節(jié)， 房屋是否裝潢， 是否有添附的附屬設(shè) 施，將在很大程度會(huì)影響最終的評(píng)估價(jià)格。5、承租人放棄承租權(quán)承諾的效力。房產(chǎn)一旦在做了抵押， 一般會(huì)要求

7、承租人作出承諾： 如實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)， 承租 人自愿提前解除租賃合同等。那么這種承諾有沒(méi)有法律約束力？第一，如果我是承租人， 我會(huì)出具這種承諾嗎？不會(huì)。 如果承租人沒(méi)有過(guò) 錯(cuò)，解除租賃合同的前提是承租人自愿出租人要將足額賠償支付給承租人。 否則承租人就有權(quán)利要求繼續(xù)履行租賃合同的抗辯權(quán)， 而且法院一般會(huì)支持承租 人的訴訟請(qǐng)求。 試想在借款人無(wú)力償還貸款本息的窘?jīng)r下， 又哪來(lái)的錢(qián)款賠償承租人？在當(dāng)前整個(gè)社會(huì)信用惡化的背景下， 借款人即使有能力也不會(huì)去做這樣的 傻事。第二，承諾書(shū)是不是承租人本人的真實(shí)意思表示。 實(shí)踐中， 多為實(shí)際承租 人是甲，而做出的承諾人卻是乙。自然沒(méi)有任何法律效力。第三，未來(lái)的承租

8、權(quán)利可否預(yù)先放棄？這里的未來(lái)是指發(fā)放貸款后的若干 天以后即行使抵押權(quán)時(shí)需要拍賣(mài)抵押房產(chǎn)的那個(gè)時(shí)點(diǎn)或者說(shuō)那個(gè)日期。 承租人在 這個(gè)時(shí)點(diǎn)上的權(quán)利可以現(xiàn)在， 即發(fā)放貸款時(shí)就放棄自己的承租權(quán)利嗎？當(dāng)前的法 律、法規(guī)對(duì)此沒(méi)有明確的規(guī)定， 但依據(jù)最高人民法院的司法判例和答復(fù)各省、 自 治區(qū)高院的批復(fù)意見(jiàn)來(lái)看，未來(lái)的權(quán)利只能在未來(lái)的那個(gè)時(shí)點(diǎn)到來(lái)時(shí)才可以放 棄。我們可以看一下借款合同中， 有這樣要求借款人出具承諾的嗎？我借款人承 諾：此筆借款我一定足額償還貴行本息， 即便是此筆借款已經(jīng)喪失訴訟時(shí)效。 借 款是現(xiàn)實(shí)的，至于借款的訴訟時(shí)效姑且不管最終會(huì)不會(huì)喪失但終究是將來(lái)的事。 那么將來(lái)的事讓人家現(xiàn)在就放棄，與法

9、與情與理都說(shuō)不過(guò)去。（二）抵押登記的風(fēng)險(xiǎn)1、土地使用權(quán)出讓年限的風(fēng)險(xiǎn)。辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)時(shí)，如果只是辦理了房地產(chǎn)抵押登記，而沒(méi)有 辦理土地使用權(quán)抵押登記，有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)？我們先來(lái)看一下法條：依據(jù)物權(quán)法 第一百八十二條 以建筑物抵押的， 該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并 抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的， 該土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依照前 款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。據(jù)此，我們可以得出這樣的結(jié)論，在僅以房產(chǎn)為抵押物的前提下，建筑物 占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)做與不做抵押登記似乎存在的風(fēng)險(xiǎn)不大。 這也是我們常 說(shuō)的“房地一體主義”，即地隨房走，房隨地走。但房地一體主義在實(shí)踐

10、中也有 一個(gè)例外：關(guān)于平房辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的特殊約定： 集體土地上的房屋 （平房）， 禁止辦理產(chǎn)權(quán)變更登記； 國(guó)有土地上的房屋 （平房） ，如無(wú)國(guó)有土地使用權(quán)證 亦禁止辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。 如果說(shuō)， 房屋、土地均以辦理抵押登記手續(xù)取得他項(xiàng) 權(quán)利證書(shū)的前提下，有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)？ 2、對(duì)登記期限認(rèn)識(shí)存在的誤區(qū) 這種錯(cuò)誤存在于：辦理房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，一般要求將貸款的期限與抵 押物登記的期限設(shè)為一致， 否則一旦貸款到期無(wú)法收回， 抵押登記也將到期， 將 無(wú)法處置抵押房地產(chǎn)。三）土地使用權(quán)性質(zhì)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 1、土地使用期限 我國(guó)目前的土地性質(zhì)分為劃撥土地和出讓土地 （租賃土地） ，土地性質(zhì)不 同處置難易程度也不同

11、。 劃撥土地是國(guó)家在實(shí)行土地出讓制度前實(shí)行的由政府部 門(mén)批準(zhǔn)、在土地使用者繳納補(bǔ)償、 安置等費(fèi)用后將土地交付其使用， 或者將土地 使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。 出讓土地則是指開(kāi)發(fā)商以有償?shù)姆绞?取得土地， 并向國(guó)土資源部門(mén)支付土地出讓金， 這樣的土地具有使用年限， 屬于 住宅類土地的使用期限為 70 年，屬于工業(yè)類土地的使用期限為 50年，屬于商業(yè) 服務(wù)綜合類土地的使用期限為 40 年。銀行辦理房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應(yīng)特別注意 土地的使用年限， 否則就可能給日后處置房地產(chǎn)時(shí)埋下隱患。 如是租賃土地使用 權(quán)的房地產(chǎn)辦理抵押登記時(shí)，就需要嚴(yán)格按照國(guó)土資源部 1999 年下發(fā)的規(guī)范 國(guó)有土地租

12、賃若干意見(jiàn)的規(guī)定辦理。2、處置費(fèi)用對(duì)于出讓土地性質(zhì)的房地產(chǎn)交易，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商此前已交納了土地 出讓金，在辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)不需要再交費(fèi)（重新辦理出讓手續(xù)）；屬于劃 撥用地性質(zhì)的房屋土地， 處置抵押房地產(chǎn)時(shí)程序較為繁瑣， 并需要向國(guó)土資源部 門(mén)補(bǔ)交一定比例的土地出讓金，容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)現(xiàn)有法律、法規(guī)、行政規(guī)章 的規(guī)定，它們對(duì)人民法院強(qiáng)制變價(jià)或當(dāng)事人自行處分國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的限 制，體現(xiàn)在以下三個(gè)層面：一 、是被執(zhí)行人對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)沒(méi)有處分權(quán)，或者沒(méi)有自主的 處分權(quán)。只有涉及地上建筑物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、 抵押時(shí)， 經(jīng)過(guò)有審批權(quán)限的人民政 府或土地管理部門(mén)的批準(zhǔn)， 地上建筑物所占用范圍內(nèi)

13、的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)， 可 以一并轉(zhuǎn)讓。二、是人民法院裁定強(qiáng)制拍賣(mài)、變賣(mài)地上建筑物、附著物或以物抵債時(shí)， 在與當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T(mén)取得一致意見(jiàn)后， 可以裁定國(guó)有劃撥土地使用權(quán)隨地上物 同時(shí)轉(zhuǎn)移。三、是國(guó)有劃撥土地使用權(quán)經(jīng)報(bào)有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓，或人民 法院事先取得了土地管理部門(mén)的一致意見(jiàn)而拍賣(mài)、 變賣(mài)或者以物抵債的， 受讓人 要辦理土地使用權(quán)的出讓手續(xù)， 并依法繳納土地使用權(quán)的出讓金。 同時(shí)最高人民 法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù) 第二 條之規(guī)定， 如果企業(yè)對(duì)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押時(shí)， 履行了法 定的審批手續(xù)， 并依法辦理了抵押登記， 應(yīng)認(rèn)定抵

14、押有效。 按照這個(gè)司法解釋的 規(guī)定，在對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人享有優(yōu)先受償權(quán)的抵押物變價(jià)后，優(yōu)先扣除土地出讓金， 申請(qǐng)執(zhí)行人可就剩余變價(jià)款項(xiàng)部分優(yōu)先受償。所以銀行辦理房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)， 應(yīng)當(dāng)注意土地使用權(quán)的性質(zhì)， 充分考慮劃撥土地使用權(quán)抵押所存在的高風(fēng)險(xiǎn)， 否 則將有可能增加處置抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用， 實(shí)踐中的個(gè)別時(shí)候， 還存在拍賣(mài)（變賣(mài)） 價(jià)款還不足以繳納土地出讓金等費(fèi)用。 由于拍賣(mài)價(jià)款的金額是相對(duì)固定的， 如果 增加了不必要的費(fèi)用如補(bǔ)交高額的土地出讓金， 貸款本息就有可能得不到足額償 還而形成不必要的損失。3、各級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)辦理以即繳即退方式辦理的工業(yè)用地出讓手續(xù)。 當(dāng)前，各級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)為吸引投資，凡符合招商條件

15、的入園企業(yè)，國(guó)土部門(mén) 基本土地出讓金以即繳即退方式 （零出讓） 為企業(yè)辦理了國(guó)有土地使用證、 國(guó)有 土地使用權(quán)出讓合同及出讓金發(fā)票。 各級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)為了扶持入園企業(yè)， 解決其融資 難問(wèn)題，在與入園企業(yè)辦理國(guó)有土地抵押登記時(shí)， 開(kāi)發(fā)區(qū)也是一路綠燈予以放行。 這里面隱藏的風(fēng)險(xiǎn)就是一旦企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善， 主張抵押權(quán)時(shí)， 開(kāi)發(fā)區(qū)就會(huì)執(zhí)行法院 發(fā)函，稱：涉案的國(guó)有土地使用權(quán)，是基于 xx 文件，給入園企業(yè)享受的優(yōu)惠政 策。如該宗土地使用權(quán)由新的受讓人獲得， 則應(yīng)按相關(guān)法律法規(guī)重新辦理土地出 讓手續(xù)，補(bǔ)交各類稅費(fèi)。 實(shí)踐中， 依法拍賣(mài)土地使用權(quán)的款項(xiàng)一般不足以補(bǔ)交土 地出讓金及給類稅費(fèi)。（四）土地使用權(quán)用途變更的

16、風(fēng)險(xiǎn) 出讓土地根據(jù)用途不同有很多種，其價(jià)值是完全不同的，特別是工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ) 等一類的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌?、商業(yè)、旅游、娛 樂(lè)等用途的經(jīng)營(yíng)性用地， 其價(jià)值是數(shù)倍的增長(zhǎng)。 根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理 法第 56 條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行 政主管部門(mén)和城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意后， 報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。 借 款人（第三人）在辦理房地產(chǎn)抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將倉(cāng)庫(kù) 用地變更為娛樂(lè)中心用地，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，國(guó)家可以無(wú)償收回土地使用權(quán)， 將無(wú)法處置抵押房地產(chǎn)（五）抵押房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格失真的風(fēng)險(xiǎn)目前，由于評(píng)估機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，在

17、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格上有時(shí)不公正，往 往根據(jù)申請(qǐng)?jiān)u估人的意愿擅自抬高。 借款人申請(qǐng)貸款時(shí)， 評(píng)估費(fèi)用由借款人支付， 評(píng)估機(jī)構(gòu)可能故意抬高房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格， 讓借款人能夠申請(qǐng)到更多的貸款； 當(dāng) 銀行拍賣(mài)用來(lái)抵押的房地產(chǎn)時(shí)， 評(píng)估機(jī)構(gòu)就按照市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)， 如此一來(lái) 一去，評(píng)估價(jià)格就會(huì)產(chǎn)生多則幾百萬(wàn)元少則幾十萬(wàn)元的“人為差價(jià)”，形成不必 要的貸款風(fēng)險(xiǎn)。 由于評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告有效期一般為 1年，借款期限一般 又在 1 年以上，等到貸款逾期銀行向人民法院提起民事訴訟時(shí)， 評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估 報(bào)告已經(jīng)失效，也就無(wú)從依法追究評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估不實(shí)的法律責(zé)任。（六）用途為住宅的房地產(chǎn)處置執(zhí)行難根據(jù) 2005年12

18、月21日起實(shí)行的最高人民法院 關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定 抵押的房屋的規(guī)定 ，對(duì)執(zhí)行屬被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活必需的已經(jīng)設(shè)定抵 押的房屋規(guī)定了嚴(yán)格的條件和程序。 首先，人民法院對(duì)已經(jīng)設(shè)定抵押的被執(zhí)行人 及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋， 在裁定拍賣(mài)、 變賣(mài)或者抵債后， 應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人 六個(gè)月的寬限期。 在此期限內(nèi)， 法院不得強(qiáng)制被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬遷出該房 屋。只有六個(gè)月的寬限期屆滿后， 被執(zhí)行人仍未遷出的， 人民法院才能強(qiáng)制遷出。 其次，強(qiáng)制遷出時(shí)， 被執(zhí)行人無(wú)法自行解決居住問(wèn)題的， 應(yīng)由申請(qǐng)執(zhí)行人為被執(zhí) 行人及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時(shí)住房。 面積參照城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理 辦法所規(guī)定的人均廉租住

19、房面積標(biāo)準(zhǔn)確定； 但被執(zhí)行人屬于低保對(duì)象且無(wú)法自 行解決居住問(wèn)題的， 人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出。 由此可以看出， 用途為住宅的抵押 房地產(chǎn)處置執(zhí)行程序較為繁瑣、 難度較大。 實(shí)踐中人民法院一般會(huì)考慮社會(huì)效果 而不考慮法律效果，向借款人（第三人）傾斜，不予受理騰遷申請(qǐng)。（7）不規(guī)范使用格式（制式）合同的風(fēng)險(xiǎn)。格式合同是指當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定、并在訂立合同時(shí)未與對(duì) 方協(xié)商的合同。在發(fā)放貸款時(shí)，多使用格式（制式）合同。個(gè)別信貸人員在與借 款人、抵押人簽訂合同時(shí)就像填空做作業(yè)，千篇一律。但中華人民共和國(guó)合同 法從維護(hù)公平、保護(hù)弱者出發(fā)，對(duì)格式條款從三個(gè)方面予以限制：第一，提供 格式合同一方有提示、

20、 說(shuō)明的義務(wù)， 應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其權(quán)利的條 款，并按照對(duì)方的要求予以說(shuō)明； 第二，免除提供格式合同一方當(dāng)事人主要義務(wù)、 排除對(duì)方當(dāng)事人主要權(quán)利的格式合同無(wú)效； 第三，對(duì)格式合同的理解發(fā)生爭(zhēng)議的， 應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式合同一方的解釋。 由于借款人、 抵押人主體的多樣性和 抵押財(cái)產(chǎn)的復(fù)雜性，使得每筆貸款所存在的風(fēng)險(xiǎn)具有個(gè)案性。我們?cè)撊绾畏婪斗康禺a(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)？一）深入調(diào)查，防止“先租賃后抵押”情形的出現(xiàn)辦理房地產(chǎn)抵押貸款前，要認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，詳細(xì)了解借款人（第 三人）用來(lái)抵押的房地產(chǎn)是否已經(jīng)租賃他人，并對(duì)租賃期限、價(jià)款等情況摸清， 同時(shí)依據(jù)同類地段的房地產(chǎn)租賃價(jià)格進(jìn)行認(rèn)真核實(shí)

21、、 比較，據(jù)以對(duì)不同情形區(qū)別 對(duì)待，對(duì)已經(jīng)出租期限較長(zhǎng)的房地產(chǎn)， 原則上不予辦理抵押貸款， 防止出現(xiàn) “先 租賃后抵押”問(wèn)題。當(dāng)然，如果出現(xiàn)“先抵押后租賃”的情形，即抵押人在設(shè)定 抵押權(quán)后，又將抵押物出租。 在這種情況下， 已登記的抵押權(quán)的效力優(yōu)先于租賃 權(quán)，可以辦理房地產(chǎn)抵押貸款。 在貸后檢查工作中， 尤其要注意“先抵押后租賃” 情形的租賃期限及價(jià)款， 對(duì)于明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的租賃合同， 通過(guò)有效措施予以 及時(shí)糾正，必要時(shí)可以行使代位權(quán)，即提起民事訴訟主張自己的合法權(quán)益。（二）注意土地使用權(quán)的性質(zhì)和使用年限 辦理抵押貸款前，要調(diào)查清楚房地產(chǎn)所占用土地使用權(quán)的性質(zhì)，對(duì)于出讓土地要分清是屬于住宅類

22、還是屬于工業(yè)類。 根據(jù)土地使用權(quán)的性質(zhì)， 查看土地使用 期限是否到期，對(duì)即將到期或已經(jīng)到期的土地， 其地上附著物不得辦理抵押貸款。 對(duì)于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，銀行應(yīng)與借款人（第三人）簽訂合同，要求借款 人（第三人）在處置房地產(chǎn)時(shí)補(bǔ)交土地出讓金或適當(dāng)降低貸款的折扣率。（三）加大貸后檢查力度，防止私自變更土地用途辦理房地產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)查看土地使用證上填寫(xiě)的土地用途與借款人（第 三人）實(shí)際使用用途是否一致，如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一 致，也應(yīng)在貸款發(fā)放后進(jìn)行貸后檢查，查看借款人（第三人）土地實(shí)際用途是否 發(fā)生變更，根據(jù)檢查情況及時(shí)采取有效措施。（四）對(duì)在建工程抵押貸款重點(diǎn)管理 由

23、于在建工程具有特殊性，在受償權(quán)上不利，因此，應(yīng)適當(dāng)降低在建工程 抵押貸款的折扣率；對(duì)發(fā)放的在建工程抵押貸款，應(yīng)進(jìn)行單獨(dú)、專人管理，要求 借款人把基本存款賬戶設(shè)在銀行， 往來(lái)款項(xiàng)要通過(guò)銀行辦理， 隨時(shí)監(jiān)督借款人資 金使用情況， 尤其是其與建設(shè)工程承包人的工程價(jià)款的往來(lái)要進(jìn)行全程監(jiān)督， 盡 量避免抵押權(quán)出現(xiàn)落空的風(fēng)險(xiǎn)。（五）應(yīng)熟知房地產(chǎn)市場(chǎng)行情為準(zhǔn)確獲得抵押房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格， 應(yīng)熟知房地產(chǎn)市場(chǎng)行情。 雖然我們無(wú) 權(quán)決定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押房地產(chǎn)所作的估價(jià)， 但可以根據(jù)自己掌握的市場(chǎng)行情客觀 確定貸款發(fā)放的額度，掌握貸款發(fā)放的主動(dòng)權(quán)。六）摸清借款人（第三人）用于抵押的房地產(chǎn)的基本狀況發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應(yīng)詳細(xì)調(diào)查清楚借款人（第三人）的實(shí)際房地產(chǎn) 數(shù)量，查看有無(wú)弄虛作假、欺騙隱瞞的現(xiàn)象。如果借款人（第三