2019年稅務(wù)師考試輔導(dǎo)、考情分析第十章房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法

1、第十章房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法【考情分析】次重點(diǎn)章，年分值波動(dòng)比較大，10年年均分值10分，其中房產(chǎn)稅2.6分，契稅1.6分，土地增值稅7.3分。近10年本章客觀題考查共43題，其中：房產(chǎn)稅考查共19題，?？嫉膬?nèi)容包括以下知識(shí)點(diǎn)：應(yīng)納稅額計(jì)算（7次）、計(jì)稅依據(jù)（4次）、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（2次）、納稅義務(wù)人（2次）、稅收優(yōu)惠（2次）；契稅考查共12題，?？嫉膬?nèi)容包括以下知識(shí)點(diǎn)：稅收優(yōu)惠（4次）、應(yīng)納稅額計(jì)算（3次）、計(jì)稅依據(jù)（2次）、征稅范圍（2次）；土地增值稅考查共12題。土地增值稅的9次主觀題考查中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新建房土地增值稅計(jì)算考查6次，轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅計(jì)算考查2次，非房地產(chǎn)開(kāi)

2、發(fā)企業(yè)新建房土地增值稅計(jì)算考查1次?！緦W(xué)習(xí)方法】房產(chǎn)稅和契稅的內(nèi)容也不少，要注意總結(jié)記憶，土地增值稅的計(jì)算程序化的特點(diǎn)很強(qiáng)，一定要抓住這個(gè)特點(diǎn)，掌握好基礎(chǔ)知識(shí)，大題自然不在話(huà)下啦，另外要重視征稅范圍的問(wèn)題，“沒(méi)有征范就沒(méi)有土增的正確計(jì)算”?！绢A(yù)習(xí)導(dǎo)引】-、房產(chǎn)稅一、納稅義務(wù)人：在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人廣權(quán)屬?lài)?guó)家所有的由經(jīng)營(yíng)管理單位納稅，權(quán)屬集體和個(gè)人所有的由集體單位和個(gè)人納稅產(chǎn)權(quán)出典的由承典人納稅產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地或產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅j租使用房產(chǎn)管理部門(mén)、免稅單位及納稅單位的由使用人代為繳納房產(chǎn)稅二、征稅范圍：1 .征稅對(duì)象是房屋。

3、房產(chǎn)是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮K避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、居住或貯藏物資的場(chǎng)所。2 .征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。不包括農(nóng)村房屋。3 .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前已使用收出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。三、計(jì)稅依據(jù)和稅額計(jì)算：“價(jià)計(jì)征：應(yīng)納稅額、應(yīng)稅房產(chǎn)原值X（1-扣除比例）x1.2%/12X實(shí)際應(yīng)稅“份從租計(jì)征：年應(yīng)內(nèi)稅額=租金收入X12%/4%1 .經(jīng)營(yíng)自用屋一從價(jià)；2 .出租一從租；3 .房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的一從價(jià)；4 .房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的一從租；房產(chǎn)

4、原值="固定資產(chǎn)”中房屋原價(jià)。如未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載原值，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整。原值包括不可分割附屬設(shè)備或/、單獨(dú)計(jì)價(jià)配套設(shè)施。改建、擴(kuò)建的要相應(yīng)增加原值。更換附屬設(shè)施和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞，需常換的零配件，更新后不計(jì)入原值，原零配件原值也不扣除。5.融資租賃一從價(jià)。“價(jià)計(jì)征：應(yīng)納稅額，應(yīng)稅房產(chǎn)原值X（1-扣除比例）X1.2%/12X實(shí)際應(yīng)稅“份M租計(jì)征：年應(yīng)納稅“=租金收入乂12%/4%1 .經(jīng)營(yíng)自用屋一從價(jià)；2 .出租一從租；3 .房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的一從價(jià)；4 .房產(chǎn)投資，收取固定收

5、入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的一從租；5 .出資租賃一從價(jià)。房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等均應(yīng)當(dāng)征稅。與地上房屋相連的地下建筑，如地下室、地下停:車(chē)場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等應(yīng)將地下與地上房屋視為整體按照地上房屋建筑的規(guī)定計(jì)算征收。1 .地下建筑物：工業(yè)用：原價(jià)的5060%乍為原值；商業(yè)和其他用：原價(jià)的7080碗原值。應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值X（1原值減除比例）X1.2%;2 .出租房產(chǎn)約定后免租期的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房3 .原值包含地價(jià)（容積率低于0.5的按建筑面積2倍計(jì)算土地面積確定房產(chǎn)原值的地價(jià)）四、稅收優(yōu)惠

6、：略。五、征收管理:內(nèi)稅義務(wù)發(fā)日時(shí)間原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月起繳納自建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自建成次月起繳納委托施工企業(yè)建房的從辦理驗(yàn)收手續(xù)次月起納稅購(gòu)置新建商品房_自房屋交付使用次月起繳納購(gòu)置存量房地產(chǎn)自房產(chǎn)證簽發(fā)次月起繳納出租、出借房產(chǎn)自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起繳納房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用出租、出借自建商品房自房產(chǎn)使用或交付次月起繳納終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的稅款計(jì)算截止到當(dāng)月末“限按年計(jì)算、分期繳納的征收方法，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。也點(diǎn)房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)不在同f方按房產(chǎn)的坐落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。、契稅一、概念：契稅是在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋

7、權(quán)屬時(shí)，對(duì)承受的單位和個(gè)人征收的一種稅。二、納稅義務(wù)人：境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人。三、征稅范圍：（一）一般規(guī)定：1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)ㄓ?jì)稅依據(jù)為出讓金，不得因減免土地出讓金而減免契稅）；2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ú话ㄞr(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移）3.房屋買(mǎi)賣(mài)；4.房屋贈(zèng)與；5.房屋交換。（二）特殊規(guī)定：以下視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)或者房屋贈(zèng)與，征收契稅。1.以土地、房屋權(quán)屬抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋；2.以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；（以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，免契稅）3.以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；4.以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬的；5.買(mǎi)房拆料

8、或翻建新房。四、稅率、計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算（一）稅率：契稅采用幅度比例稅率為5%具體執(zhí)行稅率由各?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）政府在幅度內(nèi)確定?！咀⒁狻浚?）對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%勺稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。（2）對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%勺稅率征收契稅（二）應(yīng)納稅額的計(jì)算：應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)X適用稅率【提示】計(jì)稅依據(jù)不含增值稅（三）計(jì)稅依據(jù)：1 .國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)

9、賣(mài)時(shí)，成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)；2 .土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與時(shí)，由征收機(jī)關(guān)參照相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)；3 .土地使用權(quán)交換、房屋交換時(shí)，以交換的差額為計(jì)稅依據(jù)。交換價(jià)格相等時(shí)，免征契稅；交換價(jià)格不等時(shí)，由多交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方交納契稅。4 .以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)繳契稅，計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)或者土地收益。5 .房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)：（1）采取分期付款方式購(gòu)買(mǎi)房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅。（2）承受房屋附屬設(shè)施權(quán)屬為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，

10、適用與房屋相同的契稅稅率。6.個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為（法定繼承人除外），對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。四、稅收優(yōu)惠：略。五、征收管理；略三、土地增值稅法應(yīng)納稅額=增值額X適用稅率扣除項(xiàng)目金額X扣除系數(shù)計(jì)算步驟如下：（1）計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；（2）計(jì)算扣除項(xiàng)目金額；（3）計(jì)算增值額：（4）計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例，確定適用稅率；（5）計(jì)算應(yīng)納稅額?！镜湫屠}】假定某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房一棟，取得不含稅收入總額為1000萬(wàn)元，應(yīng)扣除的購(gòu)買(mǎi)土地的金額、開(kāi)發(fā)成本的金額、開(kāi)發(fā)費(fèi)用的金額、相關(guān)稅金的金額、其他扣除金額合計(jì)為400萬(wàn)元。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)繳納的土地增值稅。（1）增值額=1000

11、400=600（萬(wàn)元）（2）增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率=600+400=150%確定稅率（3）應(yīng)繳納土地增值稅=600X50%-400X15%=240（萬(wàn)元）附件：土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（%速算扣除系數(shù)（為1不超過(guò)50%勺部分3002超過(guò)50%i100%勺部分4053超過(guò)100%i200%勺部分50154超過(guò)200%勺部分6035【相關(guān)知識(shí)點(diǎn)鏈接】（一）征稅范圍：（本“定1 .轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)課稅，轉(zhuǎn)讓非國(guó)有土地和出讓國(guó)有土地不征稅。2 .對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。（地j繼贈(zèng)不征。（贈(zèng)與行為特指直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義

12、務(wù)人和公益性贈(zèng)與）pa不征（地1.抵押期不征；2.抵押期滿(mǎn)，不能償還債務(wù)，房地產(chǎn)抵債，征稅。（地rx奐征稅（個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)免征）“作1.建成后自用，暫免；2.建成后轉(zhuǎn)讓?zhuān)鞫悺４ú徽鱞rW估_不征卜業(yè),制,組，策1 .對(duì)改建前的企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。2 .兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。3 .企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。4 .單位、個(gè)人在改制

13、重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅?！咀ⅰ可鲜龈闹浦亟M有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。5.企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)以改制前取得該宗國(guó)有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的肩關(guān)費(fèi)用，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。企業(yè)在重組改制過(guò)程中經(jīng)省級(jí)以上（含省級(jí)）國(guó)土管理部門(mén)批準(zhǔn)，國(guó)家以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資入股的，再轉(zhuǎn)讓該宗國(guó)有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)以該宗土地作價(jià)入股時(shí)省級(jí)以上（含省級(jí)）國(guó)土管理部門(mén)批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除

14、。（二）應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目1 .應(yīng)稅收入的確定：包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入2 .扣除項(xiàng)目的確定1.取得 土地使 用權(quán)所土地使用權(quán)支付的地價(jià)款出讓方式為土地出讓金行政劃撥方式為補(bǔ)交的土地出讓金轉(zhuǎn)讓方式為實(shí)際支付的地價(jià)款金額交納的有關(guān)稅費(fèi)，如契稅、登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（含耕地占用稅）、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。分?jǐn)偫⒅С?，并提供證明利息+(1+2)X5%以?xún)?nèi)3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用不能分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┳C明的(1+2)*10犯內(nèi)注意：超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除。超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。全部使

15、用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按以上方法扣除。有金融機(jī)構(gòu)和其他機(jī)構(gòu)借款的，不能同時(shí)適用兩種辦法。清算時(shí)，已開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)至財(cái)務(wù)費(fèi)用中扣。4.稅金以新教材為準(zhǔn)5.加扣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)納稅人(1+2)X20%房屋及有評(píng)估價(jià)重置成本價(jià)X成新度折扣率舊房建筑物的評(píng)估無(wú)評(píng)估價(jià)有發(fā)票價(jià)格發(fā)票金額X1+（售房發(fā)票年-購(gòu)房發(fā)票年）X5%取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金（對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)的基數(shù)。）（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算青k1（1）應(yīng)清算：項(xiàng)目全部竣工完成銷(xiāo)售的；整體轉(zhuǎn)讓未

16、竣工決算項(xiàng)目；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。要求清算：（1）已竣工驗(yàn)收項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售面積比例在85%Z上或雖未超過(guò)85%但剩余可售面積已出租或自用；（2）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；（3）注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。收入1.全額開(kāi)發(fā)票的，發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。合M積與實(shí)測(cè)量面積不T,在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。m余目1 .與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所等公共設(shè)施（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（2）建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。2 .銷(xiāo)售已裝修的房屋的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房