房地產基礎知識規(guī)劃方面課件

1、房地產基礎知識規(guī)劃方面房地產事業(yè)部：王黨孟房地產基礎知識房地產基礎知識（規(guī)劃方面）房地產基礎知識規(guī)劃方面分為兩大部分第一部分：第一部分：重點介紹有關房地產的專業(yè)名詞及基本常識第二部分第二部分：重點介紹有關規(guī)劃設計方面的基礎知識房地產基礎知識規(guī)劃方面第一部分：專業(yè)名詞及解釋專有名詞及解釋我國的土地制度及土地市場制度有關土地開發(fā)的名詞有關房產開發(fā)的名詞有關房產產品類型的名詞房地產基礎知識規(guī)劃方面專有名詞解釋房地產：又稱“不動產”，是房產與地產的總稱，它一般有三種存在形式：即單純的土地、單純的建筑物、土地和建筑物結合的“房地”。通常意義上的“房地產”就是指土地和建筑物相結合的不動產。英文是Real

2、estate物業(yè)：是指已經建成的并具有使用功能和經濟效用的各類居住及非居住的房屋，以及與之相配套的設備、市政、公用設施、場地等。也屬于房地產，英文是estate.房地產基礎知識規(guī)劃方面專有名詞解釋房地產業(yè)：是指以土地建筑物為經營對象，從事房地產開發(fā)、建設、經營、管理、維修、裝飾和服務等多種經濟活動的綜合性產業(yè)，屬于第三產業(yè)。主要業(yè)務內容：包括房地產開發(fā)、房地產投資、房地產建設、中介服務、咨詢服務、價格評估、房地產經紀、物業(yè)管理等。房地產基礎知識規(guī)劃方面我國的土地制度根據憲法和土地法的規(guī)定，在我國，所有的土地只屬于國家所有或者集體所有，任何單位或個人對于土地只有使用權，而沒只有使用權，而沒有所有

3、權。有所有權。國有土地國有土地：即屬于國家（全民所有）的土地。集體土地集體土地：是指屬于農村居民集體經濟組織（如村委會或村民小組）所有的土地。房地產基礎知識規(guī)劃方面我國目前的土地市場的方針是：壟斷一級市場，放開搞活二級市場。指政府代表國家以土地所有者的身份，將土地使用權有償、有限期的交于使用者的活動。政府（國土局下屬的土地儲備中心）是主體，是壟斷者，任何土地未經一級市場不得進入二級市場進行交易。指使用者把通過一級市場取得的土地使用權，按照市場機制進行買賣、租賃、交換、贈與、繼承、抵押等經濟活動。相當于一般的商品，但針對的只是土地的使用權。土地一級市場土地一級市場土地二級市場土地二級市場房地產基

4、礎知識規(guī)劃方面土地一級開發(fā)指由政府或者其授權的企業(yè)，對于一定區(qū)域范圍內的生地、毛地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行基本的市政配套建設，使其達到“三通（五通或七通）一平”的條件，成為熟地，然后再進行出讓或轉讓的過程。房地產基礎知識規(guī)劃方面開發(fā)商取得土地使用權的方式買賣贈與租賃繼承抵押一級市場（國家一級市場（國家出讓出讓）二級市場（企業(yè)二級市場（企業(yè)轉讓轉讓）行政劃撥協議出讓招標掛牌公開拍賣房地產基礎知識規(guī)劃方面有關土地開發(fā)的名詞生地生地：尚未開發(fā)的農地農地或荒地，一般離城鎮(zhèn)較遠，無市政基礎設施。毛地毛地：指城市城市中尚需拆遷才具備開發(fā)條件的土地。飛地飛地：也稱插花地，指部分或全部處于他人

5、土地范圍內的土地。熟地熟地：指已經完成基本市政設施建設，達到“n通一平”條件的建設用地。房地產基礎知識規(guī)劃方面有關土地開發(fā)的名詞宗地宗地：是地塊最小的單元。城市以宗地為最小的土地單元進行編號，稱為“宗地號”或“地號”。一般按照區(qū)、帶、片、宗進行編號。例如：118-12表示:A區(qū)第1帶第18片第12宗地。土地級別土地級別：根據土地的價值及所處地段的繁華程度的不同而劃分的土地等級。各地標準不一樣，比如北京劃分為一、二、三、四級。三通一平三通一平：指水通、電通、道路通，場地平整。七通一平七通一平：指水通、電通、道路通、通信通、燃氣通、熱力通、排水通，場地平整。房地產基礎知識規(guī)劃方面有關房產開發(fā)的名詞

6、商品房商品房：指由房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并銷售、出租的房屋。外銷房外銷房：指建成后向境內外出售的住宅、商業(yè)及其他物業(yè)。內銷房內銷房：指建成后僅僅在國內范圍內（不含港澳臺地區(qū)）的住宅、商業(yè)及其他物業(yè)。現房現房：指開發(fā)商已經辦理了房地產權證的商品房。通常意義是指已經完工可以入住的房屋。房地產基礎知識規(guī)劃方面一線、二線、三線、四線城市對于一、二、三、四線城市的概念一直沒有明確的定義。一般來說一線城市是指1992年國家規(guī)定的5個特區(qū)和6個城市；二線城市指省會城市、直轄市和單列市，如青島、大連、深圳等；三線城市則指有戰(zhàn)略意義的大中城市和經濟總量較大的小城市，比如寧波、溫州、東莞。房地產基礎知識規(guī)劃方面一

7、線、二線、三線、四線城市 對于房地產市場而言，這里除了城市級別和城市規(guī)模等重要指標外，還有GDP、人均收入和可支配收入、產業(yè)結構、人口數量、產品水平等綜合指標。但通常把商品房的均價作為最標準的指標。所以一線城市習慣指北京、上海、廣州、深圳；而天津作為老牌的直轄市和中部的一些省會城市（如西安、重慶）卻由于房地產起步晚只能屈居二線城市；而一些省會城市更是由于房地產發(fā)展水平低而位列三線城市如西北的呼和浩特、銀川、青海等；反而象大連、青島等沿海開放城市（計劃單列市）一直位居二線城市的前列甚至直追一線城市；包括江浙發(fā)達地區(qū)的杭州、南京等省會城市。而象溫州、寧波等本應是三線的城市也都迎頭趕上，尤其價格的漲

8、幅和速度甚至超過了一線城市。房地產基礎知識規(guī)劃方面有關房屋產品類型的名詞店面店面：又稱門面，多作為商鋪，一般在一層，沿街。SOHO：是英文small office home office的縮寫，意思為：小型的，家庭式的辦公室。LOFT：是指沒有內隔斷的開暢式平面布置的住宅，空間開闊，高大，可靈活布置，既可住宿，又可辦公，藝術性強，開放性高，多為年輕人或藝術家、文藝工作者所喜愛。房地產基礎知識規(guī)劃方面有關房產開發(fā)的名詞準現房準現房：通俗意義上是指快完工或差不多完工的房屋。一般指主體結構封頂，正在裝修，尚未竣工驗收，但小區(qū)內的樓宇及配套設施輪廓基本顯現的房屋。期房期房：是指開發(fā)商取得商品房預售證到

9、取得房地產權證書這一期間所銷售的房屋。在港澳地區(qū)稱為賣“樓花”，這也是當前普遍采用的一種銷售策略。尾房尾房：又稱“掃尾房”，是空置房的一種，一般當樓盤銷售量達到90%以后，剩余的零散房屋，通常朝向、采光、位置等不好，但價格便宜。房地產基礎知識規(guī)劃方面有關房屋產品類型的名詞住宅住宅：是專供人們居住用的房屋。通常意義上的住宅是指普通住宅。別墅別墅：是指在郊區(qū)或風景區(qū)建造的舒適的園林住宅，一般擁有院落、車庫、花園等。公寓公寓：住宅的一種，通常建在大城市，繁華地段，多為高層，標準較高，室內配套和住宅基本相同，具有較為完善的商業(yè)、物業(yè)服務，主要供應對象為常來常往的中外客商及其家眷中短期租用。酒店式公寓酒

10、店式公寓：是指提供“酒店式服務，公寓式管理”的公寓，市場定位很高，具有住宅、酒店、會所的綜合功能。房地產基礎知識規(guī)劃方面商住樓商住樓：是指既能辦公，又能住宿的樓宇。寫字樓寫字樓：就是辦公樓，有統(tǒng)一的物業(yè)管理。綜合樓綜合樓：是兼有住宿、辦公、甚至商場的大樓。房地產基礎知識規(guī)劃方面有關房屋產品類型的名詞空間蒙太奇空間蒙太奇：借用電影剪輯的概念，特點是以小戶型標準為設計單元，在空間上可像積木一樣自由組合，從而形成中、大、超大戶型。SOLO：原意是獨奏、單獨的意思，這里指超小型住宅，一般臥室和客廳為一體，整體式的廚房和廁所，面積在35平米左右，適用于想獨立的年輕人、外地人、剛剛參加工作的人群。在公共部

11、位一般設有便利店、健身中心、快餐、洗衣店等，方便生活。房地產基礎知識規(guī)劃方面有關房屋產品類型的名詞STUDIO：原意思為“工作室”，這里指專為那些發(fā)展中的小型企業(yè)提供的面積較小的辦公空間，一般地處企業(yè)集中區(qū)，交通便利，各類公司及服務相對齊全，容易形成資源共享。SHOPPING MALL：意思為“步行街購物廣場”，是目前非常流行的商業(yè)模式，一般規(guī)模較大，商家集中，具有大型的開放休閑廣場，交通便利，人流龐大，商業(yè)效應驚人。會所會所：指專為特定人群或業(yè)主提供服務的綜合性康體娛樂設施和社交場所，一般包括酒吧、咖啡廳、閱覽室、網吧、餐廳、保健、洗浴等，同時也應具有乒乓球、羽毛球、保齡球、游泳池等活動場地

12、。房地產基礎知識規(guī)劃方面雙拼住宅：即每單元層有兩戶，一梯雙戶；房地產基礎知識規(guī)劃方面獨棟別墅：即單獨一棟存在的別墅；房地產基礎知識規(guī)劃方面有關房屋產品類型的名詞花園洋房花園洋房：也叫西式洋房、小洋樓等，是帶有花園草坪和車庫的小院落或三四層小樓，建筑密度很低，內部功能齊全，富有變化，多采用退臺設計和室外樓梯入戶。房地產基礎知識規(guī)劃方面聯排別墅：通常所說的ownhouse，就是聯排住宅，離城區(qū)較近，環(huán)境優(yōu)美，有獨立的院落和車位，多為、層左右，包括雙聯排、多聯排等形式。房地產基礎知識規(guī)劃方面板樓：外形象“板”，一般由若干個單元組成，每個單元有獨立的樓梯間、電梯間，或者通過連廊連接。多為多層或小高層，

13、南北通透，通風采光較好，房間均好性高，但占地面積大，價格較高，建筑美學效果不好。塔樓：外形象“塔”，一般以樓梯和電梯為布局核心，各戶沿核心筒布置，公攤小，綠地率高，外形美觀，價格較板樓低。但是采光通風不好，密度大，灰色空間較多，居住舒適感較差。房地產基礎知識規(guī)劃方面錯層住宅：每套住宅中，各功能分區(qū)的標高不在同一平面上，形成空間和視覺上的變化，使住宅內環(huán)境錯落有致，具有韻律感一般錯開300600mm躍層住宅：是近年來推廣的一種形式，指住宅占有兩層樓面，臥室、起居室、衛(wèi)生間、廚房等房間分層布置，通過戶內樓梯連通，功能分區(qū)明確。房地產基礎知識規(guī)劃方面復式住宅：受躍層住宅啟發(fā)而設計出的一款經濟型住宅。

14、樓面也為兩層，但其實是在一層較高的樓層（一般樓層高度為3.3 米以上）中加建一個夾層（一般為. 米） ，上層較矮，一般作為臥室使用。這種戶型平面利用系數高，成本低，但是上層使用舒適感差，戶內房間均好性低房地產基礎知識規(guī)劃方面智能化大廈（3A，5A建筑）：指利用系統(tǒng)集成的方法，將計算機、通信、信息技術與建筑物有機結合，通過對設備的自動監(jiān)控、對信息資源的管理和對用戶的服務與建筑的優(yōu)化組合，所獲得的高效率、高功能、高安全度和高舒適度的建筑，一般稱為3A（建筑設備自動化系統(tǒng)BAS；辦公自動化系統(tǒng)OAS；通信自動化系統(tǒng)CAS）建筑，也有稱為5A建筑的，其實是一回事。房地產基礎知識規(guī)劃方面雙景住宅：指樓盤

15、不但要營造社區(qū)內的小環(huán)境，還要借助社區(qū)外優(yōu)美的自然風光，使二者協調統(tǒng)一，從而創(chuàng)造出舒適優(yōu)美的室內外環(huán)境。綠色生態(tài)住宅：指在以人為本的基礎上，追求節(jié)水、節(jié)地、節(jié)能、改造生態(tài)環(huán)境，減少污染，延長建筑物壽命為目標的人類理想居住地。房地產基礎知識規(guī)劃方面第二部分：規(guī)劃基礎知識城市規(guī)劃：指對一定時期內城市的經濟和社會發(fā)展、土地利用、空間布局以及各項建設的綜合部署、具體安排和實施管理。城市基礎設施：是城市生存和發(fā)展所必須具備的工程性基礎性設施和社會性基礎設施的總稱。房地產基礎知識規(guī)劃方面規(guī)劃設計中常用的技術指標總占地面積建設用地面積總建筑面積地上（地下）建筑面積住宅、商業(yè)、教育等建筑面積容積率（有時總用地

16、容積率）建筑密度建筑層數、高度綠地率總戶數停車位住宅建筑套密度住宅面積凈密度房地產基礎知識規(guī)劃方面相關基礎知識城市居住區(qū)：一般稱居住區(qū)，指被城市干道或自然分界線所圍合，并配建有一整套完善的、能夠滿足該區(qū)居民物質與文化生活需要的公共服務設施的生活聚居地，一般居住人口在3-5萬人。居住小區(qū)：規(guī)模比居住區(qū)小，是指被居住區(qū)道路或者自然分界線所圍合的生活聚居區(qū)，人口一般在7000-15000人，并配建有一套必需的公共設施。房地產基礎知識規(guī)劃方面組團：是指在小區(qū)內被小區(qū)道路所分隔，擁有一塊共有公共設施，建筑類型基本相同的聚居區(qū)，人口規(guī)模在1000-3000人，這種居住模式能夠帶來領域感和安全感，又便于人們

17、交流，空間尺度適合，比較符合現代人的心理需求。樓座 組團小區(qū) 居住區(qū) 房地產基礎知識規(guī)劃方面公共綠地：指滿足一定光照條件，供人們共享的綠地、居住區(qū)公園、小游園和各種綠化用地。公共綠地的指標為：組團0.5 /人；小區(qū)1 /人；居住區(qū)1.5 /人；舊城區(qū)改造不得低于相應指標的50%。房地產基礎知識規(guī)劃方面三區(qū)六線“三區(qū)”：是在鎮(zhèn)域范圍內確定的不準建設區(qū)（區(qū)域綠地）、非農建設區(qū)（城鎮(zhèn)建設區(qū)）、控制發(fā)展區(qū)（發(fā)展備用地）三大類型地區(qū)的規(guī)模和范圍。房地產基礎知識規(guī)劃方面用地紅線：是指圍起一塊土地的坐標點的連線，線內的地塊就是取得使用權的土地范圍，一般用紅線標示。 但在實際實施中，一般要“退紅線” ，即在紅

18、線基礎上再向內退讓一定距離作為緩沖帶，各地規(guī)定的具體數字不同，主要是為了以后城市的發(fā)展考慮，退讓部分不得占用，但同樣要算在用地面積內。房地產基礎知識規(guī)劃方面建筑紅線：是指建筑控制線，是建筑物基底位置（外墻、臺階等）的界限，任何臨街的建筑物或構筑物不得超越此界限。城市黃線：是指對城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎設施用地的控制界線城市藍線：指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護和控制的地域界線。房地產基礎知識規(guī)劃方面城市綠線：是指城市規(guī)劃的綠地范圍，此范圍內只能進行綠化，不得改做它用。城市紫線：是指國家歷史文化名城內的歷史文化街區(qū)及省、自治區(qū)、直轄市人

19、民政府公布的歷史文化街區(qū)保護范圍界線。房地產基礎知識規(guī)劃方面城市黑線：市政公用設施規(guī)劃控制線，黑線導控的核心是控制各類市政公用設施、地面輸送管廊的用地范圍，以保證各類設施的正常運行。道路紅線：是城市道路（含居住區(qū)級道路）用地的規(guī)劃控制線；房地產基礎知識規(guī)劃方面建筑物體形系數是指“建筑物與室外大氣接觸的外表面積與其所包圍的體積的比值”。見民用建筑節(jié)能設計標準（JGJ2695）。北方地區(qū)一般小于0.35（外表面積中包含屋頂面積）房地產基礎知識規(guī)劃方面日照標準有關知識日照標準為保證居住空間獲得足夠的陽光照射，滿足人們的健康需求，所規(guī)定的最低日照時間。城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范規(guī)定：根據各地區(qū)的氣候條件和

20、居住衛(wèi)生要求確定的，建筑物正面向陽房間在規(guī)定日照標準日獲得的日照量。一般按照首層窗戶滿窗日照時間累加計算，實際測量比較麻煩。房地產基礎知識規(guī)劃方面日照標準日及日照量（我國幅員遼闊，采用兩種標準）日照標準：1小時測量時間：9:00-15:00第氣候區(qū)的中小城市和第、氣候區(qū)的各級城市。日照標準：2小時測量時間8:00-16:00第、氣候區(qū)的大城市，如東北地區(qū)。冬至日（冬至日（12月月22日前后）日前后）大寒日（大寒日（1月月20日前后）日前后）房地產基礎知識規(guī)劃方面 太陽高度太陽高度：實際是指太陽照射地球的角度，直射時為90度。房地產基礎知識規(guī)劃方面以冬至日為例在每年的12月22日前后，太陽直射地

21、球南回歸線即南緯2326，此時北半球太陽高度最低，白天最短，夜晚最長，陰影面積最大，北極出現“極夜”；而南半球剛好相反：白天最長，夜晚最短，南極出現“極晝”。從這一天開始，太陽開始向北半球移動，直到夏至（6月22日前后）那一天，太陽直射北回歸線， 即北緯2326，一切與冬至日剛好相反。由于我國處于北半球，所以日照標準應以“冬至日”為標準日。房地產基礎知識規(guī)劃方面指建筑物自身高度與北臨建筑物之間距離之比。越小越好。指根據日照標準確定的房屋間距與南臨建筑物高度的比值。越大越好。這個指標會經常用到。日照間距日照間距日照間距系數日照間距系數房地產基礎知識規(guī)劃方面建筑間距：兩棟建筑物外墻之間的水平距離。

22、不應小于6米北京地區(qū)不應小于10米。各地規(guī)定個不相同。不應小于13米與側面有窗的各種層數住宅之間應考慮視線干擾因素，適當加大間距。板式住宅板式住宅高層住宅高層住宅房地產基礎知識規(guī)劃方面規(guī)劃設計相關名詞建設用地面積：也稱總占地面積，是指城市規(guī)劃部門確定的建設用地范圍的水平投影面積，不包括代征用地?？偨ㄖ娣e：也叫展開面積，是指建筑物各層水平投影面積的總和。小區(qū)總建筑面積：是指小區(qū)內住宅、公建和人防地下室面積總和。房地產基礎知識規(guī)劃方面建筑基底面積：是指建筑物首層面積總和。使用面積：是指建筑物中直接為生產或生活使用的凈面積，在住宅中也稱為“居住面積”。結構面積：指建筑物中各層平面中的墻、柱等結構所

23、占面積的總和。輔助面積：各層中為輔助生產或生活活動所占的凈面積總和，如樓梯、走道等。房地產基礎知識規(guī)劃方面小區(qū)總建筑面積：是指小區(qū)內住宅、公建和人防地下室面積總和。建筑密度：也稱建筑覆蓋率，是指建筑基底面積占建設用地面積的百分比，它反映的是一定用地范圍內的建筑密集程度。規(guī)劃形態(tài)：是指項目的具體建筑構成，包括樓宇數量、使用性質、層數等具體指標。房地產基礎知識規(guī)劃方面容積率容積率 ：是指建設用地范圍內總建筑面積與建設用地面積之比，一般用小數表示。這是一個非常重要的指標，反映了土地的利用強度和利用效率，往往決定著開發(fā)面積的大小、樓面地價的高低和生活質量的差異，一般來說數值越小，意味著居住越舒適，但同

24、時也意味著土地成本在房屋成本中的比例越高。房地產基礎知識規(guī)劃方面綠地率與綠化率綠地面積：是指能夠用于綠化的土地面積，包括公共綠地、宅旁綠地、道路綠地等，不包括屋頂綠化、垂直綠化以及小于2的土地。房地產基礎知識規(guī)劃方面指一定區(qū)域內各類綠化用地面積占該區(qū)域面積的比例（不包括垂直綠化）。一般要求新區(qū)不低于30%，舊區(qū)不低于25%。即綠化覆蓋率，是指建設用地范圍內全部綠化植被水平投影面積總和與建設用地面積的比率。綠地率（常用指標）綠地率（常用指標）綠化率（一般大于綠地率）綠化率（一般大于綠地率）房地產基礎知識規(guī)劃方面住宅建筑套密度：是指每公頃住宅用地上擁有的住宅套數。住宅建筑套毛密度：是指每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅套數。住宅面積凈密度：每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積（/ha)住宅面積毛密度：每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積（/ha)住宅套密度住宅套密度住宅面積密度住宅面積密度房地產基礎知識規(guī)劃方面人口毛密度：每公頃居住區(qū)用地上容納的人口數量。人口凈密度：每公頃住宅用地上容納的人口數量人均總占地面積：是指建筑紅線內用地面積與人口數量之比。人均