房地產(chǎn)融資方案

1、湖北經(jīng)濟學院櫟一 217 有限責任公司 湯 遜 湖 新 城 融 資 方 案 公司名稱： 湖北經(jīng)濟學院櫟一 217 有限責任公司 工程名稱：“武漢湯遜湖新城 參與人員： 裴傳勝 李 強 呂 超 張詩柱 房地產(chǎn)工程融資方案一、融資工程名稱 ?“武漢湯遜湖新城建設工程 ?二、工程融資主體 ?湖北經(jīng)濟學院櫟一 217 有限責任公司，本公司成立于 2021 年 8 月，位于湖北省武 漢市江夏區(qū)湖北經(jīng)濟學院，公司注冊資本 100000 萬元，目前已完成或正在進行中的房 地產(chǎn)開發(fā)工程兩個，預計 2021 年根本建設完工，預期收益 10000 萬元。 ?三、融資規(guī)模、期限及還款進度 ?工程總投資 72035

2、萬元，資金來源為業(yè)主自籌 32035 萬元，擬從銀行貸款 40000 萬元。貸款類型為工程貸款，貸款期限為 3 年，自 2021 年 1 月至 2021 年 1 月。年利 率暫按 7.00%確定。 ?貸款抵押物為工程土地使用權證，面積 14511 平米，評估價值 100000 萬元。另外 由武漢亞飛擔保有限責任公司提供連帶責任擔保，擔保范圍為主債權及利息、違約金、 損害賠償金和實現(xiàn)債權的費用。 ? 預計貸款資金一次性到賬，本金按 3 年分期歸還，利 息按季度支付。2021 年 1 月歸還本金 20000 萬元，2021 年 1 月歸還本金 10000 萬元， 2021 年 1 月歸還本金 10

3、000 萬元。 ?四、擔保公司情況武漢亞飛擔保有限責任公司成立于 2003 年 8 月，是武漢市乃至湖北省、華中地區(qū) 擔保行業(yè)中從業(yè)最早且最具市場影響力的擔保公司之一。公司主要效勞范圍包括：個人 及企業(yè)貸款擔保業(yè)務、個人汽車消費貸款擔保、個人二手房按揭貸款擔保、個人住房抵 押貸款擔保、助業(yè)貸款、個人經(jīng)營性貸款擔保、信用卡經(jīng)營分期等。先后推出了“隨易 貸、“卡易貸、“裝修貸、“融易貸、“速貸易、“新婚貸、“企業(yè)貸一系列產(chǎn)品， 全方位滿足中小企業(yè)和個體經(jīng)營戶、目標消費群的需求。五、工程根本情況 ?“武漢湯遜湖新城建設工程 ?位于湖北省武漢市江夏區(qū)湯遜湖北路，工程規(guī)劃用地 14511 平米，建筑面積

4、 150700 平米。工程包括地下二層，地上裙樓四層和塔樓三棟， 總高99.8米，裙樓幾何尺寸為95m X90m。1號樓為辦公式公寓，2號樓為住宅含部 分拆遷戶還建房 ， 3 號樓為四星級賓館。工程規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融及居住用地，容 積率8.29，建筑密度w 52.95%，綠地率?15.8%。?目前工程已完成施工設計并已獲得規(guī)劃批準 已取得土地證， 建設用地規(guī)劃許可證， 拆遷許可證，即將取得建設工程規(guī)劃許可證及開工證 ，已進入地上物拆遷階段。共有160 余戶住戶需要拆遷，其中約 90% 的拆遷戶已與我公司訂立拆遷合同并已遷出，其余 十余戶如資金到位亦可立即遷出。 ? 工程建設期為 3 年，自

5、 2021 年 1 月至 2021 年 1 月。?工程公司成立于 2021 年8 月，位于湖北省武漢市江夏區(qū)湖北經(jīng)濟學院，注冊實 收資本 100000 萬元，各股東均以貨幣出資?，F(xiàn)股東為湖北經(jīng)濟學院櫟一 217 有限公 司 51% ，社會公眾股持股 47% ，個人持有持股 2% 。法定代表人李強。 ?截至 2021 年 9 月，公司資產(chǎn) 7000 萬元，全部為開發(fā)本錢，負債 4400 萬元，所有 者權益 2600 萬元。 ?六、工程投資估算 ?工程總投資 72035. 萬元，其中土地征用及拆遷補償費 12000 萬元，前期工程費 2736 萬元，建筑安裝工程費 45600 萬元，根底設施費 1

6、368 萬元，公共設施配套費 1507 萬 元，開發(fā)間接費 8824 萬元。 ?工程建設期預計 3 年，自 2021 年 1 月至 2021 年 1 月。預計 2021 年完成總投資的 30.3% ，即完成投資 21849.6 萬元；2021 年完成總投資的 51.6% ，即完成投資 37196.8 萬元； 2021 年完成總投資的 16.6% ，即完成投資 11988.6 萬元； 2021 年完成總投資的 1.4% ，即完成投資 1000 萬元。?土地征用及拆遷補償費 12000 萬元。工程共占用規(guī)劃面積土地使用權 14511 平米， 其中工程公司名下土地 11283 平米，其余局部待拆遷完

7、成后由省供銷社轉(zhuǎn)入工程本公司 名下。地上建筑物大局部歸本公司所有，仍有 160 余戶需要拆遷補償安置，其中約 90% 的拆遷戶已與我公司訂立拆遷合同并已遷出，其余十余戶如資金到位亦可立即遷出。土 地征用及拆遷補償費包括支付拆遷戶的補償過渡款和基于容積率調(diào)整需補繳的土地出讓 金以及相關的稅費，公司前期已投入 7000 萬元用于支付上述局部款項。前期工程款 2736 萬元，主要包括工程建設涉及的行政事業(yè)性收費、規(guī)劃設計費、勘測丈量費、臨時設施費、預算編審費等，按建筑安裝工程費投資規(guī)模的6% 估算。? 建筑安裝工程費 45600 萬元，主要包括土建工程費、安裝工程費和裝修工程費，按每平方 3000

8、元的單位造價、建筑面積 150700 平米相乘確定。 ?根底設施費 1368 萬元，主要包括道路工程費、供電工程費、給排水工程費、煤氣工 程費、供暖工程費、通訊工程費、電視工程費、照明工程費、景觀綠化工程費、環(huán)衛(wèi)工 程費、安防職能工程費等，按建筑安裝工程費投資規(guī)模的3%確定。 ?公共設施配套費 1507 萬元，為根據(jù)有關法規(guī)、產(chǎn)權及其收益期不屬于工程公司，開 發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設施支出，如鍋爐房、變電所、 游泳池等，按建筑面積 150700 ，每平米 100 元計算確定。 ?開發(fā)間接費 8824 萬元，為直接組織和管理開發(fā)工程所發(fā)生的，如管理人員工資、職 工福利費

9、、折舊費、修理費、辦公費、以及工程融資財務費用、擔保費。其中預計貸款 利息 4900 萬元，擔保費 2100 萬元。 ?七、?工程銷售收入及稅費 ?工程建成后，工程公司擬持有的自有物業(yè)包括商鋪 1 層和 4 層、3 號樓賓館。扣除 2 號樓拆遷戶還建房局部的面積，預計工程可售面積為 75000 平米，包括裙樓的商鋪 2-3 層 15000 平米和住宅公寓 60000 平米。 ?根據(jù)對陽光 100 、濱湖一號以及工程所在地附近房產(chǎn)工程市場的調(diào)查， 商鋪的價格預 計平均售價為 35000 元/ 平米，住宅和公寓的平均售價為 11000 元/ 平米。預計工程可售 局部可實現(xiàn)收入 118500 萬元。工程銷售期 3.5 年，自 2021 年 8 月至 2021 年 1 月。 預計 2021 年完成銷售 25% ，實現(xiàn)收入 29625 萬元；預計 2021 年完成銷售 40% ，實現(xiàn) 收入 47400 萬元；預計 2021 年完成銷售 20% ，實現(xiàn)收入 23700 萬元； 2021 年完成銷售15%，實現(xiàn)收入17775萬元印花稅、銷與銷售收入直接相關的稅費包括營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅、售費用等，預計發(fā)生各項稅費 24829萬元。各項稅費情況見下表：工程稅費？比例?金額萬元？銷售費用？