6442營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)——以萬(wàn)科為例

1、西南交通大學(xué)希望學(xué)院本科畢業(yè)論文正文題目：營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)以萬(wàn)科為例學(xué)生姓名：*系 （部）：商學(xué)院會(huì)計(jì)（或商務(wù)）系年 級(jí)：2012級(jí)專 業(yè)：*學(xué) 號(hào)：*指導(dǎo)教師：*二一七年四月二十九日摘要及關(guān)鍵詞 摘要：所謂營(yíng)改增就是營(yíng)業(yè)稅改增值稅，從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，營(yíng)業(yè)稅改增值稅的根本目的并不僅僅是為了減稅，而是在于避免各個(gè)行業(yè)中出現(xiàn)反復(fù)征稅的現(xiàn)象。從目前各地試點(diǎn)營(yíng)改增的情況和效果來(lái)看 ，改革中取得了成功的經(jīng)驗(yàn)，也暴露出一些涉稅問(wèn)題。營(yíng)改增稅制的制定和實(shí)施，將會(huì)對(duì)我國(guó)稅收體制的健全起到一個(gè)明顯的推動(dòng)作用，進(jìn)而促進(jìn)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。然而，營(yíng)改增并非完美無(wú)缺，其在國(guó)內(nèi)的政策推進(jìn)也催在一定的問(wèn)題。

2、本文在分析營(yíng)改增的國(guó)內(nèi)外背景的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)營(yíng)改增政策推進(jìn)的跟蹤研究，對(duì)最近的營(yíng)改增政策內(nèi)容進(jìn)行剖析，指出目前營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的影響，并以萬(wàn)科集團(tuán)為例，進(jìn)一步分析了營(yíng)改增稅制改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響和存在問(wèn)題，并提出了相應(yīng)的改革建議。關(guān)鍵詞：營(yíng)改增稅制；房地產(chǎn)；萬(wàn)科地產(chǎn)2Abstract and Key wordsAbstract: The so-called "replacing business tax with value-added tax(VAT)" "is the business tax reform VAT, in essence, t

3、he fundamental purpose of value added tax is not only for tax cuts, but to avoid double taxation phenomenon in various industries. From the current pilot around the camp changed to increase, the situation and the effect, the reform has achieved successful experience, but also exposed some tax issues

4、. "Camp changed to increase" is a kind of tax cuts, it can create a more favorable tax environment for the enterprises in various industries, to promote the sustained and stable development of China's economy is also of great significance. For the country's tax reform, camp changed

5、 to increase is an integral part of it. The development and implementation of the "camp to increase" tax system will play a significant role in promoting the sound development of China's tax system, and then promote the healthy development of China's market economy. However, "

6、replacing business tax with value-added tax(VAT)" is not the pink of perfection itself also has its advantages and disadvantages, there is, the "replacing business tax with value-added tax(VAT)" "the implementation of practical significance in the analysis of" replacing busi

7、ness tax with value-added tax(VAT)tax reform background and the disadvantages of the two tax systems on the basis of further analysis of "replacing business tax with value-added tax(VAT)" "tax reform on different industry tax effects and problems, this paper also carried out on the pr

8、os and cons of inquiry, and puts forward the corresponding reform suggestions.Key words: Camp changed to increase tax system；Real estate; Advantages and disadvantagesI目 錄摘要及關(guān)鍵詞IAbstract and Key wordsII第1章 緒論11.1研究背景11.2 研究目的及意義11.2.1 研究目的11.2.2 研究意義11.3 研究思路2第2章 營(yíng)改增的概述22.1 營(yíng)改增的國(guó)內(nèi)背景22.2 營(yíng)改增的國(guó)外背景32.3

9、營(yíng)改增的規(guī)定32.3.1 納稅人32.3.2征稅范圍32.3.3稅率和征收率42.3.4應(yīng)納稅額的計(jì)算4第3章 營(yíng)改增對(duì)萬(wàn)科造成的影響53.1萬(wàn)科房產(chǎn)基本情況53.2營(yíng)改增前后稅負(fù)的計(jì)算及對(duì)比53.2.1房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置的變化53.2.2房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)進(jìn)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理變化63.2.3房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理變化73.3造成的正面影響及原因83.3.1 造成的正面影響83.3.2 造成的正面影響83.4 造成的負(fù)面影響及原因83.4.1 造成的負(fù)面影響83.4.2 負(fù)面影響形成的原因9第4章 針對(duì)營(yíng)改增對(duì)萬(wàn)科不良影響的對(duì)策94.1 對(duì)稅負(fù)影響的對(duì)策94.1.1加強(qiáng)納稅管理工作104.1.

10、2細(xì)化財(cái)務(wù)核算104.2對(duì)建造成本影響的對(duì)策104.2.1 材料成本方面104.2.2 人力成本方面104.3 強(qiáng)化增值稅發(fā)票的管理11第5章 結(jié)論11參考文獻(xiàn)12致謝14第1章 緒論1.1研究背景2011年11月16日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局向社會(huì)公布了“關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案的通知”，從文件下發(fā)開(kāi)始，營(yíng)改增政策正式落地。從2012 年 1 月1 日起，按照財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)營(yíng)改增的文件精神，國(guó)務(wù)院決定將在部分地區(qū)和行業(yè)開(kāi)展深化增值稅制度改革試點(diǎn)，逐步在行業(yè)內(nèi)將目前征收營(yíng)業(yè)稅改為征收增值稅。自 2011 年“營(yíng)業(yè)稅改增值稅”試點(diǎn)方案獲批以來(lái)，2012 年 1 月 1 日起，上海

11、交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為試點(diǎn)；2014 年 1 月 1 日和 6 月 1 日，鐵路運(yùn)輸、郵政和電信業(yè)相繼納入營(yíng)改增；2015 年?duì)I改增改革范圍擴(kuò)大到了全行業(yè)。對(duì)于中國(guó)整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的落實(shí)既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。在房地產(chǎn)行業(yè)里，房地產(chǎn)企業(yè)要充分重視營(yíng)改增對(duì)企業(yè)的不利影響尤其是稅負(fù)方面的影響，并采取積極應(yīng)對(duì)措施來(lái)加以調(diào)整自身，爭(zhēng)取企業(yè)在激烈的市場(chǎng)竟?fàn)幹刑幱诓粩≈亍?1.2 研究目的及意義1.2.1 研究目的營(yíng)改增是繼我國(guó)生產(chǎn)型增值稅向消費(fèi)型增值稅改革的又一重大突破與發(fā)展，是新時(shí)期我國(guó)財(cái)稅體制深化改革的象征。它標(biāo)志著我國(guó)稅收體系正在朝稅種單一化、稅收結(jié)構(gòu)合理化以及稅收體系國(guó)際化方向發(fā)展。本文主

12、要目的是通過(guò)研究營(yíng)改增在房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)情況，以萬(wàn)科集團(tuán)為例，通過(guò)分析具體案例來(lái)研究我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)改增情況，希望能夠?qū)ξ覈?guó)房地產(chǎn)行業(yè)提供一定的借鑒。 1.2.2 研究意義營(yíng)改增對(duì)服務(wù)業(yè)的發(fā)展有著不言而喻的作用，在我國(guó)稅制改革中，先是在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中開(kāi)展?fàn)I改增改革，目前虛擬經(jīng)濟(jì)也正在逐步納入試點(diǎn)改革。在總的財(cái)稅改革大方向下，虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相結(jié)合并適用增值稅改革將是未來(lái)發(fā)展的必然趨向。因此研究營(yíng)改增有利于把握我國(guó)未來(lái)行業(yè)和政策的發(fā)展方向。1.3 研究思路第一部分作為導(dǎo)論，通過(guò)介紹營(yíng)改增執(zhí)行的政策背景，結(jié)合相關(guān)文獻(xiàn)綜述和法律法規(guī)，來(lái)進(jìn)一步闡明對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)改增施行政策進(jìn)行研究的必要性及重要性；

13、第二部分主要對(duì)營(yíng)改增中涉及的稅種進(jìn)行系統(tǒng)的分析，從理論層面對(duì)具體稅種進(jìn)行剖析，對(duì)營(yíng)改增進(jìn)行詳細(xì)的概述；第三部分主要是根據(jù)萬(wàn)科年報(bào)中公布的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，測(cè)算 營(yíng)改增后萬(wàn)科的稅負(fù)及利潤(rùn)變動(dòng)情況，通過(guò)分析對(duì)比，以具有很高代表性的企業(yè)分析為例，嘗試總結(jié)營(yíng)改增對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的共性方面的影響；第四部分，通過(guò)前文的綜合分析，總結(jié)筆者的觀點(diǎn)，提出營(yíng)改增進(jìn)程中房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)稅務(wù)環(huán)境變化應(yīng)采取措施的建議，同時(shí)對(duì)營(yíng)改增在房地產(chǎn)行業(yè)的執(zhí)行與推進(jìn)過(guò)程中需要注意的問(wèn)題，給予一定的建議。第2章 營(yíng)改增的概述2.1 營(yíng)改增的國(guó)內(nèi)背景根據(jù)國(guó)務(wù)院的政策，從2012年1月開(kāi)始，營(yíng)改增率先于上海拉開(kāi)序幕，具體是針對(duì)交通運(yùn)輸及部分現(xiàn)代服

14、務(wù)業(yè)，最先開(kāi)展本輪的稅制改革。隨著上海及其他幾個(gè)省市的營(yíng)改增的推行，相關(guān)的理論和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)成熟，由點(diǎn)及面，國(guó)務(wù)院決定，將營(yíng)改增改革推廣至全國(guó)，自2013年8月1日開(kāi)始，對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)的各省市，全面執(zhí)行已經(jīng)試點(diǎn)過(guò)的交通運(yùn)輸及部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以避免稅收政策的洼地效應(yīng)，同時(shí)，可以保證增值稅抵扣鏈條的完整性。2013年12月，國(guó)務(wù)院又下達(dá)文件指示，決定自2014年1月1日開(kāi)始，將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營(yíng)改增范圍，且直接在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展試點(diǎn)工作。2016年5月1日，營(yíng)改增全面推行，試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。2

15、.2 營(yíng)改增的國(guó)外背景在世界范圍內(nèi)，各個(gè)國(guó)家在實(shí)施增值稅的改革過(guò)程中，都會(huì)結(jié)合本國(guó)國(guó)情，尋找符合本國(guó)發(fā)展的對(duì)策，并在較短的時(shí)間內(nèi)，完成增值稅的改革，同時(shí)，這些政策都已經(jīng)在很久之前業(yè)已結(jié)束，因此有關(guān)增值稅的改革方面的研究，現(xiàn)階段國(guó)外的研究還比較少，大多數(shù)研究也多側(cè)重在研究增值稅的理論知識(shí)以及對(duì)增值稅開(kāi)展后的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)方面。OECD國(guó)際增值稅/商品與服務(wù)稅指引（2013）中指出，增值稅的核心設(shè)計(jì)特點(diǎn)是階段性征收，增值稅是對(duì)產(chǎn)品各階段“增值”部分的征稅。從這方面來(lái)看，增值稅與零售銷售稅（RST）即營(yíng)業(yè)稅不同，后者理論上只在銷售的最后階段對(duì)消費(fèi)征稅。增值稅的中心特征是企業(yè)不必承擔(dān)稅負(fù)，發(fā)票抵扣的機(jī)制

16、能減輕企業(yè)在取得商品、服務(wù)或者無(wú)形資產(chǎn)過(guò)程中承擔(dān)的增值稅納稅義務(wù)，目前國(guó)際上，大多數(shù)國(guó)家在采用增值稅制度的時(shí)候，相應(yīng)都會(huì)搭配實(shí)行增值稅的發(fā)票抵扣制度。通常而言，采用增值稅制度的OECD成員國(guó)對(duì)于經(jīng)濟(jì)交易過(guò)程中的所有環(huán)節(jié)都要繳稅，并允許除了最終消費(fèi)環(huán)節(jié)以外的交易所征的稅款進(jìn)行抵扣，這種特征賦予了增值稅在國(guó)內(nèi)貿(mào)易中的基本經(jīng)濟(jì)特性，即稅收中性。該指引旨在解決國(guó)際貿(mào)易中由于稅務(wù)申報(bào)不一致所引起的稅收的不確定性以及雙重征收和非故意的稅收征漏風(fēng)險(xiǎn)。2.3 營(yíng)改增的規(guī)定2.3.1 納稅人 在2016年?duì)I改增的最新政策文件中明確規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)，為增值稅納稅人。并且增值

17、納稅人主要分為兩種：一般納稅人和小規(guī)模納稅人。這兩類納稅人不僅有規(guī)模上的區(qū)別，更有稅制適用上的區(qū)別。從稅制適用而言，一般納稅人適用增值稅稅率，其進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，而小規(guī)模納稅人適用增值稅征收率，其進(jìn)項(xiàng)稅額不可以抵扣。 2.3.2征稅范圍1、自行開(kāi)發(fā)，指依法取得土地使用權(quán)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。2、銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（商鋪、寫(xiě)字樓、公寓）；租賃服務(wù)中不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)。2.3.3稅率和征收率 房地產(chǎn)企業(yè)銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)適用的稅率均為11%。 小規(guī)模納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)，以及一般納稅人提供的可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，征收率為5%。境內(nèi)的購(gòu)買方為境外單位和

18、個(gè)人扣繳增值稅的，按照適用稅率扣繳增值稅。2.3.4應(yīng)納稅額的計(jì)算 1.基本規(guī)定增值稅的計(jì)稅方法，包括一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。2.一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額（1）一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額按以下公式計(jì)算：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。（2）銷項(xiàng)稅額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為按照銷售額和增值稅稅率計(jì)算并收取的增值稅額。銷項(xiàng)

19、稅額計(jì)算公式：銷項(xiàng)稅額=銷售額×稅率一般計(jì)稅方法的銷售額不包括銷項(xiàng)稅額，納稅人采用銷售額和銷項(xiàng)稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計(jì)算銷售額：銷售額=含稅銷售額÷(1+稅率)（3）進(jìn)項(xiàng)稅額，是指納稅人購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。3.簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額（1）簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=銷售額×征收率（2）簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計(jì)算銷售額：銷售額=含稅銷售額

20、7;(1+征收率) 第3章 營(yíng)改增對(duì)萬(wàn)科造成的影響3.1萬(wàn)科房產(chǎn)基本情況 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司，簡(jiǎn)稱萬(wàn)科或萬(wàn)科集團(tuán)，證券簡(jiǎn)稱：萬(wàn)科A、證券代碼：000002，證券曾用簡(jiǎn)稱：深萬(wàn)科A、G萬(wàn)科A。公司總股本1099521.02萬(wàn)股（2008年2季度），總部位于中國(guó)深圳市鹽田區(qū)大梅沙環(huán)梅路33號(hào)萬(wàn)科中心，現(xiàn)任董事會(huì)主席為王石，總經(jīng)理為郁亮。萬(wàn)科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過(guò)近30年的發(fā)展，成為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司，目前主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)服務(wù)。公司聚焦城市圈帶的發(fā)展戰(zhàn)略，截至2015年底，公司進(jìn)入中國(guó)大陸66個(gè)城市，分布在以珠三角為核心的廣深區(qū)域、以長(zhǎng)三角為核心的上海區(qū)域、以環(huán)渤海為核心的北

21、京區(qū)域，以及由中西部中心城市組成的成都區(qū)域。此外，公司自2013年起開(kāi)始嘗試海外投資，目前已經(jīng)進(jìn)入香港、新加坡、舊金山、紐約、倫敦等5個(gè)海外城市，參與數(shù)十個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。2015年公司實(shí)現(xiàn)銷售面積2067.1萬(wàn)平米，銷售金額2614.7億元同比分別增長(zhǎng)14.3%和20.7%，在全國(guó)的市場(chǎng)占有率上升至3.00%。3.2營(yíng)改增前后稅負(fù)的計(jì)算及對(duì)比3.2.1房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置的變化 營(yíng)業(yè)稅是按應(yīng)稅營(yíng)業(yè)收入的全額計(jì)稅，而增值稅則采用的是差額征稅，其應(yīng)繳稅款金額應(yīng)當(dāng)?shù)扔阡N項(xiàng)稅與進(jìn)項(xiàng)稅差額，營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算必將增加十余個(gè)增值稅稅收核算相關(guān)科目。在征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)，只需通過(guò)“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”

22、進(jìn)行核算，在改征增值稅后，僅“應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅”科目就需要設(shè)置“應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅一一銷項(xiàng)稅額”、“應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅一一進(jìn)項(xiàng)稅額”、“應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅一一進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅轉(zhuǎn)出未交增值稅”等子科目進(jìn)行核算，此外還需增加其他諸如“應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅”等科目進(jìn)行核算，這將大大增加房地產(chǎn)涉稅會(huì)計(jì)處理的難度。此外，面對(duì)新舊稅制的銜接與過(guò)渡，以及政策變化，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作者自身素質(zhì)的提升將會(huì)被提高到空前重要的高度。稍有不慎就會(huì)帶來(lái)財(cái)務(wù)核算不合規(guī)，納稅申報(bào)不準(zhǔn)確等風(fēng)險(xiǎn)。3.2.2房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)進(jìn)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理變化 房地產(chǎn)企業(yè)的購(gòu)進(jìn)業(yè)務(wù)涉及到的相關(guān)產(chǎn)品和行業(yè)非常廣

23、泛，從萬(wàn)科某項(xiàng)目的成本估算表中可見(jiàn)一斑。在未進(jìn)行營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)行業(yè)的購(gòu)進(jìn)業(yè)務(wù)均以購(gòu)進(jìn)業(yè)務(wù)支付的款項(xiàng)全額計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”等科目。改征增值稅后，對(duì)不得抵扣、無(wú)法取得抵扣憑證的項(xiàng)目，仍然按照支付款項(xiàng)全額計(jì)入成本，而對(duì)于能夠取得增值稅專用發(fā)票的購(gòu)進(jìn)支出，其會(huì)計(jì)處理方式就發(fā)生了變化，核算時(shí)應(yīng)單獨(dú)將專用發(fā)票上記載的進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅”下設(shè)的“進(jìn)項(xiàng)稅額”專欄，發(fā)票總金額減去增值稅額后的余額計(jì)入成本。 例如，萬(wàn)科某項(xiàng)目主體的預(yù)估支付給建筑安裝承包商的建筑安裝成本39319.34萬(wàn)元，在假設(shè)一次確認(rèn)的情況下，營(yíng)改增之前，其核算方式為: 借:開(kāi)發(fā)成本39314.34萬(wàn)元 貸:銀行存款(或應(yīng)付賬款

24、等)39314.34萬(wàn)元 假設(shè)這筆業(yè)務(wù)在營(yíng)改增發(fā)生之后，且其支付的主體建筑安裝工程費(fèi)全額取得增值稅專用發(fā)票的情況下，即萬(wàn)科支付的主體工程建筑安裝工程費(fèi)為含稅價(jià)，收到的專用發(fā)票上注明的金額應(yīng)為39314.34/ (1+11%) =35418.32元，增值稅稅額為3896.02萬(wàn)元。其相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理為: 借:開(kāi)發(fā)成本35418.32萬(wàn)元 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額3896.02萬(wàn)元 貸:銀行存款(或應(yīng)付賬款等)39314.34萬(wàn)元 綜上所述，就萬(wàn)科某項(xiàng)目的主體建筑安裝工程成本而言，營(yíng)改增之前項(xiàng)目主體開(kāi)發(fā)成本為39314.34萬(wàn)元，而營(yíng)改增之后項(xiàng)目主體開(kāi)發(fā)成本減少為35418.32萬(wàn)元，項(xiàng)目主體開(kāi)發(fā)

25、成本下降3896.02萬(wàn)元。這一部分進(jìn)項(xiàng)稅也將用于房地產(chǎn)銷售銷項(xiàng)稅的抵扣。3.2.3房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理變化 雖然在營(yíng)改增前后房地產(chǎn)企業(yè)在收入確認(rèn)時(shí)均要進(jìn)行相應(yīng)的涉稅會(huì)計(jì)處理，但是其涉稅會(huì)計(jì)處理的方式卻不盡相同。在營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)就其收取的購(gòu)房款按照5%的營(yíng)業(yè)稅稅率全額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，而在營(yíng)改增之后，企業(yè)實(shí)際收取的購(gòu)房款為增值稅含稅價(jià)，此時(shí)應(yīng)當(dāng)換算成不含增值稅的價(jià)格后按照11%的增值稅稅率計(jì)征銷項(xiàng)稅。 例如，萬(wàn)科某項(xiàng)目預(yù)計(jì)能夠收到的售房款全額為113928萬(wàn)元，假設(shè)收入一次確認(rèn)的條件下，營(yíng)改增之前全額確認(rèn)的收入為113928萬(wàn)元，計(jì)提的應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅金額為113928*5%=569

26、6.4萬(wàn)元。相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理為: 借:銀行存款等113928萬(wàn)元 貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入113928萬(wàn)元注意借貸格式 借:營(yíng)業(yè)稅金及附加5696.4萬(wàn)元 貸:應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅5696.4萬(wàn)元 營(yíng)改增后，萬(wàn)科收到的售房款為含稅價(jià)，由于增值稅屬于價(jià)外稅，此處應(yīng)當(dāng)以不含稅價(jià)后作為收入確認(rèn)的基數(shù)，即營(yíng)改增后A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)確認(rèn)收入為113928/ (1+11%) =102637.84萬(wàn)元，同時(shí)確認(rèn)增值稅銷項(xiàng)稅額102637.84* 11 %=11290.16萬(wàn)元。其具體會(huì)計(jì)處理如下: 借:銀行存款等113928萬(wàn)元 貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入102637.84萬(wàn)元 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅銷項(xiàng)稅額11290.16萬(wàn)元

27、綜上所述，營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算復(fù)雜程度有所上升，不僅涉稅會(huì)計(jì)科目有很大數(shù)量的增加，收入、成本核算方式發(fā)生了相應(yīng)的改變，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平提出了一定程度的挑戰(zhàn)。3.3造成的正面影響及原因3.3.1 造成的正面影響能夠大量出售存貨。萬(wàn)科2016年合并資產(chǎn)負(fù)債表中存貨427520274252.35元，萬(wàn)科2016年的總資產(chǎn)為712306691248.75元，存貨占總資產(chǎn)比重為約為60%。若構(gòu)成目前存貨的成本無(wú)法抵扣，以11%稅率計(jì)算，其增加的稅負(fù)為：存貨出售形成的營(yíng)業(yè)收入以2016年利潤(rùn)表中口徑計(jì)算：銷售房地產(chǎn)的收入/銷售房地產(chǎn)的成本*存貨11/92,

28、443,508,900.07*427520274252.35=552,303,112,453.87元。上述的營(yíng)業(yè)收入形成的增值稅與營(yíng)業(yè)稅的稅負(fù)差異計(jì)算如下：房產(chǎn)銷售收入*（增值稅稅率-營(yíng)業(yè)稅稅率）*城建稅及教育費(fèi)附加=480,401,294,533.17*（11%-5%）*1.11=31,994,726,215.91元。若是對(duì)存貨無(wú)相關(guān)過(guò)度政策，可以預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將在營(yíng)改增之前，大量出售存貨，以防止?fàn)I改增后，稅率上升所帶來(lái)的稅負(fù)上升，避免多交稅款的風(fēng)險(xiǎn)。3.3.2 造成的正面影響 營(yíng)改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，企業(yè)作為逐利的主體，勢(shì)必會(huì)在基本面較好的城市投資購(gòu)房，促使北上

29、廣深一線城市及其周邊經(jīng)濟(jì)基本面較好的城市繼續(xù)向好，其他城市由于仍然有去庫(kù)存壓力，不會(huì)到市場(chǎng)基本面不好的城市投資。3.4 造成的負(fù)面影響及原因3.4.1 造成的負(fù)面影響 首先是材料成本的上升。根據(jù)建筑業(yè)營(yíng)改增相關(guān)規(guī)定，建筑業(yè)一般納稅人增值稅稅率為11%，小規(guī)模納稅人及選擇簡(jiǎn)易征收辦法的納稅人征收率為3%。如果上游建筑企業(yè)為一般納稅人，營(yíng)改增政策施行的早期可能無(wú)法取得足夠的材料成本進(jìn)項(xiàng)抵扣憑證，導(dǎo)致建筑成本上升，從而引起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本上升。如果上游建筑企業(yè)為小規(guī)模納稅人或簡(jiǎn)易征收的納稅人，建筑企業(yè)的材料成本進(jìn)項(xiàng)稅額完全不能抵扣，其征收率3%的增值稅額也將不能作為房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，同樣可能引起

30、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的上升。綜上所述，營(yíng)改增之前，建筑企業(yè)只需繳納3%的營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)改增后，由于人工成本部分無(wú)法抵扣，所以其進(jìn)項(xiàng)稅只能抵扣購(gòu)入原材料和租賃設(shè)備取得的進(jìn)項(xiàng)稅額，建筑業(yè)一般納稅人增值稅稅負(fù)在短期內(nèi)可能有所上升，這部分增加的稅負(fù)最終很可能轉(zhuǎn)嫁為房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本。 3.4.2 負(fù)面影響形成的原因 一是房地產(chǎn)企業(yè)土地成本可能無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響程度與房地產(chǎn)企業(yè)自身成本構(gòu)成息息相關(guān)。就目前房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式而言，其成本主要包括三個(gè)方面，一是土地成本，即取得國(guó)有土地使用權(quán)的成本，二是建安成本，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的直接成本，三是財(cái)務(wù)成本，即取得融資付出的資金占用成本。與此同時(shí)，按照

31、土地成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的占比不同，對(duì)于我國(guó)一、二線城市而言，土地成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中占比普遍較高，營(yíng)改增實(shí)施后由于不得抵扣土地成本，房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)上升幅度較大。而對(duì)于三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地成本占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本比例則不如發(fā)達(dá)城市高，而建安成本相對(duì)而言占比高于發(fā)達(dá)城市，如果建安成本增值稅可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，實(shí)施營(yíng)改增對(duì)三線城市對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響不及對(duì)發(fā)達(dá)城市大。以萬(wàn)科為例，在之前土地成本可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為1052.23萬(wàn)元，以萬(wàn)科某項(xiàng)目土地成本不能抵扣將直接導(dǎo)致增值稅稅負(fù)上升1052.23萬(wàn)元，直接超過(guò)理想狀態(tài)下?tīng)I(yíng)改增直接減輕的萬(wàn)科的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)S 12.64萬(wàn)元，從而導(dǎo)致萬(wàn)科營(yíng)改

32、增后實(shí)際稅負(fù)上升。此外，從中長(zhǎng)期來(lái)看，如果房地產(chǎn)企業(yè)土地成本不能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，營(yíng)改增將很有可能改變房地產(chǎn)企業(yè)的拿地策略，從而改變土地的市場(chǎng)價(jià)格。 二是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣困難。房地產(chǎn)企業(yè)上游行業(yè)尚未完成營(yíng)改增，尤其建筑業(yè)的營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響無(wú)法準(zhǔn)確估計(jì)，建筑企業(yè)對(duì)一般納稅人、小規(guī)模納稅人身份及簡(jiǎn)易征收辦法的選擇，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)抵扣產(chǎn)生影響。例如之前提到的建筑人工費(fèi)，由于無(wú)法直接開(kāi)具增值稅專用發(fā)票而無(wú)法抵扣。建筑業(yè)人工成本約占建筑總成本的30%-40%，并且目前仍然呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。再如，所購(gòu)買的原材料、發(fā)生的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等不可能全部取得增值稅專用發(fā)票。這些實(shí)際問(wèn)題均

33、有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)營(yíng)改增后稅負(fù)成本的增加。第4章 針對(duì)營(yíng)改增對(duì)萬(wàn)科不良影響的對(duì)策4.1 對(duì)稅負(fù)影響的對(duì)策4.1.1加強(qiáng)納稅管理工作 由上文論證可知，此次稅收體制改革以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑安裝成本可能會(huì)增加。對(duì)此，萬(wàn)科企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確納稅管理重點(diǎn)，將工作重心放到增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣環(huán)節(jié)中。最大程度確保在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的采購(gòu)及勞務(wù)接受等環(huán)節(jié)均取得合法的抵扣憑證，從而增加公司的可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅，降低增值稅總體稅負(fù)。 與此同時(shí)，參照其他已改征增值稅的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，積極參加政府組織的行業(yè)相關(guān)營(yíng)改增培訓(xùn)和講座。一方面，學(xué)習(xí)營(yíng)改增正確核算方式，避免涉稅風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，及時(shí)獲取行業(yè)相關(guān)營(yíng)改增過(guò)渡期優(yōu)惠政策，快速獲取營(yíng)

34、改增第一手消息，以便進(jìn)行納稅籌劃。4.1.2細(xì)化財(cái)務(wù)核算 由于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行營(yíng)改增改革后，涉稅會(huì)計(jì)科目將大幅增加，會(huì)計(jì)核算難度有所上升。部分房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員從未接觸過(guò)增值稅核算，對(duì)增值稅相關(guān)核算科目與核算方式均相對(duì)陌生。提前做好相應(yīng)財(cái)務(wù)核算準(zhǔn)備，預(yù)先設(shè)置相應(yīng)的增值稅核算科目及相關(guān)專欄，提前熟悉增值稅核算方法，有利于企業(yè)從容應(yīng)對(duì)營(yíng)改增會(huì)計(jì)核算方式的變化。 除此之外，當(dāng)前我國(guó)增值稅稅率體系包括四檔增值稅稅率，因此在萬(wàn)科進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的過(guò)程中，需對(duì)企業(yè)涉及混業(yè)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目分別核算，不同項(xiàng)目對(duì)于不同稅率，如果核算不清，按照現(xiàn)行政策將從高適用稅率，低稅率項(xiàng)目無(wú)法享受到稅率的優(yōu)惠，企業(yè)的總體稅負(fù)也將上升。 4.

35、2對(duì)建造成本影響的對(duì)策4.2.1 材料成本方面企業(yè)應(yīng)采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。針對(duì)供應(yīng)商納稅人身份的轉(zhuǎn)變，企業(yè)應(yīng)及時(shí)計(jì)算出小規(guī)模納稅人供應(yīng)商和增值稅一般納稅人供應(yīng)商材料供應(yīng)的臨界點(diǎn)，根據(jù)企業(yè)所需原材料的數(shù)量選擇相應(yīng)的供應(yīng)商，合理控制材料成本。另外，企業(yè)財(cái)會(huì)部門(mén)應(yīng)積極更新材料報(bào)價(jià)并進(jìn)行報(bào)價(jià)換算，進(jìn)行換算后的材料價(jià)格才能直接進(jìn)行比較。企業(yè)應(yīng)控制好材料成本為企業(yè)獲得更多的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)提供合理保障。4.2.2 人力成本方面房地產(chǎn)建筑企業(yè)在實(shí)施“營(yíng)改增”改革后，也應(yīng)積極尋找措施改進(jìn)勞務(wù)成本方面管理。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，特別是企業(yè)財(cái)會(huì)部門(mén)要加大對(duì)提供勞務(wù)企業(yè)的納稅模式、稅率以及發(fā)票開(kāi)票資格等關(guān)系稅收的各項(xiàng)因素的

36、審核。保證勞務(wù)輸出公司的合法性和規(guī)范性。這樣做不僅能減少勞務(wù)提供方的納稅額，同時(shí)也能增加企業(yè)的增值稅抵扣額，也將直接影響企業(yè)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。因此，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)勞務(wù)成本的管理，保證勞務(wù)公司的合法性。4.3 強(qiáng)化增值稅發(fā)票的管理加強(qiáng)管理銷售采購(gòu)交易的發(fā)票，并充分考慮材料、機(jī)械、人工等價(jià)格是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額等問(wèn)題。地產(chǎn)增值稅稅收是在除去勞動(dòng)力價(jià)格、土地價(jià)格等成本之后再行征收，這是好事。如今，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅稅率是5%，開(kāi)發(fā)商要全值繳納，而實(shí)施營(yíng)改增之后，如果開(kāi)發(fā)商收到增值稅票，就能相應(yīng)抵扣。在營(yíng)改增之前，營(yíng)業(yè)稅的征收是剛性的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商盈利與否都要繳納營(yíng)業(yè)稅的5%，但如今盈利就需繳納增值部分的11%左右。然而開(kāi)發(fā)商人員務(wù)必要清楚在人工、土建材料、土地等可能無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)或抵扣有限的情況下，稅負(fù)反而有可能上升，必須聯(lián)系上下游企業(yè)降低稅負(fù)。因此，萬(wàn)科地產(chǎn)要利用可抵扣的條件合理籌劃稅收，盡可能多取得進(jìn)項(xiàng)稅票，做好合約規(guī)劃，將原施工合同分離成勞務(wù)業(yè)務(wù)、原材料采購(gòu)業(yè)務(wù)，以節(jié)約施工成本。第5章 結(jié)論 綜上所述，營(yíng)改增政策的全面實(shí)施給房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)和做好納稅籌劃帶來(lái)了諸多機(jī)遇。現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好充分的準(zhǔn)備，充分做好企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)和調(diào)動(dòng)積極性，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制和發(fā)票的管理工