商業(yè)運營管理制度

1、.浦口城建集團商業(yè)運營管理制度2013 年 12 月word 專業(yè)資料.目錄序 言1一、商業(yè)運營組建模式2（一）商業(yè)運營管理工作容2（二）商業(yè)運營管理組建模式3二、商業(yè)運營組織架構(gòu)設(shè)置4（一）組織架構(gòu)4（二）商業(yè)運營管理職能4三、各崗位工作職能7（一）商業(yè)運營負(fù)責(zé)人工作職責(zé)7（二）市場工作職責(zé)8（三）企劃工作職責(zé)9（四）財務(wù)工作職責(zé)10（五）行政工作職責(zé)11（六）物業(yè)工作職責(zé)12四、運營管理制度13（一）商戶檔案管理制度13（二） 商戶費用收取管理制度14（三）合同續(xù)租管理制度15（四）合同轉(zhuǎn)租管理制度16（五）商戶進(jìn)場管理制度17（六）商戶撤場管理制度19word 專業(yè)資料.五、現(xiàn)場裝修規(guī)管

2、理辦法20（一）目的20（二）定義20六、突發(fā)事件應(yīng)急管理辦法26（一）火警26（二）發(fā)現(xiàn)可疑物件時27（三）突發(fā)臺風(fēng)、洪水事件27word 專業(yè)資料.商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理方案（初稿）序 言隨著集團商業(yè)地產(chǎn)項目的陸續(xù)開工及招商工作的有序開展，商業(yè)運營管理團隊的組建也顯得更加迫切。運營管理是商業(yè)運營的核心，是商業(yè)地產(chǎn)收益和物業(yè)價值提升的源泉。一個商業(yè)項目能夠良好的長期發(fā)展離不開后期商業(yè)運營的良好管理，它能夠在品牌建設(shè)、 市場占有份額、 商業(yè)氛圍等諸多方面起到顯著的功效。不能統(tǒng)一運營管理的商業(yè)房地產(chǎn)項目，會逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。商業(yè)運營管理團隊

3、組建的重要意義，就是協(xié)調(diào)各種復(fù)雜關(guān)系，統(tǒng)籌整合各種營運資源，不斷優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，提高經(jīng)營戶質(zhì)量， 以有效最低的成本持續(xù)維護(hù)、 改善商業(yè)地產(chǎn)項目的消費環(huán)境，從而保持商業(yè)地產(chǎn)的運營活力，使所管理的商業(yè)地產(chǎn)在整體上往良性循環(huán)和升值的方向邁進(jìn)。word 專業(yè)資料.一、商業(yè)運營組建模式（一）商業(yè)運營管理工作容1、運營管理（ 1）商業(yè)街的日常管理服務(wù)工作（ 2）商戶的管理和調(diào)整（ 3）商業(yè)街的形象包裝和推廣（ 4）租金、廣告等費用收?。?5）合同管理（ 6）經(jīng)營成本分析（ 7）經(jīng)營風(fēng)險管理（ 8）品牌形象管理（ 9）商業(yè)街及商戶廣告宣傳（ 10 ）活動策劃及實施（ 11 ）投訴管理（ 12 ）與外部單位進(jìn)行

4、外聯(lián)，協(xié)調(diào)相關(guān)事務(wù)2、 物業(yè)管理（ 1）現(xiàn)場商戶裝修規(guī)管理（ 2）物業(yè)硬件設(shè)施進(jìn)行管理維護(hù)，包括建筑硬件設(shè)施、設(shè)備和水電工程等設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)（ 3）安保和消防系統(tǒng)工作的開展（ 4）清潔、綠化及其他維護(hù)等一系列工作（ 5）水、電、氣費、物業(yè)管理費、停車費等費用的收取word 專業(yè)資料.（ 6）物業(yè)服務(wù)的相關(guān)工作（ 7）現(xiàn)場投訴、糾紛等的處理（二）商業(yè)運營管理組建模式商業(yè)街地產(chǎn)為我集團自持物業(yè)，為了項目的長期發(fā)展采取了“只租不售”的經(jīng)營模式。相對應(yīng)運營管理的組建模式有以下兩種，一是在集團部組建商業(yè)運營管理團隊；二是成立商業(yè)運營管理公司。word 專業(yè)資料.二、商業(yè)運營組織架構(gòu)設(shè)置（一）組織架構(gòu)集

5、團部組建商業(yè)運營管理團隊，組織架構(gòu)如下：運營管理負(fù)責(zé)人運營招商策劃設(shè)計財務(wù)人事行政工維安保保潔組建商業(yè)運營管理公司，組織架構(gòu)如下：商業(yè)運營公司總經(jīng)理市場部企劃部財務(wù)部行政部物業(yè)部運營招商策劃設(shè)計會計出納文員人事工維安保保潔（二）商業(yè)運營管理職能市場：負(fù)責(zé)商業(yè)街定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，編制招商方案；負(fù)責(zé)品牌落位和報批，全面組織和實施招商工作；負(fù)責(zé)商業(yè)街租賃決策文件的編制并上報；負(fù)責(zé)落實與執(zhí)行運營管理制度及相關(guān)要求；word 專業(yè)資料.負(fù)責(zé)匯總分析商業(yè)街經(jīng)營數(shù)據(jù)，為運營管理提供決策依據(jù)和指導(dǎo)意見；負(fù)責(zé)組織和落實業(yè)態(tài)規(guī)劃與招商調(diào)整；建立和維護(hù)商業(yè)街經(jīng)營秩序，保障商業(yè)街的經(jīng)營環(huán)境；負(fù)責(zé)商業(yè)街的日常商業(yè)經(jīng)營管理

6、,并在經(jīng)營過程中進(jìn)行商業(yè)定位調(diào)整和招商品牌調(diào)整；負(fù)責(zé)與外部單位如街道、工商、稅務(wù)、衛(wèi)生防疫、城管、消防等進(jìn)行外聯(lián)，協(xié)調(diào)相關(guān)事務(wù)。企劃：負(fù)責(zé)組織與落實商業(yè)街的廣告位租賃管理工作；負(fù)責(zé)編制和上報企劃活動、美裝飾的計劃和費用預(yù)算；負(fù)責(zé)商業(yè)街營銷企劃方案的策劃和實施,建立企劃信息資源庫；負(fù)責(zé)組織與落實商業(yè)街籌備期和開業(yè)前企劃推廣活動、開業(yè)美的策劃和實施。財務(wù)：預(yù)收商戶的水電氣等費用；收取租金、物業(yè)管理費和廣告等費用；協(xié)助商戶辦理工商稅務(wù)等業(yè)務(wù)；協(xié)助市場人員辦理簽訂合同等業(yè)務(wù)；負(fù)責(zé)商業(yè)街的日常核算及財務(wù)管理工作。負(fù)責(zé)核算籌備期公司租賃決策指標(biāo)完成情況；word 專業(yè)資料.負(fù)責(zé)運營期公司租賃決策文件及商戶

7、調(diào)整的租費審核；負(fù)責(zé)租金收、支核算、審批及管理工作；負(fù)責(zé)租金戶資金預(yù)測工作；負(fù)責(zé)編制、報送“月度經(jīng)營報告”及其他各類報表。人事行政 ：接聽、轉(zhuǎn)接，接待來訪人員；做好辦公室檔案收集、整理工作。管理好員工人事檔案材料 ,建立、完善員工人事檔案的管理；統(tǒng)計每月考勤并交財務(wù)做帳，留底；負(fù)責(zé)商業(yè)街檔案、印章、合同和后勤保障工作；負(fù)責(zé)辦公室倉庫的保管工作，做好物品出入庫的登記；負(fù)責(zé)規(guī)商業(yè)街行政管理工作 ,包括辦公環(huán)境、固定資產(chǎn)等。物業(yè)：制定物業(yè)服務(wù)的安全管理方案 ,全面負(fù)責(zé)物業(yè)圍的安全管理；負(fù)責(zé)制定各項安全管理預(yù)案 ,每年組織不少于 2 次的消防演練；負(fù)責(zé)物業(yè)和設(shè)施設(shè)備的維護(hù)及保養(yǎng) ,保證物業(yè)的完好性和設(shè)

8、施設(shè)備的安全運行；建立專職的安全管理隊伍,確保通過培訓(xùn)持證上崗；工程、物業(yè)等方面的維修及管理；公共區(qū)域的安保、保潔工作；公共區(qū)域的綠化管理；word 專業(yè)資料.經(jīng)營戶裝修規(guī)管理；負(fù)責(zé)各項物業(yè)基礎(chǔ)檔案的建立與管理。三、各崗位工作職能（一）商業(yè)運營負(fù)責(zé)人工作職責(zé)直接上級部門相關(guān)直屬領(lǐng)導(dǎo)工作 主要評估考核人員相關(guān)直屬領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系 部關(guān)聯(lián)部門集團各部門外部關(guān)聯(lián)部門街道、工商、稅務(wù)、消協(xié)、城管、衛(wèi)生防疫、消防、派出所序號 崗位職責(zé)概述1 在直屬領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)各項目的日常運營管理工作；2 帶領(lǐng)團隊達(dá)成項目招商及租金收益的預(yù)期目標(biāo)；3 上報年度經(jīng)濟目標(biāo)和重點工作計劃并實施完成；4 擬定商業(yè)運營管理團隊基

9、本管理制度和業(yè)務(wù)流程；5 根據(jù)市場和商圈的變化，對項目進(jìn)行經(jīng)營調(diào)整；6 確保各項工作符合集團制度及流程要求；7 不斷優(yōu)化商戶組合，提升商戶質(zhì)量和租金水平；8 長期目標(biāo)提升運營團隊的管理水平，提高各項目的商業(yè)價值。序號 主要工作1 全面負(fù)責(zé)各項目的日常運營管理工作；2 制定招商租賃、租金收繳及業(yè)態(tài)調(diào)整等工作計劃，獲得集團批準(zhǔn)后執(zhí)行落實；3 推動各項管理規(guī)章、制度、流程執(zhí)行，并根據(jù)實際運營狀況進(jìn)行修改；4 協(xié)助招商經(jīng)理制定年度租金預(yù)算計劃；word 專業(yè)資料.5 督促團隊執(zhí)行實行良好的租戶服務(wù)與顧客服務(wù)；收集掌握各項目商戶、市場信息，對商戶經(jīng)營狀況和市場狀況進(jìn)行分析預(yù)測，為6經(jīng)營戶優(yōu)化、業(yè)態(tài)組合管

10、理提供科學(xué)的依據(jù)；7 分析各項目運營結(jié)果并提出改進(jìn)意見；8 建立完善的檔案管理制度，確保合同、通知、公告等管理文件完整無缺；9 在遵循集團總體經(jīng)營策略下， 領(lǐng)導(dǎo)商業(yè)運營團隊達(dá)成集團的各種業(yè)績及利潤要求；10 定期召開工作會議，確保集團的方針政策和各項管理制度的貫徹執(zhí)行；11 負(fù)責(zé)商業(yè)運營管理團隊人員的培訓(xùn)和梯隊人員的建設(shè)；12 參與集團分配的其他工作。（二）市場工作職責(zé)直接上級部門運營管理部工作 主要評估考核人員運營管理部關(guān)系 部關(guān)聯(lián)部門集團各部門外部關(guān)聯(lián)部門工商、稅務(wù)、物價、城管序號 崗位職責(zé)概述1 負(fù)責(zé)項目運營、招商日常工作；2 達(dá)成項目招商及租金收益的預(yù)期目標(biāo)；3 執(zhí)行集團的招商戰(zhàn)略；4

11、 確保各項工作符合集團制度及流程要求；5 長期目標(biāo)支持項目的業(yè)態(tài)化組合和經(jīng)營戶質(zhì)量，提升項目的租金水平。序號 主要工作1 參與項目年度預(yù)算，并達(dá)成預(yù)算目標(biāo)；word 專業(yè)資料.2 分析項目租金狀況，并提出合理建議；3 掌握項目欠租狀況，并跟進(jìn)催收；4 跟進(jìn)項目到期商戶合同續(xù)簽狀況；5 分析提出商戶調(diào)整和幫助租戶提高經(jīng)營業(yè)績的建議；6 提交項目業(yè)態(tài)調(diào)整計劃；7 了解項目周邊市場租金，對項目租金定價提出建議；8 了解競爭對手狀況，提出項目的應(yīng)對建議；9 幫助項目進(jìn)行招商，使租賃進(jìn)度和業(yè)態(tài)調(diào)整達(dá)到預(yù)期；10 項目商戶經(jīng)營秩序的管理、處理客戶投訴及客商糾紛等；11 完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其他工作。（三）企劃工

12、作職責(zé)直接上級部門運營管理部工作主要評估考核人員運營管理部關(guān)系部關(guān)聯(lián)部門集團各部門外部關(guān)聯(lián)部門工商、城管、物價序號崗位職責(zé)概述1 承擔(dān)項目市場推廣工作；2 提交項目推廣收益和支出預(yù)算；3 根據(jù)集團經(jīng)營方針制定商業(yè)項目整體推廣計劃，提升集團整體品牌形象和價值；4 統(tǒng)籌和整合廣告、贊助、媒體等資源，提高項目的活動成效；5 制定策劃市場推廣的基本制度和作業(yè)流程；6 確保各項工作符合集團制度及流程要求；word 專業(yè)資料.7長期目標(biāo)支持項目提升客流和租戶經(jīng)營,提升集團品牌價值。序號主要工作1 跟進(jìn)執(zhí)行年度、月度推廣計劃及資金計劃、預(yù)算收入；2 執(zhí)行推廣及其他活動的策劃和執(zhí)行；3 維護(hù)和監(jiān)督項目的整體良

13、好形象；4 與相關(guān)媒體進(jìn)行聯(lián)系與協(xié)調(diào)；5 對項目進(jìn)行布展和美化；6 項目相關(guān)宣傳推廣實施設(shè)備的操作、使用、管理和維護(hù)；7 負(fù)責(zé)與活動有關(guān)的參與租戶、第三方的聯(lián)絡(luò)、談判與跟蹤；制定項目廣告位、 促銷位及項目形象的收費標(biāo)準(zhǔn)、管理措施并與租賃方進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、8談判和后期管理；9 對項目商圈市場調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查結(jié)果調(diào)整和修改推廣策略和方案；10 對項目空置商鋪包裝策劃、贊助方談判、執(zhí)行和后期管理；（四）財務(wù)工作職責(zé)直接上級部門計劃財務(wù)部工作主要評估考核人員計劃財務(wù)部關(guān)系部關(guān)聯(lián)部門集團各部門外部關(guān)聯(lián)部門工商、稅務(wù)序號崗位職責(zé)概述1 負(fù)責(zé)對項目租金、物業(yè)費及廣告發(fā)布等相關(guān)費用的核算；2 配合市場與商戶簽訂租賃

14、合同；3 負(fù)責(zé)收取商戶的水電氣等預(yù)付費用；4 收取項目租金、物業(yè)費及廣告發(fā)布等相關(guān)費用；word 專業(yè)資料.5 配合市場催繳租金，提供相關(guān)信息協(xié)助市場收取商戶相關(guān)費用。序號 主要工作1 分類匯總各類收入的憑證、核簽、編造、檔案整理，保管事項；編制租金報表，登記租金明細(xì)，計算租金收繳的各項考核指標(biāo)，真實、準(zhǔn)確、及2時反映項目租金收繳率情況與項目面積出租率情況；3 在項目租賃展位合并或拆分時配合市場測量面積并核實；4 配合物業(yè)收取物業(yè)管理費，并登記收繳情況明細(xì)臺帳；5 負(fù)責(zé)收取項目各租戶的水電氣等預(yù)付費用；6 協(xié)助企劃收取廣告費，并登記收繳情況明細(xì)臺帳；7 協(xié)助市場催繳租金，準(zhǔn)確入賬，為公司提供客

15、觀、真實的財務(wù)數(shù)據(jù)；8 協(xié)助項目租戶辦理工商、稅務(wù)等業(yè)務(wù)；9 負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)、低值易耗品的盤點、清查工作；10 負(fù)責(zé)聯(lián)系財、稅、金融等部門，及時了解財、稅、金融等部門動向。（五）行政工作職責(zé)直接上級部門運營管理部工作主要評估考核人員運營管理部關(guān)系部關(guān)聯(lián)部門集團各部門外部關(guān)聯(lián)部門序號崗位職責(zé)概述1負(fù)責(zé)項目的行政人事后勤類相關(guān)工作;2 做好辦公室檔案收集、整理工作；3 管理員工人事檔案材料 ,建立、完善員工的人事檔案管理；4 統(tǒng)計每月考勤并交財務(wù)做帳，留底。word 專業(yè)資料.序號主要工作1 接聽、轉(zhuǎn)接；接待來訪人員；2 負(fù)責(zé)資產(chǎn)配置 (包括辦公設(shè)備、辦公用品 )的管理工作，包括清點、維護(hù)、登記等

16、;3 項目部員工檔案的建立與管理 ;組織實施績效管理，對績效評價過程進(jìn)行監(jiān)督控制，及時解決其中出現(xiàn)的問題，4不斷完善績效管理體系；5 做好員工考勤統(tǒng)計工作，負(fù)責(zé)加班的審核和報批工作；6 審核并做好員工獎勵、紀(jì)律處分及調(diào)入、調(diào)出、辭職、辭退等手續(xù)；7 負(fù)責(zé)辦公室倉庫的保管工作，做好物品出入庫的登記；8 其他突發(fā)事件的處理。（六）物業(yè)工作職責(zé)直接上級部門運營管理部工作 主要評估考核人員運營管理部關(guān)系 部關(guān)聯(lián)部門項目各部門外部關(guān)聯(lián)部門消防、派出所、市政、環(huán)衛(wèi)、規(guī)劃局序號 崗位職責(zé)概述1 維護(hù)和改善項目硬件的狀況、各種功能與安全；2 負(fù)責(zé)項目的設(shè)施安全可靠運行，保持良好運營環(huán)境；3 督導(dǎo)工程、保安和保

17、潔充分發(fā)揮作用，確保項目的運營有效進(jìn)行；4 以最低的成本來維護(hù)、保養(yǎng)和提升項目的資產(chǎn)，從而最大程度提高項目的利潤；序號 主要工作1 擬定項目工程物業(yè)年度預(yù)算；word 專業(yè)資料.2 做好項目的工維、保安和保潔工作；3 租戶裝修的審核、監(jiān)督、檢查、服務(wù)、管理；4 項目相關(guān)設(shè)備、設(shè)施的巡視、檢測、維修和維護(hù)；5 項目物業(yè)實施設(shè)備文件、資料、圖紙的建檔、使用、管理和控制；6 項目物業(yè)應(yīng)收費用的統(tǒng)計、核實、匯總上報和催繳；7 項目環(huán)境綠化的組織、施工、驗收、保護(hù)與管理；8 項目設(shè)備設(shè)施的正常運行、日常保養(yǎng)、管理和控制；物業(yè)在外包的情況下，具體工作可通過相關(guān)合同進(jìn)行約束。四、運營管理制度（一）商戶檔案管

18、理制度1 、目的：規(guī)商戶檔案資料的編號、分類、整理、保管及借閱工作。2 、職責(zé)：（ 1）商業(yè)運營經(jīng)理負(fù)責(zé)審批檔案對的借閱申請及清單、檔案管理的實施工作。（ 2）文員負(fù)責(zé)檔案的日常管理工作。3 、適用圍：包含但不限于項目客戶往來的信函、裝修管理文件，租賃合同，物管協(xié)議、轉(zhuǎn)租車場等相關(guān)資料與文件。4、工作要求：（ 1）所有商戶檔案進(jìn)行編號，每個商戶建立檔案袋，分樓棟進(jìn)行存檔；word 專業(yè)資料.（ 2）所有商戶的檔案袋應(yīng)設(shè)立目錄，并在目錄上記載有詳細(xì)的入冊容與時間；（ 3）任何人借閱商戶檔案，要辦理借閱手續(xù)，并通過相關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)簽字方可借閱；（ 4）文員在借閱商戶檔案時，應(yīng)向借閱者當(dāng)面清點好檔案袋中

19、的詳細(xì)的資料，并完成雙方交接簽字手續(xù)；（ 5）商戶檔案的借閱，當(dāng)天須歸還，如超過一天時間，須經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批同意 ；（ 6）商戶檔案歸還時，文員按當(dāng)時借閱時的詳細(xì)清單進(jìn)行清點完整無誤后，雙方完成交接手續(xù)；（ 7）文員應(yīng)每半年對商戶檔案進(jìn)行清查與整理，每年年底應(yīng)對商戶檔案進(jìn)行存檔。（二） 商戶費用收取管理制度1 、目的：加強商戶費用收取管理，保證資金安全2 、適用圍：租金、物管費、水電費、車庫收入等一切款項的收取3 、職責(zé)：（ 1）填寫“費用交款通知單” ，財務(wù)組審核收款 ；（ 2）財務(wù)組：按收銀流程及制度審核、收款；4 、程序要點：（ 1）財務(wù)：主要是指對商戶收取的租金、物管費、水電費、word

20、 專業(yè)資料.車庫收入等一切款項，收款責(zé)任人為會計；（ 2）會計根據(jù)“費用繳款通知單”收款，收款后須據(jù)實開具在公司領(lǐng)取的，印有連續(xù)編號的，蓋有財務(wù)專用章的收據(jù)或發(fā)票，采用復(fù)寫方式，一式三聯(lián)；（ 3）車管員負(fù)責(zé)收取客戶零星停車款，會計集中收繳進(jìn)存銀行。會計再根據(jù)車管員的電腦記錄和手工臺賬核對稽核，確保賬款相符 ；（ 4）收款當(dāng)日，將款全額存入公司指定的賬戶，嚴(yán)禁坐支、挪用、私設(shè)小金庫；每日下班前由會計填寫當(dāng)日“收入日報表”；（ 5）收入日報表、現(xiàn)金交款單、收據(jù)三者必須一致，財務(wù)主管確認(rèn)款已存入銀行后，需在收入日報表和收據(jù)存根聯(lián)上簽字確認(rèn)，同時交商業(yè)營運經(jīng)理簽字確認(rèn)；（ 6）每日業(yè)務(wù)完結(jié)后，財務(wù)組依

21、據(jù)審核后的單據(jù)輸入臺賬；（ 7）財務(wù)組及時將未繳款的客戶和款項反饋運營，并督促其催收 。（三）合同續(xù)租管理制度1 、目的：規(guī)項目合同到期后的合同續(xù)簽的工作，確保合同續(xù)租工作正常開展2 、適用圍：項目的商戶合同續(xù)租word 專業(yè)資料.3 、程序要點： 市場組應(yīng)在商戶合同到期前半年，對該商戶進(jìn)行經(jīng)營期間的經(jīng)營情況綜合評估，并完成評估報告，提出合同續(xù)租的相關(guān)的條件建議上報公司審批； 對于公司不同意續(xù)租的商戶，應(yīng)在商戶合同到期前一個月告知商戶，并書面告知不續(xù)約的理由，便于商戶提前做好撤場準(zhǔn)備工作；如商戶接函后堅持要續(xù)租，可采用提高商戶合同商務(wù)條件告知商戶，商戶堅持要續(xù)租，必須提出公司在對商戶持續(xù)經(jīng)營的

22、相關(guān)要求，否則，合同不能續(xù)簽； 合同續(xù)租，按公司合同審批流程上報審批同意后，方可簽訂續(xù)租合同，收取相關(guān)的費用。（四）合同轉(zhuǎn)租管理制度1 、目的：規(guī)承租戶在經(jīng)營過程中因經(jīng)營不善而發(fā)生的轉(zhuǎn)租行為，確保轉(zhuǎn)租客戶符合公司的業(yè)態(tài)及商戶組合標(biāo)準(zhǔn)2 、適用圍：項目各商戶的商鋪轉(zhuǎn)租3 、程序要點：承租戶提交轉(zhuǎn)租申請書至市場組；市場組在收到申請后在一周之進(jìn)行書面回復(fù)（同意或不同意，須講明原因） ；word 專業(yè)資料.經(jīng)同意轉(zhuǎn)租的承租戶由市場組在規(guī)定時間填寫轉(zhuǎn)租審批表審定所扣租金、質(zhì)保金；物業(yè)組負(fù)責(zé)辦理與租戶的商鋪交接手續(xù)。在轉(zhuǎn)租日，承租戶應(yīng)按租賃接房時的租戶商鋪交接單上的項目進(jìn)行清點，如水電氣表、噴淋、 、空調(diào)

23、及相關(guān)設(shè)施設(shè)備，否則，物業(yè)組將計算維修或更換成本。物業(yè)組審核出應(yīng)扣的費用，并在轉(zhuǎn)租審批表上簽字，收回商鋪并把表格交給財務(wù)組；財務(wù)組負(fù)責(zé)審核租戶繳款與應(yīng)扣款情況后簽字確認(rèn)后提交項目負(fù)責(zé)人；市場主管審核轉(zhuǎn)租表后簽字確認(rèn)； 承租戶正常退場，按合同約定時間和租戶退款管理辦法至財務(wù)進(jìn)行結(jié)算；承租戶轉(zhuǎn)租，須按公司申報程序上報市場組、財務(wù)組、總辦審批后方可執(zhí)行；得到確認(rèn)和審批后，租戶參照租戶經(jīng)營管理規(guī)章中租戶退款管理規(guī)定領(lǐng)取應(yīng)退款項。（五）商戶進(jìn)場管理制度1 、目的：為規(guī)各商戶進(jìn)場前資質(zhì)審查，便于合同簽訂符合公司的定位要求2 、使用圍：word 專業(yè)資料.項目各個商戶進(jìn)場3 、程序要點 ：購物類準(zhǔn)入制的管理

24、品牌資質(zhì)：生產(chǎn)許可證、商品質(zhì)檢證明、商標(biāo)注冊登記證書經(jīng)營者資質(zhì)：委托經(jīng)營代理書（重要注意時間的有效性），營業(yè)執(zhí)照（法人和自然人的身份證），稅務(wù)登記證商品資質(zhì)審查：申報的品牌與實際經(jīng)營的商品名稱一致性非購物類得準(zhǔn)入制的管理品牌資質(zhì)：商標(biāo)注冊登記證書經(jīng)營者資質(zhì)：特種行業(yè)的經(jīng)營許可證、營業(yè)執(zhí)照（法人和自然人的身份證） 、稅務(wù)登記證、品牌加盟的許可證經(jīng)營者準(zhǔn)入制的管理 審查經(jīng)營類型，是否業(yè)態(tài)規(guī)劃和項目定位相符審查經(jīng)營者的經(jīng)濟實力審查經(jīng)營者的經(jīng)營能力審查經(jīng)營的品牌優(yōu)勢審查經(jīng)營者經(jīng)營的品牌風(fēng)格和市場反映審查經(jīng)營者在其他地方的經(jīng)營業(yè)績運營主管審核通過租賃合同審批表并上報公司審批任何租賃合同，都需要上報公司審

25、批word 專業(yè)資料.審批結(jié)束后，向租戶收取合同約定的所有費用，同時簽訂租賃合同租賃合同為標(biāo)準(zhǔn)版本，不能做任何修改。如需做修改，修改容需報公司審核同意后，方可執(zhí)行簽訂費用交清后，由市場組發(fā)接房通知書給租戶租戶接房時，市場組及物業(yè)組陪同租戶接房，并填寫商鋪驗收交接表 。手續(xù)完善后由市場組保留商鋪驗收交接表原件存入租戶檔案中交房結(jié)束后，市場組跟進(jìn)租戶裝修進(jìn)場管理事宜（六）商戶撤場管理制度1 、目的：承租方合同到期時，為明確商戶撤場時雙方的義務(wù)，使商戶撤場流程更明確2 、適用圍：項目各個商戶3 、程序要點：（ 1）承租戶提前或合同到期撤場須提交退租申請書至市場組（ 2）市場組須在一周之對承租戶提出的

26、申請進(jìn)行書面回復(fù)（同意或不同意，須講明原因）（ 3）同意撤場的承租戶，市場組應(yīng)在規(guī)定撤場時間填寫租戶退租審批表 ，按租戶退租審批表填寫的容要求審定承租戶應(yīng)繳的費用或應(yīng)扣費用與質(zhì)保金word 專業(yè)資料.（ 4）提前撤場承租戶的租賃保證金不退還。（ 5）市場主管審核撤場承租戶有關(guān)費用是否結(jié)清，并在租戶退租審批表上簽字（ 6）物業(yè)組在退租日，承租戶應(yīng)按租賃接房時的租戶商鋪交接單上的項目進(jìn)行清點，如水電氣表、噴淋、 、空調(diào)及相關(guān)設(shè)施設(shè)備，并確認(rèn)水電氣截至度數(shù)。如設(shè)施設(shè)備有損壞，承租戶需進(jìn)行維修或更換，否則，物業(yè)組將計算維修或更換成本。物業(yè)組審核應(yīng)扣的費用，并在租戶退租審批表上簽字，收回商鋪并把表格交至

27、財務(wù)部。五、現(xiàn)場裝修規(guī)管理辦法（一）目的規(guī)商戶裝修管理工作，提高安全質(zhì)量，降低裝修違規(guī)率，保障商業(yè)街公共設(shè)施的正常使用，特制定此管理辦法。（二）定義商戶裝修需要的管理流程包括裝修申請、部門審批、裝修準(zhǔn)備、進(jìn)場施工、裝修驗收等全套運營管理規(guī)。（三）程序要點：1、裝修申請（ 1）商戶向運營管理部提出裝修申請；（ 2）商戶填寫 裝修申請表 各項容， 并附裝修設(shè)計方案及電路圖；（ 3）商戶聘請的施工隊，須附裝修公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份及裝修word 專業(yè)資料.公司資質(zhì)證書復(fù)印件一份；企業(yè)資質(zhì)年檢記錄復(fù)印件一份；（ 4）裝修公司法人代表身份證復(fù)印件及施工負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件，法人授權(quán)委托書 (加蓋紅章）；（

28、 5）施工隊必須持有 “有效的裝修資質(zhì)” ，提供該單位有效期的施工意外保險證明， 對商戶和施工單位進(jìn)入商業(yè)街的一切意外行為均必須承當(dāng)相應(yīng)的安全責(zé)任；（ 6）如沒有相應(yīng)的保險證明，可自行或委托承包商購買相關(guān)裝修工程的保險，包括公共責(zé)任險；（ 7）如不能提供上述資質(zhì)和保險證明，裝修施工期間的所有安全責(zé)任均由商戶和施工單位全部負(fù)責(zé)；（ 8）裝修娛樂場所，須提供消防部門提供的裝修審核意見書；2、部門審批（ 1）運營接到裝修申請當(dāng)日給予審核：尺寸是否合理，有無占用公共區(qū)域或影響臨近商戶；樣式風(fēng)格與商業(yè)街區(qū)是否協(xié)調(diào)；用電量有無超出區(qū)域荷載量；有沒有遵守圖紙審批規(guī)；裝修設(shè)計是否對房屋結(jié)構(gòu)，外墻立面，公共設(shè)施

29、設(shè)備造成改動、破壞；裝修設(shè)計是否有嚴(yán)重的消防隱患；是否有其他違章情況；不宜審批情況word 專業(yè)資料.涉及有拆改承重墻的涉及有消防隱患的涉及有破壞墻體立面的涉及有破壞預(yù)埋管線（ 2）在確認(rèn)裝修設(shè)計不會對商業(yè)街區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備正常使用及房屋外觀造成不良影響時，運營應(yīng)當(dāng)在2 個工作日給出審批意見；（ 3）運營審核后的商戶裝修設(shè)計方案應(yīng)報物業(yè)復(fù)審其用電負(fù)荷量；（ 4）物業(yè)復(fù)審后報批運營管理部審批，并負(fù)責(zé)將審批后的裝修申請通知商戶，對需要商戶修改設(shè)計的須告之修改；3、裝修準(zhǔn)備（ 1）裝修申請獲得批準(zhǔn)后，物業(yè)通知商戶帶領(lǐng)裝修施工隊到財務(wù)辦理裝修進(jìn)場手續(xù)；（ 2）物業(yè)將施工單位的室裝飾企業(yè)營業(yè)執(zhí)照 、資質(zhì)

30、證書身份證及裝修圖紙的復(fù)印件附在裝修申請表后存檔；（ 3）商戶和施工隊一同到財務(wù)處按裝修管理規(guī)定繳納相關(guān)費用；（ 4）商戶應(yīng)交納一定數(shù)額的裝修押金和垃圾清運費，詳見裝修費用一覽表；（ 5）施工單位應(yīng)交納一定數(shù)額的裝修押金、水電費預(yù)交金和施工人員出入證件工本費，詳見裝修費用一覽表 ；（ 6）物業(yè)對商戶及施工隊進(jìn)行裝修安全及基本要求的培訓(xùn)；（ 7）辦理完上述手續(xù)后，物業(yè)開通商戶水電并通知商戶進(jìn)場裝修。4、進(jìn)場施工word 專業(yè)資料.物業(yè)負(fù)責(zé)監(jiān)控施工單位土建、水電裝修是否違章；安保負(fù)責(zé)施工單位裝修安全的監(jiān)督管理；保潔負(fù)責(zé)施工單位裝修的清潔監(jiān)督管理；監(jiān)管要點如下：A 、施工現(xiàn)場施工行為規(guī)裝修施工單位的

31、裝修許可證是否貼上墻， 現(xiàn)場施工有無施工現(xiàn)場負(fù)責(zé)人；施工現(xiàn)場配置的消防滅火器是否配置到位，并有明確的管理責(zé)任人；施工人員是否佩戴施工證施工；施工現(xiàn)場施工單位的用水、用電、排水管理是否得力，嚴(yán)禁施工現(xiàn)場亂排亂接施工現(xiàn)場的水電表安裝及使用是否正常，絕對禁止施工單位、偷電行為施工單位有無違規(guī)占道，嚴(yán)禁裝修垃圾亂堆，亂放B、建筑物結(jié)構(gòu)規(guī)各商戶可以在商鋪進(jìn)行非結(jié)構(gòu)變更，但不得開鑿、 損壞任何承重墻、梁、樓板、屋面及其他任何破壞商鋪結(jié)構(gòu)強度的行為。固定在樓板上的螺栓和打孔，進(jìn)入樓板的深度不應(yīng)超過50 毫米。地面上開鑿布線，深度也不得超過30 毫米。C、建筑物立面及景觀對于建筑物外墻怎樣安裝空調(diào)及如何排放冷

32、凝水、建筑物外墻能word 專業(yè)資料.否安裝廣告等必須按商業(yè)街統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管D 、消防規(guī)阻燃材料的使用按規(guī)要求使用消防系統(tǒng)嚴(yán)禁變更與損壞（不同類型的探測器不能更換）動火作業(yè)現(xiàn)場的設(shè)置保護(hù)措施（專人看火及配置滅火器材）施工現(xiàn)場嚴(yán)禁吸煙E、公共設(shè)施管理規(guī)未經(jīng)同意不得擅自連接公共設(shè)施，如電路、下水道等，也不得破壞水管系統(tǒng)、 化糞池、 隔油池（隔油池是高進(jìn)低出、閥門是低進(jìn)高出）等阻塞或消弱其有效運用；遇損壞或因裝修改造而造成樓層漏水、滲水、管道堵塞等要予以處罰并及時修復(fù)（防水層、結(jié)構(gòu)層、找平層、彈性層、剛性層）F、巡查要點進(jìn)入裝修現(xiàn)場前要仔細(xì)查看圖紙及審批文件，做到心中有數(shù)進(jìn)入裝修現(xiàn)場，應(yīng)按審批

33、容逐項審查，并應(yīng)注意：隔墻：必須使用阻燃型建筑材料，如石膏板、 泰柏板、 空心磚等，嚴(yán)禁使用木板等易燃材料隔墻墻面： 可使用 ICI 等涂料或阻燃型材料，如防火板、 阻燃墻紙等，使用面板裝修時需在底板做防火地面 :不可損壞原地面，如有給排水管路經(jīng)過，必須做好防水， 并經(jīng)物業(yè)驗收天花：必須使用阻燃材料，如石膏板、礦棉板等，嚴(yán)禁大面積使word 專業(yè)資料.用木板電氣：所有線路需套PVC 管，天花上線管需用吊碼固定，不能用鐵絲、電絲等懸掛，更不能懸掛在消防管、空調(diào)管上，檢查配電箱空氣開關(guān)型號，位置是否合理，動力線路需有漏電保護(hù)，動力和照明必須分開，不得共用零線。大門 :一般情況下， 大門不能更換，

34、如見有更換， 需及時查明上報。G：任何違章工程必須盡快記錄拍照存檔（如有需要），及時上報以便做進(jìn)一步行動。5、裝修驗收裝修施工結(jié)束后， 由商戶和施工隊負(fù)責(zé)人共同向運營管理部提出驗收申請。驗收小組：裝修施工單位負(fù)責(zé)人，物業(yè)、運營管理部驗收不合格：當(dāng)場指出需如何整改，簽發(fā)整改通知書或違例裝修項目說明書 ，整改后再驗收，直到合格；檢查電力系統(tǒng)是否正常運作，給排水工程是否符合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定運營管理部可做審批裝修項目驗收，涉及消防項目驗收，以政府消防部門驗收結(jié)果為準(zhǔn)，并據(jù)此批核竣工/ 開業(yè)與否裝修如無違章情況按裝修管理合格程序辦理驗收手續(xù)，如發(fā)現(xiàn)有違章情況立即通知商戶整改，竣工驗收合格的， 由運營管理部負(fù)責(zé)人在裝修申請表完工驗收欄目簽署“初驗合格”，并簽署姓名及日期；運營管理部收回施工證，如有丟失，