《2011年全國土地估價師資格考試大綱》解讀

1、2011年全國土地估價師資格考試大綱解讀資格考試, 估價師, 大綱, 土地, 解讀2010年全國土地估價師資格即將來臨，考試大綱日前已由地質(zhì)出版社出版并發(fā)行。該大綱由考試委員會組織專家組在2009年考試大綱的基礎(chǔ)上修訂而成。修訂的基本原則是，“在保持大綱總體穩(wěn)定、連續(xù)的前提下，一是盡量細化內(nèi)容，二是對確實有重大政策調(diào)整、技術(shù)創(chuàng)新的適當(dāng)更新”?，F(xiàn)作簡要介紹，供報考人員參考。一是大綱只是在2009年基礎(chǔ)上作了局部調(diào)整，保留了原有的知識體系框架。仍然為三大板塊，即土地及土地管理基礎(chǔ)知識板塊、土地估價知識板塊和土地估價相關(guān)知識板塊，其中，土地估價知識在考試內(nèi)容中占據(jù)重要的位置。應(yīng)考人員不必對學(xué)習(xí)內(nèi)容進

2、行大的調(diào)整，只需注意一些相關(guān)調(diào)整的內(nèi)容。二是有一點值得注意，原來的第五部分，即土地估價實務(wù)被分成了兩部分，成為“土地估價實務(wù)”和“土地分等、定級與基準(zhǔn)地價評估等實務(wù)”，所以，大綱總體變?yōu)槭牟糠?。主要突出了宗地評估的具體內(nèi)容，但是基本上還是原來的內(nèi)容，只是將二級內(nèi)容提升到了一級內(nèi)容。但是，這一部分的內(nèi)容一直沒有較為規(guī)范的知識體系，應(yīng)考者在復(fù)習(xí)時，應(yīng)適當(dāng)參照一些估價實務(wù)工作加強這方面內(nèi)容的學(xué)習(xí)。三是一些內(nèi)容作了局部調(diào)整，比如在測量知識方面，增加了土地勘測定界方面的內(nèi)容，并在附錄中加入了土地勘測定界規(guī)程（TD/T 10082007），同時對測量原有的一些內(nèi)容也進行了細化。城市經(jīng)濟方面的內(nèi)容也作了一

3、些調(diào)整，但基本知識面沒有大的變化。四是大綱附錄增補了27條新的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件，應(yīng)考人員可以通過一定的方式瀏覽學(xué)習(xí)這些文件。五是大綱附錄中增加了“行業(yè)自律文件”，主要是應(yīng)全國土地估價師資格考試委員會的要求，加強考生對行業(yè)有關(guān)要求的了解，強化土地估價師執(zhí)業(yè)道德、操守、行業(yè)規(guī)范等方面的要求。具體內(nèi)容有中國土地估價師協(xié)會章程、注冊土地估價師自律守則、土地估價師實踐考核與執(zhí)業(yè)登記辦法（試行）（中估協(xié)發(fā)200814號）、土地估價師執(zhí)業(yè)登記工作實施細則（暫行） (中估協(xié)函20103號)、中國土地估價師協(xié)會個人會員會籍管理辦法 (中估協(xié)發(fā)200618號)、關(guān)于印發(fā)土地估價師繼續(xù)教育學(xué)時認(rèn)定規(guī)則的通知（

4、中估協(xié)發(fā)2009 27號），以及關(guān)于印發(fā)土地估價行業(yè)違規(guī)處罰記分辦法的通知（中估協(xié)發(fā)200935號）。這些文件可以登錄中國土地估價師協(xié)會網(wǎng)站查找學(xué)習(xí)。六是調(diào)整個別估價專業(yè)知識考試基本要求的難度，即個別考點從“掌握”降低難度到“熟悉”。附錄中的題樣由2008年試題題樣調(diào)整為2009年試題題樣。第一部分   總述1. 只寫了 “ 第一部分 ：未在后面寫 “總述 ”；2. 估價項目名稱不明確 ；3 估價目的中 , 未說明估價的應(yīng)用方向 ；4. 估價目的中 , 對土地權(quán)利說明不明確 ；5. 估價依據(jù)中 , 未列出土地估價的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) ,即估價規(guī)程 ；6. 估價依據(jù)中 , 引用的法規(guī)名

5、稱不正確；7. 估價依據(jù)中 , 應(yīng)包括土地估價規(guī)程等 , 不應(yīng)當(dāng)把過時的舊文件作為報告格式規(guī)范；8. 估價依據(jù)中 , 缺少估價對象土地證書或權(quán)屬證明 ；9. 估價依據(jù)中 ,“x x 省關(guān)于土地管理的法律法規(guī) ” 提法太籠統(tǒng) , 未說明與本次評估有關(guān)的法律法規(guī)是哪些 ；10. 無估價對象描述 ；11. 地價定義不清楚 ，未明確宗地設(shè)定用途 .設(shè)施 .年期、權(quán)利、土地開發(fā)程度等內(nèi)容 ；12. 地價定義中 , 未說明是什么權(quán)利的土地價格 ；13. 估價期日非具體時點 ( 無 “ 日 ”)；14. 估價日期中 , 未注明估價的截止日期 ；15. 使用說明中 , 待估宗地的土地面積、土地權(quán)利狀況等應(yīng)該以

6、國有土地使用證為準(zhǔn) ；16. 土地估價技術(shù)報告的使用應(yīng)該是供土地管理部門進行報告審核或備案以及評估機構(gòu)存檔用 , 而不是上級主管部門使用 ；17. 缺少土地估價師簽字欄 ；18. 估價結(jié)果中 , 缺少樓面地價 ，無單位地價和大寫無匯率 , 幣種不統(tǒng)一 ；19. 缺少估價結(jié)果一覽表 ；20. 需要特殊說明的事項中 , 缺少估價假設(shè)條件、資料來源、估價結(jié)果有效的條件等事頂?shù)恼f明 ；21. 需要特殊說明的事項中 , 未辦理出讓手續(xù)就入股 , 不合規(guī)定 ；22. 報告有效期錯誤 , 應(yīng)為半年 ；23. 非土地估價師簽名 ；24. 估價師簽名欄中無估價師資格證書號 ；25. 出具報告的時間離估價基期過長

7、 ；第二部分   估價對象描述及地價影響因素分析26. 估價對象描述中 , 待估宗地的項目描述錯誤 .如 ：容積率數(shù)值不對 ；27. 土地位置狀況中 , 缺少土地用途、土地級別的描述；28. 土地級別與土地等同 ；29. 態(tài)土地權(quán)利狀況中 , 缺少他項權(quán)利狀況的描述 ,30. 建筑物狀況描述不詳 ；31. 地價影響因素分析中 , 缺少一般因素的描述 ( 或描述不全) ；32. 土地登記狀況中 , 證書名稱錯 , 應(yīng)為國有土地使用證 ；33. 登記審批機關(guān)應(yīng)為當(dāng)?shù)卣?, 而非土地部門 ；34. 登記狀況中無四至、登記等 ；35. 區(qū)域因素和個別因素混淆 ( 屬于區(qū)域因素的列

8、入到個別因素內(nèi))；36. 區(qū)域因素分析錯為環(huán)境因素分析 ；37. 個別因素描述不全 , 未說明宗地的基礎(chǔ)設(shè)施狀況及土地最有效用途 ；第三部分  土地估價38. 估價原則中 , 缺少與本次估價方法緊密相關(guān)的原則。39. 未說明估價方法選擇的依據(jù)；, 1 成本逼近法40. 成本逼近法計算公式錯誤 , 如漏土地增值收益 ；41. 計算土地取得費等 , 不能以項目實際發(fā)生費用為依據(jù)；42. “土地平整費 ” 不應(yīng)計入 “土地取得費 ”；41、“土地開發(fā)費 ”不應(yīng)計入 “土地取得費 ”；44. 稅費不應(yīng)包括新增建設(shè)用地有償使用費 ；45. 成本逼近法中 , 投資利息計算錯誤 , 土地

9、開發(fā)期的計息期應(yīng)該取一半 ；46 開發(fā)利潤不能計算利息 ；47、利息率的確定無依據(jù)；48、計息期錯誤，投資利息計算時 .以整個開發(fā)費為基數(shù) .開發(fā)期要乘 1/2, 如果以開發(fā)費一半作基數(shù) , 計息期為整個開發(fā)期 , 如果開發(fā)費是以當(dāng)?shù)厥杖〉幕A(chǔ)設(shè)施配套費標(biāo)準(zhǔn)計算的 .這部分開發(fā)費的計息期也是整個開發(fā)期 ；49. 投資利潤計算錯誤 .投資利息不應(yīng)當(dāng)計算利潤；50. 利潤率的確定無依據(jù) ；51. 未計算土地增值收益；52 未計算土地稅費；53. 計算增值收益時 , 應(yīng)為成本價格乘以一定的增值收益率 .其中 , 成本價格應(yīng)包括投資利息 ；54. 增值收益率打印錯誤 ；55. 土地使用年期未修正 ,

10、造成計算結(jié)果是無限年期的價格 ；56. 當(dāng)土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時 , 不用進行年期修正 ；57. 當(dāng)土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時 , 土地增值收益與成本價格一道進行年期修正 ；58. 當(dāng)待估宗地是出讓土地時 , 應(yīng)進行剩余使用權(quán)年期修正 ,59. 如成本逼近法測算的是某一小區(qū)的平均土地價格 , 還應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率 , 進行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分?jǐn)?；60. 宗地內(nèi)的開發(fā)和建設(shè)狀況也應(yīng)進行適當(dāng)修正 ；（2）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法61. 未明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵 ( 如頒布日期、用途、基準(zhǔn)地價、開發(fā)程度等 ；6

11、2. 容積率對應(yīng)的容積率修正系數(shù)選擇錯誤；63.劃撥土地的使用年限和基準(zhǔn)地價年限一致 , 無需修正 , 結(jié)果卻修正了 ；64. 期日修正系數(shù)有誤 .未明確基準(zhǔn)地價頒布日期到評估期日之間的地價變化情況 ；65. 計算結(jié)果有誤 ； 3 收益還原法66. 租金與價格概念混淆，采用市場法確定客觀租金時 ,“比準(zhǔn)價格”應(yīng)為 “比準(zhǔn)租金”；67. 收益沒有采用客觀收益 ；68、采用企業(yè)經(jīng)營收益計算年總收益時 , 企業(yè)的財務(wù)報表數(shù)值應(yīng)當(dāng)調(diào)整為正常經(jīng)營管理水平下的客觀收益 ；69. 未說明客觀租金計算方法選擇的依據(jù) ；70. 租賃收入除了租金收入外 , 還應(yīng)當(dāng)把押金的利息收益計入；71. 未扣除房屋收益 ；7

12、2. 房屋折舊計算錯誤 , 如年期錯誤 , 不應(yīng)扣殘值 ；73.折舊中使用年限不能直接用房屋的已使用年限 , 而應(yīng)該為已使用年限加上尚可使用年限 ；74. 房屋耐用年限超過了出讓的土地使用權(quán)年限時 , 按土地使用權(quán)年限調(diào)整確定房屋可使用年限 , 在計算年折舊時也不應(yīng)考慮折舊 ；75. 出租總費用中漏計稅費項目 ；76. 按企業(yè)經(jīng)營收益計算時 , 計算企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營費用根據(jù)企業(yè)財務(wù)報表數(shù)值 , 還要扣除不正常的生產(chǎn)經(jīng)營和管理費用 , 得到客觀的費用 ；77. 保險費應(yīng)當(dāng)按房屋重置價或現(xiàn)值乘以保險費率計算 ；78、 月租金在 120 元以上的 , 除了房產(chǎn)稅外 , 還要按租金額繳納營業(yè)稅、附加城建稅

13、、教育稅附加 ；79. 未說明綜合還原率確定的過程及依據(jù) ；80. 采用土地純收益與土地價格比值調(diào)查法確定還原率時 , 應(yīng)當(dāng)至少收集三宗以上的案例 ；81. 采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定還原率時 ,安全利率應(yīng)當(dāng)采用一年期國債或者一年期銀行定期存款利率 ；82. 總樓價計算中的使用年期 (n 應(yīng)為土地的使用年限 , 而不能用房屋剩余使用年限 ;(4 市場比較法83. 基本情況表中 , 估價對象的內(nèi)容與報告前面的敘述不符 ；84. 比較案例數(shù)量至少要 3 個 ；85. 所選案例的交易價格相差不能超過 25%；86. 3個比較案例中 , 應(yīng)保持 1至2 個與待估宗地用途相同的交易案例 , 剩余的用

14、途相近的案例要進行用途修正 ；87. 交易類型不同的 , 應(yīng)當(dāng)進行交易類型的修正 ；88. 市場變化比較快且交易活躍的 , 比較的有效期最長不超過 1至2年，市場穩(wěn)定交易少的 , 最長不超過3年；89. 交易案例要是正常交易或者可以修正為正常價格 , 否則要剔除 ；90. 價格內(nèi)涵要一致 ( 如： 同為樓面地價或地面地價，付款方式、幣種、貨幣單位面積單位都要一致 ；91. 缺少比較因素選擇的程序 ；92、未說明地價指數(shù)的來源依據(jù) ；93. 比較因素中還應(yīng)當(dāng)有容積率等的修正 ；94. 估價對象與比較實例的交易時間相同 , 但確定的地價指數(shù)卻不一致 ；95. 未說明白 3 個比準(zhǔn)價格確定土地單位面

15、積地價的方法及原因 ；96. 公式中無個別因素修正 ；97. 交易情況說明不正確 ；98. 因素條件表中應(yīng)當(dāng)將 “宗地面積形狀”列入個別因素欄 , 將 “環(huán)境條件”列入?yún)^(qū)域因素欄 ；99. 選取的實例中 , 有的實例超過了規(guī)定年限 (5 年) ；100. 個別因素修正中部分項目修正錯誤 , 如 “面積形狀”修正錯誤 ；101. 部份項目未作修正 , 如 “基礎(chǔ)設(shè)施狀況”未作修正 , “交易時間”未作修正 ；102、 期日修正未作詳細說明 , 如 , 只一般描述為 “地價下跌了5% ”；103. 容積率修正錯誤或未修正 ；104. 年期修正錯誤；105. 年期修正時 , 未對 r 的取值做出說明

16、 ；(5 )剩余法106. 沒有選擇最佳開發(fā)利用方式 , 或沒選擇最佳土地用途 ；107. 開發(fā)建設(shè)周期確定錯誤，沒有考慮空置或租售期 ；108. 開發(fā)完成后不動產(chǎn)售價預(yù)測錯誤 .僅僅考慮現(xiàn)在市場情況 , 而未根據(jù)房地產(chǎn)價格走勢、政策影響來預(yù)測建成后的售價 ；109. 銷售時間預(yù)測錯誤 .商品房要主體封頂后才能預(yù)售 ；110. 分期銷售沒有考慮資金的時間價值 ；111. 租賃計算時 , 沒有考慮出租率和租金的增長情況 ；112. 計算面積參數(shù)選擇 f 錯誤 .計算售價或租金時用可售面積 , 計算開發(fā)成本時用總建筑面積 ；113. 預(yù)付地價款的利息額應(yīng)以全部預(yù)付地價款按整個開發(fā)建設(shè)周期計算 ；1

17、14. 開發(fā)費、專業(yè)費利息以全部開發(fā)費、專業(yè)費按建筑期的一半計算 , 或以開發(fā)費、專業(yè)費的一半按全部建筑期計算 , 開發(fā)費、專業(yè)費在建筑竣工后的空置及銷售期內(nèi)按金額全期計息 ；115. 銷售利潤率對應(yīng)的是不動產(chǎn)總價 , 投資利潤率對應(yīng)的是預(yù)付總資本 ；116. 套用公式計算錯誤 ；117. 地價的確定中 , 未說明結(jié)果確定方法的依據(jù) ；112. 最終結(jié)果確定時 , 應(yīng)取算術(shù)平均數(shù) , 而不是眾數(shù) ；119. 地價確定時 , 描述是采用 2 種方法估價結(jié)果的算術(shù)平均數(shù) , 實際計算采用加權(quán)平均 ；120. 2 種方法得出的結(jié)果如果相差過大 , 不應(yīng)當(dāng)采用算術(shù)平均值 ；121. 地價的確定中 ,2

18、 種方法的權(quán)重之和不等于 1；122. 估價結(jié)果中 , 總地價沒有大寫 ；123. 估價結(jié)果無單位地價 ；124. 缺少土地估價結(jié)果一覽表 ；第四部分  附錄125. 第四部份應(yīng)該為 “附錄”；126. 缺少待估宗地的國有土地使用證復(fù)印件；127. 缺少土地估價機構(gòu)資質(zhì)證書 .估價師資格證書復(fù)印件 ；128. 缺少房屋產(chǎn)權(quán)證 ；129. 缺少估價對象的照片資料 ；130. 缺少估價對象位置示意圖 ；131. 缺少估價機構(gòu)工商營業(yè)執(zhí)照 ；132. 報告文字描述不規(guī)范 。如 “可比實例”  “房屋占地地價”；133. 估價對象的基本情況在報告中描述的位置不正確 。2、有關(guān)改錯題。土地估價報告改錯通常都是難點，很多考生都對之頭疼，但其總結(jié)起來不外乎報告格式和技術(shù)要點錯誤這兩種情況。估價報告規(guī)范格式由土地估價報告和土地估價技術(shù)報告組成。通常會出現(xiàn)以下的情況：1)報告的字體、設(shè)計、紙張規(guī)格等不符合要求;2)只簡單介紹一下