南京國際商城項(xiàng)目投資分析報(bào)告

1、南京國際商城項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告一、 南京國際商城項(xiàng)目概況21 發(fā)展商簡介22項(xiàng)目參與方33.項(xiàng)目概況3(1) 選址分析4(2) 南京國際商城總體規(guī)劃介紹5(3) 南京國際商城首期工程介紹6二、 項(xiàng)目投資收益分析71 .項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度情況分析72. 項(xiàng)目資金投入情況分析73. 項(xiàng)目首期工程市值及收益預(yù)測9三、 項(xiàng)目敏感性分析12四、 項(xiàng)目投資價(jià)值分析141. 南京國際商城項(xiàng)目投資收益指標(biāo)分析142. 項(xiàng)目投資價(jià)值判斷15備 注：本分析報(bào)告有關(guān)項(xiàng)目數(shù)據(jù)以華東建筑設(shè)計(jì)研究院所作的項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案為依據(jù)，最終須以的項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。南京國際商城項(xiàng)目概況1發(fā)展商簡介南京國際集團(tuán)股份有限公司（以下簡

2、稱公司）于 1993年6月發(fā)起設(shè)立。目 前公司總股本27123萬股，每股凈資產(chǎn)2.48元，資產(chǎn)負(fù)責(zé)率25.6%。在NET系統(tǒng)上定向募集法人股為4027.5萬股，后10送5,最新定向募集 法人股6086.25萬股，由華夏證券包銷。公司主要股東單位南京國際商城建設(shè)有限公司武漢鋼鐵（集團(tuán)）公司中國石化集團(tuán)揚(yáng)子石油化工有限責(zé)任公司恒通集團(tuán)股份有限公司中國石化集團(tuán)金陵石油化工有限責(zé)任公司南京南華北方實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司中國人民保險(xiǎn)公司江蘇省分公司中國城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展總公司中國農(nóng)房公司安徽省國際信托投資公司公司發(fā)展目標(biāo)公司以建設(shè)和持有南京國際商城這一南京市中心區(qū)域綜合性超大型商用建 筑群為主要發(fā)展目標(biāo)，并在此基礎(chǔ)

3、上，拓展國內(nèi)主要中心城市類似商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)， 成為以長期持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)為主要投資方向、以物業(yè)租賃業(yè)務(wù)為主要收益來源的收租股概念的大型公眾公司，為股東獲取長期穩(wěn)定豐厚的收益回報(bào)和資產(chǎn)增 值。近期發(fā)展計(jì)劃 （從2001年11月始36個(gè)月的時(shí)間）：建成首期工程（21萬卅）并開業(yè)；與工程建設(shè)同步實(shí)現(xiàn)公司發(fā)行社會公眾股并申請上市的目標(biāo)。中期發(fā)展計(jì)劃 （從2005年2月始30個(gè)月的時(shí)間）：建成二期工程（約16萬卅）并開業(yè)。長期發(fā)展計(jì)劃：拓展國內(nèi)主要中心城市類似商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，為股東獲取長期穩(wěn)定的收益回報(bào)和資產(chǎn)增值。2.項(xiàng)目參與方建 筑師：美國洛翰建筑師事務(wù)所（美國，芝加哥）上海華東建筑設(shè)計(jì)研究院仲國，上海）

4、物業(yè)管理：第一太平戴維斯牧業(yè)顧問有限公司（中國，香港）酒店管理：雅高國際酒店管理集團(tuán)（法國，巴黎）物業(yè)代理：美聯(lián)物業(yè)（香港聯(lián)交所上市公司）仲國，上海）法律顧問：方和吳正和律師行（中國，香港）發(fā) 展商：南京國際集團(tuán)股份有限公司南京國際商城建設(shè)有限公司（中外合資）3.項(xiàng)目概況南京國際商城（World Trade &Exhibition Center, Nanjing）,是位于南京市城區(qū)中心區(qū)域綜合性超大型商用建筑群，項(xiàng)目總建筑面積為37萬平米。（1）選址分析南京國際商城項(xiàng)目位于南京市城區(qū)西北部的鼓樓區(qū)。鼓樓區(qū)因建于明洪武 十五年（1382）的“鼓樓”而得名，區(qū)內(nèi)有掃葉樓、江南水師學(xué)堂附設(shè)礦

5、路學(xué)堂， 民國臨時(shí)政府參議院舊址等文物古跡 52處，其中市級以上文物保護(hù)單位 9處， 區(qū)域內(nèi)的古林公園、國際園、江蘇電視塔、清涼山公園、烏龍?zhí)豆珗@等構(gòu)成了南 京市的“城西旅游風(fēng)光帶”，其中最著名的是石頭城，公元 212年，東吳統(tǒng)潔者 孫權(quán)建石頭城，作為建鄴的衛(wèi)城。蜿蜒雄峙的石頭城遺址，現(xiàn)為國家級文物保護(hù) 單位。轄區(qū)內(nèi)的山西路廣場地區(qū)是全市最繁華的商貿(mào)中心之一，其中湖南路精品 一條街是南京名牌產(chǎn)品最多、質(zhì)量最優(yōu)、款式最新的商業(yè)街之一，是“全國創(chuàng)建文明城市活動(dòng)百家示范點(diǎn)”之一，也是全國十五條“百家萬店無假貨活動(dòng)示范街” 之一，緊鄰玄武飯店南側(cè)，東起中央路，西至山西路廣場，全長1100米，沿街共有大

6、小商店174家，總營業(yè)面積56360平米，其中商場5家、名牌專賣店25 家、特色商店40家、金融網(wǎng)點(diǎn)9家，湖南路東端將規(guī)劃建成全國規(guī)模最大的江 蘇省書城。湖南路集商貿(mào)、金融、信息、旅游、娛樂等諸多功能于一體，以其獨(dú) 具的風(fēng)格特色，濃郁的現(xiàn)代氣息，形成未來都市風(fēng)貌的雛型。鼓樓區(qū)高等院校集中，有南京大學(xué)、河海大學(xué)等高等院校 28所，有五臺山 體育中心和文體功能齊全的鼓樓區(qū)體育館。文化氣息濃、體育鍛煉熱情高，每兩 年舉辦一次鼓樓金秋藝術(shù)節(jié)，文體活動(dòng)豐富多彩。八十年代以來，改革開放使鼓 樓區(qū)充滿了生機(jī)和活力。南京國際商城項(xiàng)目用地扼居南京市主軸線中央路最繁華地段，與華東地區(qū) 經(jīng)貿(mào)活動(dòng)中心一一江蘇展覽館隔

7、街相對， 緊鄰四星級玄武飯店，并與南京唯一的 國家級商業(yè)示范街湖南路毗鄰。近鄰南京國際商城項(xiàng)目的還有南京最大的城市公 園玄武湖，直線距離僅300余米。南京國際商城項(xiàng)目、南京市政府、江蘇省政府 所在地構(gòu)成南京城金三角區(qū)域，是南京商貿(mào)、政治、文化、通訊、交通及旅游中 心區(qū)?；噩F(xiàn)狀南京國際商城基地位于南京市鼓樓區(qū)，占地32477平方米，基地北側(cè)為馬家街，東側(cè)為中央路，南側(cè)是童家巷。東望玄武湖及紫金山，向北可達(dá)寧滬高速 巴士總站、南京火車站和長江二橋；往南直抵南京傳統(tǒng)商貿(mào)中心新街口。 北面新 模范馬路連接玄武湖湖底隧道，可直達(dá)新莊南京國際會展中心； 在建的南京地鐵 一期工程（2005年竣工通車）玄武

8、門站與項(xiàng)目緊鄰。項(xiàng)目具有南京新商貿(mào)中心的地段優(yōu)勢，依托玄武湖秀麗的風(fēng)景優(yōu)勢，擁有公交和地鐵構(gòu)筑成的立體交通優(yōu)勢。 地鐵概念、景觀物業(yè)、綜合功能、超大規(guī)模、 CBD位置使項(xiàng)目其獨(dú)占鰲頭的市場優(yōu)勢顯而易見。（2）南京國際商城總體規(guī)劃介紹南京國際商城作為一個(gè)多功能的綜合性大型建筑群，規(guī)劃建筑面積37萬平米?？傮w布局結(jié)合基地東向面對玄武湖、紫金山壯麗景觀這一得天獨(dú)厚的地理位 置，組成以主塔南京國際大廈為主體的品字形布局，三幢超高層塔樓鼎足而立。 平面布置的重點(diǎn)是在中央路開辟中心廣場，以與城市主干道形成良好的空間尺度關(guān)系。此面積達(dá)8000平米的弧形柱廊廣場，將成為進(jìn)入商城裙樓超大型“Shopping M

9、all ”勺主入口。南京國際商城即使以當(dāng)今最先進(jìn)的國際標(biāo)準(zhǔn)衡量也是一個(gè)巨大無比高水準(zhǔn) 的多功能開發(fā)項(xiàng)目，它將零售、娛樂、餐飲、展覽、辦公、酒店、高級公寓和公 眾停車場融匯于統(tǒng)一規(guī)劃的建筑群體。 南京國際商城的建成大大提升南京城市商 業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的檔次、水準(zhǔn)，因而她被譽(yù)為南京市“十五”計(jì)劃期間首要標(biāo)志性建 筑，南京市2002年固定資產(chǎn)投資城建重大項(xiàng)目。（3）南京國際商城首期工程介紹南京國際商城項(xiàng)目分兩期開發(fā)，第一期包括南、北塔樓和裙樓，總計(jì)21.3萬平米；第二期為主樓，約16萬平米。首期工程融匯以下四個(gè)建筑功能：裙樓位于八層裙樓（約8.4萬平米）的“名店世界”，是按北美標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的大型 復(fù)合商業(yè)設(shè)施

10、，它將中型精品百貨與眾多特色名牌專賣店、 風(fēng)格化餐廳，以及休 閑娛樂等不同服務(wù)業(yè)，復(fù)合于舒適宏大的共享室內(nèi)公眾空間之中，提供“一站式” 的完善服務(wù)。名店世界采光中庭廣場逾千平米， 室內(nèi)步行商業(yè)街寬達(dá)9米，休閑 空間設(shè)施充裕。在這里，購物不再是唯一目的，“逛Mall “將成為都市人熱衷的 生活方式。裙樓第八層世界貿(mào)易展覽中心，展覽大廳面積逾萬平米，透過二百米 長的東向弧形落地玻璃，廣闊的景觀視野，一掃普通展館封閉、壓抑的傳統(tǒng)印象。 在此舉行的商業(yè)展示、發(fā)布活動(dòng)將變得輕松、愉快和更具魅力。南塔樓南塔樓35層，高度146米。南塔樓上部（23層以上）為南京諾富特國際酒店（四星級），約300個(gè)房間（含北

11、塔樓部分酒店式服務(wù)公寓），由法國雅高（Accor）國際酒店管理集團(tuán)管理。南塔樓下部（11-22層）為面積約2.6萬平米高科技商務(wù)辦公樓，按照國際公認(rèn)的智能化建筑標(biāo)準(zhǔn) BACnet （建筑自控網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)通訊標(biāo)準(zhǔn)）的要求定位；建筑并采用大跨度的框架結(jié)構(gòu)，可任意改變間隔。北塔樓北塔樓38層，高度149米。北塔樓自11層-38層為面積約4.2萬平米的高檔公寓，共有130套建筑面 積在240平米-370平米之間的南北躍層復(fù)式單位，或者可稱為空中別墅。裙 樓的天臺花園和雙塔的9-10層是酒店客商和公寓住戶所享有的俱樂部 會所。首期工程含4萬多平米的兩層地庫，容納625個(gè)汽車車位。二、項(xiàng)目投資收益分析1項(xiàng)目

12、建設(shè)進(jìn)度情況分析南京國際商城項(xiàng)目工程施工包括前后兩期，項(xiàng)目總建設(shè)期為5.5年，合計(jì)66個(gè)月，工期從2001年11月開始，至2007年5月底結(jié)束。其中一期工程為南 北塔樓以及裙樓建設(shè)，總建筑面積為213,617平方米，工期預(yù)計(jì)為36個(gè)月，2001 年11月動(dòng)工至2004年10月結(jié)束；二期工程為60層主塔以及裙樓建設(shè)，總建筑 面積158，025平方米，工期預(yù)計(jì)為30個(gè)月。2.項(xiàng)目資金投入情況分析依據(jù)南京國際商城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，項(xiàng)目靜態(tài)總投資為242882萬 元，其中一期工程靜態(tài)投資為119046萬元，二期工程靜態(tài)投資為123836萬元。 一期工程投資情況如下：A 土地費(fèi)用：16800萬元B 工

13、程費(fèi)用：79569萬元C 其他費(fèi)用：17008萬元D .不可預(yù)見費(fèi)（5%）:5669萬元總投資：119046萬元（折合單位成本5573元/ m2）需要說明的是，在預(yù)計(jì)南京國際商城項(xiàng)目投資時(shí)考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時(shí)間對投入的影響以及建筑原材料價(jià)格的可能變化。南京國際集團(tuán)的資金投入計(jì)劃：一期工程：公司自籌資金及工程總包單位融資，完成進(jìn)度至裙樓結(jié)構(gòu)四層頂，約1.5億元；以項(xiàng)目在建工程抵押形式向銀行申請建設(shè)資金貸款約2億元；工程進(jìn)度至土 0時(shí)開始預(yù)售，以建設(shè)期銷售回籠資金（依據(jù)美聯(lián) 物業(yè)銷售計(jì)劃及綜合市場各種潛在因素）約為6億元；資金缺口部分或采用公司股東擴(kuò)股增資或引進(jìn)戰(zhàn)略投資者或其 他投資者籌措資

14、金。二期工程：以一期工程物業(yè)租售回款作為二期工程的建設(shè)投入資金完成二 期工程的建設(shè)；資金缺口部分通過貸款、上市籌資或引進(jìn)投資者。3.項(xiàng)目首期工程市值及收益預(yù)測（1） 一期工程市值預(yù)測預(yù)測依據(jù) 南京市目前同類相似物業(yè)的售價(jià)水準(zhǔn)表1各建筑功能銷售單位和總價(jià)建筑功能可售面積銷售價(jià)格銷售總價(jià)3）（元加）（萬元）北塔樓公寓42044800033635南塔樓辦公265981000026598南塔樓酒店221401300028782裙樓商場8422920000168454北塔樓會所572298005608地庫車位625 （個(gè)）25 （萬元/個(gè)）156625總計(jì)278702項(xiàng)目首期工程市值總價(jià)及凈現(xiàn)金收入首期

15、工程物業(yè)總資產(chǎn)市值278702萬元（2） 期工程建成后收益預(yù)測南京國際商城項(xiàng)目自進(jìn)入正負(fù)零時(shí)期， 開始進(jìn)行相關(guān)樓盤的預(yù)租、預(yù)售，這就意味著項(xiàng)目啟動(dòng)后便會有現(xiàn)金流入。實(shí)施銷售依據(jù):南京國際商城各功能部分的出租、出售價(jià)格的取值參照南京市目前同類物業(yè)出售、出租水準(zhǔn)而定；出租率的取定：基本上按照第一、第二年以 70-80%的比例，正常經(jīng)營年按90%的比例取定；出售率的取定：商場、公寓式酒店按照建設(shè)期第二年預(yù)售50%、第三年預(yù)售30%、經(jīng)營期第一年銷售 20%的比例，而住宅分別按照 30%、50%、20%的比例出售；各種稅費(fèi)按國家標(biāo)準(zhǔn)計(jì)??；折舊年限取土地費(fèi)用為50年，前期及配套費(fèi)用、業(yè)主開辦費(fèi)、室內(nèi) 裝

16、飾、不可預(yù)見費(fèi)及建設(shè)期利息折舊年限為5年，房屋建筑折舊年限為30年，設(shè)備、安裝為10年，均采用分大類直線折舊；出租物業(yè)經(jīng)營成本按租金收入的 10%計(jì)??；一期工程物業(yè)租售模式：商場：15%銷售，85%出租；辦公樓：100%出租；公寓式酒店、北塔住宅均100%銷售。銷售收入：一期工程可提供出售的物業(yè)包括住宅、公寓式酒店、裙樓商場的15%的物業(yè)?？傆?jì)銷售收入為：99208萬元（見表2）。表2期工程物業(yè)銷售收入?yún)R總（詳見附表二）建筑功能出售面積銷售基價(jià)銷售收入5）（元/卅）（萬元）裙樓商場126342000027268南塔公寓式酒店221401300031679北塔樓住宅42044800040261總

17、計(jì)99208備 注：表中銷售收入中已含各功能所配車庫的銷售收入出租收入:總計(jì)年均出租收入為：78838萬元表3 期工程物業(yè)出租收入?yún)R總（以 20年經(jīng)營期計(jì)）建筑功能出租面積出租基價(jià)（元加/日）租金總收入（萬元）年均租金收入（萬元）裙樓商場7159520134295367148南塔辦公樓2659881835079175會所572210502992515總計(jì)157675978838備 注：表中租金收入中已含各功能所配車庫的出租收入各經(jīng)營年度租金收入詳見附表二要說明的是：物業(yè)租金收入成為公司今后主要利潤來源一期工程牧業(yè)租售稅利預(yù)測（詳見附表二）根據(jù)附表二可知：首期工程以 20年經(jīng)營期計(jì)可實(shí)現(xiàn)稅后利潤

18、 716445萬元 人民幣，年均稅后利潤為32566萬元人民幣。根據(jù)一期工程全投資現(xiàn)金流量分析：（詳見附表三）投資回收期：6.66年（含建設(shè)期）內(nèi)部收益率：23.19%凈現(xiàn)值：178818萬元10表4本報(bào)告中租售模式與可研報(bào)告中的租售模式對比匯總租售模式投資回收期內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值（年）（萬元）出租：商場70%可研報(bào)告測算出售：商場30%3.4929.66%81991出售：辦公、酒店、住宅辦公樓出租：商場85%本報(bào)告測算辦公100%6.6423.19%178818出售：商場15%出售：酒店、住宅四、項(xiàng)目敏感性分析為了進(jìn)一步說明南京國際商城項(xiàng)目的投資收益的穩(wěn)定可靠性，本分析報(bào)告以物業(yè)銷售價(jià)格、出租

19、價(jià)格、租售比率、總投資以及商場物業(yè)出租的出租率等作為 敏感性因子，對南京國際商城項(xiàng)目各有關(guān)收益指標(biāo)進(jìn)行了單因子敏感性分析。上述有關(guān)敏感性因子，價(jià)格因子的變化相對是敏感的，尤其是商場、辦公樓的租售 價(jià)格更容易受到外界因素的影響并發(fā)生較大幅度的變動(dòng)，從而影響南京國際商場的總體銷售收入、內(nèi)部收益率以及投資回收期。從南京國際商城項(xiàng)目有關(guān)收益指標(biāo)的敏感性測算結(jié)果看，該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對較強(qiáng)，各影響因素的變動(dòng)對收益凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率以及投資回收期的影響并不是很明顯。即使在投資增加10%的不利情形下，一期工程竣工后連續(xù)經(jīng)營 20年的稅后利潤總值有709846萬元，內(nèi)部收益率高達(dá)21%凈現(xiàn)值為165437萬元

20、。表5給出了南京國際商城項(xiàng)目一期工程收益敏感性分析。12表4本報(bào)告中租售模式與可研報(bào)告中的租售模式對比匯總租售模式投資回收期內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值（年）（萬元）出租：商場70%可研報(bào)告測算出售：商場30%3.4929.66%81991出售：辦公、酒店、住宅辦公樓出租：商場85%本報(bào)告測算辦公100%6.6423.19%178818出售：商場15%出售：酒店、住宅四、項(xiàng)目敏感性分析為了進(jìn)一步說明南京國際商城項(xiàng)目的投資收益的穩(wěn)定可靠性，本分析報(bào)告以物業(yè)銷售價(jià)格、出租價(jià)格、租售比率、總投資以及商場物業(yè)出租的出租率等作為 敏感性因子，對南京國際商城項(xiàng)目各有關(guān)收益指標(biāo)進(jìn)行了單因子敏感性分析。上述有關(guān)敏感性因子

21、，價(jià)格因子的變化相對是敏感的，尤其是商場、辦公樓的租售 價(jià)格更容易受到外界因素的影響并發(fā)生較大幅度的變動(dòng)，從而影響南京國際商場的總體銷售收入、內(nèi)部收益率以及投資回收期。從南京國際商城項(xiàng)目有關(guān)收益指標(biāo)的敏感性測算結(jié)果看，該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對較強(qiáng)，各影響因素的變動(dòng)對收益凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率以及投資回收期的影響并不是很明顯。即使在投資增加11%的不利情形下，一期工程竣工后連續(xù)經(jīng)營 20年的稅后利潤總值有709846萬元，內(nèi)部收益率高達(dá)21%凈現(xiàn)值為165437萬元。表5給出了南京國際商城項(xiàng)目一期工程收益敏感性分析。11表4本報(bào)告中租售模式與可研報(bào)告中的租售模式對比匯總租售模式投資回收期內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值

22、（年）（萬元）出租：商場70%可研報(bào)告測算出售：商場30%3.4929.66%81991出售：辦公、酒店、住宅辦公樓出租：商場85%本報(bào)告測算辦公100%6.6423.19%178818出售：商場15%出售：酒店、住宅四、項(xiàng)目敏感性分析為了進(jìn)一步說明南京國際商城項(xiàng)目的投資收益的穩(wěn)定可靠性，本分析報(bào)告以物業(yè)銷售價(jià)格、出租價(jià)格、租售比率、總投資以及商場物業(yè)出租的出租率等作為 敏感性因子，對南京國際商城項(xiàng)目各有關(guān)收益指標(biāo)進(jìn)行了單因子敏感性分析。上述有關(guān)敏感性因子，價(jià)格因子的變化相對是敏感的，尤其是商場、辦公樓的租售 價(jià)格更容易受到外界因素的影響并發(fā)生較大幅度的變動(dòng)，從而影響南京國際商場的總體銷售收入

23、、內(nèi)部收益率以及投資回收期。從南京國際商城項(xiàng)目有關(guān)收益指標(biāo)的敏感性測算結(jié)果看，該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對較強(qiáng)，各影響因素的變動(dòng)對收益凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率以及投資回收期的影響并不是很明顯。即使在投資增加10%的不利情形下，一期工程竣工后連續(xù)經(jīng)營 20年的稅后利潤總值有709846萬元，內(nèi)部收益率高達(dá)21%凈現(xiàn)值為165437萬元。表5給出了南京國際商城項(xiàng)目一期工程收益敏感性分析。11五、項(xiàng)目投資價(jià)值分析1、南京國際商城項(xiàng)目投資收益指標(biāo)分析根據(jù)對一期工程項(xiàng)目開工后23年內(nèi)收支稅利、現(xiàn)金流量以及凈現(xiàn)值的預(yù)測， 南京國際商城項(xiàng)目一期工程未來財(cái)務(wù)指標(biāo)的狀況良好，具有較好的投資價(jià)值。一期工程從第二年開始每年都有正

24、的利潤，除第2年稅后利潤不足5000萬元外，第3年至第23年各年稅后利潤均高于2億元，從變化趨勢看，一期工程稅后利 潤從第5年開始呈現(xiàn)出逐年增長的趨勢；項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量前3年由于處于投入建 設(shè)期出現(xiàn)負(fù)凈現(xiàn)金流外，其它各年度均有正的凈現(xiàn)金流，其中第4年始凈現(xiàn)金流 量從2.3億元逐年遞增。這些數(shù)據(jù)均反映出南京國際商城項(xiàng)目較好的投資收益。通過動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析預(yù)測可知項(xiàng)目一期工程的主要財(cái)務(wù)測算指標(biāo)如下：投資回收期：3.64年（不含建設(shè)期）內(nèi)部收益率：23.19%凈現(xiàn)值:178818萬元2、項(xiàng)目投資價(jià)值判斷通過對南京國際商城項(xiàng)目的投資規(guī)模、收益預(yù)測、投資回收期及市場需求狀 況等方面的審慎分析，不管是從長期發(fā)展

25、看，還是從短期收益看，南京國際商城 項(xiàng)目具有很好的投資價(jià)值。同時(shí)，從該項(xiàng)目的機(jī)會效應(yīng)看，已被南京市政府列為 “十五”城建重點(diǎn)建設(shè)工程，將作為南京市地標(biāo)性建筑物，該項(xiàng)目也具有較好的 社會投資價(jià)值，有助于提升投資者的形象與地位，具有良好的品牌效應(yīng)。14南京國際商城項(xiàng)目一期工程可租售面積及可產(chǎn)生效益單位匯總表附表一項(xiàng)目建筑功能項(xiàng)目建筑面積（M）合計(jì)商場辦公酒店式公寓住宅地庫分?jǐn)?、商場建筑面積（mi）799114318842292、會所建筑面積（ml）18221822182225657223、辦公建筑面積（ml）252141384265984、公寓式酒店建筑面積（mi）209541186221405

26、、住宅（單層）建筑面積（mi）144016416046、住宅（躍層）建筑面積（ml）393541086404407、地下汽車庫（輛）29410075156625一期工程物業(yè)租售稅利預(yù)測附表二 單位：萬元起始年限建設(shè)期始第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年第21年第22年第23年合計(jì)經(jīng)營收入1商場出租面積71595岀租率70.00%85.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%

27、> 90.00%> 90.00%90.00%,90.00%90.00%,90.00%)租金（元/日.M2）20.020.621.221.922.523.223.924.625.326.126.927.7 |28.529.430.331.232.133.134.035.136.1 |年租金收入365854575749902513995294154530561655785059586613746321565111670646907671149732837548277746800798248184955車位數(shù)250岀租率80.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.0

28、0%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%> 90.00%> 90.00%90.00%,90.00%90.00%,90.00%)租金（元/月.車位）10001030106110931126115911941230126713051344138414261469151315581605165317021754車位年租金收入240278286295304313322332342352363374385396408420433446459473小計(jì)365854599750180516865323654833564785817359

29、918617156356765474674386946171545736917590278179805258294085429134295岀售面積12634預(yù)售率50.00%30.00%20.00%預(yù)收款率36.21%22.82%40.97%售價(jià)（元）200002100022050銷售收入9476597010720岀售車位數(shù)44預(yù)售率50.00%30.00%20.00%預(yù)收款單37.50%22.50%40.00%售價(jià)（元）200000200000200000車位銷售收入331198353小計(jì)9807616811073270482辦公樓出租面積26598岀租率75.00%80.00%85.00%

30、85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%> 85.00%> 85.00%85.00%,85.00%85.00%,85.00%1租金（元/日.M2）8.28.48.79.09.29.59.810.110.410.711.011.411.712.012.412.813.213.614.014.4年租金收入597116560717973947616784480808322857288299094936796489937102351054210859111841152011865車位數(shù)100岀租率8

31、0.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%> 90.00%90.00%90.00%90.00%,90.00%)起始年限建設(shè)期始第2年第3年第4年:第5年:第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年第21年第22年第23年合計(jì)租金（元/日.M2）1000 |103010611093112611591194123012671305134413841426149615131558160516

32、5317021754車位年租金收入96 |111115118122125129133137141145 |149154159163168173179184189小計(jì)6067 '6671729375127737797082098455870989709239951698021009610399107111103211363117041205518350'3公寓式酒店岀售面積22140預(yù)售率50.00%30.00%20.00%預(yù)收款率36.21%22.82%40.97%售價(jià)（元）130001365014333|銷售收入1079368001221129804岀售車位數(shù)75預(yù)售率50.

33、00%30.00%20.00%預(yù)收款率37.50%22.50%40.00%售價(jià)（元）150000150000150000'銷售收入422253450 |小計(jì)112157053126611309294主宅單層出售面積1604預(yù)售率30.00%50.00%20.00%預(yù)收款單21.52%37.66%40.82%售價(jià)800084008820.銷售收入289505548 11342躍層出售面積40440預(yù)售率30.00%50.00%20.00%預(yù)收款單21.52%37.66%40.82%售價(jià)860090309482銷售收入7825136941484213636-岀售車位數(shù)156預(yù)售率30.00

34、%50.00%20.00%預(yù)收款率22.50%37.50%40.00%售價(jià)200000200000200000銷售收入70211701248小計(jì)852714864160903948-5會所出租面積5722岀租率80.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%> 90.00%90.00%90.00%90.00%,90.00%)收益（元/日.M2）10.010.310.610.911.311.611.912.312.713.013.413.814.314.715

35、.115.616.016.517.017.5起始年限建設(shè)期始第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年第21年第22年第23年合計(jì)收益收入167119361994205421162179224423122381245325262602268027602843292830163107320032965029981合計(jì)298376517594106|587876097362802646866662768626706857280574989772397955681943844018693389541922279499497844100779167555營業(yè)稅及附加166036275237327233933495360037083819393440524173429844274560469748384983513252865445560893245三銷售及管理費(fèi)89519551764182918