房地產(chǎn)結轉成本步驟(共3頁)

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)公司結轉成本的步驟對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,結轉成本是其最重要的步驟。只有結轉了成本,才能知道房地產(chǎn)項目實現(xiàn)了多 少收入,取得了多少利潤。利潤該怎樣分配。而房地產(chǎn)成本的結轉,因為涉及到房地產(chǎn)銷售合同、認購協(xié) 議、銷售清單、施工合同、結算單等一系列的資料,和工程部、預算部、銷售部、財務部等部門,工程量 浩大。結算成本的前期準備工作很重要,準備好了,才能按照步驟一步步的進行結算。結算第一步:整理銷售資料,確認銷售收入就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進行核對,看看銷售清單的金額是否跟賬面金額 “ 預收賬款 ” 金額一致。 銷售清單應該包括房屋面積、房屋位置、銷售單價、銷售總

2、價、已經(jīng)收款、欠款金額等要素。核對一致后, 確認一下銷售收入和已經(jīng)銷售面積,算出平均單價。按照 . 確認的銷售收入做憑證:借:預收賬款貸:主營業(yè)務收入結算第二步:整理工程施工合同清單和結算單。這個步驟比較麻煩,因為施工合同比較多,結算單有的合同可能有,有的可能沒有。一般應該把合同按照 成本類別分別進行整理。也就是按照土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝 工程費、公共配套設施費等類別,列出清單。清單的要素一般有合同編號、合同名稱、合同金額、增加減 少金額、結算數(shù)。整理出來之后,分別算出各個類別合同的結算數(shù)。結算第三步:整理好的合同清單跟賬面金額進行核對。各個類別的合同金額

3、與賬面同類別的科目余額進行核對,找出它們的差異原因,一般有以下原因造成合同 金額與賬面金額不一致。1. 款項已經(jīng)支付,但是施工單位發(fā)票沒有開具,由于在預付賬款掛著,造成賬面金額比合同金額要 少。這樣的話,督促施工單位在結算之前,把發(fā)票開具過來。2. 施工單位還沒有結算,發(fā)票也沒有開具,造成賬面金額比合同金額少。這樣的話,可以按照國稅 發(fā) 2008年 41號文進行不超過 10%的預提,進入到成本。3. 施工單位質保金發(fā)票沒有開具。這個可以督促施工單位把質保金發(fā)票開過來。4. 施工單位因為疏忽,多開了發(fā)票,但是企業(yè)沒有付款,這樣的情況下,一般要把成本沖回。5. 有一部分成本,由于金額較小,既沒有簽

4、合同,也沒有做結算。但是實際上已經(jīng)發(fā)生。把這一部 分成本按照類別,添加到合同清單里面。最后,合同清單金額和預提之后的賬面金額完全一致。預提時候:借:開發(fā)成本貸:應付賬款 -預提按照這個金額結轉到開發(fā)產(chǎn)品。借:開發(fā)產(chǎn)品貸:開發(fā)成本結算第四步:計算出開發(fā)產(chǎn)品成本單價,結轉開發(fā)產(chǎn)品到產(chǎn)品銷售成本。這一步最重要的一點是確定結轉產(chǎn)品面積,這個面積應該等于 可銷售面積 +車庫面積 +開發(fā)商可以辦理房 產(chǎn)證的公共配套面積 。開發(fā)產(chǎn)品單價 =開發(fā)產(chǎn)品 /結轉產(chǎn)品面積根據(jù)第一步算出來的銷售金額,計算出來產(chǎn)品銷售成本產(chǎn)品銷售成本 =開發(fā)產(chǎn)品單價 *已經(jīng)銷售面積賬務處理:借:主營業(yè)務成本貸:開發(fā)產(chǎn)品這里面一定要注意,開發(fā)產(chǎn)品和主營業(yè)務成本是有區(qū)別的,開發(fā)產(chǎn)品歸集的是全部成本對象,也就是說, 開發(fā)產(chǎn)品是發(fā)生的全部的成本。而主營業(yè)務成本僅僅歸集的是已經(jīng)銷售的產(chǎn)品的成本。只有在全部物業(yè)已 經(jīng)售馨,并且開發(fā)商沒有自留物