北京物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法

1、北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第一條 為規(guī)范本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國價格法，國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例，國家發(fā)展改革委、建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，制訂本辦法。第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域范圍內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理。第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。第四條 政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭；促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過 市場競爭形成；禁止價格欺詐。

2、第五條 本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價和政府指導(dǎo)價。實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)合同、房屋買賣合同的當(dāng)事人協(xié)商確定；實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由市價格主管部門會同市房屋主管部門制定基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)及浮動幅度，并定期公布。第六條 符合下列情形之一的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價：1、辦公、商用及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套用房等非住宅；2、按照北京市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法選聘物業(yè)管理企業(yè)并確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的住宅區(qū)；3、業(yè)主大會或按照物業(yè)管理?xiàng)l例第十條規(guī)定不成立業(yè)主大會但共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)的全體業(yè)主，與其選聘的物 業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的住宅區(qū)；4、本辦法實(shí)施后，在物業(yè)服務(wù)合同和房

3、屋買賣合同中明確約定了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的住宅區(qū)；5、本辦法實(shí)施前，經(jīng)計劃、規(guī)劃、建設(shè)、國土房管等政府主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的公寓、別墅等高檔住宅區(qū)。實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整時，應(yīng)由業(yè)主大會或共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)的全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。第七條經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)、執(zhí)行北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）（京政辦發(fā)200019 號）政策的危改回遷小區(qū)，在未成立業(yè)主大會前，物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)所提供的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，按不高于經(jīng)濟(jì)適用住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確 定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 按房改政策岀售的公有住宅區(qū)、安居（康居）住宅區(qū)，以及不符合第六條規(guī)定的住宅區(qū)，在未

4、成立業(yè)主大會前，執(zhí)行政府指導(dǎo)價住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。原物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于基準(zhǔn)價浮動幅度上限的，執(zhí)行原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如要調(diào)整，具 體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。但如物業(yè)管理企業(yè)提供安全防范設(shè)施設(shè)備、 消防設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù)的，可收取相應(yīng)費(fèi)用；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)總計不能高于基準(zhǔn)價浮動幅度上限；原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中已包含上述服務(wù)收費(fèi)內(nèi) 容的，不能重復(fù)計算收費(fèi)。第八條 按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價管理的住宅區(qū)有多種房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)住宅的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按與物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)的政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，改變住宅使用性質(zhì)從事經(jīng)營活動的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照改變后的住宅使

5、用性質(zhì)，確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。第九條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計費(fèi)方式及計費(fèi)起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。第十條物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主交納，但按房改政策岀售公有住宅的單位和購買安居（康居）住宅的職工所在單位，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定承擔(dān)綜合管理、共用部 位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、電梯、水泵運(yùn)行維護(hù)等費(fèi)用。按房改政策岀售公有住宅的單位和購買安居（康居）住宅的職工所在單位，就物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用承擔(dān)問題與購房人另有約定的，從其約定。第十一條實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，可以采取包干制或者酬金制方式，具體方式由業(yè)主大會與物業(yè)

6、管理企業(yè)協(xié)商確定；業(yè)主大會成立前，由開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在房屋買賣合同或物業(yè)服務(wù)合同中約定。第十二條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支岀屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。第十三條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第十五條未建立專項(xiàng)維修資金的住宅，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用收取與使用按照國家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第十六條電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及分?jǐn)傓k法。業(yè)主大

7、會成立前，按照房服務(wù)支岀和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用;物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支岀構(gòu)成一般包括以下部分：2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用;9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。1、管理服務(wù)人員的工資、社會 3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支岀或者物業(yè)服務(wù)成本。 理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)

8、決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提岀質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。其中，業(yè)主大會提 岀質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行書面答復(fù)。第十四條物業(yè)管業(yè)主或者實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù) 合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。審計費(fèi)用的承擔(dān)由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物屋買賣合同、物業(yè)服務(wù)合同中約定或物業(yè)管理公約中的約定執(zhí)行；業(yè)主大會成立后，按照業(yè)主大會的決議執(zhí)行。不符合以上條件的， 暫按以下辦法分?jǐn)傆嬎悖弘娞葸\(yùn)行服務(wù)首層住戶，每建筑平方米電梯運(yùn)行維

9、護(hù)費(fèi)用=電梯運(yùn)行維護(hù)總費(fèi)用/ （房屋建筑面積-70%電梯運(yùn)行服務(wù)首層住戶建筑面積）X30%其他樓層住戶每建筑平方米電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用=電梯運(yùn)行維護(hù)總費(fèi)用/ （房屋建筑面積-70%電梯運(yùn)行服務(wù)首層住戶建筑面積）執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價的住宅區(qū)，電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按不高于電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)政府指導(dǎo)價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第十七條水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主大會成立前，由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人在房屋買賣合同、物業(yè)服務(wù)合同中約定；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價的住宅區(qū)，水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按不高于水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)政府指導(dǎo)價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。二次供

10、水用戶（不包括 自備井多層樓房用戶）按政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)交納水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)；市政直供水用戶不交納水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。第十八條 房屋建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和共用部位與共有房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e。第十九條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè) 主大會的決定使用。第二十條 業(yè)主按房屋買賣合同約定的交付之日開始交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未岀售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)可按月、按季或按年

11、度計收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但不得一次性預(yù)收一年以上（不含一年）的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。第二十二條 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向 委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。第二十

12、四條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托提供的特約服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)除政府價格主管部門有統(tǒng)一規(guī)定外，由雙方約定。第二十五條物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。第二十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示。第二十七條市、區(qū)縣價格主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督管理本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。物業(yè)管理企業(yè)有下列行為的，由價格主管部門依法進(jìn)行查處：1 超岀政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)制定價格的；2、擅自設(shè)立強(qiáng)制性收費(fèi)項(xiàng)目，亂收費(fèi)用的；3、不實(shí)行明碼標(biāo)價或不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價的；4、只收費(fèi)

13、不服務(wù)或不按照規(guī)定提供服務(wù)而收取費(fèi)用的；5、其他違反本辦法規(guī)定的行為。第二十八條本辦法由市發(fā)展和改革委員會、市建設(shè)委員會按各自職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。第二十九條 本辦法自 2005 年 月 日起執(zhí)行。原北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法（京價（房）字 1997第 196 號）、北京市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法（試行）（京價（房） 字2000163 號）、北京市高檔住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法（京價（房）字1998第 394 號）、關(guān)于調(diào)整委托管理住宅電梯高壓水泵收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知（京價（房）字 1996第 274 號）同時廢止。本辦法執(zhí)行之前的其他有關(guān)規(guī)定與本辦法相抵觸的，以本 辦法為準(zhǔn)。

14、本辦法實(shí)施前，在房屋買賣合同、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理公約中確定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)超出住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指 導(dǎo)價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)浮動幅度上限的普通居住小區(qū)，可執(zhí)行至2005 年 月 日。在此期間，如果成立業(yè)主大會或物業(yè)管理企業(yè)與全體業(yè)主重新協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，按本辦法第六條規(guī)定執(zhí)行；未成立業(yè)主大會或物業(yè)管理企業(yè)未能與全體業(yè)主重新協(xié)商確定物業(yè)服務(wù) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，2005 年 月 日起，一律按照住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價執(zhí)行。北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)內(nèi)容服務(wù)范圍服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)綜合管理小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)， 涉（1）負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實(shí)施；（2）每年一次對房屋及設(shè)及公共財產(chǎn)和

15、公共事物施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃，組織實(shí)施；（3）白天有專的管理職管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場；（4）協(xié)助召開業(yè)主大會并配合其運(yùn)作；（5）管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；（6）與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合同等手續(xù)；公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)；（7）應(yīng)用計算機(jī)系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收 費(fèi)情況進(jìn)行管理；（8）全體員工統(tǒng)一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗；（9）每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征 求意見用戶不低于總戶

16、數(shù)的 80%;（10）建立起應(yīng)對各種公共突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時投入運(yùn) 行；（11）投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險（元/建筑平方米月）。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施按北京市住宅公共維修（1）樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修，執(zhí)行房屋及設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)基金使用管理辦法 中附其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（2）保證護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠件：共用部位共用設(shè)施化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；道路、甬路、步道、活動場地達(dá)到基本平設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍整，邊溝涵洞通暢；（3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、的內(nèi)容為準(zhǔn)；

17、不包括另行雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損；（4）單元樓外園區(qū)照明能源費(fèi)用（不包括市政道收費(fèi)的設(shè)備設(shè)施，如電梯、水泵、暖氣等設(shè)備路路燈電費(fèi)）。綠化養(yǎng)護(hù)小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的 中心綠地和房前、屋后， 道路兩側(cè)區(qū)間綠地按市園林局規(guī)定的二級養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)護(hù)。清潔衛(wèi)生小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)， 業(yè)主維護(hù)和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生 ，包括：（1）有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生戶門以外實(shí)行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍；（2）設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃 圾進(jìn)行管理；（3）每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃，做到服務(wù)范圍 內(nèi)無廢棄雜物；（4）對樓梯間、門廳、電梯

18、間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、 欄桿、墻壁等，進(jìn)行一周一次清掃 ；（5）按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、 投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；（6）在雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃；（7）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)對業(yè)主的宣傳，維持正 常的生活秩序。秩序維護(hù)小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)， 業(yè)主戶門以外公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財產(chǎn)的看管，包括：（1）相對封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施；（2）維護(hù)交通秩序：包括對機(jī)動車輛和非機(jī)動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置 進(jìn)行管理，保持車輛行駛通暢

19、；（3）看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨算子、小品、花、草、樹木、果實(shí)等；（4）夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于 2 人，做到有計劃、有記錄；（5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時，應(yīng)立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進(jìn)行處理。注：1、以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中，清潔衛(wèi)生費(fèi)元/平方米.月，秩序維護(hù)費(fèi)元/平方米.月。2、物業(yè)管理企業(yè)提供以下設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù) 的，可以收取下列費(fèi)用：（1 ）安全防范設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)元 /建筑平方米.月。按照北京市住宅區(qū)及住宅安全防范設(shè)施建設(shè)和使用管理辦法規(guī)定提供服務(wù)。（2）消防設(shè)

20、施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)元 /建筑平方米.月。按照北京市消防安全責(zé)任監(jiān)督管理辦法規(guī)定提供服務(wù)。3、物業(yè)管理企業(yè)可在住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上按服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)范圍和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)向上浮動10%。4、以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已含物業(yè)管理企業(yè)的利潤、營業(yè)稅及附加。服務(wù)內(nèi)容服務(wù)范圍服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)綜合管理小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)， 涉及公共財產(chǎn)和公共事物的管理（1）負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實(shí)施；（2）每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃，組織實(shí)施；（3）白天有專職管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場

21、；（4）協(xié)助召開業(yè)主大會并配合其運(yùn)作；（5）管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料基本齊全；（6） 與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合同等手續(xù)；公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)；（7）全體員工統(tǒng)一佩帶有相片胸卡，持證上崗；（8）每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn) 和提高，征求意見戶數(shù)不低于總戶數(shù)60%; （ 9）建立起應(yīng)對各種公共突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時 投入運(yùn)行；（10）投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險（元/建筑平方米.月）。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)按北京市住宅公共維修 基金使用管理辦法中附 件：

22、共用部位共用設(shè)施 設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍 的內(nèi)容為準(zhǔn)；不包括另行 收費(fèi)的設(shè)備設(shè)施，如電 梯、水泵、暖氣等設(shè)備（1）樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修，執(zhí)行房屋及 其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（2 ）保證護(hù)欄、圍墻、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；（3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損；（4）單元樓外園區(qū)照明能源費(fèi)用（不包括市政道路路燈電費(fèi)）。綠化養(yǎng)護(hù)小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的 中心綠地和房前、屋后， 道路兩側(cè)區(qū)間綠地按市園林局規(guī)定的二級養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)護(hù)。清潔衛(wèi)生小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)， 業(yè)主戶門以外（1）設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站

23、，對 垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理；（2）每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)基本無廢棄雜物；（3）按規(guī)定進(jìn)行消毒、滅鼠等活動；（4）在雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃；（5）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的共用 部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)對業(yè)主的宣傳，維持正常的生 活秩序。秩序維護(hù)小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)， 業(yè)主戶門以外（1）相對封閉：做到小區(qū)主要岀入口全天有專人值守，危及人身安全處有明 顯標(biāo)志和防范措施；（2）維護(hù)交通秩序：包括對機(jī)動車輛和非機(jī)動車輛的行駛方向、速度進(jìn)行管理，保持車輛行駛通暢；（3）發(fā)生治安案件、刑事

24、案件、交通事故時，應(yīng)及時報警，并配合公安部門進(jìn)行處理。注：1、物業(yè)管理企業(yè)提供以下設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù)，可以收取下列費(fèi)用。（1）安全防范設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)元 /建筑平方米.月。按照北京市住宅區(qū)及住宅安全防范設(shè)施建設(shè)和使用管理辦法規(guī)定提供服務(wù)。（2）消防設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)元 /建筑平方米.月。按照北京市消防安全責(zé)任監(jiān)督管理辦法規(guī)定提供服務(wù)。2、以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已含物業(yè)管理企業(yè)的利潤、營業(yè)稅及附單位：元/部、年樓層分類電梯類型運(yùn)行梯備用梯高峰梯備注15 層及以下的樓房經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)轎廂無人值守電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)交流調(diào)壓調(diào)速3035937117330以 10 層為基準(zhǔn)層，每增減一層，費(fèi)用增減 1

25、%總增減不超過 5%交流調(diào)頻調(diào)壓調(diào)速292423599708215 層及以下的樓房轎廂 有人值守電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)交流調(diào)壓調(diào)速59097658513716交流調(diào)頻調(diào)壓調(diào)速5798064731346816-25 層的樓房經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)轎廂無人值守電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)交流調(diào)壓調(diào)速4041547169564以 20 層為基準(zhǔn)層，每增減一層，費(fèi)用增減 1%總增減不超過 5%交流調(diào)頻調(diào)壓調(diào)速392984605931616-25 層的樓房轎廂 有人值守電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)交流調(diào)壓調(diào)速69242759915970交流調(diào)頻調(diào)壓調(diào)速6812474871572226 層及以上的樓房經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)轎廂無人值守電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)

26、交流調(diào)壓調(diào)速43767506210309以 30 層為基準(zhǔn)層，每增減一層，費(fèi)用增減 1%總增減不超過 5%交流調(diào)頻調(diào)壓調(diào)速4264949401006126 層及以上的樓房轎廂有人值守電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)交流調(diào)壓調(diào)速72505792616696交流調(diào)頻調(diào)壓調(diào)速71388871416447注：電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)已含利潤、營業(yè)稅和附加以及電梯定期檢驗(yàn)費(fèi)、電梯（安裝、改造、重大維修）監(jiān)督檢驗(yàn)費(fèi)、電梯限速器校驗(yàn)費(fèi)。（2）電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)分?jǐn)傓k法按北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第十六條執(zhí)行。（3）電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)可以按棟、也可以按物業(yè)管理區(qū)域核算，但實(shí)收總金額與應(yīng)收總金額應(yīng)當(dāng)一致。電梯服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：（1）主梯 6: 00- 24: 00 不間斷運(yùn)行，0:00 6: 00 呼叫運(yùn)行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設(shè)有電梯門的，均須開啟載客；（2）凡有高峰梯的，在高峰期 6 點(diǎn)一 8 點(diǎn)、17 點(diǎn)一 19 點(diǎn)與主梯同時運(yùn)行；（3）主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運(yùn)行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應(yīng)于 23 點(diǎn)至次日 5 點(diǎn)以內(nèi)完工；有發(fā)生緊急情況時