房地產(chǎn)會(huì)計(jì)全套賬務(wù)處理和涉及稅目

1、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)全套賬務(wù)處理和涉及稅目一、房地產(chǎn)涉及的稅種：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅及代扣的個(gè)人所得稅等。1、營業(yè)稅：稅率5%。2、城市維護(hù)建設(shè)稅計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際繳納的增值稅稅額計(jì)算繳納。稅率分別為7%（城區(qū)）、5%（郊區(qū)）、1%（農(nóng)村）。計(jì)算公式: 應(yīng)納稅額=營業(yè)稅×稅率。3、教育費(fèi)附加計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際繳納增值稅的稅額計(jì)算繳納, 附加稅率為3%。計(jì)算公式: 應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營業(yè)稅×3%。4、印花稅：（1）財(cái)產(chǎn)租賃合同、倉儲(chǔ)保管合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同，適用稅率為千分之一；（2）加工承攬合同、建

2、設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、貨運(yùn)運(yùn)輸合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)， 稅率為萬分之五；（3）購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術(shù)合同，稅率為萬分之三；（4）借款合同，稅率為萬分之零點(diǎn)五；（5）對(duì)記錄資金的帳薄，按“實(shí)收資本”和“資金公積”總額的萬分之五貼 花；（6）營業(yè)帳薄、權(quán)利、許可證照，按件定額貼花五元。5、個(gè)人所得稅：工資、薪金不含稅收入適用稅率表級(jí)數(shù) 應(yīng)納稅所得額(不含稅 稅率(% 速算扣除數(shù)(元1 不超過500元的部分 5 02 超過500元至2000元的部分 10 253 超過2000元至5000元的部分 15 1254 超過5000元至20000元的部分 20 3755 超過20000元至40000

3、元的部分 25 13756 超過40000元至60000元的部分 30 33757 超過60000元至80000元的部分 35 63758 超過80000元至100000元的部分 40 103759 超過100000元的部分 45 15375計(jì)算公式：應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-速算扣除數(shù)應(yīng)納稅額=工資薪金收入-2000-“三險(xiǎn)一金”6、所得稅（1）所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收。（2）如果屬于核定征收的，按收入計(jì)算繳納所得稅。計(jì)算公式：應(yīng)交所得稅=收入總額*稅務(wù)核定固定比例*所得稅稅率（3）如果屬于查帳征收的，按利潤計(jì)算繳納所得稅。計(jì)算公式：應(yīng)交所得稅=

4、利潤總額*所得稅稅率（4）所得稅稅率：一般企業(yè)所得稅的稅率為25%,符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。國家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15的稅率征收企業(yè)所得稅。7、房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為. ；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12。8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下：（1）大城市1.5元至30元；（2）中等城市1.2元至24元；（3）小城市0.9元至18元；（4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。9、土地增值稅土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除條例規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額

5、，為增值額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目金額包括：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。稅率：土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50的部分，稅率30。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50，未超過扣除項(xiàng)目金額100的部分，稅率40。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100，未超過扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率50。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為60。二、房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處

6、理給你提供一份房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費(fèi)共有11種（11稅1費(fèi)）稅：營業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。費(fèi)：教育費(fèi)附加一、營業(yè)稅1. 轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)銷售房屋要按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營業(yè)稅，贈(zèng)送的空調(diào)、家具視同銷售繳納增值稅。若房屋包括空調(diào)等附屬設(shè)施，則空調(diào)包括在房款內(nèi)，不需要單獨(dú)計(jì)繳增值稅。2. 房屋租賃（出租）屬于服務(wù)業(yè)租賃業(yè)3. 房地產(chǎn)銷售公司買斷商品房出售超過買斷價(jià)格外的收入作為手續(xù)費(fèi)收入，按“營業(yè)稅-服務(wù)業(yè)”繳納營業(yè)稅4. 單位將不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)無償贈(zèng)與他人視同銷售不動(dòng)產(chǎn)5. 銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所

7、占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅6. 納稅人自建后銷售房屋自建自用的房屋不納稅；如納稅人將自建的房屋對(duì)外銷售，其自建行為應(yīng)按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅，再按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅。二、增值稅銷售房屋的同時(shí)贈(zèng)送空調(diào)、家具要視同銷售繳納增值稅。三、土地增值稅（一）一般規(guī)定1. 出售征包括三種情況：（1）出售國有土地使用權(quán)；（2）取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售；（3）存量房地產(chǎn)買賣其中對(duì)于（2）新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（出售）的扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目對(duì)于（3）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目房屋及建筑物的評(píng)

8、估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格重置成本價(jià)×成新度折扣率取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。2. 房地產(chǎn)抵押（1）抵押期不征；（2）抵押期滿償還債務(wù)本息不征；（3）抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債征。3. 房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的，征；4. 將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。（房地產(chǎn)清算）5. 合作建房建成后自用不征；建成后轉(zhuǎn)讓征。6. 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免。7. 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售增值

9、額未超過扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅。8. 將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移不征收（清算時(shí)不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用）（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算1. 土地增值稅的清算單位對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的。應(yīng)分別計(jì)算增值額。2. 土地增值稅的清算條件（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。3. 土地增值稅的扣除項(xiàng)目扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成

10、本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。清算所附送的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施：A. 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的；B. 建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的；C. 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地

11、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，不得扣除。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積所占比例等合理方法，計(jì)算清算項(xiàng)目的扣除金額。四、房產(chǎn)稅1. 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。2. 在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位接收的次月起，照章納稅。五、城鎮(zhèn)土地使用稅1. 城鎮(zhèn)土地使用稅對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。2

12、. 房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由地方稅務(wù)局結(jié)合具體情況確定。六、契稅（承受方）1. 企業(yè)公司制改造非公司制企業(yè)，整體改建為有限責(zé)任公司（含國有獨(dú)資公司）或股份有限公司，或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對(duì)改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。非公司制國有獨(dú)資企業(yè)或國有獨(dú)資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且所占股份超過50%的，對(duì)新設(shè)公司承受該國有獨(dú)資企業(yè)（公司）的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。2. 企業(yè)股權(quán)重組不征3. 企業(yè)合并免征合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。4. 企業(yè)分立不征企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)