一季度房地產(chǎn)行業(yè)分析報告

1、2011年一季度房地產(chǎn)行業(yè)分析報告（房地產(chǎn)1號報告）                                          想要讀懂中國的房地產(chǎn)市場，有兩個聲音必須關(guān)注：一個是土

2、地市場的聲音，另一個便是銀行的聲音。銀監(jiān)會近日對銀行金融機構(gòu)開展新一輪房貸壓力測試，把房價下跌50%納入新一輪房貸壓力測試，這是一個不可忽視的信號！從國際視角來看，強勢貨幣源源不斷的從發(fā)行國流向世界，全球化的通脹海嘯在“洗劫”了新興市場后又奔向歐美；從國內(nèi)市場來看，輸入型通貨膨脹遭遇國內(nèi)貨幣超發(fā)，高通脹“巧遇”換屆年的高房價，在“信貸冰點”的2011年樓市注定命運多舛、充滿變數(shù)！本文從一季度房地產(chǎn)運行數(shù)據(jù)及解讀、政策分析、體制分析和趨勢預(yù)判四個方面對一季度房地產(chǎn)行業(yè)進行解讀！ 運行數(shù)據(jù)及相關(guān)解讀       國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯

3、示：      一季度按國內(nèi)生產(chǎn)總值96311億元，同比增長9.7%，環(huán)比上季度增長2.1%。政府對房地產(chǎn)調(diào)控一直采取“相機決策”的調(diào)控政策，即宏觀經(jīng)濟向好的時期打壓房地產(chǎn)行業(yè)、宏觀經(jīng)濟下滑的時期鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)。9.7%的GDP增長讓政府有足夠的底氣和決心對房地產(chǎn)進行“大手術(shù)”。      從消費價格指數(shù)來看，一季度居民消費價格指數(shù)（CPI）同比上漲5.0%，其中食品上漲11.0%、居住上漲6.5%。采用新權(quán)重計算的3月份CPI同比漲幅為5.383%，環(huán)比下降0.207%；如果按照舊權(quán)重計算，3

4、月份的CPI同比漲幅為5.415%、環(huán)比下降0.225%。從歷史數(shù)據(jù)來看，3月份的CPI創(chuàng)32個月的新高。此外，一季度工業(yè)生產(chǎn)者出廠價（PPI）同比上漲7.1%，采購經(jīng)理指數(shù)（PMI）同比上漲10.2%。鑒于PPI和PMI快于CPI，由于價格傳導二季度CPI仍然缺乏回落跡象。通脹高企的直接結(jié)果是民間資本急需投資的資金出口，CPI越高、資產(chǎn)縮水越快，而不動產(chǎn)作為許多家庭資產(chǎn)的“蓄水池”，這種投資的沖動在住宅限購的境況下很可能流向商辦物業(yè)。      2011年3月份全國房地產(chǎn)國房景氣指數(shù)為102.98，比2月份環(huán)比回升0.08%，同比回落2.91

5、%。一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8846億元，同比增長34.1%，其中，商品住宅投資6253億元，增長37.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.7%。與去3月份相比，今年3月的新開工速度有所下滑，而竣工速度有所加快。政策的不確定性和信貸資金的縮減使得開發(fā)商“出手”開始猶豫！2011年一季度全國商品房銷售面積1.76億，同比增長14.9%。其中，商品住宅銷售面積增長14.3%，辦公樓增長15.6%，商業(yè)營業(yè)用房增長14.1%。單就3月份而言，全國商品房銷售面積0.95億，同比增長15.8%。2011年一季度全國商品房銷售金額1.02萬億元，同比增長27.3%，其中，商品住宅銷售金額增長25.9%，辦

6、公樓增長42.7%，商業(yè)營業(yè)用房增長28.4%。無論從銷售面積或是銷售金額來看，寫字樓市場越來越受到投資者的追捧！一方面是由于住宅限購擠出的一部分資金流入寫字樓市場，另一方面寫字樓的出租率和租金都不斷上漲，進而有力的支撐了其投資價值。      2011年一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源19268億元，同比增長18.6%。其中，國內(nèi)貸款3837億元，增長4.4%；利用外資144億元，增長45.2%；自籌資金7126億元，增長27.2%；其他資金8161億元，增長18.7%。在其他資金中，定金及預(yù)收款4825億元，增長28.7%；個人按揭貸款20

7、76億元，下滑5.3%。從資金來源渠道不難發(fā)現(xiàn)，銀行資金對房地產(chǎn)的支持力度急速下滑，不是商業(yè)銀行自愿舍棄房地產(chǎn)這塊蛋糕，而是迫于銀監(jiān)會的高壓以及央行不斷提高存款準備金率等原因。銀行錢袋子縮緊的結(jié)果是開發(fā)商不得不依靠內(nèi)源融資以及引進外資，恒大地產(chǎn)、雅居樂、合生創(chuàng)展、復(fù)地、華南城、首創(chuàng)置業(yè)、路勁、寶龍、瑞安建業(yè)等多家房企紛紛通過海外發(fā)債、向外資銀行借貸等方式來儲備資金過冬。據(jù)統(tǒng)計，截至2月份，今年國內(nèi)房企的離岸債務(wù)融資總額已達280億人民幣，其中，單筆融資金額最高的恒大發(fā)債金額高達92.5億元人民幣。此外，在開發(fā)商“缺銀子”、地產(chǎn)基金“不差錢”的處境下，地產(chǎn)基金的發(fā)展空間將越來越廣闊。 

8、     從北京房地產(chǎn)市場來看，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：3月份北京新建商品住房成交均價為19679元/平方米，環(huán)比下降26.7%，同比下降10.9%，出現(xiàn)了19個月以來的首次同比下降。一季度全市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資415.7億元，同比增加14%，占全社會投資比重為51.2%。其中，住宅完成投資252.5億元，增長24.1%；寫字樓完成投資28.9億元，下降20.6%；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房完成投資58.8億元，增長59.4%。一季度全市商品房新開工面積為577.2萬平方米，同比增加21%。其中，住宅新開工面積為328.7萬平方米，下降3

9、.6%；寫字樓為45.4萬平方米，增長30.5%；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房為40.9萬平方米，下降11.3%。與住宅相比，商辦物業(yè)的供給將增加。一季度，全市商品房銷售面積為264.9萬平方米，比上年同期下降23.8%。其中，住宅銷售面積為192.2萬平方米，下降27.3%；寫字樓為32.5萬平方米，下降16.5%；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房為24.9萬平方米，下降18.9%。      從北京樓市降價的區(qū)域分布來看，3月份朝陽東南部、大興、密云和房山均價環(huán)比2月份分別下降了9.5%、7.1%、4.2%和1.8%，其中成交量朝陽區(qū)東南部地區(qū)占24.

10、0%、密云占22.2%、房山占18.1%，以上三區(qū)占北京總量近70%。而三環(huán)以內(nèi)的核心區(qū)域，房價基本沒有太大的變化，所以北京一季度的“量價齊跌”是一種“假摔”，通過結(jié)構(gòu)性推盤而人為造成的均價下跌。北京市建委也承認，成交區(qū)域的“偏遠化”是導致價格下降的主因。                            

11、0;                     政策分析       從2010年到現(xiàn)在，一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政府不斷推出。從“國十條”、“國五條”到“國八條”，從限購、限貸、加息到房產(chǎn)稅，房價基本上是越調(diào)越漲、越漲越調(diào)！整體而言，調(diào)控效果欠佳。2011年1月26日出臺的“國八條”算是把樓市調(diào)控的行政化色彩推上了新高，尤其是“京12

12、條”的出臺?！皣藯l”一方面推進“促供應(yīng)、抑需求、調(diào)結(jié)構(gòu)、重監(jiān)管”的調(diào)控思路，另一方面對地方政府施壓，實行“問責制”。      與2010年4月“國十條”推出后地方政府集體保持沉默不同，“國八條”要求地方政府量化目標、強化地方政府的執(zhí)行效果。截止到目前共有60多個城市公布了地方房價調(diào)控目標，但許多城市的調(diào)控目標與GDP的增速相掛鉤，樓市調(diào)控目標可能成為樓市上漲目標。4月開始國務(wù)院派出8個督查組對16個省房地產(chǎn)調(diào)控政策落實情況開展專項督查，赴上海督查組一位工作人員透露，各城市出臺的與GDP增幅掛鉤的房價調(diào)控目標，中央認為有所欠缺，督查的目的也是

13、希望部分省市能有所調(diào)整。4月下旬就在督查組結(jié)束陜西考察的當天，一度被質(zhì)疑調(diào)控目標偏高的西安正式宣布下調(diào)新建住房價格漲幅3.5%，從之前公布的15%調(diào)整為11.5%，預(yù)計繼西安之后還將有城市調(diào)整房價調(diào)控目標。相比之前中央政府挖耳撓腮、地方政府冷眼旁觀的境況，此次讓地方政府自報房價調(diào)控目標、中央政府在根據(jù)情況推行大棒政策的方法，顯然是技高一籌！ 城市全國各城市房價調(diào)控目標北京今年北京新建普通住房價格與去年相比穩(wěn)中有降上海新建住房價格漲幅低于GDP和人均收入增長廣州新建住房價格漲幅低于全市生產(chǎn)總值增幅和城市居民人均可支配收入增幅深圳新建住房價格指數(shù)的漲幅低于全市本年度GDP和常住人口人均可

14、支配收入的增長速度蘭州新建商品住房價格漲幅不超過9%西安新建住房價格控制目標為漲幅不得高于15%，后重新調(diào)整為11.5%濟南新建商品住房均價漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長水平太原新建商品住房年度價格漲幅不超過13%海口新建住房價格漲幅要低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長水平昆明新建商品住房年度價格漲幅低于該市年度GDP和人均可支配收入增長水平合肥新建住房年度價格漲幅不高于年度GDP及居民可支配收入增長幅度銀川新建商品住房價格上漲幅度控制在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長幅度內(nèi)沈陽新建住房價格指數(shù)同比增幅低于12%丹東新建住房價格控制目標是同比漲幅控制在9%以下佛山新建住房價格漲幅不高于GDP增長速度

15、12%榆樹房價控制目標則要求低于2010年新建住房價格增幅50.5%岳陽新建住房價格增幅控制在10%貴陽新建住房價格增幅控制在17%       如何構(gòu)建“低端有保障、中端有調(diào)控、高端有市場”的房地產(chǎn)格局？一直是政府調(diào)控需要思考的問題?！按俟?yīng)、抑需求、調(diào)結(jié)構(gòu)、重監(jiān)管”的“國八條”與其他調(diào)控政府相比，顯然是摸準了脈門。2011年全國1000萬套保障建設(shè)相當于2010年全國商品住宅銷售總套數(shù)，如此大規(guī)模的保障房建設(shè)無疑有效的增加了供給，但推出的節(jié)奏是關(guān)鍵問題，如果推出的節(jié)奏把握不好，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控很可能是“砸場”而不是“救場”。

16、當前通過行政手段凍結(jié)市場，使成交量急劇萎縮，一方面為保障房建設(shè)贏得寶貴的時間，另一方面扭轉(zhuǎn)房價過快上漲的預(yù)期。2011年1月7日全國國土資源工作會議上國土資源部部長徐紹史指出完善土地招拍掛制度，規(guī)范“限房價競地價”、“雙向競價”、“綜合評價”等多種房地產(chǎn)用地出讓模式。通過增加保障房和調(diào)整土地出讓制度來“促供給”。所謂“抑需求”，主要通過限購令和提高房貸首付比例實現(xiàn)。      當前的房地產(chǎn)市場猶如一座燃燒的房子，政策調(diào)控的短期目標主要是撲火，通過限購等政策凍結(jié)市場，防止短期內(nèi)市場的非理性繁榮；長期的目標在于重新設(shè)計房子的結(jié)構(gòu)，加大保障房建設(shè)，建

17、立“商品房+保障房”雙軌制，實現(xiàn)樓市長久的供求平衡！如果限購令等短期政策效果不明顯，不排除中央政府層面啟動新一輪的調(diào)控政策。后備政策包括收緊開發(fā)商融資渠道、土地出讓制度進一步完善、加大閑置土地清理力度、購房者資質(zhì)審查更加嚴格、進一步提高首付比例、提高契稅稅率等。 體制分析       2011年樓市調(diào)控政策一個非常讓人警覺的現(xiàn)象是政府的高度干預(yù)，正如開發(fā)商所言，當前的房價已經(jīng)不是開發(fā)商說了，更不是市場說了算，而是政府說了算！在通脹壓力不斷攀升的今天，政府對市場直接干預(yù)的行為不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)，4月13日全國工商聯(lián)下屬24家商

18、會聯(lián)合發(fā)出保供應(yīng)、穩(wěn)物價、促和諧倡議書，倡議不跟風搭車漲價；不捏造、散布漲價信息，不囤積居奇，不哄抬物價。行業(yè)商會領(lǐng)導表示“有責任有義務(wù)響應(yīng)政府部署”。在此之前國家發(fā)改委已經(jīng)先后約見了康師傅、聯(lián)合利華、寶潔等企業(yè)。3月31日晚，聯(lián)合利華發(fā)表聲明，稱“根據(jù)國家發(fā)改委的要求”，已經(jīng)決定暫緩原定4月1日執(zhí)行的價格調(diào)整，并向消費者表示歉意。這一系列的行為讓我們不免想起四個大字“計劃經(jīng)濟”，莫非是計劃經(jīng)濟體制的復(fù)歸？      從蔬菜的限價、車市的排號，到樓市的限購、限貸和限外，再到日用品的限價，政府作為球場上的裁判，面對當前房地產(chǎn)問題日益政治化的境況，

19、必要的直接干預(yù)是可以的，但一定要注意干預(yù)周期的長短問題，干預(yù)到什么程度？何時推出？等問題都需要政府拿捏好分寸！如果這種直接的行政干預(yù)恣意生長，那么好似溫水煮青蛙，一夜退回改革開放前的計劃經(jīng)濟體制，中國體制的復(fù)歸勢必是中國經(jīng)濟的最大悲哀！      一種相對理想的情況是當前政府通過限購等直接的政策干預(yù)，強勢遏制房價上漲的態(tài)勢，但這種新政干預(yù)的周期最多不應(yīng)超過兩年，兩年之內(nèi)政府加大保障房的供應(yīng)力度，使得商品房在低端市場的供應(yīng)占比降低，迫使開發(fā)商把產(chǎn)品結(jié)構(gòu)集中定位在中高端住宅以及商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。這樣一方面有效遏制了房價過快上漲的勢頭，房價的結(jié)構(gòu)性下降才

20、是真正的下降；另一方面在中高端房地產(chǎn)市場主要通過市場予以調(diào)節(jié)，使得市場調(diào)節(jié)的功能充分發(fā)揮！但這其中也存在許多問題，比如說保障房建設(shè)，極有可能使得尋租現(xiàn)象激增！如何有效、合理的分配保障房也是我們急需思考的問題。      就房地產(chǎn)調(diào)控而言，除了需要思考計劃經(jīng)濟體制與市場經(jīng)濟體制以外，還需要注意稅收體制的問題。中央政府與地方政府關(guān)于房地產(chǎn)的博弈，其根源在于當前的稅收制度?？梢苑旁谂_面上的“陽光收入”基本上被中央拿走，地方政府往往以此為擋箭牌來維系“土地財政”。以海南為例，據(jù)2月20日公布的2010年海南省經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，2010年海南省地方

21、財政收入達到271.06億元，增長52.1%，增速比全國財政收入增長的21.3%高30.8個百分點，增幅為全國第一，而海南省委書記稱近六成財政收入來自房地產(chǎn)。正是由于財力的分配不均，地方政府“又要打鬼子、又不給軍餉”，使其成為房地產(chǎn)市場中的重要參與者，球場的裁判直接下場踢球。上海和重慶作為中國一線城市和二線城市的代表，當前還處于試點區(qū)，只起到投石問路的作用，所以調(diào)控范圍和力度都有限，但它是一個方向！限購更多的是政治平衡的產(chǎn)物，最直接的目的為了實時的全面的推出房產(chǎn)稅，而房產(chǎn)稅則是新一屆政府施行的一項平抑房價的長效政策！      就房地產(chǎn)今后發(fā)展

22、的格局而言，中國的住宅市場很可能駛?cè)搿半p軌制”，即計劃主導的保障房軌道和市場主導的商品房軌道。它更多的是中國房地產(chǎn)改革各方力量制衡的一個怪胎，從中央角度而言，強大的民生壓力以及巨大的政治風險客觀上要求必須對高房價問題給老百姓一個說法；從地方政府角度而言，土地財政一直是地方政府主要的財政收入，短時間內(nèi)不可能全部砍掉。      2011年一季度從中央到地方都對GDP增速進行了下調(diào)，中央下調(diào)至7%，這些都是為經(jīng)濟政策調(diào)整做前期的準備工作。 趨勢預(yù)判       就目前房地產(chǎn)博弈的

23、各方而言，中央政府、地方政府、開發(fā)商、銀行等都在觀望、試探以及等待出擊！當前是“說者有心、聽者無意”，中央的調(diào)控政策屢屢發(fā)力，但地方政府執(zhí)行時總是“閃轉(zhuǎn)騰挪”，中央派往各地的督察小組前腳剛走，一些地方政府便逆勢而為。例如天津的限購令在各種壓力下不得不把郊縣納入限購范圍后，政策解讀時將辦理納稅證明的期限延至從買房之日開始計算有一年證明即可，尤其是濱海新區(qū)，如果不折不扣的執(zhí)行調(diào)控政策，濱海新區(qū)如此巨大的供應(yīng)量將消費哪家？所以只能一邊推行限購、另一邊保留藍印戶口。?？谑猩踔羵餮砸∠拶徚睿斎?，該消息還有待核實。上周即（4.18-4.24）全國35個城市中有17個城市量價齊升，21個城市成交量環(huán)比

24、上漲，26個城市均價環(huán)比上漲。其中，杭州、北京分別以91.61%和57.52%的環(huán)比漲幅領(lǐng)漲十大重點城市成交，上海成交漲幅也超過30%。如此“調(diào)控答卷”的結(jié)果只有一個，那就是緊隨瘋狂市場之后的便是新一輪的更嚴厲的調(diào)控政策！      我們可以從樂觀、中性和悲觀三個維度分析：所謂樂觀即市場出現(xiàn)報復(fù)性反彈、悲觀即樓市的徹底崩盤、中性即樓市橫盤維穩(wěn)。      一些海外投資機構(gòu)對賭中國樓市的崩盤，他們的觀點相對悲觀很多，某些外資機構(gòu)投資人一年前都不知“China”如何拼寫，現(xiàn)在“搖生一變”成為中國問題專家。從中國現(xiàn)階段發(fā)展情況看，這種崩盤的可能性微乎其微！那會出現(xiàn)報復(fù)性反彈嗎？從當前劍拔弩張的情況來看，可能性不大。中央政府已經(jīng)屢屢表決心，在這樣情況下再出現(xiàn)報復(fù)性反彈，中央政府將顏面何存？更何況在換屆年份的敏感期！我們的判斷是2011年的樓市將是“橫盤維穩(wěn)