城市商業(yè)綜合體物業(yè)管理特點(diǎn)及其運(yùn)作方案_第1頁(yè)
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文檔簡(jiǎn)介

1、城市商業(yè)綜合體物業(yè)管理特點(diǎn)及其運(yùn)作方案綜合體的物業(yè)類型復(fù)雜,一般包括五星級(jí)酒店、購(gòu)物中心、寫字 樓、公寓。綜合體物業(yè)包含大量智能化設(shè)備 ,例如,樓宇自動(dòng)化系統(tǒng),智能 化中央空調(diào)系統(tǒng),技術(shù)含量高,需要較高的專業(yè)水平維護(hù)。鑒于綜合體物業(yè)類型管理要求高,物業(yè)設(shè)施含量高,日常運(yùn)營(yíng)管 理要求高,因此,我們需要考慮采用基于知識(shí)的綜合體物業(yè)管理體 系。一、綜合體物業(yè)管理特點(diǎn)1.綜合體物業(yè)管理的任務(wù)由于城市綜合體一般是收益性物業(yè),因此,城市綜合體物業(yè)管理 的任務(wù)并不但僅是傳統(tǒng)物業(yè)管理所包含的”對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理 ”而且更重要的任務(wù)是實(shí)現(xiàn) 物業(yè)中長(zhǎng)期凈收益最大化,并保持和提高物

2、業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái) 發(fā)展?jié)摿?。綜合體物業(yè)管理在衛(wèi)生和綠化方面能夠分片管理,在智能化工程方面能夠統(tǒng)一管理并負(fù)責(zé)工程維護(hù)費(fèi)用單獨(dú)核算。根據(jù)物業(yè)管理規(guī)定,需要考慮根據(jù)物業(yè)不同性質(zhì)收費(fèi)不同,其中五星級(jí)酒店和購(gòu)物中心的收費(fèi)要略高一些。2商業(yè)綜合體物業(yè)基本的管理職能為: 辦公室(含前臺(tái)、財(cái)務(wù)、采購(gòu)、倉(cāng)庫(kù));客服中心(客戶服務(wù)、投訴處理、維修報(bào)修、商務(wù)服務(wù)、房屋租賃等);工程管理(供水、供電、供氣、空調(diào)、電梯、消防、通訊等設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、維修、管理;公共部位裝潢維修維護(hù)等);公共秩序管理(含中控室、安護(hù)、重大活動(dòng)配合、停車場(chǎng)管理等);環(huán)境衛(wèi)生管理(含消殺、綠化和團(tuán)膳)?;緳C(jī)構(gòu)配置為辦公室、物業(yè)部、管理

3、部。能夠根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整。3.物業(yè)管理收費(fèi)特點(diǎn)由于綜合體物業(yè)管理復(fù)雜要求高,收費(fèi)要高于普通物業(yè)。1購(gòu)物中心收費(fèi) 2030元T月平方米省扱城市4050元f月F平 米五星級(jí)酒店由酒15管理公司猿畝根據(jù)規(guī)模和眼務(wù)妥求一檢費(fèi)用霜賽200萬(wàn)元tOO萬(wàn)元普通証元月平方米涉字授嘆深圳大中 軍由際金融中心為例物業(yè)費(fèi)| B.8帀月/平 米公ir3-S元年方米五星級(jí)別曙店式公萬(wàn)收 費(fèi)&丁元/月f平米二、綜合體物業(yè)管理公司的組織架構(gòu)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)綜合體商業(yè)管理公司綜合體物業(yè)管理公司購(gòu)物中心物業(yè)管理處 -I寫字樓公寓和住宅衛(wèi)主清潔 保安部財(cái)務(wù)部工程與設(shè)備部工程部:電梯維護(hù)工程師、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備維護(hù)工程師、空調(diào)工程師

4、、電器技工(負(fù)責(zé)強(qiáng)電、消防設(shè)備維護(hù)等)。由于綜合體物業(yè)設(shè)施多,物業(yè)管理人員素質(zhì)要求高,需要注重知識(shí)共享和培訓(xùn)。為了管理商業(yè)設(shè)施的便利性,一般購(gòu)物中心物業(yè)管理處由商業(yè) 管理公司垂直管理。三、綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)包括在項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)與驗(yàn)收交付階段的前期介入,開盤區(qū)的物業(yè)管理服務(wù),物業(yè)的接管驗(yàn)收、入伙與 裝修管理策劃及房屋質(zhì)量遺留問(wèn)題的處理流程等。根據(jù)項(xiàng)目開發(fā) 各階段的工作重點(diǎn)的不同,物業(yè)管理公司將委派相對(duì)應(yīng)的人員參與 前期物業(yè)管理服務(wù)工作,充分發(fā)揮開發(fā)商自有物業(yè)的資源優(yōu)勢(shì) ,確保 產(chǎn)品更具人性化優(yōu)勢(shì)與恒久的品質(zhì)。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段(一)參與人員前期介入小組:物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)副總經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、工程主管、財(cái)務(wù)部經(jīng)理能夠聘請(qǐng)專家參與 ,增加專業(yè)力量。(二)主要工作內(nèi)容1從物業(yè)管理角度對(duì)項(xiàng)目的整體布局提出建議,如在綜合體項(xiàng)目中,前期介入小組對(duì)物業(yè)管理用房的位置、臨時(shí)停車場(chǎng)的設(shè)置等 提出建議。2參與項(xiàng)目的規(guī)劃,如在本項(xiàng)目中,前期介入小組對(duì)綜合體出入 口設(shè)計(jì)、人車分流、地下車庫(kù)預(yù)留各單元入口、小區(qū)景觀區(qū)道路 設(shè)置殘疾人通道等的建議。成都萬(wàn)象城市綜合體購(gòu)物中心下沉廣場(chǎng)和主要入口3全程參與公共設(shè)施設(shè)備的配套設(shè)計(jì)、方案制定與設(shè)備選型 工作,前期介入小組從管理需要

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