淺談物管企業(yè)如何參與城市老舊住宅小區(qū)綜合整治

1、淺談物管企業(yè)如何參與城市老舊住宅小區(qū)綜合整治以鵬基物業(yè)管理的深圳市木材公司住宅小區(qū)為例 物業(yè)管理自1981年在中國大陸率先引入深圳以來，在深圳的城市綜合管理中發(fā)揮了很好的促進作用。然而，隨著城市的發(fā)展，一批早期興建的、無正規(guī)物業(yè)管理的住宅小區(qū)因管理不善，已逐漸年久失修老化，并暴露出了較為嚴(yán)重的安全隱患。老舊住宅小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量與新建小區(qū)形成了強烈的反差，尤其是在建設(shè)“和諧深圳、效益深圳”以及“國際化城市”的進程已極其不協(xié)調(diào)。如不加快整治，老舊住宅小區(qū)甚至可能會發(fā)展成為深圳的一顆“定時炸彈”。近年來，老舊住宅小區(qū)的綜合整治已引起了深圳市各級黨委、政府的高度重視。尤其是深圳市羅湖區(qū)委、區(qū)政

2、府將老區(qū)綜合整治作為提升城區(qū)競爭力的重要舉措和構(gòu)建“和諧羅湖”的“民心工程”，自2005年以來投入大量人力、物力和財力在全市范圍內(nèi)率先對老舊住宅小區(qū)進行綜合整治，并由政府牽頭在首批62余個老舊住宅小區(qū)中引入鵬基物業(yè)等一批知名品牌物管企業(yè)，為小區(qū)住戶提供正規(guī)的物業(yè)管理，為城市的二次飛躍打下了堅實基礎(chǔ)。其中，鵬基物業(yè)管理的木材公司住宅小區(qū)的作為首批老舊小區(qū)整改的示范項目，受到了市、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的好評。本文結(jié)合鵬基物業(yè)參與木材公司住宅小區(qū)的綜合整治經(jīng)驗，談?wù)勎锕芷髽I(yè)應(yīng)如何參與到城市老舊住宅小區(qū)的綜合整治工作中去。一、老舊住宅小區(qū)現(xiàn)狀及存在問題分析      深圳現(xiàn)存

3、的老舊住宅小區(qū)大多建于上世紀(jì)80年代至90年代初期，由于受歷史的局限，老舊住宅小區(qū)無論在公建配套設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)方面，還是在管理模式、運作機制方面，都無法適應(yīng)當(dāng)前城市快速發(fā)展以及人口老化的要求。特別是隨著住房制度的改革，老舊住宅小區(qū)形成產(chǎn)權(quán)逐步多元化，小區(qū)維護和管理資金渠道逐步枯竭，管理水平降低，管理功能退化，致使老舊住宅小區(qū)人居環(huán)境普遍較差，并不斷惡化。以木材公司住宅小區(qū)為例，木材公司住宅區(qū)是深圳市木材公司職工于80年代集資興建的一個家屬住宅區(qū)。小區(qū)位于深圳市羅湖區(qū)桂園路，毗鄰地王大廈，占地面積近1.3萬平方米，建筑面積約2.8萬平方米，現(xiàn)有住戶421戶，總居住人口近2000人。其中

4、，60為暫住人口，人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜多變。木材公司住宅區(qū)建成至今已有20年歷史，建成至今一直沒有正規(guī)的物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)。鵬基物業(yè)進駐前，小區(qū)已是陳舊不堪，設(shè)備嚴(yán)重老化、環(huán)境臟亂無序、道路坑坑洼洼、溝渠嚴(yán)重堵塞、治安消防隱患突顯。老舊住宅小區(qū)的問題通常表現(xiàn)在以下幾個方面：一是規(guī)劃設(shè)計嚴(yán)重滯后，配套設(shè)施極其不足。居民活動場所、公共綠地、停車場等配套設(shè)施與居民實際需求的矛盾相當(dāng)突出，特別是燃?xì)夂惋嬘盟芫W(wǎng)、物業(yè)管理用房、垃圾循環(huán)處理設(shè)施等基本沒有。二是設(shè)施老化、房屋本體破舊現(xiàn)象嚴(yán)重，基礎(chǔ)設(shè)施年久失修。住宅房屋本體外墻粉刷面嚴(yán)重起殼風(fēng)化，內(nèi)樓道墻面樓梯扶手脫落銹蝕嚴(yán)重，缺少公共照明，水、電等“跑、漏

5、、滴”現(xiàn)象嚴(yán)重；消防管網(wǎng)老化失修，消防設(shè)備嚴(yán)重不足，有的消防管內(nèi)甚至根本就沒有消防水；小區(qū)雨水、污水混流，房屋前后下水管道破損、堵塞嚴(yán)重，已喪失基本的城市防洪功能；化糞池由于長期得不到清理，滿溢現(xiàn)象屢見不鮮；道路長期得不到維護，路面坑坑洼洼，破損嚴(yán)重，有些小區(qū)路面破損率到達70以上。三是生活環(huán)境臟、亂、差現(xiàn)象嚴(yán)重。主要表現(xiàn)在各類違章搭建多，破墻開門多，陽臺改為廚房、廁所以及“房中房”現(xiàn)象多、無證攤點多，車輛亂停亂放多等問題，已成為影響城市容貌的頑癥。四是人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，治安及消防存在嚴(yán)重的隱患。目前，深圳的老舊住宅小區(qū)的居住人口基本上已成為家庭收入少、經(jīng)濟條件差的弱勢居民較為集中居住的區(qū)域，經(jīng)濟

6、條件較好的住戶已基本通過買新房賣舊房的方式改善了居住條件。很多老舊小區(qū)都存在“藏污納垢”現(xiàn)象，有的老舊住宅小區(qū)深圳發(fā)展成為城市“三無”人員甚至違法犯罪分子的聚居地。      二、物管企業(yè)參與老舊小區(qū)綜合整治須解決的難題     老舊住宅小區(qū)作為城市管理的一塊“頑疾”，需要政府、各有關(guān)部門、業(yè)主以及物管企業(yè)的共同努力才能解決。在參與老舊住宅小區(qū)的綜合整治過程中，物管企業(yè)一方面作為企業(yè)，其經(jīng)濟實力差，各方面的資源整合、問題協(xié)調(diào)解決能力低；另一方面，物管企業(yè)作為物業(yè)管理方，又牽涉到城市管理、社區(qū)建設(shè)、業(yè)主以及供水、供電

7、、供氣、電信等多方權(quán)益。因此，物管企業(yè)參與老舊住宅小區(qū)整治，當(dāng)前需著力解決以下難題：一是整治經(jīng)費的籌措問題。深圳的300余個老舊住宅小區(qū)一般規(guī)模較小，以數(shù)千平方米為主，規(guī)模達數(shù)十萬平方米的屈指可數(shù)。由于其建設(shè)年限及規(guī)模、完好程度的不同，所需整治經(jīng)費也不盡相同，但動輒數(shù)十萬、數(shù)百萬，規(guī)模大的甚至需要上億元。如果全部由直接受益人小區(qū)業(yè)主及住戶承擔(dān)，則綜合整治根本無法談起更不可能推進；如果所需整治經(jīng)費全部由政府或部門承擔(dān)，財政將無力承受；如果全部由物管企業(yè)承擔(dān)，既不現(xiàn)實也不合理。不能解決經(jīng)費問題，物管企業(yè)根本無法參與到老舊住宅小區(qū)的整治工作中去。應(yīng)建立政府投入主導(dǎo)下的老區(qū)整治經(jīng)費多元投入體制。二是整

8、治合力能否形成問題。老舊小區(qū)整治涉及的整治任務(wù)重，內(nèi)容范圍廣，涉及建設(shè)、規(guī)劃、工商、城管、街道、水務(wù)、自來水、供電、電信等多個政府部門或公共服務(wù)單位。無論是在整治工作方面還是在整治投入方面，僅靠個別部門是難以承擔(dān)這項任務(wù)的，必須條塊結(jié)合，共同參與，明確任務(wù)分工和職責(zé)，密切配合，形成工作的合力，才能確保老舊住宅小區(qū)整治工作的強力推進。三是一些相關(guān)部門尤其是老舊業(yè)主的利益調(diào)整問題。整治勢必牽涉到原有利益格局的調(diào)整，需要做大量的協(xié)調(diào)工作。如：一些老舊業(yè)主，尤其是單位投資興建的住宅小區(qū)，更是需要其配合做好小區(qū)改造和物業(yè)管理費收繳工作，甚至需要與其建立合適的利益分配機制；騰退已被占用的原公建配套設(shè)施需要

9、較好的協(xié)調(diào)解決方案；此外，根據(jù)規(guī)劃和小區(qū)服務(wù)與管理的需要，補建必要的配套設(shè)施，也存在利益機制的調(diào)整問題。四是如何盡快取得小區(qū)住戶支持的問題。老舊小區(qū)的綜合整治工作作為一項民心工程，直接牽涉到的是小區(qū)業(yè)主和住戶，直接受益的也是小區(qū)業(yè)主和住戶，肯定會受到他們的歡送。但是，面對一些具體牽涉小區(qū)業(yè)主和住戶直接利益方面的問題時，如亂開墻、“房中房”和陽臺廁所的整改等，其支持程度則會大打折扣。因此，如何盡快取得小區(qū)業(yè)主和住戶的支持并與其形成互動，物管企業(yè)需做好充分的工作。可以說，老區(qū)綜合整治一方面各項工作千頭萬緒，另一方面經(jīng)費相對有限，有的甚至需要物管企業(yè)先期墊資投入。因此，物管企業(yè)參與老區(qū)綜合整治工作需

10、要與政府、業(yè)主以及各有關(guān)單位及時協(xié)調(diào)，周密籌劃，分步推進。要著重先從一些業(yè)主能看得到、摸得著的一些項目上入手，讓他們盡快看到實效，取得實惠，然后再實施一些牽涉到各方切身利益的項目。不解決這一問題，將使老區(qū)改造難以推進，并很有可能陷入“改造推進難改造效果差業(yè)主和住戶意見大改造推進更難”的“惡性循環(huán)”中。五是物管企業(yè)的快速扭虧與長效管理問題。物管企業(yè)參與老舊小區(qū)整治，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)協(xié)助政府取得良好的社會效益。但是作為企業(yè)，一個項目能否盈利始終是其決定性因素。目前，就深圳的老舊小區(qū)物業(yè)管理來說，物業(yè)管理費收繳難度相當(dāng)大，就算全部按時收繳，單個的項目基本上仍然是虧損的。物業(yè)管理公司因此入不敷出，影響了管理工

11、作的積極性，形成收費率更低管理更差的惡性循環(huán)。如不解決這一問題，將很有可能使物管企業(yè)在參與老區(qū)改造的過程中“騎虎難下”，勢必影響到老舊小區(qū)的長效管理。因此，物管企業(yè)必須盡快找到扭虧為盈的解決方案，并取得各方的支持，也就是形成“造血”機制，從而使老舊住宅小區(qū)的綜合整治成果得以長期保留，并建立長效機制。三、鵬基物業(yè)參與木材公司住宅小區(qū)綜合整治的具體做法2005年8月19日，深圳市鵬基物業(yè)管理作為羅湖區(qū)一家擁有國家一級資質(zhì)的大型國有物業(yè)管理企業(yè)，積極響應(yīng)羅湖區(qū)委區(qū)政府的號召，正式接管了試點小區(qū)木材公司住宅區(qū)，為廣闊業(yè)主用戶提供高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。為了將木材公司住宅區(qū)這一試點小區(qū)真正建設(shè)成老區(qū)引入物

12、業(yè)管理的示范，接管之初，鵬基物業(yè)上下重視有加，并成立了接管工作小組，由總經(jīng)理擔(dān)任工作小組組長，分管副總經(jīng)理任工作小組副組長，組織和調(diào)動人力物力，多次帶隊到木材公司住宅區(qū)進行實地考察，最終組成了由10名保安員、4名保潔員、2名維修工和4名管理人員共20人的管理團隊進駐小區(qū)，并成立了鵬基物業(yè)木材公司住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中心，先期墊資開展改造工程。在羅湖區(qū)委區(qū)政府、桂園街道辦事處和桂木園居委會的大力支持下，鵬基物業(yè)僅用了2個多月時間，就使木材公司住宅小區(qū)舊貌換新顏，物業(yè)管理服務(wù)工作也逐漸步入正軌實現(xiàn)了案發(fā)率為0，住戶建檔率100、物管服務(wù)人員家訪率100、物業(yè)管理費收繳率98、住戶滿意率99。鵬基物業(yè)

13、參與木材公司住宅小區(qū)整合整治的具體做法是:一是取得各級政府領(lǐng)導(dǎo)重視，形成整治合力。木材公司住宅區(qū)改造作為首批羅湖區(qū)老城區(qū)改造項目之一，得到了羅湖區(qū)、桂園街道辦各級領(lǐng)導(dǎo)、各有關(guān)部門以及相關(guān)單位的高度重視和大力支持，較好地形成了綜合整治合力。綜合整治期間，羅湖區(qū)委劉學(xué)強書記、魯毅區(qū)長、謝惠青主任、康雅麗副區(qū)長以及區(qū)住宅局、民政局、街道辦等領(lǐng)導(dǎo)相繼視察了木材公司住宅小區(qū)，他們深入基層，了解民聲，仔細(xì)詢問了老區(qū)改造的詳細(xì)情況，并對小區(qū)改造提出了珍貴的意見，同時也對鵬基物業(yè)的管理工作表示了高度的贊賞。綜合整治基本結(jié)束后，木材公司住宅小區(qū)還迎來了由市委副書記、紀(jì)委書記譚國箱和市委常委、副市長呂銳鋒率領(lǐng)的深

14、圳市老舊住宅小區(qū)綜合整治工作會與會人員170余人前來參觀視察，并贏得了市、區(qū)各級領(lǐng)導(dǎo)的一致好評。二是著重改造小區(qū)硬件，完善小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。鵬基物業(yè)進駐后，羅湖區(qū)委區(qū)政府投入了近300萬元，對小區(qū)進行了硬件改造，大大完善了小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施。改造項目包括翻新外墻、重鋪道路、修建中心花園、修建文化廣場、增設(shè)健康路徑、增設(shè)自行車棚、修建老年活動中心和物業(yè)管理用房、改造供電線路、改造供水管網(wǎng)、規(guī)劃停車場地等數(shù)十項。在此期間，鵬基物業(yè)工作人員克服了小區(qū)條件艱苦、施工現(xiàn)場雜亂等種種困難，對工程施工進行監(jiān)督和管理；對居民的怨言進行溝通和解釋；對小區(qū)的秩序進行疏導(dǎo)和維護短短兩個月時間，小區(qū)面貌煥然一新，小區(qū)秩序井然

15、有序，小區(qū)居民安居樂業(yè)。三是努力解決業(yè)主難題，營造業(yè)主安居環(huán)境。政府將物業(yè)管理引進舊區(qū)的目的在于為政府分憂，為業(yè)主解難。為此，鵬基物業(yè)從業(yè)主最需要解決的問題入手，為業(yè)主營造安居環(huán)境。1、解決了房屋漏水問題。木材公司住宅小區(qū)因房屋防水層質(zhì)量差、年久老化，或因部分業(yè)主隨意改變房屋使用功能，造成房屋漏水問題嚴(yán)重，已成為困撓小區(qū)業(yè)主多年的大難題。鵬基物業(yè)進駐后，引進了專業(yè)防水施工隊伍，并積極主動、耐心細(xì)致地多次協(xié)調(diào)相關(guān)住戶，圓滿解決了困擾業(yè)主多年的房屋漏水問題。2、解決了化糞池堵塞問題。鵬基物業(yè)接管前，因部分出租房的住戶私自將污水管道接到雨水井，造成雨水井、化糞池經(jīng)常堵塞，污水橫流，臭氣難聞。面對這一

16、難題，鵬基物業(yè)的服務(wù)人員不怕臟、不怕臭，跳入污水井甚至化糞池內(nèi)逐個疏通、清理。經(jīng)多次疏導(dǎo)，化糞池難題已經(jīng)得到徹底解決。3、解決了臨時停電問題。小區(qū)因線路老化且無備用發(fā)電機，經(jīng)常導(dǎo)致電線短路，造成小區(qū)大面積停電，給小區(qū)居民帶來極大的不便，甚至?xí){到一些老年住戶的生命安全。小區(qū)內(nèi)有幾個老人常年臥病在床，需要靠輸氧來維持生命，每當(dāng)小區(qū)停電，我司職工多次自己掏錢從小區(qū)附近的住戶借電，以解救命之急。目前，小區(qū)線路改造已施工完畢，停電問題已經(jīng)得到解決。四是致力標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)管理，確保小區(qū)秩序井然。 鵬基物業(yè)進駐后，立即從小區(qū)業(yè)主資料管理、裝潢裝修管理、進出人員及物品管理以及車輛管理等著手，對小區(qū)展開了標(biāo)準(zhǔn)化、

17、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化的管理。1、建立了小區(qū)資料檔案庫。進駐伊始，鵬基物業(yè)便派出工作人員逐一登門拜訪業(yè)主，了解小區(qū)業(yè)主的詳細(xì)情況，收集、統(tǒng)計和整理了小區(qū)業(yè)主資料，并建立和完善了小區(qū)業(yè)主檔案。目前，鵬基物業(yè)已建立了較為完備的業(yè)主資料信息。2、標(biāo)準(zhǔn)了小區(qū)內(nèi)的裝修管理。鵬基物業(yè)遵照深圳市物業(yè)管理條例及相關(guān)法律法規(guī)，按照ISO9000國際質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)，對小區(qū)的裝修進行了標(biāo)準(zhǔn)化的管理。如：嚴(yán)禁業(yè)主私自改變房屋結(jié)構(gòu)、將住房改成“房中房”或?qū)㈥柵_等其它用房改成洗手間、廚房等存在安全隱患的裝修行為；同時還限制了裝修時間，明確了裝修標(biāo)準(zhǔn)，杜絕了裝修行為對小區(qū)其他住戶的干擾。3、嚴(yán)格了小區(qū)出入管理。鵬基物業(yè)對進出小

18、區(qū)的人員及物品實行了嚴(yán)格的登記制度，來訪人員須登記，搬出物品須開具放行條，從而防范了閑雜人員進入小區(qū)，有效保障了住戶的生命和財產(chǎn)安全。4、加強了小區(qū)停車管理。鵬基物業(yè)將小區(qū)內(nèi)的停車場合理劃分為49個車位，標(biāo)準(zhǔn)了小區(qū)內(nèi)的車輛停放，徹底改變了以往亂占地，亂停放的狀況，深受小區(qū)業(yè)主的歡送與好評。五是全面加強治安防控，創(chuàng)建安全文明小區(qū)。安全是業(yè)主最基本的需求。鵬基物業(yè)進駐后，全面加強了小區(qū)的治安防控，積極創(chuàng)建安全文明小區(qū)。1、抽調(diào)優(yōu)秀保安，力爭小區(qū)零案發(fā)。鵬基物業(yè)從公司幾百名保安員中，抽調(diào)出10名優(yōu)秀保安員進駐小區(qū)，對小區(qū)實行24小時不間斷巡查。同時，鵬基物業(yè)大力加強保安員的安全防范知識和技能的培訓(xùn)，

19、增強了保安員的防危救險能力，有效地提高了小區(qū)安全防范工作的水平。目前，小區(qū)實現(xiàn)了零案發(fā)。2、加強樓層巡防，排查安全隱患。鵬基物業(yè)進駐前，小區(qū)存在著住戶隨意堆積雜物堵塞消防通道、普通住房改造成“房中房”或用作倉庫以及頂樓樓梯間改成閣樓、私自密封天臺通道等多種安全隱患。這些都嚴(yán)重影響了居民的生命財產(chǎn)安全。針對這些情況，鵬基物業(yè)采取了一系列相應(yīng)措施進行整改。一是逐棟逐層地對樓道雜物進行清理；二是嚴(yán)格制止小區(qū)住戶將住房改造成“房中房”，并對以前已改造的房屋，將其有消防狀況上報有關(guān)部門，及時催促房主為其房屋配備充足的消防器材；三是積極與業(yè)主溝通，清除堵塞在天臺通道上的雜物，保障天臺安全通道的正常使用。3

20、、加強設(shè)備管理，確保安全需要。鵬基物業(yè)對小區(qū)消防設(shè)施設(shè)備進行了深入檢查摸底，為每一個消防設(shè)施設(shè)備進行建卡登記管理。鵬基物業(yè)對符合要求的加強了維護保養(yǎng)；對不符要求的進行了整改，新購買了一批消防器材。此外，鵬基物業(yè)在小區(qū)消防通道上添加安裝了消防樁，確保了消防通道的暢通。六、積極開展文化活動，打造歡樂和諧社區(qū)。鵬基物業(yè)以創(chuàng)建和諧社區(qū)為目的，以健康、快樂、幸福為主題，積極組織小區(qū)住戶開展社區(qū)文化活動，營造和睦氛圍。1、積極營造小區(qū)節(jié)日氛圍。鵬基物業(yè)在中秋、國慶、元旦、春節(jié)等節(jié)日期間，用彩燈、彩旗和橫幅裝扮小區(qū)，為業(yè)主營造節(jié)日的歡樂祥和氛圍。同時，鵬基物業(yè)還于國慶期間向業(yè)主派發(fā)了小國旗，在元旦期間組織了業(yè)主交誼舞會等，豐富了小區(qū)居民的節(jié)日文化生活。2、積極協(xié)助相關(guān)單位舉辦活動。鵬基物業(yè)與社區(qū)警務(wù)室聯(lián)合開展社會治安宣傳工作；協(xié)助市國土資源和房產(chǎn)管理局辦好“物業(yè)管理周”系列活動；協(xié)助街道辦、居委會辦好社區(qū)“百姓講壇”活動，使居民們進一步了解了物業(yè)管理進老區(qū)的重要意義。3、融洽了業(yè)主與“管家”的關(guān)系。鵬基物業(yè)進駐后，小區(qū)住戶對鵬基物業(yè)的辛勤工作親眼目睹，對鵬基物業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)親身體會，對鵬基物業(yè)給予的幫助感激不盡，經(jīng)常自發(fā)送水果等給鵬基物業(yè)的工作人員表示謝意。鵬基物業(yè)的真誠服務(wù)得到了小區(qū)住戶的高度認(rèn)可，小區(qū)的和諧氛圍得到了充分表達和升華。 可以說，老舊