降低土地增值稅的最實(shí)用辦法

1、降低土地增值稅的最實(shí)用辦法2013-12-11 房地產(chǎn)投資融資俱樂部  感謝您關(guān)注房地產(chǎn)自媒體聯(lián)盟成員，房地產(chǎn)投資俱樂部：fdctz888，平臺(tái)目前有42000名地產(chǎn)投資圈的朋友關(guān)注.    精裝修房降低土地增值稅的籌劃邏輯萬科2012年年報(bào)披露其裝修房交付量超過8萬套，是業(yè)內(nèi)前所未有的規(guī)模。當(dāng)國(guó)內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)還處在由傳統(tǒng)的毛坯房向裝修房過渡的階段，裝修房已被萬科列為住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略的三大內(nèi)容之一了。精裝交付既順應(yīng)了行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，有助于環(huán)保和資源節(jié)約，同時(shí)也有助于降低土地增值稅稅負(fù)，提升企業(yè)利潤(rùn)回報(bào)水平。萬科年報(bào)披露，盡管2012年結(jié)算凈利率為13.08%，較

2、2011年下降1.93個(gè)百分點(diǎn)，但是凈資產(chǎn)收益率反而提升，（微信平臺(tái)：地產(chǎn)觀察）公司全面攤薄凈資產(chǎn)收益率為19.66%，較2011年提高1.49個(gè)百分點(diǎn)，為近十年來最高水平。為什么銷售裝修房會(huì)比銷售毛坯房更有利于稅負(fù)的降低呢？原因是盡管精裝修房會(huì)同步提高房屋銷售單價(jià)，增加銷售房產(chǎn)環(huán)節(jié)5%的營(yíng)業(yè)稅，但是，由于其在計(jì)算土地增值稅時(shí)，裝修成本不但可以全額在稅前扣除，而且還可以享受加計(jì)扣除20%的優(yōu)惠，以及作為期間費(fèi)用計(jì)算扣除的基礎(chǔ)，相當(dāng)于增加了30%的成本。因此，將大幅降低土地增值稅，增加企業(yè)的稅后利潤(rùn)。裝修房銷售稅務(wù)分析可分為兩個(gè)部分：第一，裝修是否能帶來節(jié)稅效益？第二，裝修合同主體應(yīng)該是房地產(chǎn)開

3、發(fā)公司還是裝修公司？1.裝修是否能帶來節(jié)稅效益？假設(shè)某公司某地產(chǎn)項(xiàng)目基本資料如下：土地及建安成本為4000元/平方米，裝修成本為2000元/平方米，期間費(fèi)用為1500元/平方米，當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)維護(hù)稅為7%，教育費(fèi)附加為3%。該公司提出了兩個(gè)方案方案1：銷售毛坯房，銷售單價(jià)為10000元/平方米；方案2：銷售裝修房，假設(shè)裝修成本為2000元，銷售單價(jià)提高為12000元/平方米（裝修不賺錢，僅收取成本價(jià)），我們對(duì)這兩個(gè)方案的稅負(fù)和凈利潤(rùn)情況計(jì)算分析如表1?？梢钥吹?，由于方案2比方案1增稅額和增值率同步下降，少交了351元的土地增值稅，雖然銷售凈利率下降了8.77%，但稅后凈利潤(rùn)還是增加了180元，增

4、長(zhǎng)了9.5%。假設(shè)增加2000元裝修成本的同時(shí)，銷售價(jià)格因此提升了3000元，計(jì)算分析見表2?？梢钥吹?，方案3比方案1土地增值稅少交了44元，由于銷售收入凈增加了1000元，稅后凈利潤(rùn)隨之提高了659元，提高了34.65%，同時(shí)銷售凈利率也隨之增長(zhǎng)了3.58%。2.裝修合同主體應(yīng)該是開發(fā)商還是裝修公司？對(duì)于裝修合同主體的選擇，有很多房地產(chǎn)企業(yè)納稅人會(huì)有困惑，小業(yè)主是與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂一份含精裝修的銷售合同，還是分開簽兩份合同，即與房地產(chǎn)開發(fā)公司、裝修公司分別簽訂房產(chǎn)銷售合同和裝修合同？很多人認(rèn)為應(yīng)該簽兩份合同，原因是，如分開簽兩份合同，則與裝修公司簽訂的裝修合同則可以少交2.2%（5.5%-3

5、.3%）的營(yíng)業(yè)稅。但實(shí)際上，這會(huì)犯小小的錯(cuò)誤。我們考慮兩種裝修合同簽訂模式：模式一是業(yè)主作為支付主體，裝修公司與業(yè)主直接簽訂合同，由業(yè)主單獨(dú)支付裝修費(fèi)；模式二是開發(fā)商作為支付主體，裝修公司與開發(fā)商簽訂合約，裝修款進(jìn)入開發(fā)商成本，開發(fā)商提供帶裝修房并在毛坯房基礎(chǔ)上另外向業(yè)主收取裝修費(fèi)，即裝修款同時(shí)等額納入開發(fā)收入和開發(fā)成本中。兩種模式下，開發(fā)商稅收負(fù)擔(dān)一致還是會(huì)有不同？單純只考慮流轉(zhuǎn)稅是有道理的，但如果將所有稅負(fù)進(jìn)行通盤考慮的話，則模式二整體節(jié)稅效果優(yōu)于模式一。為了更好地說明兩種模式下開發(fā)商稅收負(fù)擔(dān)變化，現(xiàn)假設(shè)裝修公司未來收取開發(fā)商的裝修款為100單位，即加大開發(fā)成本100單位，開發(fā)商等額加大1

6、00單位銷售收入。（微信平臺(tái)：地產(chǎn)觀察）有人可能會(huì)產(chǎn)生疑問，為什么等額增加而不是將收入進(jìn)一步增加呢？開發(fā)商增加裝修銷售額的效益在問題一中已經(jīng)論述，為了說明不同主體下稅負(fù)分析，因此只考慮平價(jià)收取裝修收入。對(duì)于模式一而言，在開發(fā)商賬面上未發(fā)生變化，而對(duì)于選擇模式二來說，則由此增加營(yíng)業(yè)稅5%，城建稅7%，教育費(fèi)附加3%，另外，土地增值稅和企業(yè)所得稅變化如表3（仍按上述案例設(shè)計(jì)，前后適用土地增值稅稅率不變，均為30%）。模式二與模式一相比可節(jié)稅3.86%?？紤]到土地增值稅是超額累進(jìn)制，如果處于臨界點(diǎn)邊緣，增加裝修成本后由于基數(shù)加大，由此進(jìn)一步引起適用增值稅率發(fā)生變動(dòng)，特別是普通住宅，處于20%免稅臨界點(diǎn)附近時(shí)，則節(jié)稅效果就會(huì)明顯得多，有興趣的朋友可以結(jié)合本文思路自行測(cè)試。另外，在模式一下，