物業(yè)選聘流程圖

1、學(xué)習(xí)參考關(guān)于選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一般程序一、 達(dá)到選聘物業(yè)企業(yè)的合法性前期物業(yè)合同到期。該前期物業(yè)服務(wù)合同是在前期開發(fā)商售賣房屋前，經(jīng)過(guò)招投標(biāo)進(jìn)行物業(yè)企業(yè)的選聘確定的，該合同是在沒(méi)有業(yè)主參與的情況下 ，實(shí)現(xiàn)的前期物業(yè)管理合同 。根據(jù)業(yè) 主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。二、 選聘物業(yè)企業(yè)的要素物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利在物業(yè)區(qū) 域內(nèi)的行使者為業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)規(guī)定有權(quán)更換物業(yè)管理企業(yè)的主 體也為業(yè)主委員會(huì)，因此業(yè)主要求更換物業(yè)管理企業(yè)的，均必須通 過(guò)業(yè)主管理委員會(huì)并實(shí)施一定的程序后實(shí)行 。1 1、法定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。當(dāng)物業(yè)

2、管理企業(yè)出現(xiàn)法定更換物業(yè)管理企業(yè)條件時(shí)，即物業(yè)管理 企業(yè)喪失一定的經(jīng)營(yíng)資格和經(jīng)營(yíng)資質(zhì)時(shí)，其與業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主 所簽訂的 物業(yè)管理委托合同自動(dòng)解除，業(yè)主委員會(huì)可以按照選聘 物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序重新通過(guò)招標(biāo)或邀請(qǐng)投標(biāo)的方式選聘新 的物業(yè)管理企業(yè)。2 2、約定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)合同 所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)管 理企業(yè)，可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù) 物業(yè)管理服務(wù)合同的約定直接進(jìn) 行，也可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的訴求 ，進(jìn)行具 體按法律法規(guī)運(yùn)作之后，解除與物業(yè)管理企業(yè)的合同。業(yè)主委員會(huì)可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序，重新通過(guò)招標(biāo)或邀標(biāo)的 方式選聘新的

3、物業(yè)管理企業(yè)。學(xué)習(xí)參考3 3、業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招標(biāo)或邀標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)之前 ，應(yīng) 當(dāng)就以下哪些事項(xiàng)形成決議。根據(jù)不同情況，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前決定以下事項(xiàng)：（1 1） 由業(yè)主授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)或邀 請(qǐng)投標(biāo)方式；（2 2） 確定采取公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式的其中一種 ；（3 3） 業(yè)主授權(quán)業(yè)主委員會(huì)直接確定中標(biāo)人或由評(píng)審委員會(huì)推薦 中標(biāo)候選人名單后，由業(yè)主大會(huì)通過(guò)投票方式最終確定中標(biāo)人 （企 業(yè)）；（4 4） 物業(yè)服務(wù)價(jià)格幅度或水平。4 4、 業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，是否需要備案。業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)?shù)巾?xiàng)目所在區(qū)、縣國(guó)土資源和房屋管 理局備案。備案時(shí)，應(yīng)提交以下資料：（1 1

4、）業(yè)主大會(huì)決議；（2 2）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書；（3 3）招標(biāo)文件；（4 4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。業(yè)主委員會(huì)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu) 進(jìn)行招標(biāo)的，還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書。5 5、業(yè)主委員會(huì)組織招標(biāo)過(guò)程中，如何保證廣大業(yè)主的知情權(quán)。 應(yīng)從以下幾個(gè)方面保障業(yè)主的知情權(quán)：（1 1）業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會(huì) 應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前將業(yè)主大會(huì)決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體 業(yè)主公示；（2 2）評(píng)標(biāo)過(guò)程中，現(xiàn)場(chǎng)答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加旁 聽、詢問(wèn)有關(guān)該物業(yè)管理的方案制定、詢問(wèn)有關(guān)競(jìng)標(biāo)企業(yè)的情況 等；（3 3）評(píng)標(biāo)結(jié)束后，業(yè)主委員會(huì)可以將招標(biāo)的過(guò)程情況以及評(píng)標(biāo)委 員學(xué)習(xí)參考

5、會(huì)提交的評(píng)標(biāo)報(bào)告向全體業(yè)主公示；（4 4）中標(biāo)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將其基本情況和與其鑒定的 物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及價(jià)格等主要內(nèi)容在物業(yè) 管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公示 。6 6、業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招標(biāo)或邀請(qǐng)方式更換物業(yè)管理企業(yè)的 ，應(yīng)當(dāng) 提前多少天告知原物業(yè)管理企業(yè)。原物業(yè)服務(wù)合同即將到期或已經(jīng)到期，業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物 業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開全體業(yè)主大會(huì)，并在原物業(yè)服務(wù)合同 到期前三個(gè)月將有關(guān)決議書面告知物業(yè)管理企業(yè)。 如果是前期物業(yè) 服務(wù)合同尚未到期，按照相關(guān)規(guī)定，由業(yè)主大會(huì)決定另行選聘物業(yè) 管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在做出決議后及時(shí)書面告知物業(yè)管理企業(yè) 。7 7、業(yè)主委員會(huì)

6、招標(biāo)應(yīng)當(dāng)何時(shí)完成。業(yè)主大會(huì)通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，應(yīng)在原物業(yè)服 務(wù)合同到期前一個(gè)月完成。由于各種原因，在原合同到期前沒(méi)有完 成選聘，前物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否繼續(xù)提供服務(wù)，由企業(yè)與業(yè)委會(huì)達(dá)成 協(xié)議，當(dāng)完成選聘后協(xié)議失效。三、邀請(qǐng)招標(biāo)，業(yè)主委員會(huì)篩選應(yīng)邀物業(yè)企業(yè)的要點(diǎn)邀請(qǐng)三家（或三家）以上的物業(yè)企業(yè)對(duì)小區(qū)物業(yè)企業(yè)選聘競(jìng) 標(biāo)報(bào)名。由業(yè)委會(huì)組織的評(píng)審委員會(huì)對(duì)競(jìng)標(biāo)企業(yè)要求提交的以下 資料并審查提交資料的真實(shí)性 ：1 1、物業(yè)服務(wù)方案比較；2 2、 物業(yè)資質(zhì)等級(jí)比較；3 3、注冊(cè)資本金多少比較；4 4、競(jìng)標(biāo)企業(yè)獲得 的相關(guān)證書比較；5 5、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)代碼；6 6、質(zhì) 量認(rèn)證書；7 7

7、、對(duì)物業(yè)服務(wù)的方案評(píng)審；在審查其方案中的： 對(duì) 小區(qū)的服務(wù)內(nèi)容、 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、 存在瑕疵問(wèn)題的整改辦法 、學(xué)習(xí)參考物業(yè)服 務(wù)收費(fèi)報(bào)價(jià)、公共收益的代管理及對(duì)全體業(yè)主的權(quán)益保障 。8 8、服務(wù)費(fèi)價(jià)格（根據(jù)市場(chǎng)行情，可由業(yè)主建議價(jià)格）評(píng)審小組對(duì)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)的制定。根據(jù)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)對(duì)競(jìng)標(biāo)企業(yè)的單項(xiàng)分值的和，以總分第一名為中標(biāo)企業(yè)（按 100100 分制）序號(hào)評(píng)分項(xiàng)目分值1物業(yè)二級(jí)資質(zhì)物業(yè)三級(jí)資質(zhì)2注冊(cè)資本金3質(zhì)量認(rèn)證書4獲得的各種書證5營(yíng)業(yè)執(zhí)照稅務(wù)登記證組織機(jī)構(gòu)代碼等6物業(yè)服務(wù)方案。根據(jù)企業(yè)提交的方案評(píng)審7企業(yè)對(duì)小區(qū)存在問(wèn)題的改進(jìn)方案評(píng)審8現(xiàn)場(chǎng)宣講的評(píng)審9現(xiàn)場(chǎng)宣講的組織評(píng)審10現(xiàn)場(chǎng)宣講人的方案評(píng)審11對(duì)競(jìng)標(biāo)物業(yè)

8、企業(yè)所管理樓盤的評(píng)審12其他評(píng)審。如所管樓盤中的發(fā)電機(jī)、配電室、二次供水等設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)比較評(píng)審等，由業(yè)委會(huì)評(píng)審組組織考評(píng)項(xiàng)目四、召開業(yè)主大會(huì)準(zhǔn)備1 1、在召開業(yè)主大會(huì)的時(shí)間確定后 ，在召開前應(yīng)進(jìn)行大會(huì)召 開的文件公示（該文件要在召開前十五天張貼 ，文件內(nèi)容要講明 業(yè)主大會(huì)召開的內(nèi)容，張貼的文件進(jìn)行拍照保留 ）。學(xué)習(xí)參考2 2、選聘物業(yè)企業(yè)的理由及選聘時(shí)間安排用書面報(bào)轄區(qū)街道 物業(yè)科備案。3 3、 業(yè)委會(huì)可以決議前物業(yè)企業(yè)進(jìn)入選聘。參與這次的物業(yè) 服務(wù)企業(yè)的選聘。4 4、 大會(huì)召開二種形式，一是現(xiàn)場(chǎng)召開業(yè)主大會(huì) ，二是上門 征集選票。5 5、如果是現(xiàn)場(chǎng)召開，應(yīng)邀請(qǐng)轄區(qū)街道監(jiān)督、物業(yè)主管部門 監(jiān)

9、督、片區(qū)民警維持秩序參加；如果是上門征集選票，在統(tǒng)計(jì)選 票時(shí)，邀請(qǐng)轄區(qū)街道監(jiān)督、物業(yè)主管部門監(jiān)督、片區(qū)民警參加。6 6、 對(duì)選聘的所有文件進(jìn)行封存保留，特別是業(yè)主的原始選 票保留。7 7、致（xx街道辦事處）關(guān)于小區(qū)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的報(bào)告函件。&致（XX物業(yè)管理有限公司）關(guān)于小區(qū)物業(yè)服務(wù)企 業(yè)選聘邀請(qǐng)貴司參加的函件。9 9、致（ 小區(qū)全體業(yè)主）關(guān)于選聘小區(qū)物業(yè)服務(wù)企 業(yè)，召開業(yè)主大會(huì)的公告 - -張貼小區(qū)多處位置，讓業(yè)主知情。1010、準(zhǔn)備_小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘表 五、 確定會(huì)議時(shí)間地點(diǎn)形式內(nèi)容由業(yè)委會(huì)，確定業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間 、地點(diǎn)、形式和內(nèi) 容，并于會(huì)議十五日前在小區(qū)內(nèi)向業(yè)主公示；一

10、并將前會(huì)議內(nèi)容（業(yè)委會(huì)成員和代表確認(rèn)的二家企業(yè)）情況進(jìn)行公告。六、 參與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的宣講1 1、在大會(huì)召開前十五日，在小區(qū)張貼最后二家物業(yè)企業(yè)的 物業(yè)服務(wù)學(xué)習(xí)參考方案和該企業(yè)的各種證照。2 2、 在大會(huì)召開前，由參選的企業(yè)在小區(qū)內(nèi)向業(yè)主宣講方 案及服務(wù)該小區(qū)的理念。七、選舉完成及物業(yè)服務(wù)合同1 1、在業(yè)主代表、街道、物業(yè)主管部門等監(jiān)督下，對(duì)選票匯總。對(duì)匯總的選舉情況向業(yè)主公示 ，確定那一家物業(yè)企業(yè)當(dāng)選 。 當(dāng)選要求按業(yè)主大會(huì)決議，按照物業(yè)管理?xiàng)l例雙過(guò)半，即： 小區(qū)業(yè)主戶數(shù)過(guò)半和小區(qū)建筑面積過(guò)半。如果最終有三家企業(yè)參選，在選聘不能雙過(guò)半的情況下 ，有業(yè)委會(huì)在投票前約定出勝出 條件就可以了 。2

11、 2、當(dāng)某一家企業(yè)當(dāng)選后，由業(yè)委會(huì)和該企業(yè)協(xié)議 物業(yè)服 務(wù)合同 ，當(dāng)合同協(xié)議好后，進(jìn)行張貼十五天，一并進(jìn)行的業(yè) 主大會(huì)召開時(shí)間和內(nèi)容的公示 。3 3、召開業(yè)主大會(huì)。八、 確定業(yè)主表決權(quán)由業(yè)委會(huì)，確認(rèn)業(yè)主身份，確定參與該次大會(huì)主題的業(yè)主人 數(shù)和業(yè)主所有的物業(yè)專有部分建筑面積，并于會(huì)議十日前在小區(qū)內(nèi)向業(yè)主公告。九、 受理并處理業(yè)主異議業(yè)主對(duì)業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)或者專有部分建筑面積提出異議 的，由業(yè)委會(huì)予以復(fù)核并告知提出異議者復(fù)核結(jié)果。十、召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議（一）大會(huì)會(huì)議前準(zhǔn)備學(xué)習(xí)參考1.1. 業(yè)主表決權(quán)票并發(fā)放2.2. 投票箱3.3. 通知物業(yè)主管部門、街道（或居委）、派出所派員參加4.4. 各種文字

12、資料準(zhǔn)備1 1）致：街道的報(bào)告2 2）致：現(xiàn)在物業(yè)企業(yè)的函件3 3）致：全體業(yè)主的大會(huì)內(nèi)容、時(shí)間公示4 4）業(yè)主投票的表決權(quán)票十一、報(bào)送備案1.1. 將選聘情況報(bào)送街道辦事處備案2.2. 將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送物業(yè)主管部門備案十二、業(yè)委會(huì)資料收集1 1、業(yè)主信息資料的收集。便于新進(jìn)物業(yè)企業(yè)對(duì)業(yè)主的了解 和物業(yè)費(fèi)的收繳。2 2、建設(shè)資料收集。便于公共管網(wǎng)、改造、設(shè)備等的維修維3 3、協(xié)助前物業(yè)企業(yè)，對(duì)住戶欠繳物業(yè)費(fèi)、公攤、水電的催 收。4 4、監(jiān)督前物業(yè)企業(yè)對(duì)業(yè)主預(yù)收款項(xiàng)的提交和公共收益的交出。十三、大會(huì)召開物業(yè)管理?xiàng)l例第十八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論 的形式，也可以采用書面征求意見的形式。 同一物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若 干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。學(xué)習(xí)參考推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì) 議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)提前就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)征求其所 代表的業(yè)主的意見。凡