某地產(chǎn)悅城XX年年度營銷報告

1、萬科萬科悅城悅城20212021年年度營銷報告年年度營銷報告目目錄錄一一20212021年市場回顧年市場回顧二二20212021年工作回顧年工作回顧三三20212021年戰(zhàn)略思考年戰(zhàn)略思考四四20212021年策略思考年策略思考五五20212021年階段戰(zhàn)術年階段戰(zhàn)術六六20212021年銷售保障年銷售保障20212021年市場回顧年市場回顧1 1宏觀市場分析宏觀市場分析區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析競爭市場分析競爭市場分析知彼筑府發(fā)202168號關于推進保障性安居工程和棚戶區(qū)城中村改造及重點項目建設的若干措施（十五）凡在我市購買商業(yè)、辦公用房和首次購買住房的，根據(jù)本人意愿可持房屋所有權(quán)證或備案的購

2、房合同在購房區(qū)域辦理入戶手續(xù)或居住證，享受本市戶籍人口就業(yè)、入學和就醫(yī)等同等待遇，不受入住時間和購房面積的限制。（十七）降低公積金貸款購買普通住房的首付比例，職工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）購買首套自住房，套型建筑面積在90平方米及以下的，貸款首付比例為20%。（十九）為促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展，給投資者生產(chǎn)經(jīng)營創(chuàng)造良好的條件，凡購買商業(yè)、辦公用房金額每滿500萬元，并在我市開辦企業(yè)（公司）或經(jīng)營，有合法營業(yè)執(zhí)照的，可不參加搖號直接申請一個小汽車專段號牌。解讀一：解讀一：購房落戶，享受本市戶籍同等待遇，吸附外來人員，推動城鎮(zhèn)化率加快。購房落戶，享受本市戶籍同等待遇，吸附外來人員，推動城鎮(zhèn)化率加快。

3、解讀二：解讀二：下調(diào)首套小戶型購房首付款，降低剛需購房壓力，鼓勵剛性需求入市。下調(diào)首套小戶型購房首付款，降低剛需購房壓力，鼓勵剛性需求入市。解讀三：解讀三：大貴陽格局建設展開，利好政策吸引外商投資，加快發(fā)展。大貴陽格局建設展開，利好政策吸引外商投資，加快發(fā)展?！菊呓庾x政策解讀】國務院對貴州省關于貴陽市部分行政區(qū)劃調(diào)整的請示(黔府呈202146號)進行了批復，同意撤銷貴陽市花溪區(qū)、小河區(qū)，設立新的貴陽市花溪區(qū)；同意設立貴陽市觀山湖區(qū)按照國務院關于同意貴州省調(diào)整貴陽市部分行政區(qū)劃的批復(國函2021190號)有關內(nèi)容，設立的貴陽市新花溪區(qū)，以原花溪區(qū)、小河區(qū)的行政區(qū)域為新的花溪區(qū)的行政區(qū)域，花溪

4、區(qū)人民政府駐貴筑街道明珠大道192號；設立的貴陽市觀山湖區(qū)，將貴陽市烏當區(qū)的金陽街道、金華鎮(zhèn)、朱昌鎮(zhèn)和清鎮(zhèn)市的百花湖鄉(xiāng)劃歸觀山湖區(qū)管轄，以金陽街道、金華鎮(zhèn)、朱昌鎮(zhèn)、百花湖鄉(xiāng)的行政區(qū)域為觀山湖區(qū)的行政區(qū)域，觀山湖區(qū)人民政府駐金陽街道北京西路8號。貴陽市作重大調(diào)整，已設新花溪區(qū)和觀山湖區(qū)貴陽市作重大調(diào)整，已設新花溪區(qū)和觀山湖區(qū)解讀：解讀：金陽當前為城市新中心，現(xiàn)區(qū)域向西擴張，將更名為觀山湖區(qū)，區(qū)域發(fā)展進入新階段。金陽當前為城市新中心，現(xiàn)區(qū)域向西擴張，將更名為觀山湖區(qū)，區(qū)域發(fā)展進入新階段。【政策解讀政策解讀】20212021年市場整體低價走量，進入下半年以來，價格略有回升，銷量持續(xù)保持高位年市場整體

5、低價走量，進入下半年以來，價格略有回升，銷量持續(xù)保持高位2021年1-11月貴陽市場整體成交895.22萬，成交均價為4332元/。2021年月均走量平穩(wěn)，成交均價集中在4700-5200元/，進入2021年，由于3月份市場底價房源推售熱銷，拉低市場成交均價，主要集中在4100-4300元/，成交量高于2021年月均水平。58 22 56 37 43 50 35 51 46 57 49 47 49 53 120 120 46 99 69 96 66 85 91 5233510447185204491252165246491049254737435047184158439542084123446

6、441854348437445614469457601000200030004000500060000204060801001201402011/12011/22011/32011/42011/52011/62011/72011/82011/92011/102011/112011/122012/12012/22012/32012/42012/52012/62012/72012/82012/92012/102012/112011-20122011-2012年年1111月貴陽市場月度成交量價走勢月貴陽市場月度成交量價走勢成交面積（萬）成交均價（元/）895.22433201000200030004

7、00050006000010020030040050060070080090010002007年2008年2009年2010年2011年2012年1-11月20072007年年-2012-2012年年1111月市場成交量價情況月市場成交量價情況成交面積（萬）成交價格（元/）【樓市成交樓市成交】注：以上存量為新增預售備案存量截止2021年11月，貴陽市場新增預售存量主要集中于南明區(qū)、云巖區(qū)，分別存量為459萬、147萬，去存需10個月左右；此外，烏當區(qū)新增預售存量87萬，去存時間最長，需26個月；金陽區(qū)新增預售存量為208萬（包含西南國際商貿(mào)城148萬商業(yè)），月均去化6.37萬，拋開商業(yè)余貨去化

8、需9個月時間。9113369102605101520253035050100150200250300350400450500南明云巖金陽小河白云花溪烏當截止截止20122012年年1111月，區(qū)域預售存量及月均銷量月，區(qū)域預售存量及月均銷量區(qū)域存量（萬）區(qū)域月均銷量（萬）去化時間（月）截止截止20122012年年1111月區(qū)域預售存量月區(qū)域預售存量區(qū)域區(qū)域區(qū)域存區(qū)域存量（萬量（萬）主力項目主力項目1-111-11月月月月均銷量均銷量（萬）萬）占比（占比（% %）南明南明459 花果園花果園48.67 90%云巖云巖147 未來方舟未來方舟13.29 39%金陽金陽208 美的林城時代、金陽新世

9、界、西南美的林城時代、金陽新世界、西南國際商貿(mào)城國際商貿(mào)城6.37 81%小河小河28 萬科大都會萬科大都會、自在、自在城、美林谷城、美林谷4.90 39%白云白云33 恒大城、綠地伊頓公館恒大城、綠地伊頓公館3.64 49%花溪花溪12 保利溪湖保利溪湖1.19 49%烏當烏當87 保利紫薇郡、保利溫泉新城、保利保利紫薇郡、保利溫泉新城、保利公園公園201020103.31 49%截止截止1111月底，預售存量高達月底，預售存量高達974974萬萬，存量集中度較高，主要集中于南明、云巖區(qū)少量大盤項目，存量集中度較高，主要集中于南明、云巖區(qū)少量大盤項目【樓市存量樓市存量】20212021年年1

10、-101-10月貴陽土地市場供銷量與月貴陽土地市場供銷量與20212021年同期基本持平，土地端持續(xù)保持放量狀態(tài)年同期基本持平，土地端持續(xù)保持放量狀態(tài)近3年，貴陽土地市場供、銷雙活躍。2021年1-11月供、銷分別為1066.09萬、947.06萬。供應面積（萬）55.4249.6774.6731.91124.41958.21066.09供應宗數(shù)（宗）19503850102127203成交面積（萬）41.2217.7338.13153.73989.74814.14947.06成交宗數(shù)（宗）17421835891011642006200720082009201020112012年1-11月55.

11、4249.6774.6731.91124.41958.21066.0902004006008001000120020062006年以來貴陽土地市場供、銷情況年以來貴陽土地市場供、銷情況【土地市場土地市場】貴陽土地市場供銷量主要集中于金陽區(qū)域貴陽土地市場供銷量主要集中于金陽區(qū)域2021年1-11月，貴陽土地供銷量主要集中于金陽區(qū)，區(qū)域供應378.79萬、成交344.76萬，成交供應比91.02%。從土地用途看，2021年1-11月貴陽市場商業(yè)用地為供銷主力，供應296.64萬、成交269.41萬。此外，住宅用地供應158.63萬、成交158.29萬；商業(yè)用地供應306.37萬、成交291.21萬

12、。158.63144.89306.37269.0229.96157.22158.29159.87291.21190.6328.855.2050100150200250300350住宅用地商住用地商業(yè)用地工業(yè)用地科教用地其他20122012年貴陽土地市場供銷用地性年貴陽土地市場供銷用地性供應面積（萬）成交面積（萬）281.5277.73104.66378.7947.54113.6762.18261.3366.2494.73344.7646.91125.2234.87050100150200250300350400白云南明云巖金陽小河烏當花溪20122012年年1-111-11月貴陽土地市場供銷情

13、況月貴陽土地市場供銷情況供應面積（萬）成交面積（萬）【土地市場土地市場】區(qū)域區(qū)域20122012年年1-111-11月貴陽土地市場供應情況（單位：萬）月貴陽土地市場供應情況（單位：萬）住宅用地住宅用地商住用地商住用地商業(yè)用地商業(yè)用地工業(yè)用地工業(yè)用地科教用地科教用地其他其他白云白云76.0919.3922.98140.2422.82/南明南明9.130.053.0233.013.12/云巖云巖16.4667.7715.92/3.940.57金陽金陽/6.58219.223.43.03146.49小河小河4.71/42.83/烏當烏當52.2618.5511.7828.09/2.98花溪花溪/6.

14、5736.1619.46/合計合計158.62148.91309.08267.0332.91150.04區(qū)域區(qū)域20122012年年1-111-11月貴陽土地市場成交情況（單位：萬）月貴陽土地市場成交情況（單位：萬）住宅用地住宅用地商住用地商住用地商業(yè)用地商業(yè)用地工業(yè)用地工業(yè)用地科教用地科教用地其他其他白云白云77.0334.1844.185.6918.681.65南明南明10.3319.2621.0112.443.19/云巖云巖16.4665.098.67/3.940.57金陽金陽/252.9888.383.43.03/小河小河3.48/43.43/烏當烏當50.9927.1111.7829

15、.323.032.98花溪花溪/1.2517.2716.35/合計合計158.29399.87191.21190.6331.875.2【各區(qū)域土地供銷明細各區(qū)域土地供銷明細】20212021年市場回顧年市場回顧1 1宏觀市場分析宏觀市場分析區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析競爭市場分析競爭市場分析知彼01020304050607080901002012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月白云花溪金陽南明烏當云巖小河20002500300035004000450050005500600065002012年1月

16、2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月白云花溪金陽南明烏當云巖小河1.284.399.214.336.635.255.435.574.975.144981416944904811515448845257 52195772568101000200030004000500060000123456789102012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月成交面積（萬）成交均價（元/）金陽區(qū)量價走勢金陽區(qū)量價走勢金陽區(qū)月

17、度成交量主要集中在4-6萬，排除主城區(qū)，處于區(qū)域成交量中上水平；區(qū)域成交均價保持增長態(tài)勢，主要集中在4800-5300元/。區(qū)域成交價本年度穩(wěn)步攀升，同期成交量趨于穩(wěn)定區(qū)域成交價本年度穩(wěn)步攀升，同期成交量趨于穩(wěn)定【區(qū)域樓市區(qū)域樓市】樓盤名樓盤名1 1月實得均月實得均價價2 2月實得月實得均價均價3 3月實得均價月實得均價4 4月實得月實得均價均價5 5月實得均月實得均價價6 6月實得月實得均價均價7 7月實得均月實得均價價8 8月實月實得均價得均價9 9月實月實得均價得均價1010月實月實得均價得均價1111月實得均月實得均價價中天會展城5800480048004800480048004800

18、4800480048004800遠大生態(tài)風景二期 棲景灣48004800480048004800480048004700470047004700國電金海域46004600460046004600460046005300530053005300中鐵逸都國際55005300470047004700550055005500470047004700金陽新世界54005300530053005300560056005600530053005300美的林城時代洋房8000，高層5500公寓5100洋房8000，高層5500公寓5100洋房8000，高層5500公寓5100洋房8000，高層5500洋房80

19、00，高層550055005300-5400 5800580058005800中渝第一城未開盤洋房7200洋房7200 洋房7200洋房7200洋房7200洋房7200高層5300，洋房7200觀府壹號未開盤54005500高層5500，洋房7200樓盤名樓盤名1 1月銷量月銷量（套）（套）2 2月銷量月銷量（套）（套）3 3月銷量月銷量（套）（套）4 4月銷量月銷量（套）（套）5 5月銷量月銷量（套）（套）6 6月銷量月銷量（套）（套）7 7月銷量月銷量（套）（套）8 8月銷量月銷量（套）（套）9 9月銷量月銷量（套）（套）1010月銷量月銷量（套）（套）1111月銷量月銷量（套）（套）中天

20、會展城3025206030202515101210金陽新世界253070605460406018070150美的林城時代28521206035302604020012060遠大生態(tài)風景二期 棲景灣50152520202570452025國電金海域3685751018141215中鐵逸都國際1321006040353035180400120中渝第一城未開盤25025301007050120觀府壹號未開盤504570【金陽區(qū)域【金陽區(qū)域20212021年年1-111-11月月度現(xiàn)場跟蹤項目成交量價】月月度現(xiàn)場跟蹤項目成交量價】20212021年市場回顧年市場回顧1 1宏觀市場分析宏觀市場分析區(qū)域市

21、場分析區(qū)域市場分析競爭市場分析競爭市場分析知彼項目區(qū)域內(nèi)競品集中分布于金陽大道與長嶺路兩側(cè)，后期存量較大。競品項目：競品項目：美的林城時代、中渝第美的林城時代、中渝第一城、遠大生態(tài)風景、觀府壹號、一城、遠大生態(tài)風景、觀府壹號、金陽新世界、中鐵逸都國際、金龍金陽新世界、中鐵逸都國際、金龍星島國際。星島國際。競品項目路網(wǎng)密集，占據(jù)城市交通主干道優(yōu)勢，可達性強。朱朱昌昌鎮(zhèn)鎮(zhèn)百百花花湖湖金金華華鎮(zhèn)鎮(zhèn)金龍星島國際金龍星島國際金陽新世界金陽新世界觀府壹號觀府壹號中渝第一城中渝第一城美的林城時代美的林城時代遠大生態(tài)風景遠大生態(tài)風景本本案案中鐵逸都國際中鐵逸都國際【競品項目競品項目】項目名稱項目名稱美的林城時

22、代項目地址項目地址貴陽市金陽新區(qū)長嶺北路8號開發(fā)商開發(fā)商美的地產(chǎn)總占地面積總占地面積1050畝總建筑面積總建筑面積150萬建筑形態(tài)建筑形態(tài)高層、多層總戶數(shù)總戶數(shù)10000戶梯戶比梯戶比洋房1T2、高層2T3、2T4、2T6公寓3T16容積率容積率2.46入住時間入住時間首批次2013年6月高層產(chǎn)品高層產(chǎn)品成交價格5300580053005800元元/ /之間，月均去化月均去化9090套套，價格變化主要受項目內(nèi)景觀資源及物業(yè)區(qū)位影響。7+17+1洋房洋房成交均價80008000元元/ /，月均去化月均去化4040套套，當前洋房已基本售完，剩余房源不足5套。項目市場口碑較好，成交量、價均為區(qū)域標桿

23、項目市場口碑較好，成交量、價均為區(qū)域標桿【美的林城時代美的林城時代】項目競爭力研判項目競爭力研判：項目優(yōu)越區(qū)位不可替代性項目優(yōu)越區(qū)位不可替代性評價維度評價維度項目情況項目情況品牌美的地產(chǎn)，全國性品牌企業(yè)規(guī)劃梯戶比2T3、2T4、2T6舒適度樓間30-50米，舒適度高借景能力戶戶前后觀景環(huán)境噪音粉塵臨近兩條市政道路，有一定污染處理手段公園綠地區(qū)隔配套商業(yè)類型臨街商業(yè)集中商業(yè)街學校品質(zhì)美的實驗學校會所未來將由銷售中心改建，功能不明產(chǎn)品產(chǎn)品設計中規(guī)中矩，注重使用區(qū)劃分建筑風格Art-Deco風格景觀近百米的原生態(tài)法國梧桐大道物管DTZ戴德梁行環(huán)境環(huán)境景觀景觀品牌品牌配套配套建筑建筑風格風格物管物管規(guī)

24、劃規(guī)劃產(chǎn)品產(chǎn)品關鍵因素競關鍵因素競爭分析爭分析【美的林城時代美的林城時代】項目規(guī)劃產(chǎn)品線豐富，首次開盤推售洋房，以項目規(guī)劃產(chǎn)品線豐富，首次開盤推售洋房，以72007200元元/ /均價持續(xù)銷售，市場關注度較高均價持續(xù)銷售，市場關注度較高一期一期二期二期三期三期項目名稱中渝第一城項目地址 貴陽市金陽新區(qū)金珠東路399號開發(fā)商中渝置地占地面積540畝總建面107萬建筑形態(tài)高層、多層、中合體總戶數(shù)3600戶梯戶比1T2（洋房）、2T6（高層）容積率2.9入住時間2013年9月高層產(chǎn)品高層產(chǎn)品11月10日開盤，開盤當日成交7070套，成交價格53005300元元/ /。9+19+1、11+111+1全

25、躍層洋房全躍層洋房成交均價72007200元元/ /，月均去化去化7070套。后期剩余房源不足200套。備注：數(shù)據(jù)來源：現(xiàn)場跟蹤備注：數(shù)據(jù)來源：現(xiàn)場跟蹤【中渝中渝第一城第一城】評價維度評價維度項目情況項目情況品牌中渝地產(chǎn)，全國性品牌企業(yè)規(guī)劃梯戶比2T6，金陽高層主流梯比借景能力戶戶景觀環(huán)境噪音粉塵臨近金陽主干道，影響較大處理手段公園綠地區(qū)隔配套商業(yè)類型獨立商業(yè)街；周邊商業(yè)配套集中度高學校品質(zhì)北師大附中會所未來將由銷售中心改建；產(chǎn)品洋房產(chǎn)品設計創(chuàng)新，配置地暖建筑風格簡歐風格；無特別突出亮點物管中渝物業(yè)關鍵因素競關鍵因素競爭分析爭分析環(huán)境環(huán)境景觀景觀品牌品牌配套配套建筑建筑風格風格物管物管規(guī)劃規(guī)劃

26、產(chǎn)品產(chǎn)品項目競爭力研判：項目競爭力研判：綜合競爭力強綜合競爭力強，項，項目內(nèi)部配套自成體系，產(chǎn)品設目內(nèi)部配套自成體系，產(chǎn)品設計創(chuàng)新，簡歐建筑風格，項計創(chuàng)新，簡歐建筑風格，項目整體品目整體品質(zhì)較高質(zhì)較高【中渝中渝第一城第一城】一期一期二期二期三期三期四四期期項目名稱遠大生態(tài)風景項目地址金陽高新開發(fā)區(qū)長嶺南路5號開發(fā)商遠大地產(chǎn)總占地面積783畝總建筑面積104.4萬建筑形態(tài)高層、洋房總戶數(shù)7948戶梯戶比1T2戶（洋房）、2T4（高層）容積率2.00入住時間2013年12月（二期）項目體量大，一期已經(jīng)交房入住，后期持續(xù)開發(fā)周期長，排除不同物業(yè)成交權(quán)重影響，項目整體表現(xiàn)價穩(wěn)持續(xù)項目體量大，一期已經(jīng)交

27、房入住，后期持續(xù)開發(fā)周期長，排除不同物業(yè)成交權(quán)重影響，項目整體表現(xiàn)價穩(wěn)持續(xù)走量走量項目銷售主力產(chǎn)高層電梯產(chǎn)品，月均去化3030套，成交價格47004700元元/ /【遠大生態(tài)風景遠大生態(tài)風景】評價維度評價維度項目情況項目情況品牌遠大地產(chǎn)規(guī)劃梯戶比2T4戶，2T6戶舒適度15-30米，漏檢較窄，舒適度一般借景能力單面觀景環(huán)境噪音粉塵離主干道較遠，污染較小處理手段配套商業(yè)類型集中式大型商業(yè)學校品質(zhì)會所由售樓部改造，功能未定產(chǎn)品產(chǎn)品設計中規(guī)中矩建筑風格現(xiàn)代簡約風格立面顯舊，客戶接受度一般景觀SIC新加坡創(chuàng)意景觀設計 物管遠大創(chuàng)新物業(yè)關鍵因素競關鍵因素競爭分析爭分析環(huán)境環(huán)境景觀景觀品牌品牌配套配套建筑

28、建筑風格風格物管物管規(guī)劃規(guī)劃產(chǎn)品產(chǎn)品項目競爭力判：項目競爭力判：沿小灣河造景，但項目內(nèi)部配套有限，高度依賴會展城大體量商業(yè)；戶型設計無沿小灣河造景，但項目內(nèi)部配套有限，高度依賴會展城大體量商業(yè)；戶型設計無創(chuàng)亮點，非品牌物管創(chuàng)亮點，非品牌物管【遠大生態(tài)風景遠大生態(tài)風景】項目名稱觀府壹號項目地址金陽區(qū)金陽北路378號開發(fā)商水電地產(chǎn)總占地面積883畝總建筑面積107萬建筑形態(tài)高層、多層、中合體總戶數(shù)3600戶梯戶比2T6、1T2容積率1.95開發(fā)周期四期入住時間2014年9月一期一期二期二期三期三期四期四期項目產(chǎn)品包含別墅、洋房、高層，項目產(chǎn)品包含別墅、洋房、高層，9 9月首批次高層入市，月首批次高

29、層入市，均價均價54005400元元/ /，開盤去化，開盤去化30.66%30.66%9 9月項目首次開盤推售高層月項目首次開盤推售高層237237套，開套，開盤當日成交盤當日成交4242套，成交均價套，成交均價54005400元元/ /，11月11日再次開盤，推售5+1洋房洋房84套，當天共計成交成交2626套套，成交均價均價72007200元元/ / （開盤成交截止當日12點）?！居^府壹號觀府壹號】項目競爭力研判項目競爭力研判：純住宅項目，項目內(nèi)部無配套，項目配套依賴周邊項目。純住宅項目，項目內(nèi)部無配套，項目配套依賴周邊項目。評價維度評價維度項目情況項目情況品牌水電地產(chǎn)，央企規(guī)劃梯戶比2T

30、4戶、2T6戶舒適度樓間距50米，舒適度高借景能力雙面借景景觀設計環(huán)境噪音粉塵四周臨市政道路，噪音粉塵高處理手段綠化帶隔離配套商業(yè)類型 純住宅社區(qū)，無商業(yè)。學校品質(zhì)規(guī)劃有小學、幼兒園，學校名稱未定會所由銷售中心改建，功能不明確產(chǎn)品分區(qū)明確，客戶接受度較高建筑風格Art-Deco風格景觀景觀設計較好、品質(zhì)較高物管DTZ戴德梁行關鍵因素競關鍵因素競爭分析爭分析環(huán)境環(huán)境景觀景觀品牌品牌配套配套建筑建筑風格風格物管物管規(guī)劃規(guī)劃產(chǎn)品產(chǎn)品【觀府壹號觀府壹號】區(qū)域內(nèi)大盤，開發(fā)緩慢，后期體量大，整體成交表現(xiàn)量、價穩(wěn)定，價格主要集中在區(qū)域內(nèi)大盤，開發(fā)緩慢，后期體量大，整體成交表現(xiàn)量、價穩(wěn)定，價格主要集中在500

31、0-53005000-5300元元/ /項目名稱金陽新世界 項目地址金陽北路與金朱東路交叉口開發(fā)商新世界地產(chǎn)（貴陽）總占地面積3300畝總建筑面積380萬建筑形態(tài)高層、花園洋房、別墅總戶數(shù)約30000戶梯戶比2T4、2T5、2T6容積率1.85入住時間2009年6月一期一期二期二期三期三期四期四期商業(yè)商業(yè)高層電梯產(chǎn)品，月均去化6060套套，當前成交均價53005300元元/ /。【金陽新世界金陽新世界】評價維度評價維度項目情況項目情況品牌新世界地產(chǎn)，港商規(guī)劃梯戶比2T4，2T5、2T6高層主流梯戶比舒適度樓間距20-30米，舒適度一般借景能力單面借景環(huán)境噪音粉塵四周被市政道路圍合，噪音粉塵大處

32、理手段公園綠地區(qū)隔配套商業(yè)類型集中式大型商業(yè)、商業(yè)街學校品質(zhì)新世界小學會所規(guī)劃有會所，尚未呈現(xiàn)產(chǎn)品產(chǎn)品設計陽臺挑高，建筑風格現(xiàn)代簡約風格，客戶認可度不高景觀景觀設計較好、品質(zhì)較高物管新生活物業(yè)管理關鍵因素競關鍵因素競爭分析爭分析環(huán)境環(huán)境景觀景觀品牌品牌配套配套建筑建筑風格風格物管物管規(guī)劃規(guī)劃產(chǎn)品產(chǎn)品項目競爭力研判項目競爭力研判：項目體量較大，開發(fā)較早，項目一期已入住，成熟社區(qū)，現(xiàn)代簡約建筑風格，項目體量較大，開發(fā)較早，項目一期已入住，成熟社區(qū)，現(xiàn)代簡約建筑風格，外立面顯得陳舊，客戶認可度不高外立面顯得陳舊，客戶認可度不高【金陽新世界金陽新世界】項目名稱中鐵逸都國際 項目地址金陽區(qū)金陽大道北段1

33、號開發(fā)商貴陽中鐵置業(yè)有限公司總占地面積1800畝總建筑面積230萬建筑形態(tài)高層、花園洋房、別墅總戶數(shù)16000戶梯戶比洋房1T2、高層2T3、2T4、2T5、2T6容積率1.8入住時間2013年8月一期一期二期二期后期后期項目產(chǎn)品豐富，成交方面價穩(wěn)、量少，但持續(xù)成交項目產(chǎn)品豐富，成交方面價穩(wěn)、量少，但持續(xù)成交高層高層電梯產(chǎn)品，月均去化8080套套，成交均價47004700元元/ /。聯(lián)排與合院別墅聯(lián)排與合院別墅產(chǎn)品月均去化約1010套套，成交均價1200012000元元/ /。【中鐵逸都國際中鐵逸都國際】評價維度評價維度項目情況項目情況品牌中鐵置業(yè)，央企規(guī)劃梯戶比2T3、2T4、2T5、2T6

34、舒適度塔樓間距較寬，達到30米借景能力雙面觀景環(huán)境噪音粉塵噪音粉塵小處理手段綠帶隔離配套商業(yè)類型沿街底商、集中大型商業(yè)學校品質(zhì) 會所售樓部改建，功能尚不明確產(chǎn)品戶型內(nèi)部設施打造欠佳建筑風格混搭風格，客戶認可度較高景觀注重景觀打造，細節(jié)處理到位，客戶認可度高物管興隆物業(yè)管理公司項目競爭力研判項目競爭力研判：綜合競爭力強，綜合競爭力強，產(chǎn)品設計存在一定問題，橫梁設計不合理，但園林風格打造較產(chǎn)品設計存在一定問題，橫梁設計不合理，但園林風格打造較好，客戶認可度高，建筑風格新穎，項目整體屬于中上品質(zhì)好，客戶認可度高，建筑風格新穎，項目整體屬于中上品質(zhì)關鍵因素競關鍵因素競爭分析爭分析環(huán)境環(huán)境景觀景觀品牌品

35、牌配套配套建筑建筑風格風格物管物管規(guī)劃規(guī)劃產(chǎn)品產(chǎn)品【中鐵逸都國際中鐵逸都國際】優(yōu)勢：優(yōu)勢：品牌品牌：品牌開發(fā)：品牌開發(fā)商商產(chǎn)品產(chǎn)品：精裝房：精裝房配套配套：區(qū)域配套：區(qū)域配套劣勢：劣勢：建建筑風格筑風格：趨：趨同同產(chǎn)產(chǎn)品品：同質(zhì)化：同質(zhì)化規(guī)劃：體量小規(guī)劃：體量小景觀：無突出優(yōu)勢景觀：無突出優(yōu)勢觀府壹號觀府壹號金陽新世界金陽新世界美的林城時代美的林城時代遠大生態(tài)風景遠大生態(tài)風景中渝第一城中渝第一城中鐵逸都國際中鐵逸都國際關鍵因素競關鍵因素競爭分析爭分析環(huán)境環(huán)境景觀景觀品牌品牌配套配套建筑建筑風格風格物管物管規(guī)劃規(guī)劃產(chǎn)品產(chǎn)品【競品綜合素質(zhì)競品綜合素質(zhì)】p貴陽市場同比低價走量，進下半年以來，價格企穩(wěn)

36、回升；貴陽市場同比低價走量，進下半年以來，價格企穩(wěn)回升；p土地端持續(xù)大幅放量，金陽區(qū)域內(nèi)中長期市場存貨壓力較大；土地端持續(xù)大幅放量，金陽區(qū)域內(nèi)中長期市場存貨壓力較大；p項目本體在與競品的抗衡中無顯著優(yōu)勢，需要重新審視項目本體在與競品的抗衡中無顯著優(yōu)勢，需要重新審視20212021年營銷核心。年營銷核心。20212021年工作回顧年工作回顧2 2知己7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月團隊成立市場客戶問卷調(diào)研貴陽心聲活動售樓部開放認籌啟動首批次推售重要節(jié)點回顧重要節(jié)點回顧7 7月月1010日：銷售團隊成立日：銷售團隊成立9 9月月1010日：貴陽心聲活動啟動日：貴陽

37、心聲活動啟動9 9月月2727日：臨時外展開放日：臨時外展開放1111月月9 9日：產(chǎn)品發(fā)布會暨認籌啟動日：產(chǎn)品發(fā)布會暨認籌啟動1212月月1616日：日：6 6號樓線下推售號樓線下推售來電：來電：17701770組組來訪：來訪：37103710組組悅悅卡：卡：750750組組認認籌：籌：179179組組認購：認購：111111組組【20212021重要節(jié)點回顧】重要節(jié)點回顧】數(shù)據(jù)截止12月23日【20212021蓄客情況回顧】蓄客情況回顧】12068176482381391187497125212164121260501001502002509月11日-9月17日9月18日-9月26日9月2

38、7日-10月3日10月4日-10月11日10月12日-10月20日10月21日-10月27日10月28日-11月3日11月4日-11月10日11月11日-11月17日11月18日-11月24日11月25日-12月1日12月2日-12月8日12月9日-12月15日12月16日-12月23日周來電周來電客戶分析客戶分析周均來電量周均來電量126126組組412組 共計共計1414周來電統(tǒng)計共周來電統(tǒng)計共17701770組組，周平均來電量為周平均來電量為126126組組。 其中、及這三周是開館以來來電量最大的三周來電量最大的三周，分別是分別是176176組、組、238238組、組、212212組組。

39、569組598組數(shù)據(jù)截止12月23日【20212021蓄客情況回顧】蓄客情況回顧】71937537232735824636137716017114210201002003004005006007008009月29日-10月5日10月6日-10月12日10月13日-10月19日10月19日-10月26日10月27日-11月2日11月3日-11月9日11月10日-11月16日11月16日-11月24日11月25日-12月1日12月2日-12月8日12月9日-12月15日12月16日-12月23日來訪客戶分析來訪客戶分析悅悅生活體生活體驗館開館驗館開館產(chǎn)品發(fā)布產(chǎn)品發(fā)布會會 釋放價格釋放價格轉(zhuǎn)換推轉(zhuǎn)換

40、推售房源售房源 截止2021年12月22日共計來訪3693組。 其中開館第一周來訪量最多，719組。 10月初-11月底周來訪量較為均衡，330組-370組范圍。 11月23日價格釋放后，周來訪量有較明顯下滑，周平均來訪量為138組。周均周均來訪來訪量量307307組組數(shù)據(jù)截止12月23日注：悅卡（注：悅卡（30003000元銀行定存）元銀行定存）認籌（認籌（2000020000元認籌金元認籌金）悅卡認籌認購75017911124%24%62%62%核心問題界定：核心問題界定：自項目組成立至認籌啟動近4個月時間，儲備悅卡客戶750組，轉(zhuǎn)籌率僅轉(zhuǎn)籌率僅24%24%！【20212021核心問題回顧

41、】核心問題回顧】線上推廣偏年輕化線上推廣偏年輕化集中集中釋放較多的團購聲音釋放較多的團購聲音快銷盤路線，本體價值訴求不足，難以支撐快銷盤路線，本體價值訴求不足，難以支撐61006100元元/ / 的區(qū)域高價的區(qū)域高價問題一：形象與價格不匹配，客戶心理落差較大問題一：形象與價格不匹配，客戶心理落差較大【問題解析問題解析】【問題解析問題解析】問題二：區(qū)域內(nèi)外競爭項目通過價格差分流本案客戶問題二：區(qū)域內(nèi)外競爭項目通過價格差分流本案客戶1111月月1212月月萬科萬科悅城團購悅城團購客戶內(nèi)部選房客戶內(nèi)部選房11月10日【中渝中渝第一城第一城】推售量：162套預售情況：72套（截止12月15日）預售均價

42、：5280元/12月2日【優(yōu)品城邦優(yōu)品城邦】推售量：916套預售情況：830套預售均價：3430元/12月9日【金龍星島國際金龍星島國際】推售量：251套預售情況：69套（截止12月15日）預售均價：5190元/區(qū)區(qū) 域域 內(nèi)內(nèi)區(qū)區(qū) 域域 外外【花果園】自10月份起持續(xù)在永輝超市門口設置外展點，攔截客戶。12月16日【中天未來方舟】在本案周邊的單位持續(xù)進行團購拓展，一直拉低本案拓展客戶心理價格預期。問題三：呈現(xiàn)不足導致客戶無法認知品牌與價值問題三：呈現(xiàn)不足導致客戶無法認知品牌與價值項目呈現(xiàn)原因：項目呈現(xiàn)原因：目前缺乏具體呈現(xiàn)，在目前缺乏具體呈現(xiàn)，在前期價值點的樹立方面一直依托于前期價值點的樹立

43、方面一直依托于世紀城及金陽的區(qū)域價值世紀城及金陽的區(qū)域價值，項目，項目自身的價值自身的價值點無實體承載，點無實體承載，導致客戶認為本導致客戶認為本案價值點就僅存在于依托世紀城配套案價值點就僅存在于依托世紀城配套。 品牌品牌認知缺陷認知缺陷：貴陽貴陽客戶缺乏親身體驗萬科產(chǎn)品的經(jīng)歷，對于萬科品牌的客戶缺乏親身體驗萬科產(chǎn)品的經(jīng)歷，對于萬科品牌的認知有較大的缺失。認知有較大的缺失?！締栴}解析問題解析】20212021年戰(zhàn)略思考年戰(zhàn)略思考3 3戰(zhàn)略20212021年，回顧品牌年，回顧品牌客戶徘徊與花果園、優(yōu)品道等低價項目；客戶徘徊與花果園、優(yōu)品道等低價項目；客戶猶豫項目精裝品質(zhì)；客戶猶豫項目精裝品質(zhì)；萬

44、萬科的品牌號召力尚未體現(xiàn)！科的品牌號召力尚未體現(xiàn)！歷經(jīng)了金域華府，玲瓏灣，大都會，歷經(jīng)了金域華府，玲瓏灣，大都會，20212021年，萬科金陽將迎來悅城與楊惠村項目的共同亮相！年，萬科金陽將迎來悅城與楊惠村項目的共同亮相！貴陽萬科貴陽萬科20212021年年5 5盤聯(lián)動，規(guī)模與體量足以撼動全城！盤聯(lián)動，規(guī)模與體量足以撼動全城！未來與更多的品牌開發(fā)商角逐市場，理應發(fā)出更多品牌聲音，未來與更多的品牌開發(fā)商角逐市場，理應發(fā)出更多品牌聲音，布局品牌影響力！布局品牌影響力！【戰(zhàn)略基礎戰(zhàn)略基礎】朱朱昌昌鎮(zhèn)鎮(zhèn)百百花花湖湖金金華華鎮(zhèn)鎮(zhèn)萬科悅城萬科悅城萬科楊惠村萬科楊惠村保利新鴻基方正白金新城中鐵十二灘中航【市

45、場危機市場危機】20212021年，貴陽進入品牌開放年，年，貴陽進入品牌開放年，萬科五盤何去何從？萬科五盤何去何從？已知可能入駐金陽的開發(fā)商或項目：中中鐵十二灘、白金新城；鐵十二灘、白金新城；保利、新鴻基、中航、方正等。保利、新鴻基、中航、方正等。20212021年貴陽各大開發(fā)商已經(jīng)蓄勢待發(fā)：年貴陽各大開發(fā)商已經(jīng)蓄勢待發(fā)：中鐵旗下逸都國際、十二灘項目中鐵旗下逸都國際、十二灘項目保利旗下公園保利旗下公園20212021、春天大道、國際廣場、溪湖、春天大道、國際廣場、溪湖、金陽項目、電廠項目金陽項目、電廠項目本土老牌勁旅中天、宏力城；本土老牌勁旅中天、宏力城；還有對貴陽市場虎視眈眈的新鴻基、碧桂園

46、等等還有對貴陽市場虎視眈眈的新鴻基、碧桂園等等【戰(zhàn)略解析戰(zhàn)略解析】朱朱昌昌鎮(zhèn)鎮(zhèn)百百花花湖湖金金華華鎮(zhèn)鎮(zhèn)金龍星島國際金龍星島國際金陽新世界金陽新世界觀府壹號觀府壹號中渝第一城中渝第一城美的林城時代美的林城時代遠大生態(tài)風景遠大生態(tài)風景中鐵逸都國際中鐵逸都國際萬科悅城萬科悅城萬科楊惠村萬科楊惠村20212021年，萬科啟動金陽布局，呈犄角之勢！年，萬科啟動金陽布局，呈犄角之勢！20212021年，金陽雙盤呈現(xiàn)！品牌標桿呈現(xiàn)！年，金陽雙盤呈現(xiàn)！品牌標桿呈現(xiàn)！先期啟動項目：萬科悅城萬科悅城項目站位區(qū)域價值標桿，形區(qū)域價值標桿，形象與銷量同時保障象與銷量同時保障市場占有以金陽為主，滲透主城方向戰(zhàn)略：固守金

47、陽方向戰(zhàn)略：固守金陽方向戰(zhàn)略：突破主城方向戰(zhàn)略：突破主城方向戰(zhàn)略：協(xié)防金陽方向戰(zhàn)略：協(xié)防金陽方向戰(zhàn)略：進軍地州方向戰(zhàn)略：進軍地州后期啟動項目：萬科楊惠村項目萬科楊惠村項目項目站位城花系列，現(xiàn)金流基礎。市場占有以金陽為輔，重點地州20212021年年萬科五盤唯有合力抗衡市場萬科五盤唯有合力抗衡市場品牌聚合不可缺失！品牌聚合不可缺失！20212021年營銷年營銷戰(zhàn)略戰(zhàn)略貴陽萬貴陽萬科科品牌年品牌年20212021年策略思考年策略思考4 4策略我們執(zhí)著于區(qū)域的解析，我們執(zhí)著于團購的增量；我們執(zhí)著于區(qū)域的解析，我們執(zhí)著于團購的增量；讓市場不能直視項目價值！讓市場不能直視項目價值！讓自己成為了金陽的追隨

48、者！讓自己成為了金陽的追隨者！20212021年，回顧項目年，回顧項目20212021年年我們要改變局面，改變市場對項目的認知！要讓【萬科悅城】成為區(qū)域的精神領袖！價值領袖！從而達成從而達成61006100元元/ /的區(qū)域價格標桿！的區(qū)域價格標桿！20212021年營銷年營銷總綱總綱1ST2nd20212021年策略思考年策略思考4 4策略推售策略推售策略推廣策略推廣策略儲客策略儲客策略項目戶型結(jié)構(gòu)相對簡單，以三房為主，兩房產(chǎn)品相對貨量較少，小套三貨量充足。注：暫未考慮2021年5、6號樓推售去化樓棟樓棟套二套二小套三小套三大套三大套三合計合計727288881161161#1#/585811

49、61162#2#5858291451455#5#/62621241246#6#6262311551557#7#/62621241248#8#/62621241249#9#626231155155公寓公寓/667667合計合計18218242642633533516101610占比占比19%19%45%45%36%36%100%100%【推薦方案：推薦方案：推售推售公寓、公寓、1 1、2 2、8 8、9 9號樓號樓】20212021年貨量分析年貨量分析7號樓根據(jù)年末貨量和任務情況，在考慮加推情況。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月6#樓清盤加推8、9#樓、公寓加推1#樓年度整

50、體推售以小步快跑，分棟去化小步快跑，分棟去化的策略為主余貨去化金金陽陽南南路路金金源源街街3#3#樓樓4#4#樓樓5#5#樓樓6#6#樓樓7#7#樓樓8#8#樓樓9#9#樓樓第一階段第一階段品質(zhì)提升，客戶儲備品質(zhì)提升，客戶儲備第二階段第二階段強勢儲客，持續(xù)強推強勢儲客，持續(xù)強推第三階段第三階段持續(xù)銷售持續(xù)銷售【20212021年推售鋪排】年推售鋪排】5#樓根據(jù)去化情況適量加推加推2#樓強勢蓄客20212021年策略思考年策略思考4 4策略推售策略推售策略推廣策略推廣策略儲客策略儲客策略20212021年，悅城并非沒有形象年，悅城并非沒有形象只是只是形象依附于區(qū)域，沒有與區(qū)域項目形成直接的區(qū)隔，

51、形象依附于區(qū)域，沒有與區(qū)域項目形成直接的區(qū)隔，未未能有效能有效強化形象強化形象認知，導致市場和客戶的認知有限。認知，導致市場和客戶的認知有限。因此，因此，20212021年形象提升將會尤為關鍵年形象提升將會尤為關鍵年度品牌推廣主題：年度品牌推廣主題：年度形象推廣主題：年度形象推廣主題：盛世萬科盛世萬科榮聚貴陽榮聚貴陽越越中心中心悅悅生活生活品牌形象品牌形象提升提升悅城悅城形象高度形象高度悅城形象悅城形象區(qū)隔區(qū)隔市場市場質(zhì)變調(diào)性質(zhì)變調(diào)性線線上：多盤聯(lián)動效應，集中推廣，上：多盤聯(lián)動效應，集中推廣，樹立形象高度，多產(chǎn)品線出貨。樹立形象高度，多產(chǎn)品線出貨。線下：品牌公關活動，聚焦品牌效應，線下：品牌公

52、關活動，聚焦品牌效應，形成市場影響力。形成市場影響力。提升費效，擴大傳播，奠定品牌及區(qū)域營銷力線線上：營銷節(jié)點薄發(fā)，保持市場聲上：營銷節(jié)點薄發(fā)，保持市場聲音、區(qū)域格調(diào)。音、區(qū)域格調(diào)。線下：著重高調(diào)形的線下：著重高調(diào)形的VIVI延展，現(xiàn)場延展，現(xiàn)場包裝、氛圍體驗。包裝、氛圍體驗?！酒放菩蜗笈c悅城形象思考品牌形象與悅城形象思考】1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第二階段第一階段第三階段品牌推廣線活動：首屆建筑科技展萬科生活萬科品牌悅城推廣線悅見觀山湖1、悅，為超越而生2、中心在此全盛3、越中心，悅生活悅從心生1、悅從心生活2、建筑中心之悅3、城市向心，悅動隨心聞香識悅1、聞香識

53、悅2、滿園芬芳,香全城3、萬科悅城,香見貴陽【品牌形象與悅城形象思考品牌形象與悅城形象思考】來電渠道分析來電渠道分析開館以來我們共采用過22種渠道進行推廣，其中來電效果較好的渠道為短信、晚報、派單、戶外、圍墻；來電量均突破100組。其中效果最佳的為報廣549組、短信304組、派單261組，該三種推廣方式將持續(xù)采用。71631193046549124326190126581033491655140100200300400500600FM90電臺城區(qū)公交站臺單位拜訪道旗地下通道燈箱短信貴陽都市報貴陽晚報戶外廣告金陽公交站臺派單朋友介紹黔中早報搜房騰訊房產(chǎn)圍墻新浪樂居企業(yè)宣傳路過網(wǎng)絡夾報電話營銷【客

54、戶分析情況客戶分析情況】來訪渠道分析來訪渠道分析截止2021年12月15日共計來訪3608組，其中主要來訪渠道為路過、企業(yè)宣傳、朋友介紹、派單。其中路過2179組，占到60%；企業(yè)宣傳571組；占到26%；朋友介紹266組，占到7%；派單182組，占到5%。1217599821791822665711678944411805001000150020002500電話邀約電視電臺都市報短信戶外廣告路過派單朋友介紹企業(yè)宣傳黔中早報搜房網(wǎng)拓展晚報網(wǎng)絡微博圍墻【客戶分析情況客戶分析情況】線上形象傳播報媒報媒線下精準傳遞轎廂、短轎廂、短信信線上持續(xù)炒作論壇、微論壇、微博博區(qū)域競品攔截戶外、道旗戶外、道旗【

55、媒體組合媒體組合】20212021年策略思考年策略思考4 4策略推售策略推售策略推廣策略推廣策略儲客策略儲客策略認籌客戶區(qū)域分析認籌客戶區(qū)域分析本項目從11月23日-12月15日認籌期間共計認籌179組，認籌客戶區(qū)域主要集中在金陽61組、云巖地區(qū)56組；占到65%。其中金陽片區(qū)最多的是世紀城內(nèi)客戶共計39組，而云巖片區(qū)主要為市區(qū)客戶30組。3922301010614712212519051015202530354045世紀城金陽新區(qū)其他區(qū)域市區(qū)云巖區(qū)范圍三馬片區(qū)野鴨鄉(xiāng)金關片區(qū)市區(qū)南明區(qū)范圍白云區(qū)花溪區(qū)小河區(qū)烏當區(qū)地州省外平壩縣廠礦金陽區(qū)域云巖區(qū)域南明區(qū)其他區(qū)域市區(qū)外地區(qū)【客戶區(qū)域分析客戶區(qū)域分

56、析】認籌客戶職業(yè)分析認籌客戶職業(yè)分析認籌的179組客戶中，多數(shù)為個體工商戶28組，占16%；通過前期企業(yè)拓展后，團購單位廠礦職工28組，占16%。其次是事業(yè)單位職工21組，占12%，國企職員14組，占到8% ；有44組客戶在溝通過程中不愿透露自己職業(yè)身份，占到25%。2828914126499842114405101520253035404550廠礦職工個體工商戶公務員國企職員教師央企職員上市公司職員事業(yè)單位職工私企業(yè)主私企職員退休學生演員記者客戶不愿透露【客戶職業(yè)分析客戶職業(yè)分析】 持續(xù)保有金陽區(qū)域內(nèi)地緣性客戶持續(xù)保有金陽區(qū)域內(nèi)地緣性客戶 拓展兩城區(qū)高承受能力客戶拓展兩城區(qū)高承受能力客戶 嘗

57、試開拓貴陽周邊及地州客戶嘗試開拓貴陽周邊及地州客戶 持續(xù)維護成交客戶持續(xù)維護成交客戶【客戶拓展客戶拓展】金陽地緣性客戶以售樓部為據(jù)點，金陽地緣性客戶以售樓部為據(jù)點，主要通過各個重點人群聚集區(qū)域的突破為核心主要通過各個重點人群聚集區(qū)域的突破為核心。蓄客途徑：蓄客途徑： 區(qū)域內(nèi)戶外 社區(qū)轎廂 PT派單 單位拜訪2021年來訪客戶地圖【持續(xù)保有金陽區(qū)域地緣性客戶持續(xù)保有金陽區(qū)域地緣性客戶】花溪云巖烏當金陽云巖南明2021年項目主要拓展方向為據(jù)守本地，以金陽地緣性客戶拓展為主，客戶結(jié)構(gòu)多為外地、客戶承受能力一般。針對2021年項目整體形象的拉升，需要大量搞承受能力的客戶關注，需要進入兩城區(qū)進行拓展。拓

58、展時間：拓展時間：4月-12月拓展方式：拓展方式：城區(qū)設展、社區(qū)轎廂、短信覆蓋、寫字樓拓展。【拓展兩城區(qū)高承受力客戶拓展兩城區(qū)高承受力客戶】金陽清鎮(zhèn)修文息烽開陽烏當白云花溪南明云巖一階段拓展路線二階段拓展路線第一階段：第一階段：3 3月月-4-4月月拓展臨近的清鎮(zhèn)、修文主要形式：區(qū)域設點，派單第二階段：第二階段：8 8月月-9-9月月拓展稍遠的息烽、開陽主要形式：區(qū)域設點，派單二級二級城市拓展根據(jù)項目實際情況酌城市拓展根據(jù)項目實際情況酌情考慮。情考慮。根據(jù)市場項目經(jīng)驗及金陽過往發(fā)展客戶結(jié)構(gòu)，貴陽周邊地州及二級城市客戶占有相當比例。建議在2021年啟動項目地州拓展工作。【嘗試開拓貴陽周邊及地州客

59、戶嘗試開拓貴陽周邊及地州客戶】20212021年階段戰(zhàn)術年階段戰(zhàn)術5 5第一階段（第一階段（1-41-4月）月）第二階段（第二階段（5-75-7月）月）第三階段（第三階段（8-128-12月）月）戰(zhàn)術階段性劃分14月份58月份912月份主要營銷動作年初蓄客及余貨銷售售樓部及架空層園林開放實景樣板房開放高層、公寓首開1、2#加推收官促銷活動主題設想 悅城，為超越而生悅城，為超越而生（萬科悅城售樓部開放，架空層園林開放、8、9號樓VIP誠意登記）悅中心，悅生活悅中心，悅生活（全城盛大開盤）最后加推最后加推（1、2#加推、余貨促銷）溝通重點形象入市，提升高度強勢蓄客、引爆開盤補缺產(chǎn)品，稀缺價值傳播渠

60、道戶外、畫報、轎廂、網(wǎng)絡、短信戶外、報廣、畫報、轎廂、網(wǎng)絡、短信戶外、報廣、畫報、轎廂、網(wǎng)絡、短信售樓部開放架空層園林開放實景樣板房開放全面盛大開盤主題：主題：貴州首個架空層園林貴州首個架空層園林（架空層園林開放、8、9號樓VIP誠意登記）品質(zhì)提升，客戶儲備品質(zhì)提升，客戶儲備主題：主題：悅中心，悅生活悅中心，悅生活（全城盛大開盤）形象提升，強勢儲客形象提升，強勢儲客大會戰(zhàn)，最大引爆大會戰(zhàn)，最大引爆主題：主題： 悅城，為超越而生悅城，為超越而生（萬科悅城售樓部開放，項目新形象面市）主題：主題：最后加最后加推推（1、2#加推、余貨促銷信息）收官熱銷收官熱銷【年度營銷節(jié)奏年度營銷節(jié)奏】適量加推1月2