經(jīng)營性物業(yè)修訂版(共9頁)

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上中國民生銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法第一章 總 則第一條 為適應經(jīng)營性物業(yè)信貸業(yè)務發(fā)展，規(guī)范經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款操作，豐富資產(chǎn)業(yè)務金融產(chǎn)品，增強我行市場競爭力，根據(jù)中華人民共和國擔保法、中華人民共和國物權法等有關法律、法規(guī)及我行相關規(guī)定，特制定本辦法。第二條 本辦法所稱經(jīng)營性物業(yè)，是指已取得合法有效的物業(yè)權證（包括房產(chǎn)證及土地證，下同）并投入商業(yè)運營，經(jīng)營管理規(guī)范、租賃行為合法的物業(yè)。物業(yè)形態(tài)包括商業(yè)綜合體、寫字樓、商場、酒店、會展中心、旅游地產(chǎn)、工業(yè)用房、住宅（用于出租）、停車場等多種形式；但不接受以售后回租方式經(jīng)營的物業(yè)及與其經(jīng)營高度關聯(lián)的物業(yè)。第三條 本辦法所稱

2、的經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，是指我行向具有合法承貸主體資格的經(jīng)營性物業(yè)所有權人（或所有權人同意并對之有實際控制能力的第三方經(jīng)營機構）發(fā)放的，以其所擁有或經(jīng)營的物業(yè)作為貸款抵押物，并以該物業(yè)的經(jīng)營收入及借款人的其他合法收入進行還本付息的貸款。第四條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款主要用于置換他行正常類授信或關聯(lián)借款，物業(yè)經(jīng)營期的維護、改造、裝修、招商等經(jīng)營性資金需求，以及其他符合監(jiān)管要求的用途。第五條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款納入我行中長期限額管理。第二章 申請條件第六條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款借款人應是在中華人民共和國境內依法注冊成立的企事業(yè)法人，除須滿足我行對借款人的一般要求外，還應符合下列條件（一） 借款人的經(jīng)營期限

3、或存續(xù)期限原則上不短于貸款期限；（二） 借款人或其實際控制人擁有專業(yè)的運營管理團隊，或與第三方專業(yè)管理團隊簽有委托管理協(xié)議；（三） 同意向我行提供已與承租人簽署的租賃合同及租金繳納情況的相關材料；（四） 物業(yè)持有人董事會或其他有權決策機構（根據(jù)公司章程的規(guī)定）同意將經(jīng)營性物業(yè)作為借款人申請貸款的抵押物。第七條 我行可接受的經(jīng)營性物業(yè)應滿足以下條件（一） 產(chǎn)權明晰，物業(yè)持有人持有合法有效的房產(chǎn)所有權證，擁有該物業(yè)的全部產(chǎn)權和獨立的租金收入處置權；（二） 產(chǎn)權剩余期限長于我行貸款剩余期限；（三） 所在區(qū)域發(fā)展定位與政府城市總體規(guī)劃確定的發(fā)展趨勢一致，物業(yè)業(yè)態(tài)與當?shù)卣虡I(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要求一致，經(jīng)營定位

4、準確且經(jīng)營業(yè)態(tài)與物業(yè)業(yè)態(tài)定位一致，物業(yè)價值穩(wěn)定或具有一定升值空間；（四） 實行專業(yè)化管理，具有可持續(xù)經(jīng)營能力；（五） 地理位置優(yōu)越，原則上應位于城市中央商務區(qū)、主要中心商業(yè)區(qū)或城市中心（或副中心）等繁華地段，有較強的獨立性和競爭性，交通便捷，人流、物流、車流充裕，商業(yè)、商務氛圍濃厚，位列世界五百強的商業(yè)企業(yè)入駐經(jīng)營的大型超市、或由全國性金融機構等特殊承租人承租的物業(yè)，區(qū)位要求可適當放寬；（六） 酒店、賓館類應為由知名品牌管理公司管理的三星級（含）以上級別、或國內知名的經(jīng)濟型連鎖酒店，寫字樓應為甲級標準，百貨類應為物業(yè)面積（可供我行抵押面積）大于一萬平方米、且主力店為知名品牌，混合業(yè)態(tài)的物業(yè)應至

5、少滿足以上一個條件，工業(yè)廠房位于省級（含）以上開發(fā)園區(qū)。第三章 授信調查第八條 借款人向我行申請經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，需提供以下資料（一） 一般風險授信要求提供的資料；（二） 經(jīng)營性物業(yè)的物業(yè)權證；（三） 借款人購建物業(yè)投資構成、資金來源說明及相關合法有效的合同、協(xié)議或其他文件；（四） 借款人對外出租的主要協(xié)議或合同、發(fā)票、繳稅憑證及影響租金收入的有關證明；（五） 承租人結構及租賃詳細信息資料；（六） 我行要求提供的其他證明文件和資料。第九條 借款人提出貸款申請后，經(jīng)辦機構應嚴格按照中國民生銀行授信盡職指引中有關規(guī)定對借款人的資質、申報資料的真實完整有效、還款能力、還款方式等方面進行調查。同時根

6、據(jù)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的特性，在調查環(huán)節(jié)還需重點了解但不限于以下內容（一） 核實經(jīng)營性物業(yè)的權屬，是否竣工驗收合格、是否取得物業(yè)權證、物業(yè)是否設定抵押、是否存在未支付的工程款等情況。（二） 如存在租賃行為，則該物業(yè)應符合當?shù)卣咭?guī)定的出租要求且物業(yè)承租人應為政府機關或依法注冊的企事業(yè)法人、個體工商戶和自然人，具有穩(wěn)定、可靠的經(jīng)營收入。經(jīng)辦機構應通過公共渠道、承租人上下游客戶、供貨商等多種渠道搜集承租人的資料和信息，核實租賃行為的真實性及合法性。（三） 判斷經(jīng)營性物業(yè)長期價值、租賃前景、抵押權實現(xiàn)的難易程度及變現(xiàn)能力，對經(jīng)營性物業(yè)在擬貸款期限內的經(jīng)營穩(wěn)定性作出綜合性判斷。（四） 若物業(yè)出租方式為整

7、體出租，且以承租人情況作為授信與否的主要判斷依據(jù)，應通過實地調查主力承租人已有項目的經(jīng)營情況等方式，對主力承租人的財務狀況、經(jīng)營情況、管理模式、持續(xù)經(jīng)營能力以及租金支付能力進行調查評價。其中，整體出租指商用物業(yè)全部承租人中一家或兩家承租人租賃面積原則上達到全部可出租面積的70%以上，或最大三家承租人租賃面積合計不低于全部可出租面積的75%。主力承租人指租賃面積較大，并能提高租戶凝聚力，對整個物業(yè)出租及租金收入影響較大的租戶。（五） 若物業(yè)出租方式為零散出租，應對該經(jīng)營性物業(yè)近三年營運情況、租金收入水平、租金實收率、空置率、物業(yè)管理情況等進行分析，以對該物業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀與趨勢作出評價。其中，零散出租

8、是指租戶構成達不到整體出租標準的模式。（六） 對于承租人系借款人關聯(lián)企業(yè)的，經(jīng)辦機構應嚴格對其關聯(lián)交易情況進行調查評價，并根據(jù)謹慎性原則就關聯(lián)交易的存在及對貸款的影響作出判斷，提出應對措施。（七） 核查租賃合同。物業(yè)出租必須簽定書面租賃合同。確認經(jīng)營性物業(yè)的出租對我行債權和抵押權的影響，特別關注租金繳納方式、租金的調整、租賃期限、退租、行使抵押權時租約的調整、違約條款對借款合同及擔保合同的影響等。（八） 核查借款人融資前支用該物業(yè)經(jīng)營收入的實際用途；核實物業(yè)日常維持費用是否充分；調查借款人除該物業(yè)經(jīng)營收入外的其他經(jīng)營收入來源，判斷借款人在該物業(yè)經(jīng)營收入不足償還貸款時，增加補充還款來源的能力。（

9、九） 由物業(yè)持有人直接經(jīng)營管理經(jīng)營性物業(yè)的，應調查物業(yè)持有人或其實際控制人從事物業(yè)經(jīng)營管理的情況。（十） 設置保證人的，應調查保證人的財務、經(jīng)營情況，判斷其擔保能力。第十條 根據(jù)借款人實際情況，按照還款方式與其經(jīng)營收入增長規(guī)律相匹配的原則，確定合適的還款方式。（一） 等額本息還款法。是指借款人每期償還相等數(shù)額的貸款本息，最后一期歸還的金額為當期實際剩余借款本金及其利息；（二） 等額本金還款法，是指借款人每期償還相等數(shù)額的貸款本金，同時付清本期應付的利息，最后一期歸還的金額為當期實際剩余借款本金及其利息；（三） 收益全額還款法，是指借款人將商用物業(yè)每期的經(jīng)營收入扣除約定的費用支出金額后的收益，全

10、額用于償還貸款本息，每期付息額按貸款余額實際占用天數(shù)計算；（四） 期末彈性還款法：是指貸款利息與部分本金在貸款期限內分期償還，貸款期末將剩余本息一次性償還，其中期末整付本金最高不超過原始貸款金額的50%；（五） 其他我行認可的還款方式。第四章 授信審批第十一條 經(jīng)營性物業(yè)貸款按借款人和承租人的分類、物業(yè)所處地段及實際經(jīng)營情況等，實行差別授信。第十二條 貸款額度的基本測算方法有（一） 收入折現(xiàn)法。貸款額度按照經(jīng)營性物業(yè)存續(xù)期內借款人可還貸經(jīng)營收入的折現(xiàn)值計量。折現(xiàn)率統(tǒng)一按五年期以上基準利率+3%計算。（二） 市場價值法。貸款額度不超過經(jīng)營性物業(yè)市場價值的70。經(jīng)營性物業(yè)市場價值根據(jù)我行認可的物業(yè)

11、評估報告或其他方式予以確定。（三） 利息保障倍數(shù)法。設定利息保障倍數(shù)，則貸款首年需要償付利息=當年可還貸經(jīng)營收入/利息保障倍數(shù)，于是貸款額度=首年償付利息/實際利率。其中，利息保障倍數(shù)不低于1且（利息保障倍數(shù)/出租率）2.5。（四） 凈收入測算法。以實際租金價格為參照，按照貸款期限內該物業(yè)的經(jīng)營凈收入（不含物業(yè)出售及再融資資金）覆蓋貸款本息的原則測算額度。第十三條 評審人員應綜合考慮物業(yè)每年可還貸經(jīng)營性收入（根據(jù)物業(yè)和承租人實際經(jīng)營情況及租金繳納情況，可遵循謹慎性原則對預期的可還貸收入進行適當調整）、物業(yè)變現(xiàn)值及其他可鎖定的還款來源，合理選擇上述一種或幾種測算方法確定授信額度，但最高不得超過抵

12、押物的評估凈值。第十四條 若借款人或實際控制人為國有控股及/或上市公司，且具有同類型物業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗的，可選擇“收入折現(xiàn)法”、“市場價值法”、“利息保障倍數(shù)法”中的任一種確定授信額度。第十五條 已連續(xù)經(jīng)營三年以上且最近一年的平均出租率不低于70%的，或物業(yè)整租給世界500強企業(yè)或國內知名商業(yè)企業(yè)并已簽訂長期租約的，按“收入折現(xiàn)法”或“利息保障倍數(shù)法”確定授信額度，但不得超過“市場價值法”確定的額度。第十六條 滿足第七條第（五）款條件但連續(xù)經(jīng)營期限不足三年的散租物業(yè)，以“凈收入測算法”確定借款人授信額度。第十七條 貸款期限原則上不超過十年（含），最長不超過十五年；散租物業(yè)貸款期限最長不超過十年。第十

13、八條 審查申報的還款安排是否合理，必要時對還款方式、期限給予調整并說明調整理由。第十九條 根據(jù)物業(yè)經(jīng)營的實際情況，可給予借款人還款寬限期。寬限期原則上不超過一年，最長不超過一年半。第二十條 貸款利率遵循人民銀行相關利率政策，根據(jù)實際市場情況和我行資金狀況予以確定，原則上不低于基準利率、不使用固定利率。第二十一條 原則上要求借款人與我行簽訂租金賬戶監(jiān)管合同或協(xié)議，在我行辦理資金結算、代收代付等中間業(yè)務，提高我行綜合收益。第二十二條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款必須以取得物業(yè)權證并投入正常運營的經(jīng)營性物業(yè)作抵押擔保，必要時還應提供我行認可的其他財產(chǎn)抵、質押、第三方保證，并可視具體情況要求借款人法人代表或其實

14、際控制人提供連帶責任保證擔保。第二十三條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的審批按照我行現(xiàn)有授信業(yè)務審批流程及審批權限的相關規(guī)定執(zhí)行。第五章 貸款的發(fā)放第二十四條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款審批通過后，經(jīng)辦機構必須嚴格落實抵押登記等相關手續(xù)，簽訂抵押合同。第二十五條 抵押合同必須在房地產(chǎn)管理部門抵押登記并確保我行為抵押物的第一抵押權人。如貸款用途為置換他行貸款，且因置換原因無法及時辦妥抵押登記，我行應先行辦理順位抵押登記，及/或提供其它足額擔保。待該物業(yè)抵押登記障礙解除后，經(jīng)辦機構立即與借款人辦妥抵押登記手續(xù)并確保我行為第一抵押權人。滿足上述要求后，其他擔?？上鄳獬５诙鶙l 合同簽訂后，經(jīng)辦機構必須督促借款人

15、告知所有物業(yè)承租人該物業(yè)已設置抵押我行，要求所有物業(yè)承租人把租金定期打入借款人在我行開立的結算賬戶。必要時要求借款人出具履行告知義務的承諾。第二十七條 借款人原則上應與我行簽訂租金賬戶監(jiān)管合同或協(xié)議，明確物業(yè)經(jīng)營收入直接進入我行指定賬戶，接受我行資金監(jiān)管，并辦理應收賬款質押登記手續(xù)。第二十八條 抵押物權存續(xù)期間，借款人應辦理抵押物的財產(chǎn)保險，保險金額按我行相關規(guī)定確定，保險受益人為我行。保險期內，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險，保險單正本由我行保管。第二十九條 抵押等授信條件按規(guī)定落實后，經(jīng)辦機構按照中國民生銀行放款中心操作規(guī)程（試行）及其他相關規(guī)定向借款人發(fā)放貸款。第六章 貸后管理第三十條 經(jīng)辦機構應按照我行貸后管理有關規(guī)定和審批通知書的要求開展貸后管理工作。第三十一條 經(jīng)辦客戶經(jīng)理應按季收集借款人的財務報表和物業(yè)經(jīng)營情況的資料，經(jīng)辦機構應對借款人與我行簽訂合同的執(zhí)行情況、貸款使用情況進行跟蹤檢查。第三十二條 經(jīng)辦機構應對每筆貸款的支付進行審批并跟蹤其流向。原則上要求還款賬戶余額不低于合同約定的金額。第三十三條 經(jīng)辦機構應按照租金賬戶監(jiān)管合同或協(xié)議，檢查借款人租金收入（或經(jīng)營收入）進入我行指定賬戶的執(zhí)行情況，持續(xù)跟蹤物業(yè)經(jīng)營和現(xiàn)金流情況，重點關注主力承租人租賃合同履約情況或散戶租金歸集情況。第三十四條 對于分期還款的貸款，經(jīng)辦機構應定期檢查貸款本息償還情況