精品資料（2021-2022年收藏）建筑面積計算法2017版

1、建筑面積建筑面積，是地產(chǎn)名詞，與使用面積及使用率計算有直接關(guān)系。因應(yīng)國家地區(qū)不同，其定義和量度標準未必一致。建筑面積一般大于使用面積。建筑面積是建設(shè)工程領(lǐng)域一個重要的技術(shù)經(jīng)濟指標，也是國家宏觀調(diào)控的重要指標之一。建筑面積是指建筑物外墻勒腳以上的結(jié)構(gòu)外圍水平面積，是以平方米反映房屋建筑建設(shè)規(guī)模的實物量指標。目錄1 簡介 2 建筑面積劃分 2.1 劃分方法 2.2 實際意義 3 公共面積 4 計算方法 4.1 有效計算部分 4.2 無效計算部分 4.3 有效計算條件 4.4 計算作用 5 確定與認定方法 5.1 確定依據(jù) 5.2 測量認定 簡介建筑面積也稱建筑展開面積，是建筑行業(yè)的專業(yè)有名詞，與實

2、用面積及實用率計算有直接關(guān)系。它是指住宅建筑外墻勒腳以上外圍水平面測定的各層平面面積之和，是一個表示建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標，也是以平方米反映房屋建筑建設(shè)規(guī)模的實物量指標。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻圍水平截面進行計算，它包括三項，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。在中國內(nèi)地，與建筑面積有關(guān)的法規(guī)有商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則及現(xiàn)行的建筑面積計算規(guī)則。而在中國香港，建筑面積及使用面積的計算則需遵循香港測量師學(xué)會發(fā)布的量度作業(yè)守則。在中國臺灣則有建筑技術(shù)規(guī)則，其第九章之容積管制即是關(guān)于容積率和建筑面積的規(guī)范。建筑面積作為一個技術(shù)經(jīng)濟指標使用于建設(shè)工程中的各個領(lǐng)域，它也是國家宏觀

3、調(diào)控的重要指標之一。建筑面積是指以平方米為單位計算建筑物結(jié)構(gòu)外圍的水平面積的實物量化指標，它是反映建筑物建筑規(guī)模的技術(shù)參數(shù)，在房地產(chǎn)市場中它作為一項基礎(chǔ)性指標，成為政府、開發(fā)商及購房人最為關(guān)心的核心數(shù)據(jù)。工程的建筑面積和實際面積不一致。使用面積也叫地毯面積/凈面積，就是往地下鋪地毯，鋪滿以后地毯的面積。使用面積實際上就是套內(nèi)面積，而工程的建筑面積是在套內(nèi)面積的基礎(chǔ)上加上了每戶所占的公攤面積。關(guān)于建筑面積規(guī)定的建筑工程建筑面積計算規(guī)范為國家標準，編號為GB/T50353-2013，自2014年7月1日起實施。原建筑工程建筑面積計算規(guī)范GB/T50353-2005同時廢止。建筑面積建筑面積劃分建筑

4、面積劃分方法建筑面積=有效面積+結(jié)構(gòu)面積=使用面積+輔助面圖1.建筑面積 積+結(jié)構(gòu)面積=結(jié)構(gòu)面積+輔助面積+套內(nèi)使用面積（1）建筑面積：指建筑物長度、寬度的外包尺寸的乘積再乘以層數(shù)。它由使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積組成。（2）使用面積：指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。（3）輔助面積：指建筑物各層平面為輔助生產(chǎn)或生活活動所占的凈面積的總和，例如居住建筑中的樓梯、走道、廁所、廚房等。（4）結(jié)構(gòu)面積：指建筑物各層平面中的墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。依據(jù)不同的使用目的建筑面積可分為以下幾類：1、依據(jù)對建筑物建筑面積的組成部分可劃分：總的建筑面積=地上建筑面積+地下建筑面積這些術(shù)語

5、是為了描述獨幢建筑物的總的建設(shè)規(guī)模，以及地上部分建筑規(guī)模的量和地下部分建筑規(guī)模的量。這些概念主要出現(xiàn)在國有土地使用權(quán)出讓合同中土地出讓金的計算依據(jù)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證中建設(shè)項目的建筑規(guī)模的審批情況說明、項目竣工驗收后房屋的初始登記需做的房屋測繪成果技術(shù)報告書中等很多環(huán)節(jié)。2、依據(jù)是否產(chǎn)生經(jīng)濟效益劃分：可收益的建筑面積、無收益的建筑面積、必須配套的建筑面積（無收益部分）建筑物通過出售、轉(zhuǎn)讓、置換、租賃、投入運營等方式可產(chǎn)生經(jīng)濟收益，經(jīng)常在估算房地產(chǎn)的買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、課稅價值等時需要依據(jù)房地產(chǎn)（或建筑物）的可收益部分、無收益部分和必須配套部分的綜合分析判斷最終價值。3、按建

6、筑物內(nèi)使用功能不同劃分：住宅功能的建筑面積、商業(yè)功能的建筑面積、辦公功能的建筑面積、工業(yè)功能的建筑面積、配套功能的建筑面積、人防功能的建筑面積。這類劃分主要依據(jù)人們對建筑物不同的使用功能來劃分，能更好的滿足人們生產(chǎn)或生活的不同需求。當然不同的使用功能所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益和使用目的基本不同。4、按成套房屋建筑面積構(gòu)成劃分：成套房屋的建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有公用建筑面積房屋的套內(nèi)建筑面積和其分攤的共有公用建筑面積就是房屋權(quán)利人所有的總的建筑面積，也是房屋在權(quán)屬登記時的兩大要素。房屋的套內(nèi)建筑面積是指房屋的權(quán)利人單獨占有使用的建筑面積，它由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分

7、組成。分攤的共有公用建筑面積是指房屋的權(quán)利人應(yīng)該分攤的各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的那部分建筑面積，內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室通常都不計入共有建筑面積。共有共用建筑面積的處理原則為：a.產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。b.無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)房屋的建筑面積

8、比例進行分攤。建筑面積實際意義建筑面積通常是在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)使用的概念術(shù)語，它能夠比較真實的反映該建筑物的建筑規(guī)模、各項經(jīng)濟技術(shù)指標和技術(shù)參數(shù)。從專業(yè)的角度理解，建筑面積是用以度量建筑物體量的量，計算依據(jù)是指房屋外墻或柱勒腳以上各層的外圍水平投影面積，并包括建筑物的陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等附屬部分，而且要求建筑物要有結(jié)構(gòu)牢固的上蓋和圍護，層高要大于2.20米。人們衡量建筑物建筑面積的意義主要考慮以下方面：1、人類為了生產(chǎn)活動或生活需要建造各類活動或居住場所來滿足社會發(fā)展的需求，也是社會物質(zhì)財富的積累形式之一，又稱為建筑物，因此它是評價國民經(jīng)濟建設(shè)和人民物質(zhì)生活的一項重要的經(jīng)濟指標。2、在建

9、設(shè)項目策劃與投資決策階段進行技術(shù)經(jīng)濟分析的重要依據(jù)，也是在編制項目初步設(shè)計概算時，選擇概算指標的依據(jù)之一。3、它是城市規(guī)劃行政主管部門批復(fù)的建設(shè)項目規(guī)劃條件的重要技術(shù)指標，也是項目前期進行工程勘察、工程初步設(shè)計施工圖設(shè)計的重要依據(jù)。4、在項目進行工程預(yù)算、計算某些分項工程量時的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，也是計算單位建筑面積工程造價以及工程量、料用量等技術(shù)經(jīng)濟指標的基數(shù)。5、它是在建筑物進行交易、租賃、抵押、征收稅費、繳納物業(yè)服務(wù)費、繳納取暖費等方方面面的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料之一。6、它為房屋管理部門的產(chǎn)籍管理、房屋的產(chǎn)權(quán)確認、房屋產(chǎn)權(quán)面積確認、房屋登記賬簿等提供重要基礎(chǔ)資料，也為國家統(tǒng)計部門匯總房地產(chǎn)市場的房屋新開工

10、面積、房屋施工面積、房屋竣工面積等市場指標提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，可以讓國家宏觀的掌控房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況，及時的發(fā)布房地產(chǎn)市場信息，有效地調(diào)控市場發(fā)展狀況，從而更好的推進國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。建筑面積公共面積建筑面積中，具爭議的是公共面積內(nèi)有多少項目被包括在內(nèi)，當中可能包括：樓梯、走廊、停車場、管理處、升降機及其公眾大堂、天井、單位窗戶外的“窗臺”等。因此，合理、準確地計算建筑面積是工程造價確定與控制過程中的一項重要工作。公用建筑面積分攤：1、分攤原則A、房屋公用建筑面積分攤以幢為單位。公用建筑面積分攤僅限于本幢內(nèi)的公用建筑面積。與幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)房等）不得分攤到本幢房屋內(nèi)

11、。B、房屋公用建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面積的比例進行分攤。公用建筑面積分攤后，不區(qū)分各戶攤得面積的具體部位。公用建筑面積部位一經(jīng)分攤，任何人不得侵占或改變其原始設(shè)計的使用功能。C、商、住、辦綜合樓，其房屋內(nèi)部部位使用功能，房型分隔差異較大，應(yīng)根據(jù)其用途或房型分隔的不同，按相關(guān)面積比例先行分攤?cè)惫媒ㄖ娣e（此次分攤的最小單位為層），然后再分攤各自公用建筑面積。D、商品房按“套”或“單元”出售。商品房銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤的公用建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積2、計算方法套內(nèi)建筑面積由以下三部分

12、組成：A、套（單元）內(nèi)的使用面積套內(nèi)使用面積的計算應(yīng)符合下列規(guī)定：a、套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、夾層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；b、躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；c、不包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；B、陽臺建筑面積a、原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；b、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；c、陽臺按其凈面積（含女兒墻墻體面積）的一半計算建筑面積；d、半挑半陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使

13、用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積3、公用建筑面積由以下幾部分組成：A）電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和走廊、地下設(shè)備、值班警衛(wèi)室等。B）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套內(nèi)建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）。C）公用建筑面積分攤系數(shù)整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。分攤的公用面積=套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分攤系數(shù)。建筑面積計算方法建筑面積是計算商品房價格的結(jié)算數(shù)據(jù)，對于購房者來說，了解

14、建筑面積的計算方法是非常重要的。建筑面積有效計算部分在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是：1、單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層（如閣樓）也應(yīng)計算建筑面積。2、多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。3、地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍的水平面積計算。4、用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。5、穿過

15、建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。6、電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設(shè)面積。7、住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層(放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護用)，層高超過2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積。8、雨棚結(jié)構(gòu)的外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度超過2.10m者，應(yīng)按雨棚結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的一半計算面積（有柱雨棚和無柱雨棚計算應(yīng)一致）。9、突出房屋的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。10、兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空

16、通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。11、突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。12、建筑物的陽臺均按其水平投影面積的1/2計算。陽臺不論是挑陽臺還是凹陽臺，也不論是封閉陽臺還是非封閉陽臺，均按陽臺水平面積的1/2計算陽臺的建筑面積。13、住宅建筑內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。14、計算全部建筑面積的范圍（1）房屋按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)的外圍水平面積計算，多層房屋的建筑面積按各層建筑面積之和計算。（2）假層、閣（暗）樓和斜面結(jié)構(gòu)屋面其室

17、內(nèi)凈高在2.00m以上（含2.00m）的部分，按其投影面積計算。（3）房屋天面上層高在2.20m以上（含2.20m）的樓梯間、電梯機房、按其結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。（4）底層、夾層、地下室中以及獨立建造的自行車房、汽車庫，層高在2.20m以上（2.20m）的，按其結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。（5）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。不作為外墻僅為裝飾的，按結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。（6）有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。（7）有頂蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。（8）挑樓、全封閉的陽臺和挑廊，按其結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。（9）復(fù)式、躍層建筑中

18、的挑空層部分，不論層高多少，均按一層計算建筑面積。樓梯井不作為挑空層認定。建筑面積無效計算部分另外，在住宅的建筑中，不計算建筑面積的范圍有：1、突出墻面的構(gòu)件配件、藝術(shù)裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。2、檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以內(nèi)的鋼梯。3、獨立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。4、沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間。5、層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層(設(shè)備層)。6、單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。7、層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。建筑面積有效計算條件1、國內(nèi)常用的建筑面積單位為平方米，實際工作中房屋的建筑面積計算，主要依據(jù)國家頒布的

19、房產(chǎn)測量規(guī)范的規(guī)定，一般計算房屋建筑面積應(yīng)具備的基本條件有五條：1）應(yīng)具有上蓋；2）應(yīng)有圍護結(jié)構(gòu)；3）結(jié)構(gòu)牢固，屬于永久性的建筑物；4）層高在2.20米或2.20米以上；5）可作為人們生產(chǎn)或生活的場所。2、具體在計算房屋建筑面積時依據(jù)計算方法的不同可分為三大類：I.符合以下條件之一的需計算房屋的全部建筑面積：a、永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。b、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20M以上部位計算建筑面積。c、穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20M以上的，按其水平投影面積

20、計算。d、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。e、房屋在天面上，屬永久性建筑，層高在2.20M以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20M以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。f、挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算（此條為老規(guī)定，新規(guī)定是：建筑物的陽臺均按其水平投影面積的1/2計算。陽臺不論是挑陽臺還是凹陽臺，也不論是封閉陽臺還是非封閉陽臺，均按陽臺水平面積的1/2計算陽臺的建筑面積）。g、屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算II.符合以下條件之一的只能計算房屋的全部建筑面積的一半：a、與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐

21、廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。b、獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。c、未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。d、無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。e、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。III符合以下條件之一的不能計入房屋的建筑面積：a、層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。b、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。c、房屋之間無上蓋的架空通廊。d、房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。

22、e、建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。f、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷圖2.與建筑面積有關(guān)的重要技術(shù)經(jīng)濟指標 通行的部分。g、利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。h、活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。i、獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。建筑面積計算作用1、確定建設(shè)規(guī)劃的重要指標。2、確定各項技術(shù)經(jīng)濟指標的基礎(chǔ)，是一項重要的宏觀經(jīng)濟指標。3、計算有關(guān)分項工程量的依據(jù)。4、選擇概算指標和編制概算的主要依據(jù)。5、建筑面積與使用面積，輔助面積，結(jié)構(gòu)面積之間存在著一定比例關(guān)系。建筑面積確定與認定方法建筑面積確定依據(jù)通常建筑面積在房地產(chǎn)開發(fā)不同階段的確

23、定依據(jù)和內(nèi)涵是不同的。第一步：房地產(chǎn)投資機會選擇和決策階段在項目投資機會選擇中，開發(fā)商面對的可能有多種投資方案的選擇，因此需要進行多種方案的比選優(yōu)化，其中項目選址（地塊位置）、地塊面積、建筑規(guī)模（總的建筑面積）、建筑密度等規(guī)劃設(shè)計條件是項目比選時參考的重要技術(shù)經(jīng)濟指標，經(jīng)過方案比選和投資決策分析后，初步確定項目開發(fā)的目標和方案。這個階段項目的建筑規(guī)模主要由地塊面積和容積率來確定，為項目的可行性分析提供是一個大概的建筑規(guī)模。第二步：在項目評估并確定投資項目后，首先需要獲得開發(fā)土地根據(jù)國土資源部的實施的招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定要求，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地必須以招標、拍

24、賣或者掛牌的方式出讓，特殊情況才允許協(xié)議方式出讓。因此開發(fā)商要獲得土地都得與國土部門簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，項目容積率通常大于1，合同中關(guān)于地價款的核算主要依據(jù)樓面地價和建筑面積確定。此處的建筑面積都是依據(jù)城市行政主管部門提出的規(guī)劃意見書確定的。需要補充說明的是：在土地具備上市出讓之前，土地的收購儲備都由地方政府設(shè)立的機構(gòu)負責(zé)。納入政府土地收購儲備的土地，需要按照一級開發(fā)的模式，對地塊進行土地發(fā)開工作，其中關(guān)于征地補償費用估算和房屋征收補償費用估算最重要問題的就是，對于被征收居民或農(nóng)民的住房的建筑面積認定或?qū)τ诒徽魇諉挝坏慕?jīng)營用房或者廠房的建筑面積認定等，換句話說，所有涉及到的被征收建筑物

25、的建筑面積認定和權(quán)屬性質(zhì)的認定，是征地和房屋征收工作中的重點和難點，房屋征收人和被征收人往往對此產(chǎn)生爭議，需要專業(yè)的測繪機構(gòu)和評估機構(gòu)作為第三方給予認定和估算。第三步：申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并申請規(guī)劃設(shè)計條件階段開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門提出申請，經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后頒發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界線。而且開發(fā)商還需持對擬建項目的說明、擬建方案示意圖、地形圖和設(shè)計單位提供的控制性規(guī)劃方案及其他材料，向城市規(guī)劃管理部門提出申請，經(jīng)審核后下達規(guī)劃意見書，規(guī)劃意見書主要規(guī)定了規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度。綠化率、建筑紅線、建筑控制高度等詳細指標。此處的總建筑

26、面積指標是具有法規(guī)約束的，開發(fā)商不得隨意更改規(guī)劃的總建筑面積和其他規(guī)劃條件。第四步：申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段開發(fā)商需持其他行政主管部門審查意見和要求取得的有關(guān)用水、電、煤氣、熱力等協(xié)議，向城市規(guī)劃管理部門提出申請，城市規(guī)劃管理部門接此申請后，負責(zé)主持召開市政配合會等工作，最后簽發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此階段的工程施工圖紙是開發(fā)商做預(yù)售或預(yù)租的重要依據(jù)，開發(fā)商委托有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪機構(gòu)依據(jù)工程施工圖紙進行預(yù)售登記測繪，由測繪機構(gòu)出具預(yù)測成果報告書后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向建委市場處申請辦理商品房預(yù)售許可證，取得之后房地產(chǎn)企業(yè)才可以開始預(yù)售或預(yù)租。第五步：建筑工程招標階段當房地產(chǎn)開發(fā)商決定采用招標方式

27、發(fā)包建筑工程時，不論是采取全程統(tǒng)包、分階段發(fā)包、單項工程發(fā)包、分部工程發(fā)包或?qū)I(yè)工程發(fā)包等何種發(fā)包形式，在確定總價合同或單價合同，以及包工包料中建筑材料的用量測算等很多情況，都需要應(yīng)用項目的總建筑面積、單項工程的建筑面積、分部工程的建筑面積等其他建筑面積，這個階段建筑面積的數(shù)據(jù)主要是依據(jù)工程施工圖紙測算的。第六步：開工申請及申請領(lǐng)取施工許可證階段建設(shè)單位在開工前，向工程所在地的縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取施工許可證，取得之后，建設(shè)單位就可以正式開工了。第七步：項目的建設(shè)施工階段在項目進入建設(shè)施工階段后，全部工程內(nèi)容可以分解和歸納為單項工程或工序，包括土方工程、基礎(chǔ)工程、鋼結(jié)構(gòu)制作與

28、安裝工程、屋面工程、砌筑工程、地面工程、其他建筑工程等，每項工程建筑材料的用量、工程成本的測算以及工程工作量的測算等很多方面需要利用項目建筑面積這項技術(shù)指標。這個階段各類建筑面積數(shù)據(jù)直接依據(jù)工程施工圖紙測算。第八步：項目的施工完成后，需做規(guī)劃驗收和竣工驗收建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當向城市規(guī)劃管理部門申報規(guī)劃驗收，驗收的主要內(nèi)容包括：（1）建筑物的位置及功能、層數(shù)、建筑規(guī)模、高度、立面；（2）附屬用房、綠化、道路等各類配套工程的實施情況；（3）應(yīng)當拆除的原有房屋及施工用房等臨時建筑的拆除情況等。因此建筑物的總建筑面積以及其他配套設(shè)施的建筑面積都是規(guī)劃管理部門進行規(guī)劃驗收時嚴格考查的內(nèi)容。規(guī)劃管

29、理部門考查的建筑物的總建筑面積以及其他配套設(shè)施的建筑面積需委托有測繪資質(zhì)的專業(yè)測繪單位到項目所在地依據(jù)項目建成后的現(xiàn)狀進行建筑物的現(xiàn)狀測量，并出具測繪成果報告書來認定準確有效的項目各類建筑面積。然后對比項目規(guī)劃條件下的各類建筑面積指標與項目竣工后實際建設(shè)的各類建筑面積指標的差異，驗收要求這個差異必須限定在一定范圍之內(nèi)，超出限定范圍的項目需要向規(guī)劃管理部門說明加建或者少建部分的原因，并重新申請建筑規(guī)劃許可證或其他手續(xù)。依據(jù)建筑法、合同法等法律規(guī)定建筑工程竣工驗收合格后，方可交付使用，這是國家強制性規(guī)定。目前我國的房屋通過驗收合格的標志是取得建筑工程竣工備案表，它是建設(shè)（開發(fā)商）、設(shè)計、施工、監(jiān)理

30、、公安消防、環(huán)保等有關(guān)建設(shè)行政機關(guān)各方，就完工的建筑物的施工是否符合相關(guān)法律法規(guī)和設(shè)計所作的驗收報告。第九步：申請辦理房屋的初始產(chǎn)權(quán)登記、轉(zhuǎn)移登記等房屋權(quán)利人所有的權(quán)利活動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在建設(shè)項目取得建筑工程竣工備案表之后，才可以委托有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的專業(yè)測繪機構(gòu)對新建項目的現(xiàn)狀做初始產(chǎn)權(quán)登記測繪，取得測繪成果后，持相關(guān)資料到房屋權(quán)屬登記部門，申請辦理房屋所有證書。依據(jù)物權(quán)法和房屋登記辦法等文件規(guī)定，開發(fā)企業(yè)只有擁有該房屋的所有權(quán)之后才能進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，房屋產(chǎn)權(quán)清晰，有力地規(guī)范了商品房交易市場秩序，維護權(quán)利人的合法權(quán)益。通過初始登記，商品房的交易都在有證的情況下進行，透明度高、安全性強。屬

31、于業(yè)主的共有公用部位也進行了初始登記，并隨時可供權(quán)利人查閱，有效的保護了開發(fā)企業(yè)與購房人及全體業(yè)主的合法權(quán)益。這個階段涉及的房屋總建筑面積、成套房屋的建筑面積、共有公用建筑面積等其他建筑面積都是有測繪資質(zhì)的測繪單位認定的，該數(shù)據(jù)是可靠的、準確的、合法的、有效的，也是最具有法律效力的。建筑面積測量認定房屋建筑面積的認定是由專門從事測繪活動并具有測繪資質(zhì)的測繪單位來測量認定，只有具有相應(yīng)測繪資質(zhì)的測繪單位出具的測繪成果才能被認定為合法的、有效的房屋建筑面積。國家對從事測繪活動的單位實行測繪資質(zhì)管理制度，同時國家對測繪成果實行匯交驗收制度。測繪單位的產(chǎn)權(quán)登記測繪成果是房屋權(quán)屬登記部門認可的房屋測繪成

32、果數(shù)據(jù)，包括房屋總的建筑面積、成套房屋的建筑面積、成套房屋的套內(nèi)建筑面積和分攤的公用建筑面積等測繪數(shù)據(jù)成果，也是權(quán)屬登記中心頒發(fā)房屋權(quán)屬登記證書的重要合法依據(jù)。人們在實際生活中或工作中因各種原因需要對某些房屋建筑面積進行認定時，就可以委托一家專業(yè)測繪機構(gòu)對房屋建筑面積進行合法認定，并要求測繪單位出具測繪成果，此測繪成果就可以作為該房屋建筑面積的客觀的合法認定。2017年新建筑建筑面積計算規(guī)范已經(jīng)實施。新版規(guī)范變化非常大大，對當前很多“偷面積”的絕招有秒殺力，為讓從事房地產(chǎn)研發(fā)工作的朋友不違反規(guī)范，不觸紅線，盡可能的偷面積。學(xué)賽網(wǎng)專家對新建筑面積計算規(guī)范進行逐條解讀，希望大家喜歡：2017最新建

33、筑工程建筑面積計算規(guī)范GB/T 50353-2013本規(guī)范主要內(nèi)容技術(shù)是：1.總則;2.術(shù)語;3.計算建筑面積的規(guī)定。本規(guī)范修訂的主要技術(shù)內(nèi)容是：1.增加了建筑物架空層的面積計算規(guī)定，取消了深基礎(chǔ)架空層;2.取消了永久性頂蓋的面積計算規(guī)定，增加了無圍護結(jié)構(gòu)有圍護設(shè)施的面積計算規(guī)定;3.修訂了落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊的面積計算規(guī)定;4.增加了凸(飄)窗的建筑面積計算要求;5.修訂了圍護結(jié)構(gòu)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面積計算規(guī)定;6,刪除了原室外樓梯強調(diào)的有永久性頂蓋的面積計算要求;7.修訂了陽臺的面積計算規(guī)定;8.修訂了外保溫層的面積計算規(guī)定;9.修訂了設(shè)備層、管道層的面積計

34、算規(guī)定;10.增加了門廊的面積計算規(guī)定;11.增加了有頂蓋的采光井的面積計算規(guī)定。一、 總則1.為規(guī)范工業(yè)與民用建筑工程建設(shè)全過程的建筑面積計算，統(tǒng)一計算方法，制定本規(guī)范。2.本規(guī)范適用于新建、擴建、改建的工業(yè)與民用建筑工程建設(shè)全過程的建筑面積計算。3.建筑工程的建筑面積計算，除應(yīng)符合本規(guī)范外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標準的規(guī)定。二、建筑類術(shù)語1.建筑面積 construction area建筑物(包括墻體)所形成的樓地面面積。2.自然層 floor按樓地面結(jié)構(gòu)分層的樓層。3.結(jié)構(gòu)層高 structure story height樓面或地面結(jié)構(gòu)層上表面至上部結(jié)構(gòu)層上表面之間的垂直距離。4.圍護結(jié)構(gòu)

35、 building enclosure圍合建筑空間的墻體、門、窗。5.建筑空間 space以建筑界面限定的、供人們生活和活動的場所。6.結(jié)構(gòu)凈高 structure net height樓面或地面結(jié)構(gòu)層上表面至上部結(jié)構(gòu)層下表面之間的垂直距離。7.圍護設(shè)施 enclosure facilities為保障安全而設(shè)置的欄桿、欄板等圍擋。8.地下室 basement室內(nèi)地平面低于室外地平面的高度超過室內(nèi)凈高的1/2 的房間。9.半地下室 semi-basement室內(nèi)地平面低于室外地平面的高度超過室內(nèi)凈高的1/3，且不超過1/2 的房間。10.架空層 stilt floor僅有結(jié)構(gòu)支撐而無外圍護結(jié)構(gòu)的

36、開敞空間層。11.走廊 corridor建筑物中的水平交通空間。12.架空走廊 elevated corridor專門設(shè)置在建筑物的二層或二層以上，作為不同建筑物之間水平交通的空間。13.結(jié)構(gòu)層 structure layer整體結(jié)構(gòu)體系中承重的樓板層。14.落地櫥窗 french window突出外墻面且根基落地的櫥窗。15.凸窗(飄窗) bay window凸出建筑物外墻面的窗戶。16.檐廊 eaves gallery建筑物挑檐下的水平交通空間。17.挑廊 overhanging corridor挑出建筑物外墻的水平交通空間。18.門斗 air lock建筑物入口處兩道門之間的空間。19.

37、雨篷 canopy建筑出入口上方為遮擋雨水而設(shè)置的部件。20.門廊 porch建筑物入口前有頂棚的半圍合空間。21.樓梯 stairs由連續(xù)行走的梯級、休息平臺和維護安全的欄桿(或欄板)、扶手以及相應(yīng)的支托結(jié)構(gòu)組成的作為樓層之間垂直交通使用的建筑部件。22.陽臺 balcony附設(shè)于建筑物外墻，設(shè)有欄桿或欄板，可供人活動的室外空間。23.主體結(jié)構(gòu) major structure接受、承擔和傳遞建設(shè)工程所有上部荷載，維持上部結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和安全性的有機聯(lián)系的構(gòu)造。24.變形縫 deformation joint防止建筑物在某些因素作用下引起開裂甚至破壞而預(yù)留的構(gòu)造縫。25.騎樓 overha

38、ng建筑底層沿街面后退且留出公共人行空間的建筑物。26.過街樓 overhead building跨越道路上空并與兩邊建筑相連接的建筑物。27.建筑物通道 passage為穿過建筑物而設(shè)置的空間。28.露臺 terrace設(shè)置在屋面、首層地面或雨篷上的供人室外活動的有圍護設(shè)施的平臺。29.勒腳 plinth在房屋外墻接近地面部位設(shè)置的飾面保護構(gòu)造。30.臺階 step聯(lián)系室內(nèi)外地坪或同樓層不同標高而設(shè)置的階梯形踏步。三、計算建筑面積國家規(guī)定1.建筑物的建筑面積應(yīng)按自然層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和計算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m 及以上的，應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m 以下的，應(yīng)計算1/2 面積。

39、2.建筑物內(nèi)設(shè)有局部樓層時，對于局部樓層的二層及以上樓層，有圍護結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算，無圍護結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計算，且結(jié)構(gòu)層高在2.20m 及以上的，應(yīng)計算全面積，結(jié)構(gòu)層高在2.20m 以下的，應(yīng)計算1/2 面積。3.對于形成建筑空間的坡屋頂，結(jié)構(gòu)凈高在2.10m 及以上的部位應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)凈高在1.20m 及以上至2.10m 以下的部位應(yīng)計算1/2 面積;結(jié)構(gòu)凈高在1.20m 以下的部位不應(yīng)計算建筑面積。4.對于場館看臺下的建筑空間，結(jié)構(gòu)凈高在2.10m 及以上的部位應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)凈高在1.20m 及以上至2.10m 以下的部位應(yīng)計算1/2 面積;結(jié)構(gòu)凈高在

40、1.20m 以下的部位不應(yīng)計算建筑面積。室內(nèi)單獨設(shè)置的有圍護設(shè)施的懸挑看臺，應(yīng)按看臺結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算建筑面積。有頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的場館看臺應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的1/2 計算面積。5.地下室、半地下室應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m 及以上的，應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m 以下的，應(yīng)計算1/2 面積。6.出入口外墻外側(cè)坡道有頂蓋的部位，應(yīng)按其外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積的1/2 計算面積。7.建筑物架空層及坡地建筑物吊腳架空層，應(yīng)按其頂板水平投影計算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在2.20m 及以上的，應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m 以下的，應(yīng)計算1/2 面積。8.建筑物的門廳、大

41、廳應(yīng)按一層計算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)設(shè)置的走廊應(yīng)按走廊結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在2.20m 及以上的，應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m 以下的，應(yīng)計算1/2 面積。9.對于建筑物間的架空走廊，有頂蓋和圍護設(shè)施的，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積;無圍護結(jié)構(gòu)、有圍護設(shè)施的，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1/2 面積。10.對于立體書庫、立體倉庫、立體車庫，有圍護結(jié)構(gòu)的，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積;無圍護結(jié)構(gòu)、有圍護設(shè)施的，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算建筑面積。無結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計算，有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)層面積分別計算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m 以下的，應(yīng)計算1/2 面積。11.有圍護結(jié)構(gòu)的舞臺燈光控制室，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m 及以上的，應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m 以下的，應(yīng)計算1/2 面積。12.附屬在建筑物外墻的落地櫥窗，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m 及以上的，應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m 以下的，應(yīng)計算1/2 面積。13.窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0.45m 以下且