房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃指標計算

1、建筑面積密度、容積率、建筑密度的計算公式1. 建筑面積密度建筑面積密度是反映建筑用地使用強度的主要指標。計算建筑物的總建筑面 積時，通常不包括±以下地下建筑面積。建筑面積密度的表示公式為：建筑面積密度=（總建筑面積-建筑用地面積）（m2/hm2 ）2. 容積率容積率是衡量建筑用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的 比值，通常以地塊面積為1,地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)，即 為容積率以公式表示如下：容積率=總建筑面積十建筑用地面積3. 建筑密度建筑密度是反映建筑用地經(jīng)濟性的主要指標之一。計算公式為：建筑密度=建筑基底總面積十建筑用地總面積4. 道路紅線規(guī)劃的城市道

2、路路幅的邊界線反映了道路紅線寬度，它的組成包括：通行機動車或非機動車和行人交通所需的道路寬度；敷設地下、地上工程管線和城市公 用設施所需增加的寬度；種植行道樹所需的寬度。任何建筑物、構筑物不得越過道路紅線。根據(jù)城市景觀的要求，沿街建筑物 可以從道路紅線外側(cè)退后建設。5. 人口凈密度人口凈密度是居住區(qū)規(guī)劃的重要經(jīng)濟技術指標之一，反映居住區(qū)住宅用地的 使用強度，公式為：人口凈密度=居住總?cè)丝谑幼≌玫乜偯娣e（人/hm2 ）6. 建筑間距建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、 通風、采光、防止噪聲和視線干擾、防火、 防震、綠化、管線埋設、建筑布局形式，以及節(jié)約用地等要求，綜合考慮確定。 我國大部分地區(qū)的

3、住宅布置，通常以滿足日照要求作為確定建筑間距的主要依 據(jù)：確定公共服務設施中的托兒所、幼兒園、醫(yī)院病房等建筑的正面間距，也適 用這一原則。7. 日照標準日照標準中的日照量包括日照時間和日照質(zhì)量兩個標準。日照時間是以住宅向陽房間在規(guī)定的日照標準日受到的日照時數(shù)為計算標準。日照質(zhì)量是指每小時室內(nèi)地面和墻面陽光照射積累計的大小以及陽光中紫外線的效用高低。1993年7月，我國國家技術監(jiān)督局和建設部聯(lián)合發(fā)布的城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（ GB50180 93）對住宅建筑日照標準已作了明確規(guī)定；其中，規(guī)定日照標準日 采用冬至日和大寒日兩級標準。8. 城市道路面積城市道路面積率是反映城市建成區(qū)內(nèi)城市道路擁有量的

4、重要經(jīng)濟技術指標。這里所說的城市道路系指城市主干路、次干路、支路，不包括居住區(qū)內(nèi)的道路。 建成區(qū)的城市道路面積率計算公式如下：城市道路面積率=（建成區(qū)道路用地總面積 十城市建成區(qū)用地總面積）（%） 也可以計算建成區(qū)內(nèi)局部地區(qū)的城市道路面積率，公式為： 道路面積率=（道路用地總面積十建設用地總面積）（%）9. 綠地城市的總綠地率是指城市建成區(qū)內(nèi)各類綠化用地總面積占城市建成區(qū)總面 積的比例， 這里所說的各類綠地必須符合國標 城市用地分類與規(guī)劃建設用地標 準（ GBJ137 90）的規(guī)定。也可計算建成區(qū)內(nèi)一定地區(qū)的綠地率。如居住區(qū)用 地范圍內(nèi)各類綠化用地總面積占居住區(qū)用地總面積的比例（ %）。綠地率

5、是反映 城市綠化水平的基本指標之一。10. 什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？消費者在購房時， 除了考慮地理位置和人文環(huán)境外， 對生活的質(zhì)量也越來越 注重，他們特別關注在商品房銷售的廣告中常見的 “建筑容積率、建筑密度、綠 化率”等技術經(jīng)濟指標。建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之 比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。建筑密度：即建筑覆蓋率， 指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設 用地之比。綠化率：是指規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。 以上所提到的規(guī)劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積， 一般包括

6、 建設區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物 （構筑物 ）所占面積、運動場地等等 .特別提示： 對于發(fā)展商來說， 容積率和建筑密度決定地價成本在房屋中占的 比例，而對于住戶來說， 容積率和建筑密度直接涉及到居住的舒適度， 容積率越 低，居住密度越小，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。1、用地性質(zhì)：二類居住用地；主要規(guī)劃指標：容積率： 1.6建筑密度： 30%綠地率 35%2、用地性質(zhì)：居住 （兼容商業(yè)金融、行政辦公 ）； 主要規(guī)劃指標：容積率： 3.0 建筑密度： 40%綠地率 25%3、用地性質(zhì)：居住 （兼容商業(yè)金融、行政辦公 ）；主要規(guī)劃指標：容積率： 2.0 建筑密度： 28%綠地率 35%

7、4、用地性質(zhì)：居住 （兼容商業(yè)金融、行政辦公 ）；主要規(guī)劃指標：容積率： 3.0 建筑密度： 28%綠地率 35%5、用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公 （兼容旅館業(yè) ）用地主要規(guī)劃指標：容積率： 2.4建筑密度： 28%綠地率35%6、用地性質(zhì)：公共設施用地主要規(guī)劃指標：容積率：8建筑密度： 55%7、用地性質(zhì)：商業(yè)金融、居住 （兼容行政辦公 ）用地主要規(guī)劃指標：容積率： 2.5建筑密度： 2% ;綠地率35%8、用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公 （兼容旅館業(yè) ）用地主要規(guī)劃指標：容積率： 2.4建筑密度： 28%綠地率35%9、用地性質(zhì)：住宅用地 主要規(guī)劃指標：容積率： 3.6建筑密度： 22%綠地率40%1、規(guī)劃

8、用地性質(zhì)：二類居住用地容積率： 1.4建筑密度： 20%綠化率： 45%建筑高度： 35米集中綠地： 300（平方米建筑間距系數(shù)： 1.3。2、規(guī)劃用地性質(zhì)：二類居住用地容積率： 1.5建筑密度： < 22%綠化率：> 40%建筑高度： < 35米; 建筑間距系數(shù)： 1.3。3、規(guī)劃用地性質(zhì)：二類居住用地；容積率：< 0.7 建筑密度： < 20% 綠化率：> 45% 建筑高度：< 1咪；集中綠地：> 500（平方米。容積率：<1 8 （6層）建筑密度： 30%1 、規(guī)劃用地性質(zhì) :住宅及與其相關的配套服務設施；容積率： <1.8；建

9、筑密度： <22%；建筑高度：多層 <16米 小高層<35米 高層<60米;綠地率： >40%。2、規(guī)劃用地性質(zhì)：二類居住用地；容積率： < 1.5；建筑密度 : < 20%綠地率：> 40%建筑高度（層數(shù)）:35米3、規(guī)劃用地性質(zhì)：住宅;容積率： 1.5覆蓋率： 22%綠地率： 40% 建筑高度：小于35米房屋建筑系數(shù)=房屋建筑面積/房屋使用面積;建筑系數(shù)規(guī)定不得低于30% （工藝流程或生產(chǎn)安全上有特殊要求的例外）； 行政辦公及生活服務設施用地所占比例不得超過7%。開發(fā)區(qū)內(nèi)廠區(qū)綠化率需達到多少？答：工業(yè)企業(yè)內(nèi)部綠地率原則上控制在 30%以內(nèi)。工

10、業(yè)園區(qū)出讓地塊有哪些配套設施？答：工業(yè)園區(qū)出讓地塊基礎設施配套標準為 五通一平” 五通”即：道路、電力、 電訊、供水、排水等。 一平”即地貌平整。企業(yè)內(nèi)部行政辦公、生活服務設施用地要求？答：企業(yè)所需生活服務設施、行政辦公用地面積之和，一般控制在工程項目總用 地面積的7%,最多在10%以內(nèi)。企業(yè)內(nèi)部可否建設職工住宅等設施？ 答：企業(yè)內(nèi)部原則不得建造成套職工住宅、專家樓、賓館和招待所等設施。綠地率和綠化率區(qū)別綠地率和綠化覆蓋率綠地率與綠化覆蓋率都是衡量居住區(qū)綠化狀況的經(jīng)濟技術指標。綠地率不等同于綠化覆蓋率。綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地 的比率（ ）。綠化覆蓋率的基本計算

11、公式在形式上于綠地率的計算公式是一樣的。但兩者的具體技術指標是不相同的。綠地率：管得嚴，標準高在計算綠地率時，對綠地的要求非常嚴格。綠地率所指的居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地 "主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公 共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、 帶狀化公共綠地。即使是級別最低的零散的塊狀、帶狀公共綠地也要 求寬度不小于 8米，面積不小于 400平方米，該用地范圍內(nèi)的綠化面 積不少于總面積的 70% （含水面），至少要有1/3的綠地面積要能常年受到直接日照，并要增設部分休閑娛樂設施。而宅旁綠地等庭院綠 化的用地面積，在設計計算時也要求距建筑外墻1.5米和道路

12、邊線1米以內(nèi)的用地，不得計入綠化用地。此外，還有幾種情況也不能計入 綠地率的綠化面積，如地下車庫、化糞池。這些設施的地表覆土一般 達不到3米的深度，在上面種植大型喬木，成活率較低，所以計算綠 地率時不能計入居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化"中；而屋頂綠化等裝 飾性綠化地，按目前國家的技術規(guī)范，也算正式綠地。在房地產(chǎn)開發(fā) 過程中，政府有關的就是綠地率這一指標。根據(jù)北京的地方規(guī)定，凡 符合規(guī)劃標準的新建居住區(qū)，居住小區(qū)綠地率不得低于30% ，且要保證居住區(qū)內(nèi)人均 2平方米，居住小區(qū)人均1平方米的規(guī)模。綠化覆蓋率：管得松，綠得廣如果嚴格按照綠地率的要求建設綠化，小區(qū)建設的成本雖能降一 些，但幅度非

13、常有限，壞處很多。最直接的就是小區(qū)的環(huán)境會很糟糕， 小區(qū)的品位會降低，這都不利于銷售。誰不喜歡綠草如茵呢？北京市 要求黃土不露天”像地下車庫這樣大面積的底下設施，它的地表雖然種不了樹，但可以種草呀，即使一種花種草，也要專門做地面鋪 砌；像距建筑外墻 1.5米這樣的范圍，雖然不算正式綠地，但若能種 一些草，總比地磚鋪砌更吸引人吧？在小區(qū)規(guī)劃設計中，計算綠化覆蓋率所指的綠地，簡單地說，就是有塊草皮便可以計入，所以綠 化覆蓋率有時能做到 60% 以上。在開發(fā)商銷售樓盤的時候，他們當然 喜歡引用綠化覆蓋率的概念。而對于消費者來說，有草的環(huán)境總比滿 地鋪磚的廣場環(huán)境更陿意吧？綠化率”不是準確的說法，應該

14、稱綠化覆蓋率”，這個指標比較寬松，屋頂花園的綠化可以包括在內(nèi)，樹冠張開的面積可以全算。而綠地率要算覆土1.5米以上的綠地，因此空中花園是不算綠地率的城市規(guī)劃綠地率定義和公式綠地率的概念：所謂綠地率，即是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠化用地總和占該地塊用地面積的比例；綠地率公式：綠地率=（地塊內(nèi)綠化用地面積 /地塊面積）X100%這里的立場地包括公共綠地、組團綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地 （道路紅線內(nèi)的綠地） 不包括屋頂、曬臺的人工綠地，公共綠地內(nèi)占地面積不大于1%的雕塑、亭榭、水池等綠化小品建筑可視為綠地。切記：在這里說明下，綠地率和綠化率的概念是不一樣的哦！當然，公式也是不一樣的。用地經(jīng)濟技術指

15、標的計算用地平衡表及各項技術經(jīng)濟指標的汁算1用地平衡表的內(nèi)容及用地計算用地平衡表的內(nèi)容。2）各項用地界限的劃分。 1 ）居住區(qū)用的界限：居用地平衡表及各項技術經(jīng)濟指標的汁算1 用地平衡表的內(nèi)容及用地計算 用地平衡表的內(nèi)容。（2）各項用地界限的劃分。1 ）居住區(qū)用的界限： 居住區(qū)臨城市道路時以公路邊線為界； 臨時障礙物以障礙物用的邊界為界； 不屬于居住區(qū)的專用地、共建用地、工業(yè)用地應扣除。2 ）住宅用地：包括住宅基底和四周宅間小路及院落，與綠地相接時，以日照間距的一半算。3）公共服務設施用地：按公建實際占地界限計算，也可按定額計算。底層公建或住宅公建綜合 樓時，按各占該建筑總面積的比例分攤用地。

16、底層突出住宅部分，應計入公建用地。4）道路用地：規(guī)劃用地外圍為城市支路或居住區(qū)道路時，道路面積按紅線寬度的一半計算。規(guī) 劃用地內(nèi)的居住區(qū)道路面積按紅線寬計算，小區(qū)路、組團路按路面寬計算。人行道、回車場、停 車場包括在道路用地，宅間小路不計人。5）公共綠地：包括居住區(qū)公園、小區(qū)公園林陰 道、街心綠地、小塊綠地。6）其他用地：居住區(qū)范圍內(nèi)，不屬于居住區(qū)的用地。2 技術經(jīng)濟指標 一般包括以下幾項內(nèi)容。表 5-20項目居住戶數(shù)居住人數(shù)總建筑面積住宅建筑面積住宅建筑套密度（毛） 住宅建筑套密度 （凈） 平 均層數(shù)住宅建筑凈密度單位戶人萬m2萬m2套/hm2套/hm2 層項目住宅建筑面積毛密度住宅建筑面積

17、凈密度人口凈密度人口毛密度改建拆建比每公頃土地開發(fā)費單方綜合投資（測算）單位m2/hm2m2/hm2人/hm2 人/hm2 %萬元萬元平均層數(shù)：各種住宅平均層數(shù)=住宅總建筑面積/住宅基底總面積住宅建筑凈密度：住宅建筑凈密度：住宅建筑基底總面積 /住宅用地面積 住宅建筑面積凈密度：住宅建筑面積凈密度=住宅總面積/住宅用地面積住宅建筑面積毛密度：人口凈密度：人口凈密度二規(guī)劃總?cè)丝?住宅用地總面積兩車間在高處加個空中連廊就能減小防火間距嗎？石油化工企業(yè)設計防火規(guī)范第429條聯(lián)合裝置視同一個裝置，其設備、建筑物的防火間距，應按相鄰設備、建筑物的防火間距確定，其防火間距應符合表4.2.1的規(guī)定。同時也可

18、參考建筑設計防火規(guī)范348 除高層廠房和甲類廠房外，其它類別的數(shù)座廠房占地面積之和小于本規(guī)范第3.3.1 條規(guī)定的防火分區(qū)最大允許建筑面積（按其中較小者確定，但防火分區(qū)的最大允許建筑面積不限者，不應超過10000 m2 ）時，可成組布置。當廠房建筑高度小于等于7m 時，組內(nèi)廠房之間的防火間距不應小于4m ;當廠房建筑高度大于 7m 時,組內(nèi)廠房之間的防火間距不應小于6m 。組與組或組與相鄰建筑之間的防火間距，應根據(jù)相鄰兩座耐火等級較低的建筑，按本規(guī)范第3.4.1 條的規(guī)定確定建筑防火墻防火墻是由不燃燒體構成，耐火極限不低于3h。為減小或避免建筑、結(jié)構、設備遭受熱輻射危害和防止火災蔓延，設置的豎向分隔體或直接設置在建筑物基礎上或鋼筋混凝土框 架上具有耐火性的墻。防火墻是防火分區(qū)的主要建筑構件。通常防火墻有內(nèi)防火墻、外防火墻和室外獨立墻幾種類型。GB50016-2006建筑設計防火規(guī)范規(guī)定：第7.1.1條