房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析常見錯(cuò)誤88例

1、僅供個(gè)人參考 案例（一）報(bào)告書結(jié)構(gòu)方面的錯(cuò)誤 1報(bào)告書漏項(xiàng)（如：缺少估價(jià)時(shí)點(diǎn)、法人代表簽字、估價(jià)原則、評(píng)估依據(jù)、報(bào)告有效期、缺附件等）。 2報(bào)告書用語(yǔ)不規(guī)范：如將估價(jià)時(shí)點(diǎn)寫成估價(jià)時(shí)間，“坐落”寫成“座落”等?；蛘哂檬闱檎Z(yǔ)言寫報(bào)告。 3估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)定不正確。如：拆遷評(píng)估應(yīng)當(dāng)設(shè)定在拆遷許可證頒布之日，而不是實(shí)地查勘之日。對(duì)原估價(jià) 結(jié)論有異議的評(píng)估，時(shí)點(diǎn)應(yīng)為原報(bào)告書時(shí)點(diǎn)。期房?jī)r(jià)值時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在。4報(bào)告有效期除說明一年外，還要說明從何時(shí)計(jì)算，或者有效的時(shí)間段。 5如果考題中出現(xiàn)“估價(jià)師聲明”，要特別注意如果有2 位估價(jià)師簽字，則該地方是否分別注明誰進(jìn)行了實(shí)地查勘，誰沒查勘。6如果考題中出現(xiàn)“假設(shè)和限制條件”

2、，要注意不能假設(shè)估價(jià)對(duì)象報(bào)經(jīng)規(guī)范批準(zhǔn)改變了用途，或者假設(shè)有 合法產(chǎn)權(quán)。7估價(jià)對(duì)象分析時(shí)描述不全（應(yīng)從區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況3 方面說明）1）缺少房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述；（如：沒說明土地使用權(quán)性質(zhì)、土地取得時(shí)間、已使用年限，剩余年限。房 屋所有權(quán)情況等）2）土地實(shí)物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢(shì)、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況）；3）建筑物實(shí)物描述不全面（沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等）；4）區(qū)位狀況描述不具體，如：位于一棟建筑物中的某一套待估房地產(chǎn)區(qū)位狀況中未說明樓層和朝向；5）租賃情況交待不清。（如：沒說明租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限） 8缺少市場(chǎng)背景分析；市場(chǎng)背景分析時(shí)，要分析與估價(jià)對(duì)象同類房地產(chǎn)的目

3、前和未來市場(chǎng)情況。 9缺最高最佳使用分析 10選用的估價(jià)方法不妥（應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象類型、估價(jià)方法適用的對(duì)象、收集到的資料來確定。如：一般情 況下優(yōu)先選用市場(chǎng)法；，有收益的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法；抵押的優(yōu)先成本法，拆遷的用市場(chǎng)法；單純的土地 評(píng)估選用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、假設(shè)開發(fā)法；在建工程用假設(shè)開發(fā)法成本法等。） 11未說明每種估價(jià)方法的定義、步驟12如果是特殊房地產(chǎn)，要說明是否經(jīng)過了報(bào)批，是否可以做抵押物。 13抵押價(jià)值的定義不是公開市場(chǎng)價(jià)值。應(yīng)當(dāng)是公開市場(chǎng)價(jià)值減去估價(jià)師知悉的優(yōu)先受償額后的剩余價(jià)值。 14保險(xiǎn)評(píng)估不能將土地價(jià)值記入。（投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過建筑物的價(jià)值。） 15劃撥方式取得的土地使用

4、權(quán)抵押要扣除出讓金。16拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除拖欠工程款。（未拖欠的，要在報(bào)告書附近中提供未拖欠工程款的 證明。）17再次抵押的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除已擔(dān)保債權(quán)。18投資價(jià)值評(píng)估，則很多地方與普通市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估不一樣（見理論方法第70 頁(yè)）。評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，要扣除所得稅。19拆遷評(píng)估對(duì)估價(jià)對(duì)象用途與面積的認(rèn)定要符合有關(guān)拆遷評(píng)估規(guī)定（理論方法第97 頁(yè)）20拆遷評(píng)估的結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價(jià)值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響； 21法院委托的司法評(píng)估的估價(jià)結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價(jià)值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、 租賃、 查封等影響。22對(duì)司法委托拍賣評(píng)估的，一般只給出市場(chǎng)價(jià)值。不給拍賣底

5、價(jià)，拍賣底價(jià)由法院參考評(píng)估結(jié)果制定。（二）各種評(píng)估方法中的錯(cuò)誤（1）比較法： 23可比實(shí)例選擇不當(dāng)（如：地段要相近，用途、交易類型要相同，實(shí)例的面積不能過大過小、規(guī)模應(yīng)當(dāng)在 估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.52范圍內(nèi)。裝修設(shè)備應(yīng)當(dāng)相當(dāng)。權(quán)利性質(zhì)要相同，交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)要接近，不能 相隔過長(zhǎng)，如：超過 1 年）；可比實(shí)例數(shù)量要 3 個(gè)以上。24可比實(shí)例的幣種未說明；或未化成同一幣種。 25建立價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)，匯率選擇錯(cuò)誤（應(yīng)按可比實(shí)例成交時(shí)的匯率）； 26非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正；修正時(shí)要注意：拍賣、招標(biāo)的并不一定比協(xié)議價(jià)格高。賣方將 部分費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁的，要進(jìn)行修正。僅供個(gè)人參考27日期修正計(jì)算錯(cuò)誤；

6、 28區(qū)域因素修正時(shí)，可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)是原成交日期的狀況，估計(jì)對(duì)象是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況。 29區(qū)域（或個(gè)別）因素修正時(shí)，將修正方向搞反，分子分母顛倒。30區(qū)域（或個(gè)別）因素修正時(shí)，漏項(xiàng)。如：土地未作年期修正、比較案例與估價(jià)對(duì)象的土地等級(jí)不同，卻 未做修正。31修正系數(shù)取值與區(qū)域（或個(gè)別）因素描述不一致。如：在比較情況說明時(shí)判斷有差異應(yīng)予修正，但在實(shí) 際計(jì)算中未修正；或情況說明表中無差異，而計(jì)算時(shí)卻修正了；32修正幅度過大，單項(xiàng)修正超過20%。33計(jì)算結(jié)果有錯(cuò)；比如：只考慮了地上部分的價(jià)格，未計(jì)算出地下車庫(kù)的價(jià)格，遺漏了部分房地產(chǎn)的價(jià)值。 34不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時(shí)選取的側(cè)重

7、點(diǎn)和權(quán)重應(yīng)不同（房地產(chǎn)估價(jià)理 論與方法 P131）；（2）收益法： 35收益是通過租賃收入計(jì)算。如果通過商業(yè)收入計(jì)算，則費(fèi)用計(jì)算時(shí)要扣除商業(yè)利潤(rùn)。 36出租房地產(chǎn)的租賃收入除租金外，還應(yīng)包括租賃保證金或者押金的利息收入。37求有效毛收入時(shí)，除有租約限制的外，都要采用客觀收入（不能僅依據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際收入或某一個(gè)案例 的收入情況確定）；38如果有已出租（已簽租賃合同）情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場(chǎng)租金）兩種情況，按不同的租金標(biāo)準(zhǔn)分別計(jì)算。39要分析未來收益變化的趨勢(shì)，不能只看當(dāng)前收益情況。40采用比較法求客觀收入時(shí)，幾個(gè)比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象有可比性。41

8、計(jì)算潛在毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤（應(yīng)扣減的未扣減）；按使用面積計(jì)租的，要按使用面積系數(shù)將建筑面積換算成使用面積后再計(jì)算租金。42計(jì)算有效毛收入時(shí)未考慮（或只有部分考慮了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率）；43 計(jì)算有效毛收入時(shí)認(rèn)為空置率為 0 或者入住率為 100%不合理。即使真有這種情況，至少要說明原因。44無形收益不應(yīng)單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)當(dāng)通過選取較低的報(bào)酬率來體現(xiàn)。45.計(jì)算費(fèi)用時(shí)，出租的房地產(chǎn)，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金X 12%十算；46計(jì)算費(fèi)用時(shí)要根據(jù)租約上是否轉(zhuǎn)嫁了部分費(fèi)用，來決定是否有漏項(xiàng)或者多項(xiàng)。如：漏管理費(fèi)等（直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤(rùn)）；計(jì)算費(fèi)用時(shí)多項(xiàng)（如：不能將折舊費(fèi)、

9、土地?cái)偺豳M(fèi)、抵押貸款還本付息額、 改擴(kuò)建費(fèi)、所得稅等計(jì)入）（房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法P206）；47. 某些計(jì)費(fèi)基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源；48. 計(jì)算管理費(fèi)時(shí)，押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)。沒說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、電、汽、熱 等費(fèi)用。49. 計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，應(yīng)按建筑物現(xiàn)值為計(jì)算基數(shù)，而不是重置價(jià)值或年租金收入。50. 報(bào)酬率的選取未說明求取方法和來源；51 .報(bào)酬率選取不當(dāng)（應(yīng)選取一年期定期存款利率或一年期國(guó)債利率做無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，再加上風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)龋姇?216 頁(yè)?；虿捎檬袌?chǎng)提取法計(jì)算）；52. 收益年限的確定未說明來源（一般是因?yàn)榍懊嫒鄙贆?quán)利描述造成的）收益年限確定錯(cuò)誤，當(dāng)建筑物耐用年限和

10、土地剩余年限不一致時(shí)，處理方式也不同。（見理論方法213 頁(yè)）；53. 計(jì)算公式錯(cuò)誤，或計(jì)算過程錯(cuò)誤；（3）假設(shè)開發(fā)法 一般用于待開發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造（或可改變用途）的舊房三種情況下的評(píng)估。房地產(chǎn)價(jià)值 =開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值 -開發(fā)成本 -管理費(fèi)用 -投資利息 -銷售稅費(fèi) -開發(fā)利潤(rùn) -投資者購(gòu)買待開發(fā) 房地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)54. 估算未來的樓價(jià)；一般通過市場(chǎng)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、收益法來評(píng)估未來市價(jià)。注意一定要是“未來” 的情況下的價(jià)格，不能簡(jiǎn)單地將估價(jià)對(duì)象或比較實(shí)例的往年數(shù)據(jù)直接算術(shù)平均得到，必須分析房地產(chǎn)未來價(jià) 格變化的趨勢(shì)。僅供個(gè)人參考 55在對(duì)未來樓價(jià)的計(jì)算中，要注意采用總建筑面積計(jì)

11、算，而不是采用可銷售面積計(jì)算。56開發(fā)期的確定要說明理由。如：根據(jù)類似開發(fā)項(xiàng)目用市場(chǎng)法得出，或按XX市造價(jià)管理站的定額查得。57續(xù)建成本和管理費(fèi)用是采用類似市場(chǎng)比較法的方法來求取。并考慮未來建材、設(shè)備、人工費(fèi)等變化可能 對(duì)其產(chǎn)生的影響。58 續(xù)建成本應(yīng)當(dāng)包括續(xù)建建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、開發(fā)過程中的稅費(fèi)、室外道管網(wǎng)及綠化等工程費(fèi)等，不僅僅是建安工程費(fèi)。59 注意計(jì)算續(xù)建費(fèi)用中的建安工程費(fèi)時(shí)，不能全算，必須扣減已完工部分的價(jià)值，即要與實(shí)際完工進(jìn)度相 符。60 投資利潤(rùn)和投資利息只有在靜態(tài)計(jì)算方法時(shí)才使用。動(dòng)態(tài)方法時(shí)只要扣除續(xù)建成本、管理費(fèi)用、銷售稅 費(fèi)、買方61 不能遺漏應(yīng)扣除項(xiàng)（如：開發(fā)利潤(rùn)、

12、投資利息、銷售費(fèi)用、投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。評(píng)估毛地時(shí)還應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi)）；62 利息計(jì)算時(shí)，銷售稅費(fèi)和銷售費(fèi)用不能計(jì)息；63 利息計(jì)算時(shí)，均勻發(fā)生的續(xù)建費(fèi)用等計(jì)息在期中，即：要將時(shí)間段除以2。而待開發(fā)房地產(chǎn)計(jì)息起點(diǎn)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。64 銷售稅費(fèi)和銷售費(fèi)用只能以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為基數(shù)計(jì)算，不能以續(xù)建成本等為基數(shù)計(jì)算。65 開發(fā)利潤(rùn)估算時(shí)，要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)。66 利潤(rùn)率選取錯(cuò)誤。開發(fā)利潤(rùn)估算時(shí)，利潤(rùn)率不應(yīng)當(dāng)選取建造估價(jià)對(duì)象的XX開發(fā)商的實(shí)際利潤(rùn)率，而應(yīng)當(dāng)選取行業(yè)的平均（客觀）利潤(rùn)率。67 利潤(rùn)計(jì)算的基數(shù)要完整。按直接成本利潤(rùn)率計(jì)算時(shí)，直接成本應(yīng)包括土地與建筑物二部分的成

13、本。 （或稱作“未計(jì)算購(gòu)買估價(jià)對(duì)象的投資利潤(rùn)”）68 投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，是按待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率測(cè)算。（ 4）成本法：A. 舊房：房地產(chǎn)價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)格折舊B. 新建房地產(chǎn)（或者新開發(fā)土地）：房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+ 開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+ 開發(fā)利潤(rùn)69成本構(gòu)成不完整，漏項(xiàng)（如：缺正常利稅、未考慮銷售稅費(fèi)）； 70成本計(jì)算時(shí)采用的是項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額，未說明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)社會(huì)一般成本（即要區(qū)分實(shí)際成本和客 觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；土地成本一般可運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。71 開發(fā)成本一般包括勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)、開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)、基

14、礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建筑安裝工 程費(fèi)等，注意不能漏項(xiàng)。72 計(jì)算各種費(fèi)用（如管理費(fèi)和投資利息、利潤(rùn)計(jì)算）時(shí)，建筑面積取值一般為總建筑面積，而不是可 銷售面積。73 計(jì)算各種費(fèi)用（如管理費(fèi)和投資利息、利潤(rùn)計(jì)算）時(shí)，如果計(jì)算基數(shù)為開發(fā)成本，那么應(yīng)當(dāng)包括土 地和建筑物兩部分的開發(fā)成本，而不僅僅是建筑物的開發(fā)成本。74 成本法計(jì)算貸款利息時(shí)應(yīng)用復(fù)利，不能用單利?；鶖?shù)為土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用。75 成本法計(jì)算貸款利息時(shí)計(jì)息期有錯(cuò)；（均勻投入的計(jì)息在期中，即：要將時(shí)間段除以2。而待開發(fā)房地產(chǎn)計(jì)息起點(diǎn)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。）76 計(jì)算公式有錯(cuò)（積算價(jià)格 =重新購(gòu)建價(jià)格折舊）；77 要根據(jù)市場(chǎng)供求分析來最終確定評(píng)估值（

15、體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊的確定上）；78 開發(fā)利潤(rùn)計(jì)算時(shí)，不同的利潤(rùn)率要對(duì)應(yīng)不同的計(jì)算基數(shù)（房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法P145）；直接成本利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本 +開發(fā)成本）投資利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本+開發(fā)成本 +管理費(fèi)用）成本利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本+開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用）銷售利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù)（開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值）79 折舊年限確定錯(cuò)誤。僅供個(gè)人參考80. 未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對(duì)建筑物價(jià)值的影響。計(jì)算折舊時(shí)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)1）建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限，按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)；2）建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限，按建筑物實(shí)際經(jīng)過

16、年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊（房地 產(chǎn)估價(jià)理論與方法 P165）（三）報(bào)告結(jié)尾81. 估價(jià)結(jié)果的確定理由不充分（如：未說明原因就將權(quán)重取值確定為各50%這樣是不對(duì)。正確做法是：各種方法得出的結(jié)果差別不大時(shí)可用簡(jiǎn)單算術(shù)平均。否則，用加權(quán)平均，且權(quán)重不宜大于0.7小于0.3。特殊處理要說明原因）82估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià)。83. 評(píng)估結(jié)論沒有大寫。84. 單純的土地評(píng)估要分別表示出單位地價(jià)、總地價(jià)、樓面地價(jià)3種價(jià)格。85. 將價(jià)格類型說錯(cuò)（比準(zhǔn)價(jià)格、收益價(jià)格、積算價(jià)格）86. 抵押評(píng)估時(shí)，未說明未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。87. 報(bào)告書少附件。88. 答題技巧：1 ）試卷

17、只提供13行答案欄。每一個(gè)答案欄中只能回答一處錯(cuò)誤。如果將幾處錯(cuò)誤都寫在一個(gè)答案欄內(nèi)， 閱卷老師只按第一個(gè)答案判分。2）將一個(gè)錯(cuò)誤分開寫在多個(gè)答案欄內(nèi)，只得指出一個(gè)錯(cuò)誤的分。3）寫在答案欄外的答案，不計(jì)分。4）一般分2部分指出錯(cuò)誤。第一部分指出錯(cuò)誤發(fā)生的位置，第二部分指出具體錯(cuò)在什么內(nèi)容上。如：“成本法中管理費(fèi)用計(jì)算基數(shù)錯(cuò)（1.5分），其中未計(jì)土地取得成本（1.5分）”。2部分都回答了才能得到該小題的滿分（3分）。分析常見錯(cuò)誤88例WSi僅供個(gè)人參考僅供個(gè)人用于學(xué)習(xí)、研究；不得用于商業(yè)用途For personal use only in study and research; not for commercial use.Nur f u r den pers?nlichen f