房地產(chǎn)工程質(zhì)量提升方案

1、房地產(chǎn)工程質(zhì)量提升方案工程質(zhì)量，是指建設(shè)工程滿足相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定和合同約定要 求的程度，包括其在安全、使用功能及其在耐久性能、節(jié)能與 環(huán)境保護(hù)等方面所有明示和隱含的固有特性1。建設(shè) 單位 工程質(zhì)量品質(zhì)的優(yōu)劣從質(zhì)檢部門的各質(zhì)檢驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、綜 合竣工驗(yàn)收等驗(yàn)收中得以體現(xiàn)，較終從交付給購房者后運(yùn)行階 段得以驗(yàn)。近年來，因質(zhì)量問題引起交樓糾紛事件較多，甚至 包括國內(nèi)一線大型房企，尤其精裝修商品房的交付，質(zhì)量問題 層出不窮，對(duì)購房者切身利益造成較大損害。據(jù)“315維權(quán)” 調(diào)查結(jié)果顯示：購房者對(duì)質(zhì)量方面的維權(quán)約占17. 7%o隨著人 們維權(quán)意識(shí)的提髙，房屋交付過程中的質(zhì)量糾紛比例也會(huì)隨之 提髙。1質(zhì)量問題

2、原因分析結(jié)合當(dāng)前實(shí)際狀況，立足建設(shè)單位角度，該研究者從宏觀、 中層及微觀三個(gè)層面分析工程質(zhì)量問題出現(xiàn)的各種原因。1. 1宏觀原因宏觀原因體現(xiàn)于項(xiàng)目前期定位方面。1.1.1自身樓盤定位-投資原因國內(nèi)地產(chǎn)公司走的開發(fā)路線很大程度上決定了樓盤自身的品 質(zhì)，這體現(xiàn)于投資方面。如龍湖地產(chǎn)、綠城地產(chǎn)走的是當(dāng)?shù)?樓市品質(zhì)標(biāo)桿路線，他們對(duì)工程裝修質(zhì)量、綠化、園藝等樓 盤品質(zhì)的重視程度相當(dāng)高，而部位地產(chǎn)公司走的是“薄利多 銷、快速開發(fā)、快速銷售”的路線，樓盤品質(zhì)就有 可能遭受 忽視。1. 1. 2 X期原因高質(zhì)量的工程，必然需要合理的工期。房地產(chǎn)行業(yè)的資金 投入巨大，考慮到資金時(shí)間價(jià)值及滾動(dòng)式開發(fā)需要，開發(fā)企業(yè)

3、 往往會(huì)縮短支付筆土地款至開盤回款的時(shí)間，從大型地產(chǎn)公司 調(diào)查來看，該時(shí)間一般控制在46個(gè)月，而髙層洋 房的預(yù)售 形象進(jìn)度往往要達(dá)到1/3主體結(jié)構(gòu)，明顯不合理的工期造成工 程質(zhì)量缺陷在所難免。另外，較多地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目公司的工程 進(jìn)度有嚴(yán)格的計(jì)劃運(yùn)營考核，尤其是對(duì)交樓時(shí)間有嚴(yán)格限制并 作為項(xiàng)目總經(jīng)理“政績(jī)”考核標(biāo)準(zhǔn)，絕大多數(shù)地產(chǎn)公司會(huì)在交 樓前以犧牲工程質(zhì)量為代價(jià)盲目搶工。1. 1. 3施工單位的選擇大多建設(shè)單位會(huì)通過招標(biāo)、議標(biāo)等形式選擇施工單位。議 標(biāo)時(shí)往往會(huì)選擇“關(guān)系戶”，這些關(guān)系戶往往自身管理能 力、 技術(shù)力量非常有限，工程質(zhì)量管控水平也是力不能及；招標(biāo)時(shí), 建設(shè)單位大多會(huì)以較低價(jià)評(píng)標(biāo)法擇

4、取施工單位，低價(jià)中標(biāo)的總 包單位往往在成本方面嚴(yán)格控制，加之其層層分包，利潤(rùn)抽絲 剝繭，偷工減料在所難免。1.2中層原因中層次原因體現(xiàn)于制度的約束。1. 2. 1合同質(zhì)量問題的約定不明確在訂合同文件過程中，對(duì)施工單位常見質(zhì)量問題無約定， 或懲罰條款未擬定，故難以對(duì)施工單位質(zhì)量問題進(jìn)行有效管束。1. 2. 2區(qū)域或集團(tuán)層次的巡檢制度不完善無區(qū)域或集團(tuán)層次的質(zhì)量巡檢制度（小公司）、巡檢制度 不完善，對(duì)施工單位質(zhì)量管理意識(shí)難以有效提升。1. 2. 3設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求不高設(shè)計(jì)文件同樣對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工藝、材料等做法有所規(guī)定，一些設(shè) 計(jì)文件質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求不高，如結(jié)構(gòu)配筋、鋪貼材料等只能滿足 基本的功能使用，直接影響工程

5、實(shí)體質(zhì)量。1.3微觀原因微觀原因體現(xiàn)于日常現(xiàn)場(chǎng)管控。建設(shè)單位的質(zhì)量監(jiān)管同樣重要。一些建設(shè)單位現(xiàn)場(chǎng)或監(jiān)理員質(zhì)量驗(yàn)收不嚴(yán)格、督促不到位、跟進(jìn)不及時(shí)，管理力度 不足，造成施工單位質(zhì)量意識(shí)的放松，同樣間接的造成了較 多的質(zhì)量問題。綜上所述，該研究者認(rèn)為，作為宏觀原因的項(xiàng)目定位因 素應(yīng)是影響工程質(zhì)量的主因，作為中層原因的制度約束因素 以及作為微觀原因的日?，F(xiàn)場(chǎng)管控為次因，三個(gè)方面因素相 互作用，影響著項(xiàng)目工程質(zhì)量品質(zhì)。2提升工程質(zhì)量品質(zhì)的措施2. 1高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)投資i/11/ii/i項(xiàng)目管理必須保三者（質(zhì)量、進(jìn)度、投資）結(jié)構(gòu)關(guān)系的均 衡性和合理性3。質(zhì)量與投資既相關(guān)制約，又相互統(tǒng)一。在 前期項(xiàng)目定位過程中

6、，一定要將提高房屋品質(zhì)融入投資理念中, 確保項(xiàng)目投資成功的基礎(chǔ)上，做到過程精品，人居典范。2. 2工期合理合理制定工期標(biāo)準(zhǔn)，尤其是開工至交樓的工期，以及過程 中諸如封頂、拆除外架、市政工程進(jìn)場(chǎng)等中間過程的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。 不少大型地產(chǎn)公司在計(jì)劃運(yùn)營中規(guī)定了相鄰關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的較低 時(shí)間間歇要求，如碧桂園集團(tuán)強(qiáng)制性條文規(guī)定：主體施工不少 于5. 5d /層，拆除外架至交樓的時(shí)間不少于105d,即合理確 定了各個(gè)關(guān)鍵工作的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，避免了后期交樓前以犧牲房屋 質(zhì)量進(jìn)行盲目趕工。2. 3擇優(yōu)選擇施工單位招標(biāo)前對(duì)施工單位進(jìn)行考察，主要考察施工單位的資質(zhì)、 業(yè)績(jī)、質(zhì)量管控體系，尤其是對(duì)投標(biāo)單位項(xiàng)目經(jīng)理的管理能力 等

7、進(jìn)行綜合評(píng)比，篩選掉不合格的施工單位。評(píng)標(biāo)過程中，釆 取綜合評(píng)價(jià)法選取施工單位，對(duì)低于標(biāo)底的施工單位不予考慮。 施工單位中標(biāo)后，對(duì)其分包或轉(zhuǎn)包的分部分項(xiàng)工程嚴(yán)格審核。 元/m2的獎(jiǎng)勵(lì)，極大促進(jìn)了施工單位質(zhì)量管控的積極性。2. 7加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管控現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管控方法大同小異，如圖2所示。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)在隱蔽工程驗(yàn)收或巡檢過程中，應(yīng)嚴(yán)格要求。當(dāng)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量問題時(shí)，釆取口頭督促（重大質(zhì)量問題時(shí)， 須報(bào)整改方案），當(dāng)口頭督促無果，可下發(fā)書面函件加大督 促力度，限定時(shí)間內(nèi)未整改完成時(shí)，可根據(jù)合同約定予以罰 款，若質(zhì)量問題頻發(fā)，應(yīng)采取高層領(lǐng)導(dǎo)約談或召開質(zhì)量專題 會(huì)予以督促解決。2. 8其他工程質(zhì)量終身責(zé)任制可以有效的制約施工單位，為工程的 優(yōu)良品質(zhì)提供保障4。建設(shè)單位要積極響應(yīng)住建部推行的 工程質(zhì)量管理終身責(zé)任制，要求施工單位現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人及時(shí)署, 能較大程度上強(qiáng)化相關(guān)責(zé)任人的質(zhì)量管控意識(shí)。3結(jié)語未來住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展趨勢(shì)，精裝修房屋的普及，客觀要 求了建設(shè)工程質(zhì)量與品質(zhì)的提升。建設(shè)單位作