成都市百卉路項(xiàng)目商業(yè)部分運(yùn)營(yíng)構(gòu)架方案課件

1、逐鹿機(jī)構(gòu)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)服務(wù)商地產(chǎn)執(zhí)行力機(jī)構(gòu)，致力于服務(wù)高端地產(chǎn)逐鹿機(jī)構(gòu)：逐鹿地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)、無(wú)限溝通廣告逐鹿地產(chǎn)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)服務(wù)商別墅類(lèi)低層類(lèi)過(guò)往業(yè)績(jī)城市綜合體類(lèi)高層類(lèi)商業(yè)類(lèi)工業(yè)類(lèi)過(guò)往業(yè)績(jī)l豐富的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，豐富的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，在商業(yè)產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位策劃、商業(yè)渠道模在商業(yè)產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位策劃、商業(yè)渠道模式建設(shè)、終端商業(yè)資源方面有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。式建設(shè)、終端商業(yè)資源方面有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。l經(jīng)驗(yàn)豐富的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，逐鹿商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)諳熟商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的經(jīng)驗(yàn)豐富的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，逐鹿商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)諳熟商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的特征，一線(xiàn)銷(xiāo)售執(zhí)行力較之普通住宅銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)更具優(yōu)勢(shì)；特征，一線(xiàn)銷(xiāo)售執(zhí)行力較之普通住宅銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)更具優(yōu)勢(shì)；l擁有成熟的商業(yè)

2、銷(xiāo)售模式，對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)中的各種模式均掌控自擁有成熟的商業(yè)銷(xiāo)售模式，對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)中的各種模式均掌控自如，在模式的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)上能充分把控投資人與商家，并最終帶來(lái)如，在模式的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)上能充分把控投資人與商家，并最終帶來(lái)商業(yè)的全面運(yùn)營(yíng)成功。商業(yè)的全面運(yùn)營(yíng)成功。l逐鹿機(jī)構(gòu)對(duì)南延線(xiàn)整體市場(chǎng)具有多年研究和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)逐鹿機(jī)構(gòu)對(duì)南延線(xiàn)整體市場(chǎng)具有多年研究和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)逐鹿運(yùn)營(yíng)商業(yè)的優(yōu)勢(shì)逐鹿運(yùn)營(yíng)商業(yè)的優(yōu)勢(shì)百卉路項(xiàng)目商業(yè)部分百卉路項(xiàng)目商業(yè)部分運(yùn)營(yíng)構(gòu)架運(yùn)營(yíng)構(gòu)架提交方：逐鹿機(jī)構(gòu)成都逐鹿地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司目錄目錄PART1PART1項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目定位研究PART2 PART2 項(xiàng)目主題定位研究項(xiàng)目主題定位研究 PART3 PART3

3、 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位研究項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位研究PART4 PART4 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃PART5 PART5 項(xiàng)目廣告策劃項(xiàng)目廣告策劃PART6 PART6 團(tuán)隊(duì)架構(gòu)團(tuán)隊(duì)架構(gòu)PART7 PART7 代理收益代理收益PART1 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目概況2、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研 3、項(xiàng)目SWOT分析 4、目標(biāo)市場(chǎng)定位5、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 1.1.項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況本案百卉路春天花園龍景花園百花中心站一環(huán)路西一段本案位于百卉路9號(hào)、11號(hào)，緊鄰春天花園，龍景花園；坐擁西門(mén)高端客群圈層，直接連接一環(huán)路西一段，通向百花中心站。商業(yè)面積合計(jì)4000京川賓館 成都“西貴”片區(qū)雙楠、光華、浣花、金沙和羊西線(xiàn)中，浣花是最早興

4、起的高端客群居住區(qū)。地塊位于浣花核心位置，緊鄰一環(huán)路，總體區(qū)域價(jià)值明顯。地塊區(qū)域成熟度高，周邊居住人群購(gòu)買(mǎi)力高，區(qū)域認(rèn)可度高。地塊區(qū)域成熟度高，周邊居住人群購(gòu)買(mǎi)力高，區(qū)域認(rèn)可度高。2.2.區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域定位區(qū)域定位除一環(huán)路外，百卉路、百花巷、百花西路和錦繡橋?yàn)I河路均可到達(dá)本案，交通極其便利 ,增值潛力大2.2.區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研交通分析交通分析目前周邊近距離商業(yè)缺乏，以居住片區(qū)為主要地塊屬性2.2.區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研現(xiàn)狀現(xiàn)狀商業(yè)布局商業(yè)布局地塊位置地塊位置百花中心站百花中心站大石西路至大石西路至清水橋餐飲清水橋餐飲商業(yè)聚集區(qū)商業(yè)聚集區(qū)西一環(huán)西一環(huán)千禧大酒店千禧大酒店1

5、.區(qū)域內(nèi)商業(yè)形態(tài)較為缺乏，現(xiàn)有相對(duì)集中的商業(yè)延伸至大石西路至清水橋區(qū)域的餐飲休閑娛樂(lè)圈，以及擴(kuò)張至雙楠的伊藤、人人樂(lè)購(gòu)物圈，近距離商業(yè)均為紅旗、互惠小型社區(qū)級(jí)商業(yè)配套，分布零散且體量較小。2. 由于居住屬性為主，區(qū)域內(nèi)商業(yè)沒(méi)有形成集中體量，發(fā)展前景廣闊商業(yè)布局商業(yè)布局結(jié)論結(jié)論以城南名著為中心，周邊樓盤(pán)密布半徑100米以?xún)?nèi)無(wú)商業(yè)半徑300米以?xún)?nèi)紅旗連鎖半徑500米以?xún)?nèi)紅旗連鎖、小型便利店項(xiàng)目目前周邊商業(yè)均以社區(qū)級(jí)商業(yè)配套為主，體量小且無(wú)特項(xiàng)目目前周邊商業(yè)均以社區(qū)級(jí)商業(yè)配套為主，體量小且無(wú)特色色2.2.區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研周邊現(xiàn)狀周邊現(xiàn)狀綜合評(píng)估，本項(xiàng)目之市場(chǎng)難點(diǎn)有以下幾個(gè)方面：口岸交通口岸交

6、通：本案商業(yè)所屬位置口岸百卉路為單行道，不能從一環(huán)直接到達(dá)區(qū)域商業(yè)氛圍不熱烈：區(qū)域商業(yè)氛圍不熱烈：以?xún)?yōu)越的居住環(huán)境為主要區(qū)域?qū)傩裕唐趦?nèi)難以形成商業(yè)吸附力形態(tài)限制形態(tài)限制：百卉路作為單行窄道不支持大量泊車(chē)位打造，大型的餐飲和購(gòu)物形態(tài)不適合市場(chǎng)難點(diǎn)分析市場(chǎng)難點(diǎn)分析購(gòu)買(mǎi)力：購(gòu)買(mǎi)力：春天花園、龍景花園等高端住宅近在咫尺，購(gòu)買(mǎi)力資源豐富，如果有合理及創(chuàng)新的項(xiàng)目定位，市場(chǎng)潛力佳；發(fā)展?jié)摿Γ喊l(fā)展?jié)摿Γ何饕画h(huán)地段，區(qū)域價(jià)值顯著，商業(yè)發(fā)展空間巨大，尚待挖掘；獨(dú)特影響力：獨(dú)特影響力：浣花區(qū)域依托地塊特色形象，一定程度上可以吸附區(qū)域外包括整個(gè)成都市區(qū)客群的消費(fèi)力；綜合評(píng)估，本項(xiàng)目之市場(chǎng)機(jī)會(huì)有以下幾個(gè)方面：市場(chǎng)機(jī)會(huì)

7、分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析3.SWOT3.SWOT分析分析優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)StrengthStrengthu區(qū)域近距離內(nèi)僅有的4000集中商業(yè)體；u西一環(huán)路交通便捷；u區(qū)域高端住宅云集，消費(fèi)能力高；劣勢(shì)劣勢(shì) Weaknesses Weaknessesu口岸朝向比較背，區(qū)域商業(yè)缺乏u雖臨一環(huán)路但屬單行道，駐留量小，泊車(chē)位限制商業(yè)大體量規(guī)模；機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) Opportunities Opportunitiesu區(qū)域價(jià)值保證商業(yè)價(jià)值u區(qū)域內(nèi)商業(yè)需求大，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)u浣花公園及周邊高端住宅所提供的商業(yè)支撐力S-OS-O策略策略通過(guò)對(duì)區(qū)域商業(yè)未來(lái)價(jià)值的判定提升項(xiàng)目商業(yè)定位層次，擴(kuò)大影響力；西一環(huán)優(yōu)勢(shì)地段及便捷的交通有利于特色商業(yè)

8、的輻射范圍利于項(xiàng)目知譽(yù)度提升；挖掘區(qū)域高消費(fèi)人群消費(fèi)需求，通過(guò)彌補(bǔ)區(qū)域空缺商業(yè)形態(tài)吸引消費(fèi)；W-OW-O策略策略為客戶(hù)明晰區(qū)域潛力，提升認(rèn)知度；突破傳統(tǒng)商家限制，找尋區(qū)域商業(yè)空白點(diǎn)，對(duì)周邊半徑公里范圍進(jìn)行基礎(chǔ)影響力履蓋；通過(guò)特色商業(yè)及其概念打造，提升項(xiàng)目成為車(chē)行駐留地；威脅威脅 Threat Threatu對(duì)比西門(mén)其他商業(yè)口岸，本案地段非繁華車(chē)流人流聚集區(qū)，商業(yè)氛圍不濃厚不突出，口岸價(jià)值不明顯S-TS-T策略策略利用開(kāi)發(fā)商自身教育背景的關(guān)系和影響，結(jié)合利用本案優(yōu)勢(shì)打造自我品牌；W-TW-T策略策略強(qiáng)化項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃，明晰市場(chǎng)需求，為項(xiàng)目打造強(qiáng)有力的商業(yè)價(jià)值支撐；本案突破口在于明晰區(qū)域商業(yè)價(jià)值，

9、挖掘消費(fèi)本案突破口在于明晰區(qū)域商業(yè)價(jià)值，挖掘消費(fèi)需求，找出市場(chǎng)空白點(diǎn)，強(qiáng)化項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃需求，找出市場(chǎng)空白點(diǎn)，強(qiáng)化項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃和形象定位和形象定位適應(yīng)客群基本特征適應(yīng)客群基本特征有社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)需求，對(duì)成都西門(mén)區(qū)域及浣花片區(qū)價(jià)值比較認(rèn)可，渴望經(jīng)營(yíng)牟利的私營(yíng)業(yè)主有資金有投資需求的高端客群，看好成都西門(mén)區(qū)域及浣花片區(qū)，擁有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，對(duì)生活水平有較高的要求投資者投資者經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)者4.4.目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)市場(chǎng)定位0.8km步行10min1.5km步行20min5km任何交通工具20min8km任何交通工具30min小型商店次圈小型商店主圈大型商店主圈大型商店次圈小型商店小型商店主圈主圈小型商店小

10、型商店次圈次圈大型商大型商店主圈店主圈大型商大型商店次圈店次圈對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)便民店理發(fā)店水果店五金店裝飾建材藥房等社區(qū)型商店咖啡SPA茶樓美容汽車(chē)美容中西餐飲特色商業(yè)中型超市對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)客客戶(hù)戶(hù)本案及周邊樓盤(pán)住戶(hù)周邊區(qū)域就職者、住戶(hù)成都西門(mén)消費(fèi)者形形象象一般中等高體體量量小中大以項(xiàng)目體量，單純依靠小型商業(yè)無(wú)法消化，因此以項(xiàng)目體量，單純依靠小型商業(yè)無(wú)法消化，因此必須擴(kuò)大項(xiàng)目影響面至大型商店主圈及次圈必須擴(kuò)大項(xiàng)目影響面至大型商店主圈及次圈5.5.項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 項(xiàng)目特征梳理項(xiàng)目特征梳理三層臨街商鋪，泊車(chē)位稀少三層臨街商鋪，泊車(chē)位稀少周邊高端居住樓盤(pán)密集周邊高端居住樓盤(pán)密集本案開(kāi)發(fā)商經(jīng)驗(yàn)及背

11、景本案開(kāi)發(fā)商經(jīng)驗(yàn)及背景周邊人群具備較強(qiáng)消費(fèi)能力周邊人群具備較強(qiáng)消費(fèi)能力本案所處區(qū)域商業(yè)形態(tài)單一，本案所處區(qū)域商業(yè)形態(tài)單一，缺乏創(chuàng)新型商業(yè)缺乏創(chuàng)新型商業(yè)本案建筑形態(tài)不具備本案建筑形態(tài)不具備大型綜合性商業(yè)的需求大型綜合性商業(yè)的需求本案適宜特色社區(qū)級(jí)商業(yè)本案適宜特色社區(qū)級(jí)商業(yè)本案可從教育相關(guān)聯(lián)的商業(yè)形態(tài)本案可從教育相關(guān)聯(lián)的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行思考利于發(fā)揮開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行思考利于發(fā)揮開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)本案可針對(duì)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群特點(diǎn)本案可針對(duì)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群特點(diǎn)選取最佳商業(yè)形態(tài)切入點(diǎn)選取最佳商業(yè)形態(tài)切入點(diǎn)本案商業(yè)易選取區(qū)域本案商業(yè)易選取區(qū)域內(nèi)目前匱乏的商業(yè)形態(tài)內(nèi)目前匱乏的商業(yè)形態(tài)4.4.項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定

12、位 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)分析項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)分析由項(xiàng)目特征分析可以得出本案不適宜于大型綜合商業(yè)體及大體量社區(qū)商業(yè)，宜于選擇與開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目背景契合、區(qū)域缺乏的新興商業(yè)形態(tài)為主，輔以少量延伸型商業(yè)和社區(qū)型商業(yè)關(guān)鍵詞：區(qū)域缺乏、新興商業(yè)關(guān)鍵詞：區(qū)域缺乏、新興商業(yè)PART2 主題定位主題定位1、定位目標(biāo)2、定位原則3、主題定位4、概念實(shí)質(zhì)5、人氣集聚機(jī)制創(chuàng)新：創(chuàng)新：填補(bǔ)市場(chǎng)空白、商業(yè)基因組合、新概念模式、貼切市場(chǎng)需要影響力：影響力：區(qū)域內(nèi)獨(dú)特的影響力、獨(dú)特品牌吸引力幅射西門(mén)市場(chǎng)適合：適合：適應(yīng)項(xiàng)目口岸現(xiàn)狀、規(guī)劃要求、建筑風(fēng)格、規(guī)模等因素定位目標(biāo)定位目標(biāo)1. 1. 定位目標(biāo)定位目標(biāo)市場(chǎng)需求市場(chǎng)需求隨著生活節(jié)奏的逐步

13、加快，人們?cè)谏钪邢Ｍ軌虿婚_(kāi)車(chē)步行即滿(mǎn)足餐飲、休閑、品茗、運(yùn)動(dòng)等基本生活需求本案特征本案特征本案地處成都一環(huán)西門(mén)浣花片區(qū)，居住者與就職者均具備高薪、高社會(huì)地位、高生活品質(zhì)追求及高購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)能力的特征商業(yè)定位商業(yè)定位區(qū)域內(nèi)缺乏高端休閑運(yùn)動(dòng)會(huì)館，以特色餐飲、休閑品茗、健身運(yùn)動(dòng)為主題的商業(yè)定位適宜區(qū)域及項(xiàng)目特征資源優(yōu)勢(shì)資源優(yōu)勢(shì)萬(wàn)基地產(chǎn)本身開(kāi)發(fā)平臺(tái)及經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，可為商家提供一流的商業(yè)配置，而不同于其他的同類(lèi)型項(xiàng)目2. 2. 定位原則定位原則根據(jù)前期對(duì)市場(chǎng)分析調(diào)查、對(duì)目前客群的研究分析及項(xiàng)目本身的素質(zhì)條件，以以“浣花之星浣花之星”為引爆點(diǎn)，導(dǎo)出最適宜的產(chǎn)品定位為引爆點(diǎn)，導(dǎo)出最適宜的產(chǎn)品定位全能餐飲休閑運(yùn)動(dòng)

14、商業(yè)綜合體全能餐飲休閑運(yùn)動(dòng)商業(yè)綜合體浣花首例浣花首例3. 3. 主題定位主題定位其主題商業(yè)為：其主題商業(yè)為：西餐、中餐、火鍋、干西餐、中餐、火鍋、干鍋、快餐、茶樓、棋牌、桑拿、洗浴、鍋、快餐、茶樓、棋牌、桑拿、洗浴、按摩、瑜珈、健身、教育、培訓(xùn)、購(gòu)物、按摩、瑜珈、健身、教育、培訓(xùn)、購(gòu)物、醫(yī)療、美容、美發(fā)等醫(yī)療、美容、美發(fā)等全能餐飲休閑運(yùn)動(dòng)商業(yè)綜合體全能餐飲休閑運(yùn)動(dòng)商業(yè)綜合體浣花首例浣花首例符合產(chǎn)品區(qū)位特性、形象特征、口岸價(jià)值現(xiàn)狀特征、規(guī)模特征、時(shí)代創(chuàng)造性特征新興休閑運(yùn)動(dòng)教育培訓(xùn)的集中引入，與時(shí)尚接軌，話(huà)題感強(qiáng)，易引起市場(chǎng)主動(dòng)關(guān)注，產(chǎn)生新聞效應(yīng)概念實(shí)質(zhì)：概念實(shí)質(zhì)： 浣花美食體驗(yàn)的集散地，都市健身

15、休閑的新選擇，生活消費(fèi)浣花美食體驗(yàn)的集散地，都市健身休閑的新選擇，生活消費(fèi)零距離的大賣(mài)場(chǎng)，提升浣花商業(yè)價(jià)值的黃金會(huì)所零距離的大賣(mài)場(chǎng)，提升浣花商業(yè)價(jià)值的黃金會(huì)所與普通的社區(qū)商業(yè)不同，我們選取最為流行與時(shí)尚的飲食品牌、茶樓、健身房、美容院、幼兒園、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、24小時(shí)便利店能極大的區(qū)別于他人，獲取消費(fèi)群體的認(rèn)同4. 4. 概念實(shí)質(zhì)概念實(shí)質(zhì)對(duì)時(shí)尚運(yùn)動(dòng)會(huì)館的延伸，讓消費(fèi)者一站式盡享與好友運(yùn)動(dòng)休閑的樂(lè)趣，并享受一流的教練提供的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)時(shí)尚先鋒運(yùn)動(dòng)引入時(shí)尚先鋒運(yùn)動(dòng)引入一條龍式的配套服務(wù)一條龍式的配套服務(wù)補(bǔ)充業(yè)態(tài)鏈補(bǔ)充業(yè)態(tài)鏈諸如健身、教育等先鋒時(shí)尚運(yùn)動(dòng)具備極其強(qiáng)烈的吸引力，極易聚攏浣花乃至西門(mén)的特定人群西門(mén)范

16、圍內(nèi)的小資、新興白領(lǐng)、中產(chǎn)等新知階層，對(duì)生活有健康便捷舒適需求的居住者通過(guò)主題商業(yè)的人氣聚集，帶動(dòng)與運(yùn)動(dòng)相匹配的餐飲、娛樂(lè)、超市等業(yè)態(tài)進(jìn)駐5.5.人氣集聚機(jī)制人氣集聚機(jī)制PART3 業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位1、業(yè)態(tài)主題2、業(yè)態(tài)補(bǔ)充3、業(yè)態(tài)比例劃分4、業(yè)態(tài)分區(qū)5、規(guī)模設(shè)定 6、業(yè)態(tài)分割方式1.1.業(yè)態(tài)主題業(yè)態(tài)主題本案主題業(yè)態(tài)主要包括火鍋店火鍋店跆拳道跆拳道瑜伽瑜伽幼兒園幼兒園美容院美容院茶藝棋牌茶藝棋牌西餐廳西餐廳24h便利店便利店以社區(qū)商業(yè)為主的消費(fèi)鏈條以社區(qū)商業(yè)為主的消費(fèi)鏈條延展配套服務(wù)功能，如人多時(shí)的共休憩的茶樓、咖啡廳，為客戶(hù)提供的汽車(chē)保養(yǎng)美容，運(yùn)動(dòng)之后的SPA、美容等根據(jù)其商業(yè)特征，確定如下附

17、屬商業(yè)鏈：特色茶藝表演茶樓、特色咖啡廳、特色茶藝表演茶樓、特色咖啡廳、SPASPA、汽車(chē)美容、中小型超市、汽車(chē)美容、中小型超市、銀行（自助）等銀行（自助）等2.2.業(yè)態(tài)補(bǔ)充業(yè)態(tài)補(bǔ)充本商業(yè)的經(jīng)營(yíng)構(gòu)成比例大約為：餐飲茶樓：美容洗浴健身購(gòu)物：其他商業(yè)餐飲茶樓：美容洗浴健身購(gòu)物：其他商業(yè)=4=4：3 3：3 3同時(shí)服務(wù)于本項(xiàng)目、周邊辦公區(qū)及居住區(qū)通過(guò)對(duì)業(yè)態(tài)的劃分，維護(hù)經(jīng)營(yíng)構(gòu)成的合理比例通過(guò)對(duì)業(yè)態(tài)的劃分，維護(hù)經(jīng)營(yíng)構(gòu)成的合理比例3.3.業(yè)態(tài)比例劃分業(yè)態(tài)比例劃分汽車(chē)美容中小型超市小百貨寵物醫(yī)院美容美發(fā)銀行4.4.商業(yè)業(yè)態(tài)分區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分區(qū)一層業(yè)態(tài)以社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)為主、配以主題運(yùn)動(dòng)會(huì)館延伸型商業(yè)為主，其服務(wù)范圍主

18、要針對(duì)本項(xiàng)目及周邊項(xiàng)目居住者五金店水吧小茶坊蔬果店蛋糕店藥房一層：一層：二層：二層：SPA茶藝咖啡乒乓球4.4.商業(yè)業(yè)態(tài)分區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分區(qū)二、三層為主題運(yùn)動(dòng)商業(yè)，包括幼兒園、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、美容、健身、舞蹈、武術(shù)、瑜伽、有氧搏擊等時(shí)尚先鋒運(yùn)動(dòng)電子競(jìng)技健身房臺(tái)球武術(shù)擊劍有氧搏擊瑜伽幼兒園培訓(xùn)機(jī)構(gòu)一層一層配套型底商配套型底商二層二層時(shí)尚休閑會(huì)所時(shí)尚休閑會(huì)所50-20050-200平米，約平米，約1010間間50-20050-200平米，約平米，約1010間間單體單體基本單位基本單位合計(jì)約合計(jì)約40004000平米平米 總體規(guī)模總體規(guī)模三層三層時(shí)尚休閑會(huì)所時(shí)尚休閑會(huì)所約約50-20050-200平米，約平米

19、，約1010間間4.4.規(guī)模設(shè)定規(guī)模設(shè)定 以二層時(shí)尚休閑會(huì)所形成人流聚集，以二層時(shí)尚休閑會(huì)所形成人流聚集，增加人流的動(dòng)向交叉，增加人流的動(dòng)向交叉，帶動(dòng)項(xiàng)目的人氣帶動(dòng)項(xiàng)目的人氣交通動(dòng)線(xiàn)交通動(dòng)線(xiàn)一層一層配套型底商配套型底商二、三層二、三層時(shí)尚休閑會(huì)所時(shí)尚休閑會(huì)所6.6.交通動(dòng)線(xiàn)設(shè)定交通動(dòng)線(xiàn)設(shè)定PART4 銷(xiāo)售策劃銷(xiāo)售策劃1、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略2、項(xiàng)目難點(diǎn)解決3、項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)制定4、項(xiàng)目階段目標(biāo)5、項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略6、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)研究其具體的解決方式分為幾大層面： l專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，解決銷(xiāo)售一線(xiàn)問(wèn)題，解決客戶(hù)投資商業(yè)的誤區(qū)與疑問(wèn)； l線(xiàn)下銷(xiāo)售渠道的建立，拓寬尋找資投性客戶(hù)的通路； l專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，合理的商業(yè)規(guī)劃運(yùn)

20、營(yíng)，強(qiáng)化項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值與良好的成長(zhǎng)性； l項(xiàng)目的推廣與包裝，解決客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目認(rèn)同度與人氣不足的問(wèn)題； l營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)、大型公關(guān)活動(dòng)、現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，解決對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域商業(yè)價(jià)值認(rèn)同度的問(wèn)題。2.2.項(xiàng)目難點(diǎn)解決方案項(xiàng)目難點(diǎn)解決方案通過(guò)對(duì)商業(yè)的特色定位已經(jīng)能夠解決項(xiàng)目形態(tài)問(wèn)題，但其交通走向交通走向及口口岸岸問(wèn)題需通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)手段進(jìn)行規(guī)避第一階段：商業(yè)品牌運(yùn)營(yíng)蓄勢(shì)階段 階段目的： l蓄勢(shì)推出“浣花之星”的項(xiàng)目品牌形象，為后續(xù)商業(yè)的引爆打下堅(jiān)實(shí)的客戶(hù)基礎(chǔ)及社會(huì)關(guān)注度； l重點(diǎn)對(duì)二、三層時(shí)尚休閑會(huì)所進(jìn)行招商引入工作； l重點(diǎn)對(duì)投資層面?zhèn)鬟f銷(xiāo)售信息； l價(jià)格的測(cè)試與調(diào)校階段； 4.4.項(xiàng)目階段目標(biāo)項(xiàng)目階段目標(biāo)運(yùn)營(yíng)動(dòng)作： l

21、項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的上崗與強(qiáng)化培訓(xùn) l品牌圍合： 1.商業(yè)定位之重新梳理； 2.商業(yè)物料之重新補(bǔ)充； 3.現(xiàn)場(chǎng)之氛圍及賣(mài)點(diǎn)訴求； 4.推廣的蓄勢(shì)工作； l對(duì)投資性客戶(hù)進(jìn)行賣(mài)點(diǎn)的傳遞，引起關(guān)注及投資興趣； l對(duì)零散商家租賃需求進(jìn)行招商工作。 第二階段：引爆階段 階段目的： l商業(yè)銷(xiāo)售的主要階段 l奠定時(shí)尚休閑商業(yè)在區(qū)域的地位 運(yùn)營(yíng)動(dòng)作： l聯(lián)合商家展開(kāi)事件營(yíng)銷(xiāo)，人氣引爆，形成雙贏與互動(dòng)的示范效應(yīng)； l商鋪全面發(fā)售； l繼續(xù)進(jìn)行租賃簽約； 4.4.項(xiàng)目階段目標(biāo)項(xiàng)目階段目標(biāo)第三階段：持續(xù)階段階段目的： l商業(yè)銷(xiāo)售的持續(xù)階段 運(yùn)營(yíng)動(dòng)作： l商鋪的持續(xù)發(fā)售； l租賃的持續(xù)進(jìn)行； 4.4.項(xiàng)目階段目標(biāo)項(xiàng)目階

22、段目標(biāo)啟動(dòng)期啟動(dòng)期第一、二年，租金略低于價(jià)值評(píng)估（以西門(mén)商業(yè)項(xiàng)目為參照），呈低開(kāi)成長(zhǎng)期成長(zhǎng)期第三至第五年，租金等于價(jià)值評(píng)估，及第三年起，按每年5%進(jìn)行租金遞增。第六年起，租金價(jià)值按當(dāng)時(shí)物業(yè)價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估，隨行就市。注：以上按一般性商業(yè)增長(zhǎng)進(jìn)行價(jià)值預(yù)測(cè)，未考慮惡性通脹等宏觀環(huán)境變化。成熟期成熟期鑒于本案的現(xiàn)商業(yè)口岸，前期應(yīng)采取“放水養(yǎng)魚(yú)”策略，本案的租金定位應(yīng)遵循的原則是：5.5.項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略按成本導(dǎo)向、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向、需求導(dǎo)向三種定價(jià)方式制定項(xiàng)目定價(jià)報(bào)告，核定項(xiàng)目保底銷(xiāo)售價(jià)格，并按單套單位的位置、面積、開(kāi)間進(jìn)深比等條件，以加權(quán)定價(jià)法制定單套單位的保底銷(xiāo)售定價(jià)。 PART5 廣告策劃廣告策劃1、全程廣告策劃2、各階段推廣執(zhí)行計(jì)劃3、媒體執(zhí)行計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算4、 SLOGAN（主廣告語(yǔ)）5、物料設(shè)計(jì)6、銷(xiāo)售及工地現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì)7、各種推廣廣告設(shè)計(jì)填補(bǔ)市場(chǎng)空白的商業(yè)定位：填補(bǔ)市場(chǎng)空白的商業(yè)定位：浣花之星，時(shí)尚休閑商業(yè)中心浣花之星，時(shí)尚休閑商業(yè)中心 成都西貴，浣花之星成都西貴，浣花之星 浣花首例時(shí)尚商業(yè)會(huì)所浣花首例時(shí)尚商業(yè)會(huì)所商業(yè)主題，力求響亮、震撼，初聞便挑動(dòng)城市人的神經(jīng)商業(yè)主題，力求響亮、震撼，初聞便挑動(dòng)