世貿(mào)大廈物業(yè)管理方案

1、世界貿(mào)易大廈物業(yè)管理方案物業(yè)與資產(chǎn)管理部仲量聯(lián)行測(cè)量師事務(wù)所（上海）有限公司世界貿(mào)易大廈物業(yè)管理中心二零一五年七月三十一日8 / 681、序言 P3-52、財(cái)務(wù)管理 P6-83、人力資源管理 P8-94、行政管理 P95、公共部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù) P10-196、清潔衛(wèi)生服務(wù) P20-267、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù) P26-298、車輛停放管理 P29-309、綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù) P3110、交房流程 P3211、二次裝修管理 P33-3512、投訴處理流程 P3613、消防安全宣傳和防范 P3714、物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施 P38-6915、工作會(huì)議及報(bào)告 P70?序百1

2、、樓內(nèi)建筑設(shè)施：?建筑物外墻?大堂和電梯廳?辦公走道?消防走道和前室?大門?衛(wèi)生間、茶水間?屋頂?強(qiáng)、弱電井、管道井及樓層設(shè)備間2、各配套設(shè)施、設(shè)備和設(shè)備房：?供電設(shè)施、設(shè)備和配電房?公共衛(wèi)生潔具和設(shè)備?空調(diào)設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)?電梯、電梯井道和電梯機(jī)房?供水設(shè)施、水泵和水泵房?信息通訊設(shè)備?監(jiān)控、安全防范報(bào)警?消防設(shè)施和設(shè)備3、辦公單元內(nèi)設(shè)施：房頂、墻面和地坪門、窗及五金配件單元內(nèi)燈具、開關(guān)、插座和電氣線路單元內(nèi)空調(diào)末端設(shè)備、溫控開關(guān)、風(fēng)閥、風(fēng)口信息端口和線路服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建議擬定各類設(shè)備之維修計(jì)劃、運(yùn)行維護(hù)規(guī)范及各部門規(guī)章制度?工程管理？接待管理?清潔管理？停車場(chǎng)管理

3、?財(cái)務(wù)管理？環(huán)境及綠化管理?人事管理？裝修管理?租戶服務(wù)？保安管理?有償服務(wù)？增值服務(wù)財(cái)務(wù)接收建議?管理費(fèi)成本測(cè)算/各類物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)?開設(shè)財(cái)務(wù)賬戶?賬目資料整理用戶手冊(cè)、裝修指南建議?與開發(fā)商確認(rèn)內(nèi)容詳盡之用戶手冊(cè)、裝修指南詳列所有用 戶須注意事項(xiàng)?完善項(xiàng)目所有使用及管理規(guī)定?制定用戶手冊(cè)人事調(diào)配建議?從本行管理大廈抽調(diào)優(yōu)秀管理人員?從本行人才庫篩選積極能干的中層人員?現(xiàn)場(chǎng)人員到位?確定員工制服式樣?辦理員工錄用和福利事宜人員培訓(xùn)?新進(jìn)員工培訓(xùn)?員，職業(yè)技能培訓(xùn)?員工行為準(zhǔn)則與規(guī)范培訓(xùn)?在崗培訓(xùn)?培訓(xùn)考核管理中心現(xiàn)場(chǎng)接收?檔案資料保管?保安管理?工程管理?清潔綠化?單元驗(yàn)收?房屋及設(shè)備設(shè)施

4、接收全權(quán)物業(yè)管理服務(wù)本行全權(quán)物業(yè)管理服務(wù)的目標(biāo)是提高業(yè)主的投資回報(bào)，使業(yè)主的物業(yè)保值乃至升值，不斷進(jìn)行自身 改進(jìn)，以充分挖掘物業(yè)的投資價(jià)值。同時(shí)，從客戶的利益出發(fā)，以優(yōu)質(zhì)、高效、公平合理為原則， 通過專業(yè)化及高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)，為用戶提供一個(gè)安全舒適環(huán)境。作為領(lǐng)先業(yè)界的物業(yè)資產(chǎn)管 理公司，仲量聯(lián)行定會(huì)為貴公司提供良好的物業(yè)管理服務(wù)，使貴司有更多的時(shí)間處理核心業(yè)務(wù)。為達(dá)到上述的目標(biāo)，本行將通過本行完善的運(yùn)作系統(tǒng)、熟練的操作程序和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)來為貴項(xiàng) 目服務(wù)。全權(quán)日常物業(yè)管理服務(wù)具體工作包括：程管理停車場(chǎng)及車輛交通管理工作會(huì)議及報(bào)告財(cái)務(wù)管理行政管理人力賁源管理 政府職能部門溝通 公共環(huán)境及保安

5、管理 消防安仝管理 突發(fā)事件處理 公共環(huán)境及綠化管理 公共環(huán)境及清潔管理 客戶服務(wù) 租戶進(jìn)場(chǎng)協(xié)調(diào)工作和裝 修管理財(cái)務(wù)管理有效的控制費(fèi)用開支對(duì)于物業(yè)管理來說是極其重要的，本行將依實(shí)際情況定制如下。1. 財(cái)務(wù)預(yù)算本行將于每一個(gè)財(cái)務(wù)年度到來兩個(gè)月之前，擬定詳盡的下一年度預(yù)算，在得到貴司批準(zhǔn)后作為管理費(fèi)賬戶運(yùn)作及財(cái)務(wù)控制的依據(jù)，包括項(xiàng)目管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以完善下一財(cái)務(wù)年度的管理費(fèi)開支預(yù)算。同時(shí)，本行亦將根據(jù)每年收支情況，與貴司商討協(xié)商后，適當(dāng)調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2. 收費(fèi)管理1. 根據(jù)確認(rèn)的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定期發(fā)單/ 收款，并跟進(jìn)款項(xiàng)催收工作。2. 處理管理費(fèi)等收費(fèi)發(fā)票及稅務(wù)事宜。3. 配合業(yè)主對(duì)逾期

6、未付之租戶采取必要措施。4. 提供詳盡之欠款清單以供客戶隨時(shí)查閱。除上述之外，本行還能提供中央控制的財(cái)務(wù)管理方案，并在許多同類項(xiàng)目中有過多年實(shí)踐。本行物業(yè)與資產(chǎn)管理部財(cái)務(wù)經(jīng)理將對(duì)管理中心會(huì)計(jì)的財(cái)務(wù)操作進(jìn)行如下方法統(tǒng)一監(jiān)控。3 . 財(cái)務(wù)軟件該系統(tǒng)在財(cái)務(wù)監(jiān)控方面能提供一整套高質(zhì)量以及低成本的解決方案。目前上海本地項(xiàng)目已全部使用Flex System 系統(tǒng)，其優(yōu)勢(shì)顯著，目前使用該軟件的業(yè)主及租戶方均對(duì)此軟件的效能表示滿意。Flex System 的優(yōu)勢(shì) :? Flex System 系統(tǒng)采用 Thin-Client 技術(shù)，所有相關(guān)數(shù)據(jù)全部保存在仲量聯(lián)行上?？偛康臋C(jī)房服務(wù)器中，不必?fù)?dān)心本地?cái)?shù)據(jù)丟失問題

7、。? 服務(wù)器由專業(yè)人員進(jìn)行維護(hù)，十分有效的保證了服務(wù)器的正常運(yùn)作。? 每天都會(huì)由專業(yè)人員進(jìn)行數(shù)據(jù)備份，如果服務(wù)器的數(shù)據(jù)受到災(zāi)難性的毀壞后，可以保證在 48 小 時(shí)內(nèi)恢復(fù)數(shù)據(jù)。? 準(zhǔn)確度和分析能力的提高? 及時(shí)性和便捷性的提高? 工作效率的提高? 業(yè)主亦可同時(shí)于網(wǎng)上取得有關(guān)數(shù)據(jù)以作監(jiān)控? 而有關(guān)此套軟件的購置、安裝服務(wù)費(fèi)用已由本行承擔(dān)其總體部分，而業(yè)主方作為終端使用者僅需承擔(dān)一小部分費(fèi)用。故無論是從費(fèi)用支出還是實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)方面來說，本行建議使用此方案 以達(dá)到良好的財(cái)務(wù)管控目的。4 .財(cái)務(wù)操作監(jiān)控本行物業(yè)與資產(chǎn)管理部高級(jí)管理人員將對(duì)項(xiàng)目管理中心的財(cái)務(wù)操作進(jìn)行專門設(shè)置與控制。每筆支出 會(huì)通過各層主管

8、審批，最后經(jīng)過物業(yè)與資產(chǎn)管理部負(fù)責(zé)人親自審批后發(fā)出，以確保其符合預(yù)算及實(shí) 際工作需求，符合財(cái)務(wù)規(guī)則及本行一貫的支銷控制宗旨，確保業(yè)主利益得到充分保障。配合適當(dāng)?shù)?財(cái)務(wù)軟件，貴公司亦可同時(shí)于網(wǎng)上取得有關(guān)數(shù)據(jù)以作監(jiān)控。項(xiàng)目支出審批具體步驟包括以下幾個(gè)程 序：提出申請(qǐng)初步審核第二次審核最終審批簽字（管理中心負(fù)責(zé)人）（公司管理部主管）（公司財(cái)務(wù)總監(jiān)）（公司管理部董事）對(duì)于日常的財(cái)務(wù)支出費(fèi)用，本行建議分為三個(gè)部分來著手管理：固定性支出一一般為項(xiàng)目設(shè)備、設(shè)施的保養(yǎng)及維修外包合同；本行建議由管理公司選擇適當(dāng)?shù)谋ｐB(yǎng)公司，簽署保養(yǎng)合同，每月按合同金額提交費(fèi)用申請(qǐng)，并應(yīng)每年對(duì)此類合同 進(jìn)行審核。非固定性支出一一般

9、為項(xiàng)目日常運(yùn)作所產(chǎn)生的小維修、零星工具的購買、員工工資等金額不定的費(fèi)用；費(fèi)用金額在 300元人民幣以上的預(yù)算內(nèi)支出，本行建議需經(jīng)管理公司總部 審批，方可執(zhí)行。預(yù)算外支出需事先得到貴公司書面同意。日常零星支出一一般為項(xiàng)目日常操作中所產(chǎn)生的車費(fèi)、郵費(fèi)等小支出；本行建議此類費(fèi)用單筆金額應(yīng)控制在300元人民幣（包括300元人民幣）以內(nèi)，月總支出控制在5,000元人民幣以內(nèi)，由現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理核準(zhǔn)于管理費(fèi)賬戶中支出，管理公司總部每月審批一次。5 .財(cái)務(wù)報(bào)告與建議每月提供包括資產(chǎn)負(fù)債表、基金結(jié)余表、帳齡表等在內(nèi)的全套財(cái)務(wù)報(bào)表，以便貴公司及時(shí)了解項(xiàng)目財(cái)務(wù)動(dòng)向；?每月提供預(yù)算比較及解釋，以便貴公司了解項(xiàng)目財(cái)務(wù)偏差之原

10、因；? 年度進(jìn)行專業(yè)獨(dú)立財(cái)務(wù)審計(jì)，以示公開、透明、獨(dú)立。?定期或在市場(chǎng)出現(xiàn)較大幅度波動(dòng)時(shí)，適時(shí)提供市場(chǎng)各項(xiàng)收費(fèi)信息、收費(fèi)政策等供貴公司參考， 以便業(yè)主可及時(shí)調(diào)整自身的財(cái)務(wù)收費(fèi)政策等以贏得最大效益。? 人力資源管理本行建議所有與項(xiàng)目員工招聘、調(diào)整及辭退或辭職工作及一切與人事管理有關(guān)的工作都由本行人力 資源部具體負(fù)責(zé)。為了保證員工在日常工作中的表現(xiàn)、工作質(zhì)量、工作效率等，本行制定了一系列的人事管理規(guī)范與制度，其中包括：1. 員工招聘制度新進(jìn)員工必須通過公司人力資源部及項(xiàng)目管理中心兩次面試。上班前必須先辦理錄用手續(xù)并簽定合同 （ 或勞動(dòng)協(xié)議） 。辦手續(xù)時(shí)需填寫各類個(gè)人資料供存檔、需上交本人身份證復(fù)印

11、件、最高學(xué)歷證書復(fù)印件及其它培訓(xùn)資料證書復(fù)印件（ 如有 ） ，個(gè)人資料應(yīng)正確無誤，如提供虛假資料，可招致辭退的嚴(yán)重后果。需攜帶好勞動(dòng)手冊(cè)等原件，由員工本人親自到公司總部人力資源部門與公司簽訂正式合同后方能上班。2. 培訓(xùn)計(jì)劃“萬事人為本”，要實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理公司的經(jīng)營戰(zhàn)略，必須要有一大批專業(yè)人才相互協(xié)作。從目前城市建設(shè)發(fā)展的情況看，物業(yè)管理人員正面臨著城市建筑、工程施工、園林綠化、公共關(guān)系等各類專業(yè)知識(shí)的挑戰(zhàn)。本行將建立起一套完整的人事培訓(xùn)制度，并輔以定期的公司內(nèi)部培訓(xùn)、政府部門的專業(yè)培訓(xùn)，以提高各層次人才的質(zhì)量，使員工具備各個(gè)層次物業(yè)管理人員所需具備的概念和知識(shí)，構(gòu)成管理公司強(qiáng)有力的人力資源，為

12、今后的發(fā)展提供人員保障。為此本行將每年針對(duì)此項(xiàng)目制定相應(yīng)的培訓(xùn)計(jì)劃，并請(qǐng)專業(yè)人員在主要培訓(xùn)課程擔(dān)任導(dǎo)師。培訓(xùn)課綱包括：租戶服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理評(píng)核培訓(xùn)清潔綠化先進(jìn)物業(yè)管理知識(shí)能耗管理語言應(yīng)對(duì)保安監(jiān)控環(huán)境保護(hù)質(zhì)量審核培訓(xùn)財(cái)務(wù)管理員工管理培訓(xùn)預(yù)防性維修保養(yǎng)項(xiàng)目經(jīng)理人培訓(xùn)人力資源部將通過理論考核、操作考核、業(yè)績?cè)u(píng)定和觀察等方法，評(píng)價(jià)培訓(xùn)的有效性，評(píng)價(jià)接受培訓(xùn)人員是否具備了所需的能力。對(duì)不能勝任本職工作的員工，將進(jìn)行再培訓(xùn)、考核，或轉(zhuǎn)崗直至辭退，使員工的能力與其從事的工作相適應(yīng)。每年第四季度本行人力資源部通過組織對(duì)各部門和各級(jí)人員的年度綜合考核評(píng)定，檢驗(yàn)公司年度培訓(xùn)計(jì)劃的有效性，了解各部門對(duì)培訓(xùn)工作的意見和建

13、議，以便更好地制定下年度的培訓(xùn)計(jì)劃。? 行政管理由于本行建議人事、財(cái)務(wù)由管理公司總部負(fù)責(zé)具體操作，故現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)助理同時(shí)將負(fù)責(zé)如下內(nèi)容：?現(xiàn)場(chǎng)員工的考勤等簡(jiǎn)單的人事記錄?現(xiàn)場(chǎng)的費(fèi)用申報(bào)及零星費(fèi)用的報(bào)銷?倉庫保管?租戶資料存檔?項(xiàng)目各類工程及設(shè)備設(shè)施原始資料的歸檔?各政府部門及公共事業(yè)部門的文件、通知存檔?公共部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)設(shè)備的綜合管理要求1 .設(shè)備管理各項(xiàng)制度仔細(xì)閱讀大廈的竣工驗(yàn)收?qǐng)D紙、各設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)試記錄，設(shè)備使用說明書等技術(shù)資料，根據(jù)現(xiàn) 場(chǎng)設(shè)備和系統(tǒng)的施工安裝情況，熟練掌握設(shè)備和系統(tǒng)的性能。制訂適合大廈設(shè)備管理的安全運(yùn) 行、崗位責(zé)任、定期巡回檢查、維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行記

14、錄管理、維修檔案管理等制度。2 .設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔? 制訂設(shè)備及機(jī)房的清潔工作計(jì)劃和清潔標(biāo)準(zhǔn)? 合理劃分衛(wèi)生包干區(qū)域，并落實(shí)到人? 由經(jīng)理和主管組織開展定期檢查評(píng)比和不定期的抽查工作? 設(shè)備及機(jī)房必須做到環(huán)境整潔、無雜物、無灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生。機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備運(yùn) 行要求。3 .配備精干的專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程?依靠公司管理項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)，儲(chǔ)備雄厚的各種專業(yè)管理人才，為項(xiàng)目的物業(yè)管理人員配備 提供支援。?可靠、有效的人員組織，即保證了大廈設(shè)施、設(shè)備的驗(yàn)收接管工作優(yōu)質(zhì)、高效，也保證了以 最快速度熟練掌握大廈設(shè)備的性能和操作規(guī)程。?通過與同濟(jì)大學(xué)合建的物業(yè)管理培訓(xùn)中心，委派資深的專業(yè)培訓(xùn)

15、教師對(duì)項(xiàng)目的管理處員工進(jìn) 行集中培訓(xùn)，配合管理處的骨干力量進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)，建立一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。4 .設(shè)備良好，運(yùn)行正常，一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故2 .建立設(shè)備的日常維護(hù)、大修計(jì)劃與實(shí)施方案1 .建立外保養(yǎng)單位聯(lián)系網(wǎng)，制訂重大設(shè)備的外保養(yǎng)、修理計(jì)劃，如變配電、消防系統(tǒng)設(shè)施和設(shè)備 等。2 .做好項(xiàng)目年度及季度的備配件，特別是進(jìn)口備配件和材料計(jì)劃，并建立聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)。3 .做好設(shè)備內(nèi)保養(yǎng)的年、季、月保養(yǎng)計(jì)劃，做到合理安排，層層落實(shí)，認(rèn)真檢查。4 .制訂員工的長期教育和短期教育、培訓(xùn)計(jì)劃，做好員工升證、復(fù)證、持證上崗工作。5 .制訂每年的日常工作計(jì)劃和年度總結(jié)報(bào)告，內(nèi)容包括員工的勞動(dòng)態(tài)度、遵守制度、日

16、常設(shè)備運(yùn)行、維修保養(yǎng)等各項(xiàng)工作的檢查落實(shí)，以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析、設(shè)備的各項(xiàng)指標(biāo)等。6 .開展設(shè)備的檢查、評(píng)比工作和員工技術(shù)比賽及組織應(yīng)知應(yīng)會(huì)考試。7 .做好規(guī)章制度、操作規(guī)程等資料的整理、歸檔等工作。8 .主要設(shè)備維修保養(yǎng)?變配電系統(tǒng)，消防報(bào)警系統(tǒng)和消防滅火系統(tǒng)的維保及聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)。需通過招投標(biāo)的程序，選聘 具有政府認(rèn)可資質(zhì)和許可經(jīng)營的專業(yè)維修商，負(fù)責(zé)上述設(shè)施和設(shè)備的維修保養(yǎng)工作。9 .工程部設(shè)備的內(nèi)部保養(yǎng)項(xiàng)目?公共區(qū)域設(shè)備需潤滑部位，按要求加注潤滑油。?公共區(qū)域設(shè)備及設(shè)施的清潔保養(yǎng)及除銹油漆工作。?給水系統(tǒng)過濾器的拆裝、清潔工作。?公共區(qū)域電氣柜、電機(jī)的清潔維護(hù)保養(yǎng)、絕緣測(cè)量。?各類泵的水封檢查，聯(lián)

17、接處檢查及保養(yǎng)。?其他設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)工作共用設(shè)施管理? 共用配套服務(wù)設(shè)施完好，無隨意改變用途。?共用管線下的或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。? 做好大廈公共管線，特別是智能化管線的保護(hù)，以防人為、鼠咬以及水浸等損壞。?對(duì)埋入地下的主要管線設(shè)置嚴(yán)禁開挖標(biāo)記，暴露在外的管線采取加固和圍欄措施。?各種管線標(biāo)識(shí)清楚，表面油漆或保溫等完好無損? 項(xiàng)目公共照明完好無損。? 項(xiàng)目范圍內(nèi)道路暢通，路面平坦。共用部位分部位日常保養(yǎng)、維修服務(wù)要求J 丁 P部位日常保養(yǎng)、維修服務(wù)要求1玻璃門、幕墻窗戶玻璃無破碎，五金配件完好；門、窗開閉靈活，密封性好、無異常 聲響。2墻面墻表囿粉刷尢明顯剝落開裂，墻囿磚、地

18、坪、地磚平整不起殼、無 遺缺，修補(bǔ)墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致。3管道、排水溝屋面排水溝、室外排水管道應(yīng)保障排水暢通：發(fā)現(xiàn)有防水層氣鼓、 碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)安排專項(xiàng)修理。4安全、引導(dǎo)標(biāo)志大堂設(shè)有單元標(biāo)牌及司牌；樓層電梯廳、地卜車庫、消防通道應(yīng)設(shè) 有路標(biāo)及安全指示牌；危險(xiǎn)、隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志或維 護(hù)設(shè)施，保證所有標(biāo)志、指示牌清晰完整，維護(hù)設(shè)施得當(dāng)。5衛(wèi)生間保持設(shè)施完好、正常，水龍頭及便池出水正常，不漏水，地漏暢通 不堵塞。保持管道暢通與安全使用，發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)及時(shí)修復(fù)。6電梯保持設(shè)備設(shè)施正常、電梯按鈕無缺損、標(biāo)示清晰完整，發(fā)現(xiàn)損壞立 即修復(fù)。7避難

19、層、平臺(tái)保證避難設(shè)施無損壞、地面平整、密封性好、發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)。8綠地、花臺(tái)龍頭出水正常、無滴漏現(xiàn)象；水管無堵塞，無漏水現(xiàn)象，花壇完 整。11 / 68變配電系統(tǒng) 變配電系統(tǒng)交接班制度(1)交接班應(yīng)在上班前后一刻鐘內(nèi)進(jìn)行，交接雙方應(yīng)按時(shí)到場(chǎng)認(rèn)真進(jìn)行，并在工作記錄本上記錄， 若接班人員因故未到，交班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，直至接班人員到場(chǎng)，交接完畢后才能離崗。如因 交接不清，接班者同意交班者離崗，則接班后發(fā)生事故或有異常情況，應(yīng)由接班人員負(fù)責(zé)。(2)在交接班前，值班人員應(yīng)將交班事項(xiàng)填寫在記錄本中，交班時(shí)應(yīng)交清下列內(nèi)容：? 設(shè)備的運(yùn)行情況變更及其它異常情況，發(fā)現(xiàn)處理經(jīng)過及目前設(shè)備的情況。? 設(shè)備維護(hù)的缺

20、陷及處理情況。? 巡視發(fā)現(xiàn)的缺陷及處理情況，必要時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)交接班。? 當(dāng)值班已完成和未完成及有關(guān)措施。? 上級(jí)指示及有關(guān)資料。? 設(shè)備整潔，環(huán)境衛(wèi)生及其它情況。(3)接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取交接內(nèi)容。(4)交接班時(shí)如遇到事故，停止交接，由交班人員處理，接班可在交班人指導(dǎo)下協(xié)助。(5)若遇到應(yīng)急情況采取臨時(shí)措施的，必須由交班者與接班者現(xiàn)場(chǎng)交接，若接班者一人無法完成， 交班者應(yīng)留下一起處理。日班復(fù)原后也應(yīng)作好記錄，并匯報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。低配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容：?每月按維護(hù)保養(yǎng)要求對(duì)開關(guān)柜外殼、溫度計(jì)、風(fēng)扇、接地線等進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，定期檢查外 殼及電纜系統(tǒng)有良好的接地，接地電阻每年測(cè)量一次。?每個(gè)季度檢查各電氣開關(guān)

21、和固定螺栓，如發(fā)現(xiàn)松動(dòng)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行緊固，保證接觸良好。? 檢查中發(fā)現(xiàn)各類電氣開關(guān)觸頭不平或有毛刺時(shí)，將不平處打平，打光。? 每年對(duì)接地網(wǎng)進(jìn)行檢查、測(cè)試一次，保證可靠接地。? 每月對(duì)各類電氣柜正面進(jìn)行清潔，檢查儀表指示和運(yùn)行參數(shù)，以及開關(guān)狀態(tài)和操作機(jī)構(gòu)。 電氣背面觀察各母線、連接點(diǎn)、引出線是否發(fā)熱變色，連接是否良好。? 每年對(duì)電氣柜的主要儀表、電表進(jìn)行校驗(yàn)，柜內(nèi)全面清掃除塵，整理二次線，補(bǔ)齊和更換 二次線號(hào)，全面緊固螺栓連接，檢修閘刀和開關(guān)等。13 / 68? 每月檢查配電室通風(fēng)降溫設(shè)備，保證正常運(yùn)行。確保配電室溫度、濕度控制在規(guī)定要求 內(nèi)。? 低配電室每月清掃洗塵一次，保持室內(nèi)清潔、干凈。每年

22、進(jìn)行全面大掃除和環(huán)境整理。消防滅火和報(bào)警系統(tǒng)(1)管理要求?消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法。并能及時(shí)處理各種問題。?組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任。?制訂突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通。?每天巡查和定期檢查，保證無火災(zāi)安全隱患。?保持和大物業(yè)消防控制中心的聯(lián)系。(2)各系統(tǒng)的安全運(yùn)行規(guī)定?煙、溫感系統(tǒng)：當(dāng)發(fā)生火災(zāi)報(bào)警時(shí)，確認(rèn)區(qū)域后，首先通知管理員到報(bào)警現(xiàn)場(chǎng)觀察，同時(shí)與 該區(qū)域人員取得聯(lián)系。若為火險(xiǎn)立即按滅火作戰(zhàn)方案處理，若為誤報(bào)，查明誤報(bào)原因后， 請(qǐng)管理員將區(qū)域報(bào)警復(fù)位，再將值班室內(nèi)的集中報(bào)警器復(fù)位，并做好記

23、錄。同時(shí)與大物業(yè) 消防控制中心保持溝通。?排煙系統(tǒng)：當(dāng)某區(qū)域發(fā)生火災(zāi)時(shí)，值班人員遙控打開該區(qū)域及鄰近區(qū)域(如火災(zāi)層和上下 層)的排煙閥。如失控時(shí)，通知工程人員就地打開失控排煙閥，這時(shí)排煙風(fēng)機(jī)啟動(dòng)，啟動(dòng) 信號(hào)燈亮。若風(fēng)機(jī)不能自動(dòng)啟動(dòng)，速轉(zhuǎn)入手動(dòng)位置啟動(dòng)，仍不能啟動(dòng)時(shí)速派人到風(fēng)機(jī)現(xiàn)場(chǎng) 強(qiáng)行啟動(dòng)。?加壓送風(fēng)系統(tǒng)：根據(jù)火災(zāi)的不同方位，迅速打開相應(yīng)的加壓風(fēng)機(jī)，自動(dòng)信號(hào)燈亮，若失控時(shí) 可派人到風(fēng)機(jī)現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)行啟動(dòng)。?消火栓系統(tǒng)：該系統(tǒng)是救火的主要設(shè)備之一，當(dāng)進(jìn)行該系統(tǒng)操作時(shí)，時(shí)刻監(jiān)視該系統(tǒng)的消防 消火栓報(bào)警信號(hào)。當(dāng)滅火人員打碎就地的報(bào)警按鈕后，消防中心得到該消火栓的報(bào)警信 號(hào)，這時(shí)相應(yīng)的消火栓泵自動(dòng)啟動(dòng)，啟泵

24、信號(hào)燈亮。若不能自動(dòng)啟泵時(shí)，應(yīng)立即轉(zhuǎn)入手動(dòng) 位置啟泵，仍不能啟動(dòng)時(shí)，速與工程部人員聯(lián)系，到水泵現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)行啟動(dòng)。?消防噴淋系統(tǒng)：當(dāng)某區(qū)域發(fā)生火災(zāi)時(shí)，失火部位的噴淋頭爆破噴水，該區(qū)域的水流指示器動(dòng) 作，消防中心得到該區(qū)域報(bào)警信號(hào)。值班員觀察水位或壓力信號(hào)，當(dāng)水位或壓力降到下 限，噴淋泵自動(dòng)啟動(dòng)，相應(yīng)的啟泵信號(hào)燈亮，若不能自動(dòng)啟泵時(shí)，立即轉(zhuǎn)入手動(dòng)位置啟 動(dòng)，仍不能啟動(dòng)時(shí)，速派人到泵房強(qiáng)行啟動(dòng)。凡上述系統(tǒng)操作時(shí)，必須隨時(shí)認(rèn)真記錄。操作完畢后，必須時(shí)刻觀察各個(gè)系統(tǒng)運(yùn)行是否正常。火災(zāi) 撲滅后，要進(jìn)行事后工作，即所有系統(tǒng)要復(fù)位，對(duì)所有系統(tǒng)的設(shè)備進(jìn)行檢修。事故處理完畢后，要 詳細(xì)整理記錄資料，總結(jié)操作經(jīng)驗(yàn)。給排

25、水系統(tǒng)1 .每月對(duì)自來水使用量進(jìn)行記錄，如發(fā)現(xiàn)使用水量異常變化，必須分析原因，以查明是否有 漏水等現(xiàn)象。并且需要與大物業(yè)管理中心保持聯(lián)系。2 .每日對(duì)給水設(shè)備進(jìn)行二次巡查。3 .正常情況下，控制柜上的控制開關(guān)必須置于自動(dòng)位置上。4 .污水泵進(jìn)行維修前，首先通知管理處相應(yīng)區(qū)域的衛(wèi)生間停止使用。5 .排水泵在雨季時(shí)，每周進(jìn)行一次巡視，以確保正常排水。6 .每周對(duì)各類水槽及衛(wèi)生設(shè)備進(jìn)行一次巡檢。7 .設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏現(xiàn)象。8 .排水系統(tǒng)暢通。電梯系統(tǒng)運(yùn)行管理一.電梯安全使用管理制度1. 嚴(yán)禁超載，客梯嚴(yán)禁載貨。2. 電梯運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)單位應(yīng)取得當(dāng)?shù)卣|(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局頒發(fā)的維修

26、資格許可證，并 在許可證規(guī)定的有效期內(nèi)實(shí)施服務(wù)，電梯維修保養(yǎng)及操作人員應(yīng)持證上崗。3. 電梯準(zhǔn)用證，年檢合格證，維修保養(yǎng)合同完備。4. 在電梯轎廂顯著位置標(biāo)明有效的安全檢驗(yàn)合格標(biāo)志及日常維護(hù)保養(yǎng)單位的名稱、急修和投訴電話。5. 有電梯安全使用的警示說明或者警示標(biāo)志。6. 電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施應(yīng)完好。7. 轎廂、井道、機(jī)房應(yīng)保持清潔。8. 對(duì)有嚴(yán)重故障、繼續(xù)使用有可能發(fā)生事故的電梯，立即停止使用，并及時(shí)組織整改。9. 變更日常維護(hù)保養(yǎng)單位的，書面確認(rèn)被交接的電梯處于安全狀態(tài)。10. 制定電梯事故應(yīng)急措施和救援預(yù)案。每年進(jìn)行至少一次電梯應(yīng)急預(yù)案的演練，并通過在電梯

27、轎廂內(nèi)張貼宣傳品和標(biāo)明注意事項(xiàng)等方式，宣傳應(yīng)對(duì)緊急情況的常識(shí)。11. 在電梯發(fā)生事故時(shí)，按搶險(xiǎn)救援預(yù)案組織排險(xiǎn)、搶救，保護(hù)事故現(xiàn)場(chǎng)，并立即報(bào)告所在地的區(qū)質(zhì)量技監(jiān)局。二 . 電梯安全操作規(guī)程電梯行駛前的檢查與準(zhǔn)備工作1. 開啟層門進(jìn)入轎廂之前，要注意轎廂是否停在該層。2. 開啟轎內(nèi)照明。3. 每日開始工作前，將電梯上下行駛數(shù)次，無異?，F(xiàn)象后方可使用。4. 層門關(guān)閉后，從層門外不能用手撥啟，當(dāng)層門轎門不能完全關(guān)閉時(shí)，電梯不能正常啟動(dòng)。5. 平層準(zhǔn)確度應(yīng)無顯著變化（在規(guī)定范圍內(nèi)）三 . 電梯行駛中應(yīng)注意事項(xiàng)1. 轎廂的載重量應(yīng)不超過額定載重量。2. 客梯不允許作為載貨電梯使用。3. 不允許裝運(yùn)易燃、

28、易爆的危險(xiǎn)物品，如遇特殊情況，需經(jīng)管理處同意、批準(zhǔn)并嚴(yán)加安全保護(hù)措施后裝運(yùn)。4. 嚴(yán)禁在層門開啟情況下，掀按檢修按鈕來開動(dòng)電梯作一般行駛，電梯在正常運(yùn)行情況下不允許掀按檢修、急停按鈕來消除正常行駛中的選層信號(hào)。5. 不允許利用轎頂安全窗，轎廂安全門的開啟，來裝運(yùn)長物件。6. 電梯在行駛中，應(yīng)勸阻乘客勿靠在轎廂門上。7. 轎廂頂上部，除電梯固有設(shè)備外，不得放置他物。8. 當(dāng)電梯使用中發(fā)生如下故障時(shí)，應(yīng)立即通知維修人員，停用檢修1) 層、轎門完全關(guān)閉后，電梯未能正常行駛時(shí)；2) 運(yùn)行速度顯著變化時(shí)；3) 層、轎門關(guān)閉前，電梯自行行駛時(shí)；4) 行駛方向與選定方向相反時(shí)；5) 內(nèi)選、平層、快速、召喚和

29、指層信號(hào)失靈失控時(shí)；6) 發(fā)覺有異常噪音，較大振動(dòng)和沖擊時(shí)；7) 當(dāng)轎廂在額定載重量下，如有超越端站位置而繼續(xù)運(yùn)行時(shí)；8) 安全鉗誤動(dòng)作時(shí)；9) 接觸到電梯的任何金屬部位有麻電現(xiàn)象時(shí)；10) 發(fā)覺電氣部件因過熱而發(fā)生焦熱的臭味時(shí)。11) 電梯使用完畢后，管理人員應(yīng)將轎廂停在基站，將操縱盤上開關(guān)全部斷開，并將層門關(guān)閉12) 電梯長期停用，應(yīng)將電梯機(jī)房總電源關(guān)掉。四. 日常維護(hù)保養(yǎng)要求日常維護(hù)保養(yǎng)單位應(yīng)當(dāng)按照保養(yǎng)說明書提供的保養(yǎng)項(xiàng)目、方法和周期要求，制定日常維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并做好保存期不低于 5 年的保養(yǎng)記錄。日常維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：1. 至少每 15 日對(duì)電梯及安全設(shè)施進(jìn)行一次預(yù)防性保養(yǎng)

30、(包括清潔、潤滑、調(diào)整和檢查)；2. 每月不少于1 次對(duì)安全裝置、鋼絲繩、制動(dòng)器、接觸器和其他運(yùn)轉(zhuǎn)部件的外觀和運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行檢查；3. 每半年對(duì)安全裝置、限速器、緩沖器進(jìn)行1 次安全試驗(yàn)；4. 每年進(jìn)行 1 次機(jī)械制動(dòng)器的制動(dòng)能力試驗(yàn)；5. 每年不少于1 次對(duì)電梯運(yùn)行情況進(jìn)行全面檢查。6. 電梯使用單位應(yīng)在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前的 30 日內(nèi)向檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。16 / 68空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理1 .空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行應(yīng)正常，樓層風(fēng)機(jī)運(yùn)行應(yīng)正常且噪音不超標(biāo)，無嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象。2 .空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運(yùn)行故障時(shí)，維修人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修。3 .應(yīng)根據(jù)空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行狀況及地區(qū)用電規(guī)定，制定合理

31、、經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行方案。4 .空調(diào)系統(tǒng)的機(jī)房內(nèi)應(yīng)保持干燥清潔，嚴(yán)禁堆放無關(guān)物品。5 .空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)設(shè)有：應(yīng)急關(guān)閉回風(fēng)和新風(fēng)的裝置；控制空調(diào)系統(tǒng)分區(qū)域運(yùn)行的裝置； 供風(fēng)管系統(tǒng)清洗、消毒用的可開閉窗口等應(yīng)急處理設(shè)施或設(shè)備。6 .空調(diào)系統(tǒng)的冷凝水及送風(fēng)的衛(wèi)生要求見公共場(chǎng)所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生規(guī)范7 .空調(diào)系統(tǒng)的空氣處理機(jī)組內(nèi)表面、過濾器（網(wǎng)）、凈化器、表冷器、加熱（濕）器、冷凝 水盤應(yīng)每年進(jìn)行一次全面檢查、清洗或更換。定期進(jìn)行盤管組件、風(fēng)機(jī)清洗。8 .每年對(duì)辦公單元內(nèi)空調(diào)送、排風(fēng)口進(jìn)行清洗，保持清潔，表面無積塵與霉斑。9 .定期進(jìn)行風(fēng)管清洗（送風(fēng)管、回風(fēng)管和新風(fēng)管）工作：?按國家法定要求委托專業(yè)清洗機(jī)構(gòu)應(yīng)根

32、據(jù)集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的情況和公共場(chǎng)所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)清洗規(guī)范的技術(shù)要求，制定詳細(xì)的清洗工作計(jì)劃和清洗操作規(guī)程。?使用機(jī)器人將所有清洗過的風(fēng)管內(nèi)部情況錄制成錄像帶或光盤等影像資料。10 .應(yīng)每兩年對(duì)集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)進(jìn)行一次預(yù)防空氣傳播性疾病的衛(wèi)生學(xué)評(píng)價(jià)。新建、改建和 擴(kuò)建的應(yīng)當(dāng)在評(píng)價(jià)合格后方可投入運(yùn)行。11 .建立集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)檔案，檔案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：衛(wèi)生學(xué)評(píng)價(jià)報(bào)告書；清洗、消 毒及其資料記錄；經(jīng)常性衛(wèi)生檢查及維護(hù)記錄；空調(diào)故障、事故及其他特殊情況記 錄；空調(diào)系統(tǒng)竣工圖。標(biāo)識(shí)管理12 辦公區(qū)域、公共區(qū)域及倉儲(chǔ)庫區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)指示性標(biāo)識(shí)（包括引導(dǎo)標(biāo)志和功能標(biāo)識(shí)，如：電 梯、樓梯、出入口通道、門牌號(hào)、

33、男女廁所、消防用品、勞防用品、辦公用品、工具類物資、有毒有害廢棄物存放點(diǎn)標(biāo)識(shí)等）。13 辦公區(qū)域、公共區(qū)域內(nèi)的緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等設(shè)置警示性標(biāo)識(shí)。18 / 683. 配置并在適當(dāng)時(shí)使用“維修進(jìn)行中”、“小心地滑”等臨時(shí)性服務(wù)狀態(tài)標(biāo)識(shí)。4. 標(biāo)識(shí)的圖形符號(hào)應(yīng)符合 GB/T 10001.1 標(biāo)志用公共信息圖形符號(hào)第 1 部分：通用符號(hào)標(biāo)準(zhǔn)的要求。消防與安全標(biāo)識(shí)應(yīng)符合GB2894安全標(biāo)志、GB 13495消防安全標(biāo)志的要求。各類標(biāo)識(shí)的格式應(yīng)統(tǒng)一，懸掛（擺放）應(yīng)安全、正規(guī)、醒目、便利、協(xié)調(diào)、無涂改，文字規(guī)范。30 / 68? 清潔衛(wèi)生服務(wù)物業(yè)管理清潔在整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)工作系統(tǒng)中亦具有十分重要的

34、地位，其工作成效代表項(xiàng)目的整體 形象，對(duì)物業(yè)客戶的工作、生活質(zhì)量，以及物業(yè)的成新、使用年限和銷售率都有著直接的影響。我 司將根據(jù)已有的清潔標(biāo)準(zhǔn)并針對(duì)貴項(xiàng)目的實(shí)際情況制訂相應(yīng)的操作方案。大堂 日 常清潔頻率 /質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目工作內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)清潔頻率日周月年1大理石地面用塵推推地面塵埃及垃圾晶面處理光無、無灰塵、污跡經(jīng)常1循環(huán)2指示牌除塵及用濕布抹上不銹鋼油（若/、銹鋼制造）尢灰塵、污跡113筒燈外殼一十布抹燈泡一十布抹尢灰塵、污跡114電力插頭十布抹尢灰塵、污跡15消防設(shè)施箱及警鐘高塵掃除塵除塵/濕，十布抹尢灰塵、污跡116墻角線濕布抹十布抹尢灰塵、污跡117冷氣出/入風(fēng)口高塵掃除塵濕布抹尢灰塵、

35、污跡118煙灰缸廢紙筒清除廢物及濕/十布抹上不銹鋼油清除廢物箱頂煙缸無煙會(huì)、垃圾、污跡經(jīng)經(jīng)常常循1循環(huán)環(huán)9墻身石材卸一濕/十布抹光無、無灰塵、污跡110指小器材/喇叭煙感十布抹尢灰塵、污跡111植物套盆濕/十布抹尢灰塵112大花板高塵掃除塵、清潔濕/十布抹光無、無灰塵、污跡1113墻壁燈飾清抹除塵，濕/干布抹尢灰塵、污跡114玻璃門（窗）玻璃刮刀刮，濕/十布抹明鳧、無灰塵、手指印經(jīng)常循環(huán)15裝飾物濕/十布抹尢灰塵、污跡116廢物箱（調(diào)換垃圾袋）濕/十布抹無污跡、無異味117服務(wù)臺(tái)濕/十布抹尢灰塵、污跡經(jīng)常循環(huán)辦公區(qū)域日常清潔頻率/質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（增值服務(wù)）在耳J 丁 P項(xiàng)目工作內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)清潔頻率日

36、周月年1地板/地毯（如有）塵推及吸塵尢灰塵、污跡1清洗尢灰塵、污跡1上保養(yǎng)蠟臘面均勻、手感佳12墻身濕/十布抹尢灰塵、污跡13門用濕/十布抹尢灰塵、污跡1上家具保養(yǎng)蠟臘面均勻、手感佳14家俱清抹尢灰塵、污跡1上家俱保養(yǎng)蠟臘面均勻、手感佳15電力插頭十布抹尢灰塵、污跡16燈外殼一十布抹尢灰塵、污跡1燈管一十布抹尢灰塵、污跡17風(fēng)口濕布抹尢灰塵、污跡18垃圾筒（調(diào)換 垃圾袋）傾倒垃圾，用濕/十布抹無污跡、無異味29大花板除塵尢灰塵、污跡1濕/十布抹尢灰塵、污跡110沙發(fā)布藝一除塵刷刷尢灰塵、污跡111辦公桌清抹尢灰塵、污跡112煙灰缸清除廢物及濕/十布抹無煙會(huì)、垃圾、污跡經(jīng)常循環(huán)13電話尢灰塵、污

37、跡i衛(wèi)生間日常清潔頻率/質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目工作內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)清潔頻率日周月年i地面清掃清洗尢灰塵、污跡經(jīng)常1循環(huán)2衛(wèi)生紙架濕，十布抹補(bǔ)充衛(wèi)生紙尢灰塵、污跡1根據(jù)需要3筒燈外殼一十布抹燈泡一十布抹尢灰塵、污跡114電力插頭十布抹尢灰塵、污跡15干手機(jī)除塵/濕，十布抹尢灰塵、污跡16墻身濕，十布抹尢灰塵、污跡17冷氣出/入風(fēng)口高塵掃除塵濕布抹尢灰塵、污跡118小便池/坐廁/洗臉盆水盆臺(tái)面用幼細(xì)的百潔布擦鳧筑面， 不損傷釉面光澤，清潔時(shí)用非 腐蝕性清潔劑（清潔劑帶有消 毒作用）濕，十布抹無污跡、無異味、水跡經(jīng)經(jīng)常常循循環(huán)環(huán)9水龍頭濕，十布抹之光亮（清潔劑不帶腐蝕性）光無、無污跡、水跡經(jīng)常循環(huán)10坐廁間隔板濕

38、，十布抹（泊潔劑而后消毋作用）無污跡、水跡111坐廁板及內(nèi)部內(nèi)部用非腐蝕性清潔劑清潔（清潔劑帶有消毒作用）坐廁板濕，十布抹無污跡、無異味經(jīng)常循環(huán)12廢紙簍濕，十布抹及時(shí)清倒垃圾清潔、無異味1視乎需要13空氣清新機(jī)濕/十布抹1洗手液補(bǔ)充清新劑 濕/十布抹 補(bǔ)充洗手液無灰塵、污跡、服務(wù)及時(shí)視1視乎乎需需要要14大花板除塵濕/十布抹尢灰塵、污跡1115垃圾筒清除垃圾肛布抹無污跡、無異味經(jīng)常循環(huán)16鏡面濕/十布抹玻璃刮刀刮明亮、無水跡經(jīng)常1循環(huán)電梯 日 常清潔頻率 /質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目工作內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)清潔頻率日周月年1地面用塵推推地面塵埃及垃圾清洗光無、無灰塵、污跡經(jīng)常循1環(huán)2墻身用濕/十布抹上不銹鋼油光無

39、、無灰塵、污跡經(jīng)常1循環(huán)3門（內(nèi)外）用濕/十布抹上不銹鋼油光無、無灰塵、污跡經(jīng)常1循環(huán)4門隙及邊清理細(xì)小垃圾無灰塵、垃圾、污跡15橋箱頂燈用濕/干布抹（需工程部配合）無灰塵、污跡46風(fēng)口濕布抹無灰塵、污跡17內(nèi)外電梯樓 層指示牌及 各按手擎用濕/十布抹上不銹鋼油（若/、銹鋼制造）無灰塵、污跡經(jīng)常1循環(huán)消防通道 樓梯日常清潔頻率/質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目工作內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)清潔頻率日周月年1地面清掃濕拖尢灰塵、污跡經(jīng)1常循環(huán)2墻身用濕/十布抹尢灰塵、污跡13門（內(nèi)外）用濕/十布抹尢灰塵、污跡經(jīng)常循環(huán)4墻角線濕布抹十布抹尢灰塵、污跡115燈外殼一十布抹 燈管一十布抹尢灰塵、污跡116風(fēng)口除塵濕，十布抹尢灰塵、污跡

40、117垃圾筒清倒垃圾，用濕/十布抹無污跡、無異味經(jīng)常循環(huán)8管道除塵濕，十布抹尢灰塵、污跡119消防設(shè)施箱及警鐘除塵/濕，十布抹尢灰塵、污跡1走道 日 常清潔頻率 /質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目工作內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)清潔頻率日周月年1走道地面用塵推推地面塵埃及清洗尢灰塵、污跡經(jīng)常循1環(huán)2辦公室指示牌除塵及用濕布抹尢灰塵、手指印113筒燈外殼一十布抹燈泡一十布抹尢灰塵、污跡114電力插頭十布抹尢灰塵、污跡15消防設(shè)施箱及警鐘高塵掃除塵除塵/濕，十布抹尢灰塵、污跡116墻角線濕布抹十布抹尢灰塵、污跡117冷氣出/入風(fēng)高塵掃除塵尢灰塵、污跡1口濕布抹18墻身濕/十布抹尢灰塵、污跡19出路門/牌拈小而材/喇叭煙感十布抹連門框

41、及門邊濕/十布抹尢灰塵、污跡1110大花板高塵掃除塵濕/十布抹尢灰塵、污跡11設(shè)備層/天臺(tái)日常清潔頻率/質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目工作內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)清潔頻率日周月年1地面清掃濕拖尢灰塵、污跡經(jīng)1常循環(huán)2墻身用濕/十布抹尢灰塵、污跡13門（內(nèi)外）用濕/十布抹上家具保養(yǎng)蠟尢灰塵、污跡經(jīng)常1循環(huán)4燈外殼一十布抹燈管一十布抹尢灰塵、污跡115風(fēng)口除塵濕，十布抹尢灰塵、污跡116垃圾筒清倒垃圾，用濕/十布抹上不銹鋼油（若/、銹鋼制造）無污跡、無異味經(jīng)常1循環(huán)7管道除塵濕，十布抹尢灰塵、污跡118消防設(shè)施箱及警鐘除塵/濕，十布抹無灰塵、污跡1?公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)公共區(qū)域安全防范措施(1) 管理處應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的養(yǎng)護(hù)和維

42、修，定期檢查消除隱患。對(duì)公共區(qū)域安全防范的重點(diǎn)部位設(shè)置警示標(biāo)識(shí)、可能引發(fā)人身傷亡事故的部位或場(chǎng)所要設(shè)置統(tǒng)一規(guī)范、文明禮貌、用語簡(jiǎn)明且醒 目的警示標(biāo)識(shí)，告示注意事項(xiàng)，明確禁止行為。并對(duì)下列部位強(qiáng)化防范措施：? 照明及線路應(yīng)有防漏電裝置。? 樓宇玻璃大門：應(yīng)有醒目的防撞條等防護(hù)措施及警示標(biāo)識(shí)。? 電梯：應(yīng)設(shè)有安全使用和故障注意事項(xiàng)的標(biāo)識(shí)，維修養(yǎng)護(hù)時(shí)應(yīng)設(shè)置圍護(hù)措施。? 電表箱、消防箱：應(yīng)保持箱體、插銷、表具和器材完好，設(shè)置警示標(biāo)識(shí)。? 水箱：應(yīng)加蓋或加門并上鎖。? 垃圾堆放：應(yīng)規(guī)定生活和建筑垃圾分類堆放，建筑垃圾實(shí)行袋裝化。? 挖溝排管：應(yīng)標(biāo)明施工期、設(shè)置圍護(hù)和警示標(biāo)識(shí)。(2) 組建安全應(yīng)急防范搶險(xiǎn)

43、預(yù)備隊(duì)伍，每年要組織開展二次以上的安全防范知識(shí)培訓(xùn)和對(duì)突發(fā)事件處理的實(shí)戰(zhàn)演練。(3) 管理部要加強(qiáng)對(duì)公共區(qū)域安全防范重點(diǎn)部位的日常巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改，不留隱患。門崗交接班：? 上班提早15分鐘到崗，按規(guī)定著裝，保持制服整潔，襯衫干凈，領(lǐng)帶端正，鈕扣扣好，不卷衣 袖，褲腳，皮鞋干凈，口袋不宜裝過多物品，高級(jí)管理員檢查管理員儀容儀表，布置工作及注意 事項(xiàng)。? 按劃分區(qū)域做班前巡查，巡查后做好記錄，發(fā)現(xiàn)上一班遺留問題或公共財(cái)物損壞，須向上一班管 理員確認(rèn)。? 與上一班管理員相互致禮換崗，接對(duì)講機(jī)，接崗?fù)戤厛?bào)告高級(jí)管理員，門崗值勤跨步立崗，保持 注意力集中，密切注視四周情況。? 交班記錄完整，物品

44、器械清楚無誤，上一班管理員交班須將本班有關(guān)情況和注意事項(xiàng)交代清楚， 交班人必須待接班人接崗后方可離崗?？刂迫肆鳎?1) 接待大廈客戶、訪客問訊做到舉止大方得體，態(tài)度和藹可親，嚴(yán)禁無禮待客，遇老、弱、殘等有困難者，主動(dòng)及時(shí)進(jìn)行幫助，勸阻推銷人員進(jìn)入大廈區(qū)域，阻止衣冠不整、閑雜人等進(jìn)入大廈。(2) 嚴(yán)格按照施工現(xiàn)場(chǎng)管理?xiàng)l例規(guī)定進(jìn)行檢查、監(jiān)督，對(duì)于大廈施工人員進(jìn)出，檢查其施工證，并檢查施工證與本人是否相符。巡檢(1) 巡檢管理員負(fù)責(zé)仔細(xì)觀察，巡邏到位，每次巡邏在巡檢表上做好記錄，發(fā)現(xiàn)可疑人員進(jìn)行查 問，并要求監(jiān)控中心配合，有情況必須詳細(xì)記錄時(shí)間、地點(diǎn)，處理結(jié)果，并簽名。(2) 熟悉各層面消防設(shè)施位置

45、、數(shù)量，防止漏查，檢查消火栓、安全指示燈、警鈴、滅火機(jī)、防火門 是否完好，檢查通道是否暢通，發(fā)現(xiàn)物品堆積消防通道及時(shí)予以處理，如有異常及時(shí)向上級(jí)匯 報(bào)。(3) 巡查門、窗、燈等公用設(shè)施，發(fā)現(xiàn)損壞，立即報(bào)工程部檢修，巡查樓層的整潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重污 染及時(shí)與清潔部聯(lián)系，檢查公共設(shè)施是否在運(yùn)行狀態(tài)。(4) 查驗(yàn)施工裝修許可證，合適裝修內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)超越裝修規(guī)定范圍的施工，責(zé)令停止施工，查驗(yàn)施工 人員施工證，發(fā)現(xiàn)無施工證之施工人員將其帶離大廈，查看施工安全情況，發(fā)現(xiàn)不安全因素， 令其立即整改。(5) 夜間巡邏，留意“偏角”、“死角”，留意各業(yè)戶加班情況，采用耳聽、眼看、鼻嗅等方法，檢 查公用部位關(guān)燈、關(guān)門

46、、關(guān)窗，確定所有業(yè)戶辦公單元門完整、鎖好，并在巡檢表上記 錄，檢查安全措施是否完整，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)。(6) 頻次：早班四次，夜班四次監(jiān)控中心交接班：(1) 接班人員提前15分鐘上崗，按規(guī)定著裝，佩帶胸卡，檢查設(shè)備和各類器材，注意對(duì)講機(jī)充電處 于正常狀態(tài)，各類器材擺放整齊，各類設(shè)備指示燈處于正常狀態(tài)，保持設(shè)備無積灰，地面清潔。(2) 做好當(dāng)班記錄，將本班情況交代清楚。(3) 中控中心除當(dāng)班人員、管理處經(jīng)理、主管、領(lǐng)班巡視、工程維修、保養(yǎng)人員外，其他未經(jīng)許可人員一律不得進(jìn)入。經(jīng)同意進(jìn)入者必須在中控室外來人員及國家政府機(jī)關(guān)人員來訪登記表上做 好登記。(4) 工程維修、保養(yǎng)人員進(jìn)入時(shí)，須持

47、有操作許可證明，并做好登記。(5) 設(shè)備供應(yīng)商、維修保養(yǎng)商須有管理處工程部人員陪同方可進(jìn)入，并做好登記。(6) 6）其他人員需經(jīng)業(yè)主及管理處同意方可進(jìn)入。(7) 7）當(dāng)值人員必須督促做好所有外來人員的登記工作。電視屏幕監(jiān)視：（ 4） 熟悉各個(gè)畫面所對(duì)應(yīng)的位置，集中思想觀察電視屏幕，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)通知高級(jí)管理員，確保屏幕畫面清晰，設(shè)備運(yùn)行良好，及時(shí)發(fā)現(xiàn)電梯關(guān)人故障，并迅速通知高級(jí)管理員和工程部。（ 5） 快速切換屏幕，操縱云臺(tái)攝像頭，調(diào)整焦距，跟蹤觀察。（ 6） 數(shù)碼錄像：確保錄像機(jī)運(yùn)行正常，錄像資料按規(guī)定時(shí)間保存，調(diào)看錄像必須經(jīng)主管同意。（ 7） 消防控制系統(tǒng)操作：確保消防報(bào)警設(shè)備處于正常狀

48、態(tài)，熟悉消防報(bào)警系統(tǒng)各回路位置，報(bào)警點(diǎn)位置，聽到警鈴報(bào)警及時(shí)通知高級(jí)管理員派人到現(xiàn)場(chǎng)查看，待消除警報(bào)后將報(bào)警系統(tǒng)復(fù)位，報(bào)警記錄清楚。（ 8） 客戶報(bào)修接報(bào)：接聽報(bào)修電話態(tài)度良好、親切，準(zhǔn)確記錄報(bào)修單元號(hào)、報(bào)修人姓名、報(bào)修內(nèi)容、報(bào)修時(shí)間，并及時(shí)通知工程部或相關(guān)人員赴現(xiàn)場(chǎng)維修。報(bào)修單填寫清楚，按序擺放，有檔可查。（ 9） 客戶投訴記錄：接聽電話時(shí)態(tài)度親切，準(zhǔn)確清晰記錄投訴單元號(hào)、投訴人姓名、投訴內(nèi)容、時(shí)間并及時(shí)通知相關(guān)人員處理。根據(jù)租戶投訴處理流程圖操作。（ 10） 巡更系統(tǒng)操作：負(fù)責(zé)操作巡更器，檢查管理員的巡更記錄，巡更資料按序擺放，清晰可查，巡更記錄及時(shí)交高級(jí)管理員簽收，并配合主管檢查。（ 1

49、1） 電梯管理系統(tǒng)：全面監(jiān)視電梯運(yùn)行狀況，確保電梯管理系統(tǒng)正常運(yùn)行，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)報(bào)修，并在電梯故障統(tǒng)計(jì)一欄表上準(zhǔn)確記錄故障發(fā)生時(shí)間、梯號(hào)。? 車輛停放管理：機(jī)動(dòng)車 ：（ 1） 地下停車庫進(jìn)出車輛接受大廈監(jiān)控中心 24小時(shí)監(jiān)控；（ 2） 發(fā)現(xiàn)可疑人員在車庫內(nèi)徘徊，應(yīng)上前禮貌詢問是否需要協(xié)助，防止偷車事件；（ 3） 車庫管理員在巡視時(shí)，需檢查地下停車庫設(shè)置的滅火器是否完好，并同時(shí)注意車庫內(nèi)有無雜物及易燃品堆放；（ 4） 車庫管理員在巡視時(shí)，應(yīng)特別注意停放之車輛有無漏油、漏水現(xiàn)象發(fā)生，若發(fā)現(xiàn)情況應(yīng)及時(shí)通知車主；（ 5） 月租卡車位供本大樓客戶使用，車位租用者若更換車輛，須事先書面告知管理中心；（ 6

50、） 車輛進(jìn)入車庫需按照指定路線、路標(biāo)行駛，不準(zhǔn)逆向行駛，否則造成之后果自行負(fù)責(zé)；（ 7） 駕駛員進(jìn)入車庫，需聽從現(xiàn)場(chǎng)管理員指揮，不得任意侵占他人車位；（ 8） 駕駛員進(jìn)入車庫，不準(zhǔn)攜帶易燃易爆物品，禁止吸煙，禁止動(dòng)用明火，不準(zhǔn)亂扔垃圾；（ 9） 客戶在泊車時(shí)不得占用公共通道，一張?jiān)伦饪ㄖ荒芡７乓徊寇囕v；（ 10） 車庫內(nèi)禁止修車、試車、洗車行為；（ 11） 駕駛員不得任意動(dòng)用消防設(shè)施；（ 12） 車庫內(nèi)移動(dòng)車輛碰撞他人車輛或大廈設(shè)施，需照價(jià)賠償；（ 13） 駕駛員在使用月租卡過程中，如使用不當(dāng)而造成月租卡損壞或月租卡遺失，需補(bǔ)辦月租卡并另付相應(yīng)補(bǔ)卡費(fèi)用；（ 14） 車輛進(jìn)入車庫，車主應(yīng)妥善保管車內(nèi)物品，注意檢查門、窗關(guān)閉，如有遺失概不負(fù)責(zé)；（ 15） 車輛進(jìn)入車庫出入口時(shí)，禁止跟車，按規(guī)定依次出入車庫，因違章跟車造成的損失，后果自負(fù)；（ 16） 機(jī)動(dòng)車停車位嚴(yán)禁停放非機(jī)動(dòng)車和摩托車；（ 17） 車輛攜帶辦公設(shè)備出大廈，請(qǐng)主動(dòng)出示物品出入許可證；（ 18） 1 樓平臺(tái)上停車位除農(nóng)村商業(yè)銀行（當(dāng)前租用單位）相關(guān)車輛、卸貨車輛暫停之外，禁止其他車輛占用。非機(jī)動(dòng)車：（ 19） 動(dòng)車應(yīng)停放于指定區(qū)域，并按規(guī)定停放；