精品資料（2021-2022年收藏）作品之一—繽紛五洲項目可行性分析報告

1、濟南繽紛五洲商業(yè)廣場項目可 行 性 報 告一、綜 述2005年以來，外地企業(yè)競相入駐、本土企業(yè)加速擴張，新店、新業(yè)態(tài)不斷出現，濟南市商業(yè)百花齊放欣欣向榮。萬達廣場、魯商集團、恒隆廣場、繽紛五洲商業(yè)廣場（本案）等商業(yè)翹楚紛紛展開步伐，將在未來幾年內引起濟南商業(yè)格局和版圖發(fā)生巨大變化，這座城市也將隨著這些新崛起的區(qū)域商業(yè)中心，為濟南百貨業(yè)帶來新的商機與挑戰(zhàn)。同時，引發(fā)商界和社會各界進行共同展望：1、 “老濟南”的新氣象：時尚品牌井噴入駐；2、打造“綜合體”商業(yè)：“大而全”的掘金狂想?！俺鞘芯C合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在

2、各部門建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。上世紀90年代以前濟南市民的主要購物場所無一例外是大而全的百貨店，而沒有專業(yè)店。上世紀末崛起的銀座商城及貴和購物中心率先向傳統(tǒng)商業(yè)模式發(fā)出挑戰(zhàn)，把專業(yè)店搬進商場。以三聯家電為代表的各種專業(yè)商場、專賣店在濟南遍地開花，傳統(tǒng)百貨店遭到嚴重挑戰(zhàn)，大部分客流被分流。濟南商業(yè)第二輪洗牌的演化過程導致，不少曾經輝煌的濟南本土商號逐漸淡出。以銀座地下購物廣場為代表進行業(yè)態(tài)升級的新商業(yè)形態(tài)，集購物、休閑、娛樂和飲食于一身。一站式超級購物模式風靡泉城。上海聯華、北京國美等省外實力商家以及沃爾瑪、家樂福等國際零售巨頭紛紛搶址濟南。在建

3、的經四路萬達廣場、泉城路恒隆廣場即將在未來幾年內構建濟南商業(yè)發(fā)展新版圖。二、宏觀環(huán)境2.1 2000-2005年濟南市GDP、人均GDP增長情況分析數據來源2001-2005年統(tǒng)計年鑒和2005年統(tǒng)計公報 2000-2005年濟南市人均GDP增長情況 數據來源2001-2005年統(tǒng)計年鑒和2005年統(tǒng)計公報 由上圖可以看出從2000年開始濟南市GDP保持了12%以上的速度持續(xù)增長，人均GDP也保持了兩位數的增長速度。2005年濟南市GDP和人均GDP增長率分別達到了15.9%和14.9%，增速達到了濟南市近年來的最高水平，同時高于全國平均水平5.7個百分點，也高于東部省會城市水平。2005年濟

4、南市的經濟發(fā)展速度位居全國省會城市第六位。濟南市經濟的穩(wěn)定及持續(xù)發(fā)展形成了消費者信心和各種商業(yè)投資活動的基礎，同時濟南市經濟穩(wěn)定性為房地產項目的最終成功提供了先決條件。2.2 居民收入與消費能力2.2.1 城鎮(zhèn)居民家庭收入城鎮(zhèn)居民家庭年收入 數據來源2001-2005年統(tǒng)計年鑒和2005年統(tǒng)計公報 從上圖可以看出，濟南市的家庭平均年收入在逐年增加，2004年達到13051.61元。 2.2.1 城市居民可支配收入城市居民可支配收入 數據來源：2001-2005年濟南統(tǒng)計年鑒和2005年濟南統(tǒng)計公報 市場區(qū)域的家庭收入情況可以反映區(qū)域經濟的生命力，可以推測出當地居民消費力和購買力的范圍和規(guī)模。

5、2.3濟南市產業(yè)結構發(fā)展情況據統(tǒng)計，2005年1-11月份一二三產業(yè)分別增長6.2%、19. 8%和13%。1-11月份地方財政一般預算收入77.3億元，可比增長22.8%。規(guī)模以上工業(yè)實現利稅154.7億元，利潤73.7億元。分別增長29.2%和50.8%，繼續(xù)呈現利潤增幅高于銷售收入增幅的良好態(tài)勢。2000-2005年濟南市產業(yè)結構變化情況 數據來源：濟南統(tǒng)計年鑒和2005年統(tǒng)計公報 由上表可知，濟南市的第三產業(yè)總量的逐年增加，其所占的比例越來越大，這表明象征著城市發(fā)展水平的第三產業(yè)已經逐漸成為濟南市的主要產業(yè)，說明濟南市的城市功能越來越完善，越來越適合居住。房地產開發(fā)作為第三產業(yè)的主力，

6、其發(fā)展前景較為樂觀。2.4 2005年濟南房地產政策環(huán)境中國人民銀行調整商業(yè)銀行住房信貸政策和下調金融機構超額準備金利率的金融政策：抑制投機、規(guī)范房地產金融行為，提高房地產金融準入門檻；宏觀調控的稅收政策：抑制房地產炒作、減少合并房地產開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅費。 2.5 2005年濟南商業(yè)地產投資趨勢2005年濟南的商鋪投資需求穩(wěn)中有升。濟南的商鋪市場在2005年發(fā)展平衡，市場比較穩(wěn)定，雖然沒有國內其它大城市的商鋪投資熱潮，但也呈現出了穩(wěn)中有升的趨勢。濟南在2005年最流行的品種是商業(yè)街商鋪、市中心購物中心、區(qū)域商業(yè)中心、專業(yè)市場等，而其他發(fā)達城市流行的社區(qū)商鋪明顯受到冷落。在租金走勢上，雖然濟南

7、的商鋪市場比較穩(wěn)定，但租金開始出現了走高的態(tài)勢。2005年，濟南商鋪投資年回報率一般在10%左右。但在投資走勢上，目前濟南的商鋪市場還太明朗，有大量持幣觀望者。在供求關系方面，濟南的商鋪漸多趨勢明顯，供大于求。2.6 城市經濟基礎和市民經濟基礎的提高促進商業(yè)由大而全傳統(tǒng)百貨模式向城市綜合體模式得轉變三、濟南市市區(qū)商業(yè)調研3.1 2005年濟南市商業(yè)發(fā)展現狀濟南商業(yè)、餐飲業(yè)蓬勃發(fā)展。全市商品交易市場數量膨增，2005年社會消費品零售總額810.1億元。同時以連鎖商業(yè)為重點的現代經營形式和營銷方式迅速崛起，形成了市區(qū)中部以泉城廣場為中心聚集了銀座、大潤發(fā)、三聯、蘇寧、貴和、百大等大賣場；聯華、大潤

8、發(fā)、濟南華聯等環(huán)布在城市四周的新商業(yè)格局。在老百貨業(yè)沒落的同時，以銀座、貴和為首的新生力經過近年來迅猛發(fā)展已成為省知名商業(yè)品牌企業(yè)，具有極大地市場號召力。國外零售巨頭的出現，使?jié)仙虡I(yè)國際競爭開始進入白熱化階段。3.2 濟南市區(qū)幾大商業(yè)區(qū)3.2.1 泉城路商業(yè)區(qū)泉城路歷來是濟南繁華的中心商業(yè)區(qū)，商家云集，名店眾多，是泉城東西向發(fā)展的主軸，有“十字金街”之地位，是一條具有購物、交通、休閑、旅游、文化五大功能的準步行商業(yè)街。由于區(qū)域規(guī)劃設計、步行街商業(yè)建筑單體與交通組織存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分問題，泉城路現有商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較零散，整體形象與品牌效益未能達到最佳，競爭力相對較弱，制約了

9、該商圈的業(yè)態(tài)、人氣及發(fā)展空間。恒?。ㄔ诮ǎ⑻O果城（在建）等進軍泉城路商圈，將在未來幾年內更改該商圈版圖。3.2.2 華聯商業(yè)區(qū)以華聯、嘉華為主題構筑的經二路商業(yè)街已成為濟南市西部的一條商業(yè)金街，是槐蔭區(qū)的商業(yè)中心。該區(qū)域以百貨、購物中心、小商品批發(fā)市場為商業(yè)形態(tài)，包括專業(yè)市場、專賣店、風味小吃等，基本上涵蓋各種業(yè)態(tài)形式，人氣較旺。3.2.3 經四路商業(yè)區(qū)濟南傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，以萬達廣場（在建）、振華商廈（在建）、大觀園園、地下人防商城為代表，涉及大型百貨、餐飲、娛樂等，人流量較大。其中萬達、振華商廈等在建項目落成之后，也將引領該區(qū)域商業(yè)進入新模式。3.2.4 花園路商業(yè)區(qū)花園路中段道路改造工程的完

10、成帶動了該區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，這里擁有酒吧一條街、洪樓教堂、山東大學東校區(qū)，歷史文化的沉淀及現代時尚潮流的涌入，為該區(qū)域增添了文化休閑特色。經一路延長線道路改進工程的實施，聯動濟南東、西兩大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，該區(qū)域商業(yè)發(fā)展迅速。3.2.5 北園大街商業(yè)帶家居建材類專業(yè)市場聚集地，餐飲、娛樂業(yè)均較發(fā)達，隨著該區(qū)域交通環(huán)境的進一步改善，商業(yè)前景廣闊。3.2.6 天橋商業(yè)區(qū)（以本案、山東通訊城、洛口為中心輻射的商圈）天橋區(qū)作為濟南歷史上古老的城區(qū)之一，不但是成熟的居住生活圈，更有以濼口為核心的成熟商業(yè)密集區(qū)域和以繽紛五洲為代表的新型多元復合業(yè)態(tài)新商圈。濟南北跨戰(zhàn)略及小清河濱河新區(qū)的打造為繽紛五洲商業(yè)廣場項目（

11、本案）至洛口片區(qū)商圈的升級提供了難得的發(fā)展機遇。3.3 2005年以前各商業(yè)區(qū)對比分析3.3.1 2005年以前各商業(yè)區(qū)租金對比分析商業(yè)區(qū)地理位置及交通商業(yè)區(qū)地位商業(yè)核心商業(yè)物業(yè)租賃價格出租率消費群來源泉城路商業(yè)區(qū)濟南市中心區(qū)，交通、商貿中心零售業(yè)領頭羊，市級商業(yè)中心購物中心、大型超市、品牌店大型商場一般以聯營方式扣點20-30%作為租金；一般商場租金約為250元/ m2 /月；售價1-5萬80%左右全市市民、外地游客，客戶群廣泛經二路商業(yè)區(qū)區(qū)域中心，交通便利二級商業(yè)區(qū)，西部區(qū)域商業(yè)中心購物中心、大型超市、大型小商品批發(fā)市場大型商場一般以聯營方式扣點約20%作為租金；一般商場租金約元/ m2

12、/月90%以上西部槐蔭區(qū)、天橋區(qū)居民經四路商業(yè)區(qū)交通便利傳統(tǒng)中央商業(yè)區(qū)大型百貨大型商場一般以聯營方式扣點約為20%作為租金；一般商場租金約180元/ m2 /月95%全市消費者花園路商業(yè)區(qū)區(qū)域中心交通便利二級商業(yè)區(qū)，東部商業(yè)中心超市、咖啡、酒吧集中區(qū)域一般商場租金約為200元/ m2 /月90%左右歷城、歷下區(qū)居民北園大街商業(yè)帶主要交通樞紐二級商業(yè)區(qū)，專業(yè)市場聚集地家居、建材類專業(yè)市場一般商場租金100元/ m2 /月85%左右魯中（家居建材），周邊居民（超市）天橋商圈交通便利專業(yè)批發(fā)市場專業(yè)市場（通訊、服裝）一般商場租金約為100元/ m2 /月90%全市、周邊區(qū)域3.3.2 2005年以前

13、各商業(yè)區(qū)租金對比分析物業(yè)名稱位置規(guī)模（m2）業(yè)態(tài)形式租賃價格經營方式檔次經營范圍車位萬達購物廣場泉城路西端5萬超市、專業(yè)店、專賣店F1售價：2.5-5萬元F1租價：約300元/ m2 /月一層自營二至四層聯營中高檔生活用品、家居、品牌服裝143個恒隆廣場（在建）泉城路中段19萬品牌店高檔國際品牌、奢侈品988銀座商城濼源大街與佛山街交界處5萬百貨扣點約20-30%作為租金聯營中高檔生活用品、時尚用品約240個貴和購物中心泉城路中段2.2萬百貨扣點約20-30%作為租金聯營高檔高檔用品35個嘉華購物廣場經二緯九4萬摩爾扣點約20-30%作為租金統(tǒng)一經營中高檔精品、生活用品300個百腦匯碼廣場山大

14、路1.3萬專業(yè)商場租金：120元/ m2 /月統(tǒng)一經營中高檔電子等科技產品200余個經四路萬達廣場（在建）經四路16萬城市綜合體中高檔品牌、百貨1100國美電器商城花園路中段0.8萬家電連鎖租金：100元/ m2 /月連鎖中檔電器產品30個繽紛五洲商業(yè)廣場（在建）濟濼路與標山南路交界口8萬城市綜合體租金：150元/ m2 /月統(tǒng)一管理、經營高中檔百貨、專業(yè)市場500余個3.3.3 大型在建商業(yè)項目編號項目名稱區(qū)域商業(yè)建筑類型招商定位意向建筑面積（平米）開發(fā)商竣工時間現狀1銀座晶都經四路獨立商業(yè)綜合商業(yè)20000山東銀座2008竣工未開業(yè)2盛世花城商業(yè)高新區(qū)公建裙樓綜合商業(yè)40000濟南天業(yè)20

15、09竣工未開業(yè)3環(huán)球嘉匯廣場北園大街獨立商業(yè)專業(yè)市場45000山東嘉匯2008竣工未開業(yè)4匯泉地王廣場1期泉城路獨立商業(yè)商業(yè)街10000香港新世界2008竣工未開業(yè)5東區(qū)萬象高新區(qū)公建裙樓商業(yè)街50000山東世通2010竣工未開業(yè)6匯泉地王廣場23期泉城路獨立商業(yè)商業(yè)街39000香港新世界2010施工中7中潤世紀廣場東二環(huán)公建裙樓購物中心80000山東中潤置業(yè)2009施工中8恒隆廣場泉城路獨立商業(yè)購物中心150000香港恒隆2010施工中9省府前街項目泉城路獨立商業(yè)商業(yè)街88000濟南融新投資2010未開工10銀座經十路項目英雄山獨立商業(yè)購物中心130000山東銀座2010未開工11新開元項目

16、泉城路獨立商業(yè)購物中心72000新開元未定未拆遷12魏家莊項目經四路獨立商業(yè)商業(yè)街300000萬達集團2011未拆遷13陽光100商業(yè)英雄山公建裙房綜合商業(yè)約40000陽光1002010未拆遷14彩虹步行街東二環(huán)獨立商業(yè)商業(yè)街300000未定未定未拆遷15領袖城商業(yè)南二環(huán)獨立商業(yè)購物中心300000山東魯能未定未開工16大地銳城洪樓公建裙房購物中心100000三威置業(yè)2010未開工17中齊未來城高新區(qū)未知綜合商業(yè)25000中齊地產2010后未開工18全運村項目高新區(qū)公建裙房購物中心約150000海爾綠城2010后施工中19鑫苑國際城市花園高新區(qū)公建裙房商業(yè)街30000鑫苑地產2010施工中20

17、高新區(qū)2號地高新區(qū)未知未知80000未知2010年后未出讓21本案萬達、恒隆、新世界地產、本案等專業(yè)商業(yè)地產運營商進駐濟南，凸現市場競爭；商業(yè)項目的規(guī)模較大，為外籍/外部大型連鎖商業(yè)作為主力店進入濟南提供機會；市場壟斷逐步被打破，如面對競爭，銀座也重新定位，轉入綜合超市和購物中心業(yè)態(tài)的發(fā)展；商業(yè)檔次大幅提升。3.3.4 濟南商業(yè)業(yè)態(tài)構成從圖2005年底現有商業(yè)供應業(yè)態(tài)構成可知：Ø 百貨占比51%，大賣場類約占比19%；Ø 由超市、精品店、餐飲、部分電器賣場構成，并采用固定租金，而不是扣點經營，具有購物中心特征，但在規(guī)模、業(yè)態(tài)組合、整體運營等方面仍然與現代購物中心有較大差距，

18、定義為綜合商業(yè)；Ø 濟南目前沒有真正意義上的購物中心，整體商業(yè)業(yè)態(tài)單一，品牌同質化較嚴重，商業(yè)缺少特色。從圖未來三至五年內新增商業(yè)供應業(yè)態(tài)構成分析得知：Ø 未來百貨業(yè)態(tài)將更傾向以購物中心主力店的形式進入市場；Ø 萬達廣場、恒隆廣場、本案等未來項目作為一站式現代購物中心將大幅提升濟南的商業(yè)檔次。綜上所述：A. 從國內一線城市的發(fā)展歷程看，包含多種業(yè)態(tài)，集購物、休閑娛樂、餐飲于一體、擁有舒適的消費環(huán)境，符合年輕人消費心里的大型綜合性商業(yè)已成為商業(yè)發(fā)展的重要趨勢；B. 濟南消費市場的潛力受到外埠及外資零售商的認可，一些尚未進入的知名國際零售品牌正在積極選址中，實力雄厚、

19、經驗豐富商家的進入，將為市場帶來新的商業(yè)理念和成熟的經營方式；C. 商鋪的同一專業(yè)化經營管理的重要性日益凸顯。3.3.5 各個物業(yè)停車位分析據濟南市有關部門2005年所做的居民消費情況調查顯示，濟南市家庭汽車擁有率為7.7%，另有4.6%的家庭打算購買汽車。而駕照擁有率為18.6%，且購車群體數量逐年加速增加。未來幾年內，停車位成為新型商業(yè)模式角逐消費群體的元素之一。本案設有地上地下停車位共計500余個，滿足市民的停車需求。四、項目概況4.1 項目背景濟南繽紛五洲商業(yè)廣場項目屬于濟南市原第二工人文化宮改擴建項目其中一部分。原第二工人文化宮地處濟濼路與師范路丁字路口北，總建筑面積4.5萬平方米。

20、2004年10月，為了滿足廣大職工群眾日益增長的文化娛樂需要，濟發(fā)改【2004】394號文同意建設市第二工人文化宮改擴建項目。濟發(fā)改投資【2006】589號文同意將濟南第二工人文化宮改擴建項目二期工程延期至2006年實施。經過前期對濟南全面認真的市場調研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復的分析比較，根據濟南天橋區(qū)的商業(yè)地產現狀與發(fā)展趨勢，項目致力于滿足濟南市居民日益提高的休閑娛樂文化需求，同時調整定位，已經取得良好的業(yè)績并有著良好的發(fā)展前景。濟南繽紛五洲商業(yè)廣場項目由商業(yè)廣場，星級酒店，娛樂會所，特色美食街、寫字樓組成，擬建為濟南首座主題式現代購物中心，總投資額2.6億元，總建筑面積近8萬平方米。項目積

21、極順應天橋區(qū)"五帶三片區(qū)"經濟發(fā)展規(guī)劃，從濟南市“建設新天橋”的高度出發(fā)，在中央商務區(qū)(CBD)和中央生活區(qū)(CLD)打造集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的大型商業(yè)綜合體，開啟多重、復合型業(yè)態(tài)共發(fā)展并繁榮的業(yè)態(tài)格局。城市綜合體，集吃、喝、玩、樂、購、學于一體，相互依存、相互助益匯聚目光、商機、財富巨大的吸引力城市形象、景觀、品質代表顯著地標志領導市場帶動性和超前性近年來，新近落成的大型綜合購物中心已經迅速成為不少城市商業(yè)零售市場的主力軍，而傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)已經很難滿足它們對硬件和軟件的要求，這給房地產行業(yè)留下了巨大的市場空白，于是融合傳統(tǒng)流通業(yè)與地產業(yè)的商業(yè)地產企業(yè)就應運而生。

22、4.2 項目經濟技術指標指標數據總建筑面積：733380m2地上部分57400 m2地下部分15980 m2樓層地上3層、5層、6層、9層，地下一層高度三層高度15.4 m五層高度25.55 m六層高度27.65 m九層高度39.55 m容積率地上容積率1.94地下容積率0.54建筑密度45%綠化率30%停車數量510備注：設置地下中水設施、地下停車場，壓縮建筑面積并須按濟發(fā)改投資【2007】589號文所確定的規(guī)模和內容進行調整；就用地西邊界至濟濼路紅線之間用地須征求土地主管部門意見。4.3 項目品牌優(yōu)勢顯著項目自啟動之初，積極與國內外一線品牌溝通洽談，截至目前已經成功簽約繽紛五洲大酒店、銀座

23、超市、國美電器、大地數字影院、幸福時光KTV、屈臣氏、麥當勞等大型主力店。服裝百貨類擬引進阿迪達斯、耐克、銳步、KAPPA、美特斯邦威、ME&CITY、勁霸、海瀾之家、圣大保羅、森馬、才子、紅豆、昊雨、圣迪奧、金苑、東方駱駝、奈舍、七匹狼、與狼共舞、李寧、CBA、361°、鴻星爾克、八哥、貴人鳥、巴拉巴拉、ABC、一休及麗致金飾等品牌；餐飲類擬引進了麥當勞，圓緣園，集集小鎮(zhèn)，DQ冰雪皇后、新唐人客棧，比比客、華萊士、英雄煮等餐飲名店；休閑娛樂擬引進幸福時光KTV、歡樂谷電玩城、大地數字影院等娛樂巨頭。便民服務配套設施擬引進中國銀行，嘉華國旅旅行社，韓城韓藝美容美發(fā)店，齊魯證劵

24、及各類特色店。4.3.1 繽紛五洲大酒店擬于2010年9月試營業(yè)，是一家按國家四星級標準興建的集餐飲、客房、會議、商務于一體的綜合性酒店,總營業(yè)面積約10000平方米，擁有127套不同類型的客房，包括商務套房、景觀商務單人間、豪華標準間、家庭房，所有房間均設有寬帶、衛(wèi)星電視及迷你酒吧。酒店餐飲有10余個風格獨具、特色鮮明的宴會包房。零點自助大廳可同時容納200人用餐。多功能會議室可容納300人，適合舉行簽約、會談、慶典、婚慶、新聞發(fā)布會等儀式活動。酒店集魯菜之新派膠東海鮮精華之天成，博采粵、川、海派等菜系之長，秉承傳統(tǒng)而不拘泥于形式，不斷創(chuàng)新精益求精，將魯菜的風格與泉城人民的喜好、口味有機結合

25、。 4.3.2 銀座超市中國零售十強山東銀座股份有限公司，是一家擁有現代百貨、大型綜合超市、家居、便民超市等跨地區(qū)、多業(yè)態(tài)的大型商業(yè)連鎖機構，山東省商貿流通領域重點骨干企業(yè)，是山東省政府重點扶持發(fā)展的零售集團。歷經十幾年發(fā)展，公司已擁有60家大型現代化商場、117家便民連鎖超市，經營面積170多萬平方米，從業(yè)人員7萬多人。4.3.3 國美電器中國著名品牌國美電器集團，是中國最大的以家電及消費電子產品零售為主的全國性連鎖企業(yè)。國美電器集團在全國280多個城市擁有直營門店1200多家。目前，集團擁有員工30萬人，每年為國家上繳稅超過15億元以上。國美的選擇，驗證了繽紛五洲的商業(yè)投資魅力和繁榮發(fā)展前

26、景。4.3.4 大地數字影院知名影視品牌大地集團傾情入駐繽紛五洲，為泉城奉獻視聽雙重饕餮盛宴。大地集團主營現代化多廳的2K數字影院，將數字科技和連鎖建設應用于電影行業(yè)，迅速形成了大地影院發(fā)展的規(guī)模效應，使大地數字影院更加符合其大眾化的市場定位。大地影院現在全國范圍內已有上百家影院的項目。2009年3月，大地電影集團斥巨資投拍的史詩電影孔子獲得票房大勝。4.3.5 麥當勞世界500強企業(yè)麥當勞，是中國最大的連鎖快餐企業(yè)之一，其餐廳遍布全世界六大洲百余個國家，也是全球餐飲業(yè)最有價值的品牌之一。麥當勞落戶繽紛五洲，為人們帶來更省時便捷的美味食品和優(yōu)質服務，以及二十四小時營業(yè)的便利。4.4 項目發(fā)展前

27、景濟南新中心·城市新名片·天橋區(qū)城市地標綜合建筑群繽紛五洲商業(yè)廣場4.4.1“城市綜合體”新模式打造新濟南基于自身優(yōu)勢和市場空間，打造功能豐富的濟南新城，包括區(qū)域型復合商業(yè)中心、準五星級商務酒店、超區(qū)域水準的辦公樓、優(yōu)質標準公寓；滿足消費、商旅、工作、生活的基本功能和綜合體能夠提供更多種功能；城市的新標志、新景觀和新的服務平臺。4.4.2 項目獲政府積極扶持和無微關懷，拉動就業(yè)，創(chuàng)造GDP，愿景廣闊項目積極支持城市經濟規(guī)劃建設，致力于繁榮區(qū)域商業(yè)經濟，受到省、市各級領導的高級重視和關懷，自啟動之后，隨之規(guī)模的持續(xù)擴大和發(fā)展，將會為當地創(chuàng)造大量的就業(yè)機會、緩解就業(yè)壓力。預計，

28、將通過直接雇員創(chuàng)造就業(yè)機會、對當地GDP的貢獻拉動就業(yè)增長，每年安置社會就業(yè)人數500余人。五、項目SWOT分析5.1 優(yōu)勢（Strength，S）Ø 地處天橋濼口核心地段，區(qū)位優(yōu)勢明顯，專業(yè)市場林立，地理位置優(yōu)越，擁有深厚商業(yè)文化的濼口商圈交通便利，周邊健身廣場、醫(yī)院、學校、銀行等生活配套設施一應俱全，居民小區(qū)眾多，客源豐富；Ø 項目證件齊全，包括土地證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、房地產開發(fā)經營權證、預售許可證在內的六證全部辦理完畢；Ø 以項目為軸心的商業(yè)地產價值陡增，聯帶效應將更加明顯，房地產市場價格空間比較大；Ø

29、業(yè)態(tài)格局合理，優(yōu)質大品牌引入、高檔次完善商業(yè)設施和優(yōu)質規(guī)范化服務、大眾化價格定位形成繽紛五洲核心競爭力；Ø 首家擁有多業(yè)態(tài)的全新購物體驗的SHOPINGMALL，旨在提供一站式到達，多元化享有的休閑娛樂服務；Ø 統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一運營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一策略等，形成品牌持久力。5.2 劣勢（Weakness ，W）Ø 周邊區(qū)域居民消費觀念和習慣較為保守，有待培養(yǎng)和開發(fā)，周邊居民素質有待提高，片區(qū)商業(yè)投資潛力有待發(fā)掘、培養(yǎng)；Ø 一體化開發(fā)、招商、營運模式需要改善和提升；Ø 定位不夠明確；Ø 硬件設施有待完善；5.3 機會（Qpportunity

30、 ，O）以項目為首的城北經濟異軍突起，形成天橋區(qū)新的商圈跨越Ø 濟南市北部商圈重新洗牌，周邊區(qū)域地產商業(yè)價值陡增，沿街商鋪漲幅高達45.5%72.7%。伴隨著繽紛五洲所在片區(qū)近年來的持續(xù)改造，特別是小清河濱河新區(qū)的改造開發(fā)，該片區(qū)商圈正經歷著脫胎換骨的巨變。Ø 業(yè)態(tài)格局重新劃分，知名大品牌引入和優(yōu)質規(guī)范化服務、大眾化價格定位，形成項目核心競爭力Ø 培養(yǎng)市民消費理念，完成“城市綜合體”客層主體綜合素養(yǎng)的蛻變；5.4 風險（Threat ，T）Ø 行業(yè)競爭激烈，恒隆、萬達等商業(yè)翹楚的進入，將引起濟南商業(yè)格局和版圖發(fā)生巨大變化，為濟南百貨業(yè)帶來新的商機與挑戰(zhàn)；六、項目投資估算及盈利分析6.1 編制依據6.1.1 建筑工程費用以現行建筑工程費用標準及費率為依據；6.1.2 各種費率依據國家相關文件。6.2 投資估算投資估算表序號項目單價數量金額（萬元）1土地費用2前期費用2.1勘測設計費2.2各類規(guī)費3工程費用3.1建安工程費3.2室外工程3.3機電工程4銷售費用5管理費用6資金成