離婚案中對已經(jīng)公房房改的房產(chǎn)的認定及處理

1、離婚案中對已經(jīng)公房房改的房產(chǎn)的認定及處理    一、對已經(jīng)公房房改的房產(chǎn)的范圍的認定。人民法院在審理離婚案件中，對涉及已經(jīng)公房房改的房產(chǎn)爭議的，按規(guī)定可以合 并審理。如 何理解已經(jīng)公房房改的房產(chǎn)，其范圍如何確定？以夫妻名義進行房改的房產(chǎn)，在實踐中，主 要有以下幾種情況：第一、夫妻雙方已交完購房款，并以一方名義辦理了共有產(chǎn)權(quán)證書 或房產(chǎn)所有權(quán)證書的房產(chǎn)；第二、以一方名義進行房改，已付清購房款未并共同居住， 但未辦理產(chǎn)權(quán)證書的房產(chǎn)；第三、以一方名義進行房改，已付部分（首期）購房款并實際居 住而未辦理

2、房產(chǎn)證的房產(chǎn)；第四、以一方名義申請參加房改，產(chǎn)權(quán)單位審查同意，并確定房 號，而未交房款的房產(chǎn)；第五、以一方名義進行房改，已付全部或部分購房款，但進行房 改的公房尚未竣工或未開工的房產(chǎn)（期房）。確認已經(jīng)公房房改的房產(chǎn)的范圍，常見有三種 不同的觀點：（一）登記論認為，房產(chǎn)作為不動產(chǎn)，某一民事主體對其享有產(chǎn)權(quán)，應以到政 府主管職能部門辦理登記手續(xù)為標志，以夫妻一方名義進行房改的公房房產(chǎn)也不例外。所以 ，確認公房是否已經(jīng)房改，夫妻對公房是否擁有產(chǎn)權(quán)，應以是否辦理登記手續(xù)、持有產(chǎn)權(quán)證 書為準。（二）付清購房款論認為，只要夫妻已付清了購房款，而不

3、管其是否辦理登記手續(xù) ，該房產(chǎn)應屬夫妻共有。（三）售房單位審批論認為，凡夫妻以一方名義向售房單位申請參 加房改，售房單位審查同意，并已付首期購房款的房改房產(chǎn)，應屬已經(jīng)房改的房產(chǎn)。 在離婚案中，對公房是否已經(jīng)房改、夫妻雙方對該房產(chǎn)是不享有產(chǎn)權(quán)的認定，是對房改房產(chǎn) 能否進行處理的前提。這一方面，沒有專門的法律、法規(guī)規(guī)定，也沒有最高人民法院的司法 解釋。登記論是傳統(tǒng)民法理論上不動產(chǎn)物權(quán)必須在登記之后才能成立的觀點。而在實踐中， 已付清購房款而沒有辦理登記手續(xù)的情況是很普遍的，若以登記論的觀點一刀切，對已付清 購房款而未辦理登記手續(xù)

4、的房改房產(chǎn)不予認這夫妻共同財產(chǎn)，僅就購房款進行分割，對于 未以其名義進行房改的夫妻一方是顯失公平的。尤其是夫妻雙方在同一單位的情況，一方有 住房，另一方無住房 而又失去了房改的機會。但公房房改實際上是公房買賣，是一種特殊的買賣關系，國家（名 義上是黨政機關、企事業(yè)單位）是賣方，黨政機關、企事業(yè)單位的職工是買方，屬房屋買賣 關系的范疇。既然是房屋買賣關系，應該是登記后才生效。因此，若將未登記的房改房產(chǎn)認 定為夫妻共同財產(chǎn)，在法理上是講不通的。這種付清了購房款而未辦理登記手續(xù)的房屋的產(chǎn) 權(quán)，對夫妻雙方來講，只是一種準產(chǎn)權(quán)，是一種

5、形式要件上缺陷的權(quán)利，在實踐中，經(jīng)所有 權(quán)人（產(chǎn)權(quán)單位）同意，結(jié)合案件的具體情況，根據(jù)公平合理的原則，可視為夫妻共同財產(chǎn) 予以分割，但該房產(chǎn)不屬完全意義上的房改房產(chǎn)。售房單位審批的視點，考慮到了分期付款 的情況，而根據(jù)有關房改政策和辦法，未付清購房款房產(chǎn)，缺乏實質(zhì)條件，是不能辦理登記 手續(xù)的，不屬已經(jīng)房改的房產(chǎn)。綜上所述，凡在政府行政主管職能部門辦理買賣登記手續(xù)的房改房產(chǎn)，屬已經(jīng)公房房改的房 產(chǎn)。二、對已經(jīng)公房房改的房產(chǎn)的處理。（一）關于案件當事人的問題夫妻購買公有房屋的產(chǎn)權(quán)有兩類情形：一是全部產(chǎn)權(quán)歸夫妻所有，二是夫妻作為一方與售房 

6、單位共同享有房改房屋的產(chǎn)權(quán)（夫妻享有部分產(chǎn)權(quán)）。在分割處理第二類房改房屋時，有 一種意見認為應將售房單位列為案件的當事人，其理由是訴訟標的（房改房屋）與售房單位 有直接的利害關系，否則，房改房屋的處理就不能與離婚案一并審理。這種意見顯然是錯誤 的。首先，離婚案件的當事人應當是夫妻雙方，夫妻離婚時房改房屋產(chǎn)權(quán)的爭議是解除夫妻 人身關系的牽連之訴；第二，雖然售房單位與夫妻對房改房屋共同享有產(chǎn)權(quán)，但根據(jù)房改政 策、辦法的規(guī)定，售房單位享有的產(chǎn)權(quán)份額比例是確定的，不存在爭議；第三，在離婚案件 中，房改房屋之訴的訴訟標的，也只是夫妻享有的房改房

7、產(chǎn)比例部分，不涉及售房單位享有 的份額。因此，售房單位不應列為當事人。（二）處理原則結(jié)合離婚案件與房改房屋產(chǎn)權(quán)的特點，為保證案件公平合理的處理，應區(qū)別不同情況，確立 不同原則。第一，雙方當事人協(xié)商一致原則?；橐龇ㄒ?guī)定：“人民法院審理離婚案件，應當進行調(diào)解” .調(diào)解是審理離婚案件的必經(jīng)程序，并且應貫穿到訴訟的全過程中，對離婚案件中已經(jīng)公房 房改的房產(chǎn)的處理也不例外。協(xié)商包括當事人之間自行協(xié)商和在人民法院主持下調(diào)解兩種情 況。當事人雙方自行達成的協(xié)議，應當不違反我國法律、法規(guī)的規(guī)定和社會公德，人民法院 才能予以確認。第二，堅持男女平等原則

8、。這是婚姻法的基本原則，不能以“房屋以誰的名義進行房改，房 屋就歸誰所有”的方法處理房改房產(chǎn)的分割。第三，堅持女方及子女利益的原則。我國風俗習慣以男為戶主，子女隨父姓，在我國現(xiàn)行分 房制度中，受這種習俗的影響，很多單位都有分男不分女或男優(yōu)先于女的習慣作法，極不利 于女方。另外，目前我國婦女的經(jīng)濟能力、社會地位與男子仍有一定差距。同時，在離婚案 中，子女多由女方托養(yǎng)。因此，人民法院在這種情況下，應充分考慮女方和子女利益 ，在分割房屋上應對女方和子女予以照顧。第四，堅持照顧殘疾和生活困難一方的原則。照顧年老、生病或喪失勞動能力者的合法權(quán)益 

9、;，是我國法律一貫奉行的原則。處理離婚案件中的已經(jīng)房改的房產(chǎn)，對一方因年老、弱智或 殘疾而又無生活來源，或收入明顯低于另一方的，應予特殊照顧。第五，照顧售房單位利益的原則。售房單位用以進行房改的房屋，一般由本單位籌資興建或 購買而來。在夫妻雙方條件均等，尤其是在售房單位享有一定比例產(chǎn)權(quán)份額的情況下，應優(yōu) 先考慮屬于該單位職工的一方。以上五個原則是一個有機的統(tǒng)一體，應全面理解，全面貫徹，對具體案件應具體對待，避免 片面強調(diào)某一原則，忽視另一些原則。（三）處理方法。離婚案件中處理已經(jīng)房改的房屋的產(chǎn)權(quán)，與一般的私房處理有所不同，尤其是售房單位享有 一

10、定比例產(chǎn)權(quán)的房改房屋，處理起來比較復雜，主要有以下幾種方法：第一，確定夫妻各自的份額和具體居住使用的房間。若結(jié)構(gòu)允許，可以由當事人隔斷，各居 其房。這種方法主要適用于全部產(chǎn)歸夫妻雙方所有，而雙方的住房條件都比較困難的情況 ；第二，房屋歸以其名義進行房改的夫妻一方所有，其他財產(chǎn)歸另一方，得房方給予對方適當 經(jīng)濟補償?shù)姆椒?。這種方法主要適用于售房單位對房改房屋享有一定比例產(chǎn)權(quán)，而另一方非 屬售房單位職工的情形；第三，由單位解決。未以其名義進行房改的夫妻一方，其單位有住房安排其居住，現(xiàn)有房屋 可歸另一方；第四，競價分配。是指召集雙方當事人協(xié)商，各自提

11、出愿意出多少補償費讓對方遷出，相互 競爭，房屋歸出價最高的當事人所有，這種方法主要適用于房屋無法分割，雙方 都不愿意遷出，且雙方條件同等時，由雙方當事人自愿進行。（四）兩個問題問題一，夫妻一方屬非城鎮(zhèn)戶口，其是否有權(quán)享已經(jīng)公房房改的房產(chǎn)權(quán)？房改房屋是我國城 鎮(zhèn)住房制度改革的產(chǎn)物，是為了解決城鎮(zhèn)人口的居住問題，因此出售公有住房的對象也是特 定的。例如海口市出售公有住房辦法規(guī)定：“凡在?？谑杏谐Ｗ艨诘氖　⑹袑冱h政機 關和事業(yè)單位的固定職工、合同制工人、離、退休職工均可向所在單位或現(xiàn)住房的產(chǎn)權(quán)單位 申請購買公有住房?！币簿褪钦f，只有城鎮(zhèn)戶

12、口的國家（黨政）機關的工作人員、企、事業(yè)單 位的職工才有參加房改的權(quán)利，才能享有房改房屋的產(chǎn)權(quán)。若夫妻一方（甲）屬城鎮(zhèn)戶口，在 國家機關工作，并取得房改房屋產(chǎn)權(quán)，另一方（乙）屬農(nóng)村戶口在農(nóng)村務農(nóng)?；陔p方的婚姻 關系，乙當然對房改房屋享有與甲平等的產(chǎn)權(quán)、一旦甲提起離婚訴訟，人民法院判決甲、乙 離婚，甲、乙的身份關系解除，乙是否有權(quán)享有產(chǎn)權(quán)？是否可以將該房判給乙呢？如果可以， 那么這與我國城鎮(zhèn)住房改革的精神是相悖的，因為房改制度是為了解決城鎮(zhèn)人口的居住問題 ，并且房改房屋是有很大福利性的，只有特定的人才享有這種福利，這類人也只能是黨政機

13、 關、企事業(yè)單位的職工，其他人除繼承外，應該無權(quán)享有這種權(quán)利，而繼承也是基于身份關 系才產(chǎn)生的，甲、乙的婚姻關系解除后，也就失去了享有這種權(quán)利的前提。如果不行，那么 作為夫妻共同財產(chǎn)的房改房屋，排除乙的共有產(chǎn)權(quán)，是沒有法律依據(jù)的。問題二，夫妻雙方分屬不同單位，而以一方的名義在本單位購買公房，離婚后，該房能否歸 對方所有？一種意見認為，該房屋本單位籌資建設或購買，供售房單位的職工房改，是對售 房單位職工的福利補貼，非售房單位職工，無權(quán)享有這種權(quán)利，尤其是在售房單位對房改房 屋享有一定比例房屋份額的情形下，這部分產(chǎn)權(quán)的實際使用者也是售房單位的購房職工。雙 方離婚，只能就購房款進行分割，不能將房改房屋（全部或部分）判歸非售房單位職工的夫妻 一方。并且，若房屋判歸非售房單位職工的夫妻一方，那么售房單位又要給屬本單位的夫妻 一方安排住房，這顯然是不