離婚案中對(duì)已經(jīng)公房房改的房產(chǎn)的認(rèn)定及處理

1、離婚案中對(duì)已經(jīng)公房房改的房產(chǎn)的認(rèn)定及處理    一、對(duì)已經(jīng)公房房改的房產(chǎn)的范圍的認(rèn)定。人民法院在審理離婚案件中，對(duì)涉及已經(jīng)公房房改的房產(chǎn)爭(zhēng)議的，按規(guī)定可以合 并審理。如 何理解已經(jīng)公房房改的房產(chǎn)，其范圍如何確定？以夫妻名義進(jìn)行房改的房產(chǎn)，在實(shí)踐中，主 要有以下幾種情況：第一、夫妻雙方已交完購(gòu)房款，并以一方名義辦理了共有產(chǎn)權(quán)證書 或房產(chǎn)所有權(quán)證書的房產(chǎn)；第二、以一方名義進(jìn)行房改，已付清購(gòu)房款未并共同居住， 但未辦理產(chǎn)權(quán)證書的房產(chǎn)；第三、以一方名義進(jìn)行房改，已付部分（首期）購(gòu)房款并實(shí)際居 住而未辦理

2、房產(chǎn)證的房產(chǎn)；第四、以一方名義申請(qǐng)參加房改，產(chǎn)權(quán)單位審查同意，并確定房 號(hào)，而未交房款的房產(chǎn)；第五、以一方名義進(jìn)行房改，已付全部或部分購(gòu)房款，但進(jìn)行房 改的公房尚未竣工或未開工的房產(chǎn)（期房）。確認(rèn)已經(jīng)公房房改的房產(chǎn)的范圍，常見(jiàn)有三種 不同的觀點(diǎn)：（一）登記論認(rèn)為，房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，某一民事主體對(duì)其享有產(chǎn)權(quán)，應(yīng)以到政 府主管職能部門辦理登記手續(xù)為標(biāo)志，以夫妻一方名義進(jìn)行房改的公房房產(chǎn)也不例外。所以 ，確認(rèn)公房是否已經(jīng)房改，夫妻對(duì)公房是否擁有產(chǎn)權(quán)，應(yīng)以是否辦理登記手續(xù)、持有產(chǎn)權(quán)證 書為準(zhǔn)。（二）付清購(gòu)房款論認(rèn)為，只要夫妻已付清了購(gòu)房款，而不

3、管其是否辦理登記手續(xù) ，該房產(chǎn)應(yīng)屬夫妻共有。（三）售房單位審批論認(rèn)為，凡夫妻以一方名義向售房單位申請(qǐng)參 加房改，售房單位審查同意，并已付首期購(gòu)房款的房改房產(chǎn)，應(yīng)屬已經(jīng)房改的房產(chǎn)。 在離婚案中，對(duì)公房是否已經(jīng)房改、夫妻雙方對(duì)該房產(chǎn)是不享有產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定，是對(duì)房改房產(chǎn) 能否進(jìn)行處理的前提。這一方面，沒(méi)有專門的法律、法規(guī)規(guī)定，也沒(méi)有最高人民法院的司法 解釋。登記論是傳統(tǒng)民法理論上不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)必須在登記之后才能成立的觀點(diǎn)。而在實(shí)踐中， 已付清購(gòu)房款而沒(méi)有辦理登記手續(xù)的情況是很普遍的，若以登記論的觀點(diǎn)一刀切，對(duì)已付清 購(gòu)房款而未辦理登記手續(xù)

4、的房改房產(chǎn)不予認(rèn)這夫妻共同財(cái)產(chǎn)，僅就購(gòu)房款進(jìn)行分割，對(duì)于 未以其名義進(jìn)行房改的夫妻一方是顯失公平的。尤其是夫妻雙方在同一單位的情況，一方有 住房，另一方無(wú)住房 而又失去了房改的機(jī)會(huì)。但公房房改實(shí)際上是公房買賣，是一種特殊的買賣關(guān)系，國(guó)家（名 義上是黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位）是賣方，黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的職工是買方，屬房屋買賣 關(guān)系的范疇。既然是房屋買賣關(guān)系，應(yīng)該是登記后才生效。因此，若將未登記的房改房產(chǎn)認(rèn) 定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在法理上是講不通的。這種付清了購(gòu)房款而未辦理登記手續(xù)的房屋的產(chǎn) 權(quán)，對(duì)夫妻雙方來(lái)講，只是一種準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)，是一種

5、形式要件上缺陷的權(quán)利，在實(shí)踐中，經(jīng)所有 權(quán)人（產(chǎn)權(quán)單位）同意，結(jié)合案件的具體情況，根據(jù)公平合理的原則，可視為夫妻共同財(cái)產(chǎn) 予以分割，但該房產(chǎn)不屬完全意義上的房改房產(chǎn)。售房單位審批的視點(diǎn)，考慮到了分期付款 的情況，而根據(jù)有關(guān)房改政策和辦法，未付清購(gòu)房款房產(chǎn)，缺乏實(shí)質(zhì)條件，是不能辦理登記 手續(xù)的，不屬已經(jīng)房改的房產(chǎn)。綜上所述，凡在政府行政主管職能部門辦理買賣登記手續(xù)的房改房產(chǎn)，屬已經(jīng)公房房改的房 產(chǎn)。二、對(duì)已經(jīng)公房房改的房產(chǎn)的處理。（一）關(guān)于案件當(dāng)事人的問(wèn)題夫妻購(gòu)買公有房屋的產(chǎn)權(quán)有兩類情形：一是全部產(chǎn)權(quán)歸夫妻所有，二是夫妻作為一方與售房 

6、單位共同享有房改房屋的產(chǎn)權(quán)（夫妻享有部分產(chǎn)權(quán)）。在分割處理第二類房改房屋時(shí)，有 一種意見(jiàn)認(rèn)為應(yīng)將售房單位列為案件的當(dāng)事人，其理由是訴訟標(biāo)的（房改房屋）與售房單位 有直接的利害關(guān)系，否則，房改房屋的處理就不能與離婚案一并審理。這種意見(jiàn)顯然是錯(cuò)誤 的。首先，離婚案件的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是夫妻雙方，夫妻離婚時(shí)房改房屋產(chǎn)權(quán)的爭(zhēng)議是解除夫妻 人身關(guān)系的牽連之訴；第二，雖然售房單位與夫妻對(duì)房改房屋共同享有產(chǎn)權(quán)，但根據(jù)房改政 策、辦法的規(guī)定，售房單位享有的產(chǎn)權(quán)份額比例是確定的，不存在爭(zhēng)議；第三，在離婚案件 中，房改房屋之訴的訴訟標(biāo)的，也只是夫妻享有的房改房

7、產(chǎn)比例部分，不涉及售房單位享有 的份額。因此，售房單位不應(yīng)列為當(dāng)事人。（二）處理原則結(jié)合離婚案件與房改房屋產(chǎn)權(quán)的特點(diǎn)，為保證案件公平合理的處理，應(yīng)區(qū)別不同情況，確立 不同原則。第一，雙方當(dāng)事人協(xié)商一致原則?；橐龇ㄒ?guī)定：“人民法院審理離婚案件，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)解” .調(diào)解是審理離婚案件的必經(jīng)程序，并且應(yīng)貫穿到訴訟的全過(guò)程中，對(duì)離婚案件中已經(jīng)公房 房改的房產(chǎn)的處理也不例外。協(xié)商包括當(dāng)事人之間自行協(xié)商和在人民法院主持下調(diào)解兩種情 況。當(dāng)事人雙方自行達(dá)成的協(xié)議，應(yīng)當(dāng)不違反我國(guó)法律、法規(guī)的規(guī)定和社會(huì)公德，人民法院 才能予以確認(rèn)。第二，堅(jiān)持男女平等原則

8、。這是婚姻法的基本原則，不能以“房屋以誰(shuí)的名義進(jìn)行房改，房 屋就歸誰(shuí)所有”的方法處理房改房產(chǎn)的分割。第三，堅(jiān)持女方及子女利益的原則。我國(guó)風(fēng)俗習(xí)慣以男為戶主，子女隨父姓，在我國(guó)現(xiàn)行分 房制度中，受這種習(xí)俗的影響，很多單位都有分男不分女或男優(yōu)先于女的習(xí)慣作法，極不利 于女方。另外，目前我國(guó)婦女的經(jīng)濟(jì)能力、社會(huì)地位與男子仍有一定差距。同時(shí)，在離婚案 中，子女多由女方托養(yǎng)。因此，人民法院在這種情況下，應(yīng)充分考慮女方和子女利益 ，在分割房屋上應(yīng)對(duì)女方和子女予以照顧。第四，堅(jiān)持照顧殘疾和生活困難一方的原則。照顧年老、生病或喪失勞動(dòng)能力者的合法權(quán)益 

9、;，是我國(guó)法律一貫奉行的原則。處理離婚案件中的已經(jīng)房改的房產(chǎn)，對(duì)一方因年老、弱智或 殘疾而又無(wú)生活來(lái)源，或收入明顯低于另一方的，應(yīng)予特殊照顧。第五，照顧售房單位利益的原則。售房單位用以進(jìn)行房改的房屋，一般由本單位籌資興建或 購(gòu)買而來(lái)。在夫妻雙方條件均等，尤其是在售房單位享有一定比例產(chǎn)權(quán)份額的情況下，應(yīng)優(yōu) 先考慮屬于該單位職工的一方。以上五個(gè)原則是一個(gè)有機(jī)的統(tǒng)一體，應(yīng)全面理解，全面貫徹，對(duì)具體案件應(yīng)具體對(duì)待，避免 片面強(qiáng)調(diào)某一原則，忽視另一些原則。（三）處理方法。離婚案件中處理已經(jīng)房改的房屋的產(chǎn)權(quán)，與一般的私房處理有所不同，尤其是售房單位享有 一

10、定比例產(chǎn)權(quán)的房改房屋，處理起來(lái)比較復(fù)雜，主要有以下幾種方法：第一，確定夫妻各自的份額和具體居住使用的房間。若結(jié)構(gòu)允許，可以由當(dāng)事人隔斷，各居 其房。這種方法主要適用于全部產(chǎn)歸夫妻雙方所有，而雙方的住房條件都比較困難的情況 ；第二，房屋歸以其名義進(jìn)行房改的夫妻一方所有，其他財(cái)產(chǎn)歸另一方，得房方給予對(duì)方適當(dāng) 經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆椒?。這種方法主要適用于售房單位對(duì)房改房屋享有一定比例產(chǎn)權(quán)，而另一方非 屬售房單位職工的情形；第三，由單位解決。未以其名義進(jìn)行房改的夫妻一方，其單位有住房安排其居住，現(xiàn)有房屋 可歸另一方；第四，競(jìng)價(jià)分配。是指召集雙方當(dāng)事人協(xié)商，各自提

11、出愿意出多少補(bǔ)償費(fèi)讓對(duì)方遷出，相互 競(jìng)爭(zhēng)，房屋歸出價(jià)最高的當(dāng)事人所有，這種方法主要適用于房屋無(wú)法分割，雙方 都不愿意遷出，且雙方條件同等時(shí)，由雙方當(dāng)事人自愿進(jìn)行。（四）兩個(gè)問(wèn)題問(wèn)題一，夫妻一方屬非城鎮(zhèn)戶口，其是否有權(quán)享已經(jīng)公房房改的房產(chǎn)權(quán)？房改房屋是我國(guó)城 鎮(zhèn)住房制度改革的產(chǎn)物，是為了解決城鎮(zhèn)人口的居住問(wèn)題，因此出售公有住房的對(duì)象也是特 定的。例如?？谑谐鍪酃凶》哭k法規(guī)定：“凡在?？谑杏谐Ｗ艨诘氖　⑹袑冱h政機(jī) 關(guān)和事業(yè)單位的固定職工、合同制工人、離、退休職工均可向所在單位或現(xiàn)住房的產(chǎn)權(quán)單位 申請(qǐng)購(gòu)買公有住房?！币簿褪钦f(shuō)，只有城鎮(zhèn)戶

12、口的國(guó)家（黨政）機(jī)關(guān)的工作人員、企、事業(yè)單 位的職工才有參加房改的權(quán)利，才能享有房改房屋的產(chǎn)權(quán)。若夫妻一方（甲）屬城鎮(zhèn)戶口，在 國(guó)家機(jī)關(guān)工作，并取得房改房屋產(chǎn)權(quán)，另一方（乙）屬農(nóng)村戶口在農(nóng)村務(wù)農(nóng)?；陔p方的婚姻 關(guān)系，乙當(dāng)然對(duì)房改房屋享有與甲平等的產(chǎn)權(quán)、一旦甲提起離婚訴訟，人民法院判決甲、乙 離婚，甲、乙的身份關(guān)系解除，乙是否有權(quán)享有產(chǎn)權(quán)？是否可以將該房判給乙呢？如果可以， 那么這與我國(guó)城鎮(zhèn)住房改革的精神是相悖的，因?yàn)榉扛闹贫仁菫榱私鉀Q城鎮(zhèn)人口的居住問(wèn)題 ，并且房改房屋是有很大福利性的，只有特定的人才享有這種福利，這類人也只能是黨政機(jī)

13、 關(guān)、企事業(yè)單位的職工，其他人除繼承外，應(yīng)該無(wú)權(quán)享有這種權(quán)利，而繼承也是基于身份關(guān) 系才產(chǎn)生的，甲、乙的婚姻關(guān)系解除后，也就失去了享有這種權(quán)利的前提。如果不行，那么 作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的房改房屋，排除乙的共有產(chǎn)權(quán)，是沒(méi)有法律依據(jù)的。問(wèn)題二，夫妻雙方分屬不同單位，而以一方的名義在本單位購(gòu)買公房，離婚后，該房能否歸 對(duì)方所有？一種意見(jiàn)認(rèn)為，該房屋本單位籌資建設(shè)或購(gòu)買，供售房單位的職工房改，是對(duì)售 房單位職工的福利補(bǔ)貼，非售房單位職工，無(wú)權(quán)享有這種權(quán)利，尤其是在售房單位對(duì)房改房 屋享有一定比例房屋份額的情形下，這部分產(chǎn)權(quán)的實(shí)際使用者也是售房單位的購(gòu)房職工。雙 方離婚，只能就購(gòu)房款進(jìn)行分割，不能將房改房屋（全部或部分）判歸非售房單位職工的夫妻 一方。并且，若房屋判歸非售房單位職工的夫妻一方，那么售房單位又要給屬本單位的夫妻 一方安排住房，這顯然是不