某高層住宅物業(yè)服務(wù)方案

1、廣廈匯商高層住宅物業(yè)服務(wù)方案一、項目概況廣廈匯商高層住宅小區(qū)是我市目前僅有的幾處高層住宅小區(qū)之一， 處于新 華路中段鬧市區(qū)，周邊有醫(yī)院、學校和商業(yè)區(qū)，是一個宜居的現(xiàn)代化高層小區(qū)。 分 ABC 三個單元， 其中 1-3 層為底商， 3-30 層為業(yè)主住宅， 共有住戶 405 戶， 住宅面積 50000 多平方米。地下停車場一座。本物業(yè)屬于住宅物業(yè)。項目特點： 1、該項目四周是商業(yè)區(qū)，且家屬區(qū)內(nèi)有建材市場一個，屬于商 用和住宅混為一體的住宅小區(qū)。 2、該項目是我市僅有的幾個高層住宅小區(qū)之一， 居住業(yè)主大多為事業(yè)成功人士， 對物業(yè)服務(wù)的要求較高， 所以該項目的物業(yè)服務(wù) 定位于高端物業(yè)。要求物業(yè)服務(wù)人

2、員的素質(zhì)和綜合技能都比較高。 3、配套設(shè)施 現(xiàn)代化，如電梯、編碼樓宇對講系統(tǒng)、地下停車場等。針對項目特點，項目周邊環(huán)境、業(yè)主需求層次，我公司確定了“星級酒店物 業(yè)管理”的物業(yè)管理模式。 通過借鑒星級酒店高標準的物業(yè)服務(wù)理念和科學、 嚴 格、規(guī)范的管理手段和操作， 借以提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量， 滿足業(yè)主不斷變化的服務(wù) 需求和快節(jié)奏生活的需求。二物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容1. 、共用設(shè)施設(shè)備的維護、運行和管理，包括電梯、共用照明、配電柜、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、智能樓宇對講系統(tǒng)2、市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、停車場及自行車棚3、附屬配套設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，主要包括電

3、梯、加壓泵、業(yè)主會所4、公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、樓宇共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集 清運。5、維護小區(qū)正常公共秩序及交通秩序，協(xié)助治安部門維護本小區(qū)安定、協(xié) 業(yè)主做好住宅區(qū)的治安防范工作，包括巡視、門崗執(zhí)勤。6交通與車輛停放的管理。7、配合社區(qū)或業(yè)主委員會完成與該小區(qū)相關(guān)公共事務(wù)三、小區(qū)物業(yè)服務(wù)組織框架機構(gòu)廠 物業(yè)服務(wù)中心 客戶服務(wù) 信息管理 協(xié)調(diào)調(diào)度設(shè)備運行、工程維護、節(jié)能降耗、消防管理，>執(zhí)行門衛(wèi)制度 巡邏制度 車輛管理a丿衛(wèi)生清潔 垃圾清運工程部( 保衛(wèi)部(保潔部四、人員配備及培訓管理1、人員配備部門名稱人員配備崗位工種崗位設(shè)置服務(wù)中心3人項目主任、物業(yè)管理員、文員24小時值班

4、保衛(wèi)部23人包括門衛(wèi)、巡邏、停車場門衛(wèi)15人；巡邏3 人，停車場6人， 三班24小時不間 斷值班工程部4水電、管網(wǎng)、公共養(yǎng)護白班3人，零點一人保潔部9樓宇，室外樓宇內(nèi)7人，外部2人，長白班2、人員培訓管理根據(jù)崗位特點和人員素質(zhì)有針對性的進行崗前培訓， 做到不合格不上崗，不 適應不錄用。根據(jù)公司培訓流程制定長期崗位培訓計劃， 并監(jiān)督項目處設(shè)施。根 據(jù)公司品質(zhì)部考核辦法，定期對培訓內(nèi)容進行考核。制定完善的競爭機制，本著 “能者上，中者讓，庸者下”的原則及崗位激勵推施，獎優(yōu)罰劣，提高隊伍的服 務(wù)技能及服務(wù)意識。3、管理制度的制訂管理制度包括公眾制度和內(nèi)部管理制度， 主要有業(yè)主公約、裝修管理規(guī) 定、電

5、梯使用管理規(guī)定、物業(yè)服務(wù)人員崗位職責、考核標準等。五、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標準（一）服務(wù)中心1有完善的服務(wù)方案，質(zhì)量管理、檔案管理制度健全。2、服務(wù)人員？一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。3、至少每半年征詢業(yè)主意見一次。4、公共服務(wù)電話 24 小時有人接聽，報修雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修記錄。5、分工中著裝，持證上崗。（二）公共設(shè)施維修養(yǎng)護1、對共用設(shè)施進行日常管理養(yǎng)護（有專業(yè)部門負責的除外，如電梯年檢及 養(yǎng)護）。2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備維修運行記錄齊全。3、對公共設(shè)施、設(shè)備定期巡查需要維修的制定計劃報業(yè)主委員會決定維修4、消防設(shè)施完好，可隨時啟用，消防通道通暢。5、設(shè)備

6、房保持整潔、通風、無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。6、路燈、樓道燈完好率不低于 90%。7、電梯每天例行檢查一次，一般故障及時修復，大的故障及時聯(lián)系專業(yè)維 保單位修復。8、特重物、特長物不得從電梯上樓，必須向業(yè)主或裝潢人員講解清楚。9、當物業(yè)的電梯、設(shè)備有故障時，立即通知設(shè)備部門，夜間發(fā)生重大事件 時立即通知班長，按應急預案執(zhí)行。10、當物業(yè)的設(shè)備、設(shè)施被損壞時，應將當事人帶至管理處處理。（三）公共部位的清潔1、生活垃圾每天清運一次。2、每日清掃道路兩次；消防樓梯每三日清掃一次；樓宇大廳及電梯每日拖擦一次， 24小時保潔；及時清除主要道路積雪、積水3、樓道玻璃每月清潔一次；路燈每兩個月清潔一次。4、住宅

7、區(qū)污水、雨水管道每年疏導一次；化糞池每年清理一次。其他時間 如發(fā)現(xiàn)堵塞及時處理。（四）公共秩序維護1、門衛(wèi)工作，單元門口、大門每班門衛(wèi)一人，工作標準如下。（1）對出入小區(qū)的人員必要時進行查詢， 言語文明， 并做好登記和引導工作， 來訪客人須出示有效身份證明， 填寫來訪人員登記表， 說明來訪事由， 被訪人姓 名、住址、電話等。（2）勸阻無關(guān)人員及未經(jīng)批準的商販進入小區(qū)。（3）、根據(jù)小區(qū)機動車輛管理規(guī)定，管理小區(qū)交通秩序，無關(guān)車輛不得進入 小區(qū)。（4）、負責登記電視監(jiān)控情況。（5）、負責小區(qū)內(nèi)郵件的收發(fā)登記管理。（6）、門衛(wèi)崗須保持整潔美觀， 無關(guān)人員不得進入門衛(wèi)崗。 大件物品出門必 須憑物品出門

8、證，經(jīng)核對無誤后簽字放行。夜間嚴格控制裝潢施工人員攜大 件物品出門。2、巡邏崗位（1）、巡邏執(zhí)勤人員根據(jù)每日排班表按規(guī)定的區(qū)域及路線實施巡邏執(zhí)勤。（2）、巡邏崗執(zhí)勤主要內(nèi)容包括：小區(qū)內(nèi)陌生人員查詢，勸阻已進入小區(qū)的 無關(guān)閑雜人員， 車輛停放情況； 樓宇外觀、道路、路燈及有關(guān)配套設(shè)施完好情況， 及時發(fā)現(xiàn)不安全隱患，制止不法行為及違反小區(qū)綜合管理制度的現(xiàn)象等。3）、認真遵守姿態(tài)、禮貌用語等方面的規(guī)定。4）、巡邏情況及時記錄（5）、對火災、防汛、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時 報告有關(guān)單位，并協(xié)助采取相應措施。3、工作時間安排1、值班崗保安實行 24 小時值班制。2、 早班：8:0016:00，中班：16:0024:00,晚班：24:00 8:0O,早、中、晚三班，每十天依次輪換一次：即每月 10 日， 20 日， 30 日為倒班日。（五）停車場管理1 、 24 小時有人職守，監(jiān)督車輛按規(guī)定位置停放。2、及時疏導進出車輛，避免交通堵塞現(xiàn)象的發(fā)生。3、完善車輛牌證的收發(fā)和變更登記工作。六 、物質(zhì)裝備計劃（1）物業(yè)工作人員服裝、工具有物業(yè)公司配備。（2）委托方需提供物業(yè)中心用房及工作人員更衣室各一間。值班桌椅多個。七、 物