房屋買賣協(xié)議效力新

1、房屋買賣協(xié)議效力新（標準版）甲方：乙方：簽訂日期：簽訂地點：房屋屬于不動產(chǎn)，其于不動產(chǎn)的特殊性，買賣房屋所有權(quán)應從產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)辦 理完畢之時起轉(zhuǎn)移給買受人。依據(jù)物權(quán)變動原理，不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間界限 只適用法律規(guī)定，而不允許當事人另行約定。然而，我們應當知道，不動產(chǎn)權(quán)利 轉(zhuǎn)移的時間界限，又因權(quán)利取得原因不同而有差異。 各國民事法律將不動產(chǎn)權(quán)利 取得原因區(qū)分為兩種：以法律行為方式取得和以法律行為之外其他方式取得。以法律行為取得不動產(chǎn)權(quán)利的，須將移轉(zhuǎn)權(quán)利的意思登記公示，否則不能產(chǎn)生取得 不動產(chǎn)權(quán)利變動的效力。之所以規(guī)定以法律行為方式變動不動產(chǎn)物權(quán)需要經(jīng)過登 記公示才產(chǎn)生物權(quán)變動的效力，是為了保護

2、交易第三人利益，維護交易安全并鼓 勵交易之實施。近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，現(xiàn)行居民住房由福利分房政策變?yōu)樨?幣化、商品化的住房政策，公民間買賣私房的現(xiàn)象也將日益增多。因此，以法律 手段規(guī)范、管理房屋買賣當事人的行為，確保房屋買賣的公平、公正、合法的進 行，已成為民事法律研究的重要課題之一。 在此，依現(xiàn)行有關(guān)法律和法規(guī)就房屋 買賣協(xié)議效力談談認識。一、房屋買賣合同效力認定的法律根據(jù)房屋買賣合同屬民事買賣合同的范疇， 其性質(zhì)為民事法律行為，認定效力的目 的在于解決是否受法律保護的問題，其社會效益是維護交易的安全和信譽。目前, 房屋買賣合同效力認定的根據(jù)主要是國務院發(fā)布的城市私房管理條例和

3、我國立法機關(guān)頒布的民法通則。其一、房屋買賣合同的形式要件問題，亦即買賣 房屋協(xié)議是口頭或書面均可，還是必須采用書面形式。根據(jù)條例第6條第（二） 項規(guī)定，購買房屋辦理過戶登記時，須提交房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證。顯 然，買賣房屋協(xié)議是以書面合同為其成立的要件。 要求書面形式的要件關(guān)鍵是要 認定房屋買賣合同是諾成性合同，而非實踐性合同。只要買賣房屋合同當事人以 書面形式訂立合同即為合同成立并是有效的條件之一， 不允許當事人一方隨意翻 悔。這一規(guī)定為當事人因房價過高或過低等不合理、 不合法原因毀約起到了有效 的防范作用。其二、房屋買賣合同有效成立的實質(zhì)法律依據(jù)問題， 亦即一項合法、 有效房屋買賣民

4、事法律行為成立須同時具備的條件。根據(jù)民法通則第 50條 之規(guī)定為：第一、行為人具有相應的民事行為能力； 第二、意思表示真實；第三、不違反法律和社會公共利益。由此可見，一項具體的房屋買賣合同只要符合上述 形式要件和實質(zhì)要件就在特定當事人之間產(chǎn)生了不可撤銷的特定權(quán)利和義務關(guān) 系，任何一方不得隨意翻悔，若不履行便會產(chǎn)生法律的后果（或按違約制裁或按 繼續(xù)強制履行處理）。二、淺談房屋買賣存在的幾種類型1關(guān)于農(nóng)村房屋買賣協(xié)議效力近年，農(nóng)村的房地產(chǎn)市場逐漸活躍，農(nóng)民往往將其在宅基地上所建房屋或者出 租、或者售與他人。購買者中有的是本村或外村村民，有的是外來打工者，還有 的則是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民，在類似的房屋

5、買賣中產(chǎn)生的糾紛也較多。 該類案件 訴至法院后，涉及的首要問題即是：合同是否有效。一種意見認為，如果購房者 能取得宅基地使用權(quán)，買賣合同不存在其他違法行為，則應認定合同有效。另一 種意見認為，村民對宅基地只享有使用權(quán)，而無處分的權(quán)利，而出售住房的行為， 實際上已處分了宅基地使用權(quán)，故合同應認定無效。更為嚴格。如果將這些規(guī)定適用于售房行為，購房者的資格待定，村民出售房屋將難上加難。通過前述提到的法律、法規(guī)規(guī)定，不難看出，國家對宅基地申請是嚴格控制的，而上述規(guī)定并不涉及村民已按規(guī)定申請到宅基地并按審批手續(xù)建造房屋，但關(guān)系到在出售房屋問題上發(fā)生爭議如何認定?？创@一問題，究其實質(zhì)是如何認定宅 基地的

6、權(quán)利性質(zhì)，以及宅基地上的權(quán)利與地上建筑物的權(quán)利關(guān)系。我國土地所有權(quán)的主體分為國家和集體兩種。宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組 織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占有、 使用的權(quán)利，可以在該土地上建 造住房以及其他附著物。作為使用權(quán)人無權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在 宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地使用權(quán)人。此時， 房屋的所有權(quán)與土地的所有權(quán)分屬不同的權(quán)利主體，雙方在權(quán)利行使方面必然相 互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者房隨地走或者地隨房走。如果只能允許房隨地走，那么村民因

7、不享有土地的所有權(quán)將影響其房屋的所有 權(quán)的行使。他只能對其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權(quán)利，而無 從行使最重要的處分的權(quán)能。如果宅基地使用權(quán)人欲走出農(nóng)村、到處面的世界開創(chuàng)一番事業(yè)，其宅基地上的合法建筑只能通過出租來發(fā)揮物的效用。無疑，這使其權(quán)利的行使很不充分。如果允許地隨房走，即村民有權(quán)出售住房，村民對房屋 所有權(quán)的行使將不存在任何障礙，那么此舉是否有礙集體經(jīng)濟組織對土地享有的 所有權(quán)呢？筆者認為，并不影響。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經(jīng)濟組織對 其所有的土地實際上并不能行使更多的權(quán)利。 當村民出售房屋時，僅僅是宅基地 的使用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅

8、基地的收 益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對集體經(jīng)濟組織的經(jīng)濟利益并不存在 侵犯的問題。且允許農(nóng)村房屋自由轉(zhuǎn)讓，將使農(nóng)村的房屋發(fā)揮最大的效用。物權(quán)法草案第十五章規(guī)定了宅基地使用權(quán)，從草案規(guī)定可看出，草案允許農(nóng)村 房屋出售。該草案第2 7 2條：建造在宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的， 宅基地使 用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。第273條：建造在宅基地上的住房所有權(quán)抵押的， 在實現(xiàn)該抵 押權(quán)時，宅基地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。由此可見，草案對房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán) 的關(guān)系采地隨房走。應該說草案的規(guī)定是積極、合理并可行的。我們可以比較一下城市居民的房屋 所有權(quán)與農(nóng)村村民的房屋所有權(quán)。城市居民出售擁有所有權(quán)的住房，法律并未設(shè)

9、 置特別的規(guī)定。城市的房改房與農(nóng)村的房屋有一定的相似之處，房改房的售價中 不含土地收益，因此建設(shè)部規(guī)定已售公房上市應當向國家或產(chǎn)權(quán)單位補交一部分 土地收益。國家對城市房地產(chǎn)二級市場持積極的開放政策。 農(nóng)村村民享有的住房 所有權(quán)與城市居民的住房在所有權(quán)的權(quán)屬方面并無二致，如果對村民售房采限制性政策，對村民來說是不公平的。為此，筆者建議，國家對村民售房也可考慮參 照城市房改房上市的有關(guān)做法，由集體土地所有權(quán)人收取一定的土地收益。作為 村民，其無償使用宅基地是基于其特定的社員身份， 通過購房取得他人宅基地使 用權(quán)的人如果不具有社員身份，完全可以通過向土地的所有權(quán)人交納一定的費用 取得宅基地使用權(quán)。如

10、果是具有社員身份的人，可分為兩種情況：其已有宅基地 且達到國家規(guī)定的標準，可以購買他人的住房，但必須繳納一定的土地費用。如 果是沒有宅基地或達不到規(guī)定的標準， 可以經(jīng)過報批后，無須繳納一定的土地費 用。如此考慮與國家的土地政策并不矛盾，國家對耕地的保護是采取嚴格的政策， 而宅基地與耕地性質(zhì)不同，經(jīng)過合法報批，宅基地上已建造了建 筑物或附著物， 一般不會再恢復到耕地性質(zhì)，允許農(nóng)村村民出售房屋與國家對耕地的保護政策并 無抵觸。因此，對宅基地上住房的出售應當采用放開的政策。 關(guān)于宅基地的控制 應當在宅基地的申請上從嚴把關(guān)。一戶只能擁有一處宅基地建議改為一戶只能申 請一處宅基地?？傊?，筆者認為，村民出

11、售住房的合同，如果沒有其他違法行為， 以認定有效為宜。2、關(guān)于城鎮(zhèn)私有房屋買賣合同效力這個問題是處理和解決房屋買賣糾紛首先應當解決的問題，私有房屋買賣是私有房屋所有權(quán)產(chǎn)生轉(zhuǎn)移、變動的重要原因，然而房屋是重要的不動產(chǎn)，房屋的買 賣與一般動產(chǎn)的買賣有著不同的要求： 1房屋買賣合同為要件合同，根據(jù)中 華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第四十條規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓 合同由此可以看出房屋買賣合同應以書面形式， 從而排除了口頭形式達成房屋買 賣合同。2、對房屋買賣合同主體的限制。根據(jù)城市私有房屋管理條例規(guī)定 機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)、事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋，如因特 殊需要必須購買，須經(jīng)

12、縣以上人民政府批準。此條規(guī)定明確了機關(guān)、團體、部隊、 企業(yè)、事業(yè)單位購買城市私有房屋尚需一定的程序。 私有房屋分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩 方面，其中農(nóng)村私有房屋的買賣，國家并未明確規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門批準和辦理任 何手續(xù)，但國家對于宅基地的轉(zhuǎn)讓是有規(guī)定的，例如：1985年國務院關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知 中規(guī)定：分配給社員的宅基地等，社員只有使 用權(quán)，即不準出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓，也不準在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國務院發(fā)布的村鎮(zhèn)建房用地管理條例中規(guī)定：由于買賣房屋轉(zhuǎn) 讓宅基地使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)， 更換證書。土地管理法 中也規(guī)定：依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必需

13、辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)、 更換證書。這一方面不再多述。3、房屋買賣合同的效力問題。在司法界對辦理 產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是否為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢？未辦理登記手續(xù)的 買賣合同是否就無效呢？有兩種不同的觀點： 一種觀點認為，未辦理登記手續(xù)的 應認定為無效，因為這違反了有關(guān)法律法規(guī)。筆者贊成下面一種觀點：中華人民共和國合同法第四十四條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時生效。法律、法 規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)才生效的，依照其規(guī)定。由此可以看出，合同 生效有兩種情形：一是須辦理批準、登記等手續(xù)才生效，這種批準、登記指的是 雙方當事人簽訂合同后，將合同在規(guī)定的部門辦理批準或登記才生效。 二是合同一

14、經(jīng)簽訂，合同即具有法律效力，合同本身無需批準或登記。房屋買賣合同的效 力問題，屬于第二種情形，他調(diào)整的是當事人之間的一種債權(quán)債務關(guān)系，買賣后的產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求，而是合同一方當事人應當履行的義務， 是物權(quán) 變動的要求，所以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標的物的所有權(quán)是否依法 轉(zhuǎn)移，而對買賣合同及其效力并無影響。另外從城市私有房屋管理條例第六 條房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移 或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)的規(guī)定中也可以看出， 所有權(quán)登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn) 移的必經(jīng)程序，而不是買賣合同的有效條件，當事人未辦理登記手續(xù)不能認定房 屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不能以此

15、來認定買賣合同無效；另一方面，買賣合同是辦 理所有權(quán)登記的必須證件之一，而無效合同是不能作為產(chǎn)權(quán)登記證件的。 所以最 高人民法院在有關(guān)的文件中所指的買賣無效應當理解為不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效 力，在實踐中，如果將登記要件絕對化，不區(qū)分具體情況，則不利于保護善意一 方當事人的利益，維護交易秩序和財產(chǎn)秩序。3、如何解決城鎮(zhèn)私有房屋中雙重買賣糾紛中存在的問題某商品房銷售中心或公民個人將自己的房屋首先銷售給了一方，之后又重復將該房賣給另一方，法律應當支持哪一方購房戶，這類糾紛在現(xiàn)實生活中也并不少 見，這里要具體情況具體分析： 1如果先購房一方已進行了產(chǎn)權(quán)登記，后購房 方未予登記，則可依法支持前者，認定后者

16、的購房合同有效，由賣方承擔違約責 任。2、如前、后兩方都進行產(chǎn)權(quán)登記，則應根據(jù)雙方產(chǎn)權(quán)登記的合法性進行審 查或登記先后順序來認定各自的效力問題。3、如果前、后兩方均未辦理產(chǎn)權(quán)登記，前方的購房合同意思表示真實，買賣合同依法有效成立，雖未進行登記，但 根據(jù)現(xiàn)實中分房、買賣房屋的交易慣例，交付了鑰匙、產(chǎn)權(quán)證書等，即購方就可 對住房進行居住使用和控制，也并未有違反禁止性的法律規(guī)定，就應當認定為已 經(jīng)交付，所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。后者的購房合同也應認定為有效， 但由于賣方已經(jīng)將 合同約定的標的物轉(zhuǎn)移給他人，從而導致合同無法履行，賣方對其違約行為應承 擔違約責任。4、如果前者未辦理過戶手續(xù)，后者卻辦理了過戶手續(xù)，

17、那么就要 看后者是否具有侵害前者債權(quán)的惡意，或具有與銷售方惡意串通的行為，或故意 采用違法的、違背善良風俗的方法侵害前者的利益，即所謂的善意取得。如具有 這些因素，也應認定后者的房屋買賣合同和產(chǎn)權(quán)登記有效， 由賣方承擔違約責任。如不具備這些因素，則后者的產(chǎn)權(quán)變更登記的效力應當受到法律的維護，即不能否認已通過登記對房屋所享有的所有權(quán)，也只有這樣才能確認并保護因登記取得 的權(quán)利，否則的話，產(chǎn)權(quán)登記的公信力難以維護。在司法實踐中，還有一個問題 就是在保護后者對房屋的所有權(quán)時，會遇到一個矛盾，即前者可能對房屋進行裝 修、修繕，這樣當后者要求交付房款時，前者即使已交付，也不能恢復原狀，或 恢復原狀在經(jīng)濟

18、利益上是極不合理的，如不恢復原狀，則前者對房屋所作的裝修 不一定符合后者的需要，但在現(xiàn)實生活中往往是后者一定要求前者必須搬出，這 里我們應當考慮到，前者也是有責任的，因為前者應當知道在自己辦理房屋產(chǎn)權(quán) 登記前，自己還沒有在法律上取得對房屋的所有權(quán)， 在此情況下，他冒然對房屋 進行裝修，則應承擔這種不利的風險后果，但又要考慮到在前者的購房合同未被 確認無效前，不能不說前者對房屋的占有是無法律依據(jù)， 筆者認為，除各方當事 人依法請求返還財產(chǎn)或支付各種損失及各種費用外，裝修、修繕的相關(guān)費用前者 也應當有權(quán)獲得補償，在必要時前者還可獲得搬出房屋的搬遷費用。四、如何解決未經(jīng)權(quán)屬登記的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛的問題在

19、現(xiàn)實生活中，如a將其所有的房屋通過簽訂房屋買賣合同賣與 b,并將房屋 實際交付，但雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，b在使用一段時間后，又通過簽訂房屋 買賣合同將該房屋賣給c,并交付給c。上述交易活動中，對a與b之間的房屋 買賣合同的效力問題無什么岐義，但 bc之間的房屋買賣合同效力存在如下兩種 觀點：第一種觀點認為bc之間的房屋買賣合同應是無效合同，因為根據(jù)中華人民 共和國城市房地產(chǎn)管理法（以下簡稱房地產(chǎn)法）第37條第（六）項規(guī)定未 依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。 雖然b與a簽訂了房屋協(xié)議，由于雙 方未辦理產(chǎn)權(quán)過戶，a仍然是該房屋的真正所有權(quán)人，根據(jù)中華人民共和國合 同法第五條無處分權(quán)處分他人

20、的財產(chǎn)以及第五十二條第 （五）項違反法律、 行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，b與c簽訂的房屋買賣合同違反了上述規(guī)定， 故b與c之間簽訂的房屋買賣合同應是無效合同。另一種觀點認為，b與c之間簽訂的合同應是有效合同，根據(jù)最高人民法院關(guān) 于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見第 56條的規(guī)定：買賣雙方自愿，并立 有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為， 只是買賣手續(xù)不完善的，應認為買賣關(guān)系有效，但應著其補辦房屋買賣手續(xù)。由 此從a公司與b簽訂協(xié)議并交付房屋時起，b事實上已對該房屋享有物權(quán)的職能 即占有、使用、收益和處分的權(quán)利，雙方只是欠缺房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶的形式要件。 b與

21、c之間簽訂的合同是雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，是雙方當事人的真 實意思表示，雙方的買賣行為應受法律的保護，雙方所簽訂的房屋買賣合同應當 認定為合法、有效。筆者贊同第二種觀點，理由如下：在房屋買賣案件中，常常認為未到房地產(chǎn)管 理部門辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的房屋買賣合同無效，這種看法是錯誤的。如前所述，買賣后的產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求， 而是合同一方當事人應當履行的 義務，是物權(quán)變動的要求，所以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標的物的所 有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而買賣合同是一種債權(quán)，標的物是否轉(zhuǎn)移對合同本身的效力 并無影響。當然，c為了標的物的產(chǎn)權(quán)有效轉(zhuǎn)移，使標的物的產(chǎn)權(quán)無瑕疵，尚需 辦理產(chǎn)權(quán)過戶

22、，但是，c不能通過與b簽訂的房屋買賣合同辦理產(chǎn)權(quán)過戶。在實 際操作中，a要通過與b之間簽訂的房屋買賣合同將標的物過戶給 b，b再通過 與c的房屋買賣合同將房屋轉(zhuǎn)移給 c,通過這種程序，也避免了國家稅收的流失。五、拆遷戶對拆遷安置房屋進行買賣時其合同效力及相關(guān)問題法律分析拆遷安置房屋買賣時尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書，此類房屋就普通商品房而言有著特殊 性質(zhì)，為此從物權(quán)理論出發(fā)，結(jié)合民法誠實信用原則和不動產(chǎn)善意取得制度對拆 遷安置房屋買賣合同效力及履行中相關(guān)問題進行分析。與普通的房屋買賣糾紛不同的是，拆遷安置房在進行交易時尚未領(lǐng)取權(quán)屬證 書，土地使用權(quán)性質(zhì)也有特殊性，因此在處理之際觀點紛呈，做法不一。實例一，

23、xx年9月8日，原告華某與被告應某簽訂賣房協(xié)議一份，約定被 告將其即將交付的拆遷安置房一套賣給原告， 房屋面積77.63平方米，總價款22.5 萬元。協(xié)議簽訂后，原告按約支付了定金和預付款，被告于同年11月8日將房屋交付原告并由后者入住。xx年4月初，被告領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證后卻拒絕履 行協(xié)議，至今未辦理過戶手續(xù)。原告要求被告繼續(xù)履行協(xié)議，協(xié)助原告辦理房屋 過戶手續(xù)。庭審時，被告以雙方簽訂協(xié)議時，轉(zhuǎn)讓的房屋尚未交付，也沒有領(lǐng)取 任何權(quán)屬證書，原、被告之間這一買賣行為違反了城市房地產(chǎn)管理法第三十 七條第六項未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓這一強制性法律規(guī)定，要 求確認雙方買賣協(xié)議無效。實例二

24、，原告陳某與被告汪某房屋買賣糾紛。與案例一情況相同，被告在雙方 簽訂協(xié)議并收取原告預付款，原告也入住的情況下，卻拒絕履行協(xié)議，辦理房屋 過戶手續(xù)，被告以該房屋為夫妻共同財產(chǎn)，被告未經(jīng)共有權(quán)人同意擅自處分共有 財產(chǎn)的行為無效，要求駁回原告的訴訟請求。未領(lǐng)取權(quán)屬證書房屋（預購房屋）轉(zhuǎn)讓的效力問題要確認兩個案例中房屋買賣協(xié)議的效力，必須正確理解城市房地產(chǎn)管理法 第三十七條的規(guī)定。首先要澄明的一個問題是，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓不等同于房地產(chǎn) 不得買賣。該法第三十六條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈 予或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。因此，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應包括簽 訂合同、付款、房屋交付，過

25、戶登記等一系列債權(quán)行為和物權(quán)行為，所謂不得轉(zhuǎn) 讓應理解為上述系列行為不能徹底完成，不能發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合同履行目的， 但不得據(jù)此認為法律禁止訂立預購房（期房）轉(zhuǎn)讓合同或所簽訂的合同一律無效。此外，城市房地產(chǎn)管理法第四十五條：商品房預售的，商品房預購人將購 買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題， 由國務院規(guī)定。從此條的立法含義可 以看出，預售商品房在取得權(quán)屬證書之前再行轉(zhuǎn)讓是可行的， 否則應當明令禁止。 其實，城市房地產(chǎn)管理法（草案）中曾明文規(guī)定禁止預售房再轉(zhuǎn)讓，但該法正 式頒布時，卻又改為上述45條的規(guī)定，由此也可以看出我國法律對預售房再轉(zhuǎn) 讓予以認可的基本精神。從上述兩案來看，雙方在簽訂協(xié)議

26、時，被告的拆遷安置 房尚未建成，但這并不影響該轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力，而且，以尚不存在或尚未實際取 得的物作為標的物訂立合同，在現(xiàn)實生活中普遍存在，合同法也持肯定態(tài)度，典 型的例子是融資租賃合同、期貨交易等。當前理論界對于未辦理過戶手續(xù)的房屋買賣合同的效力問題已趨于統(tǒng)一，已認識到不動產(chǎn)登記只是物權(quán)變動的成立要件， 而非買賣合同的生效要件。最高人民 法院關(guān)于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋 也明確規(guī)定：當事人未 辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物的所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。 這 一做法的轉(zhuǎn)變有力地制止了一些借口不動產(chǎn)買賣未登記就主張合同無效，以追求更大利益的不誠信行為。而正確認識并區(qū)分預售房

27、再轉(zhuǎn)讓合同的效力也有與之相 同的社會效果。就上述兩案而言，雙方在簽訂賣房協(xié)議時對房屋權(quán)屬證書尚未領(lǐng) 取的狀況是明知的，雙方對買賣房屋約定明確，產(chǎn)權(quán)亦無其他爭議，購買的房屋 已交付原告入住，并且訴訟發(fā)生前被告已領(lǐng)取權(quán)屬證書的情況下如果仍然僵化地 理解適用城市房地產(chǎn)管理法第三十七條規(guī)定，勢必會助長一種隨意悔約，違 背誠信的不良社會風氣，也是對誠實信用原則的一種踐踏。誠然，當前造成一些地方房價飛漲有惡炒樓花的原因， 目前各地也都有相應的 禁止期房買賣的規(guī)定，這些地方性規(guī)定或其他部門規(guī)章也不能作為法院認定合同 無效的依據(jù)。另一方面，現(xiàn)實生活中預購房買賣的原因眾多， 一味禁止預購房轉(zhuǎn) 讓的立法意圖也難以

28、得到貫徹實現(xiàn)。在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，禁止轉(zhuǎn)讓可能會在 一定范圍內(nèi)達到抑制房價的作用，但一個成熟的市場經(jīng)濟秩序可能更需要的是市 場因素的自然調(diào)節(jié)?？傊鲜霭咐坏姆课葙I賣合同中， 合同雙方當事人具有民事行為能力、 意 思表示真實、標的物確定也未違反法律規(guī)定，并且被告在起訴前已經(jīng)領(lǐng)取了房屋 權(quán)屬證書，應當確認買賣合同的效力。夫妻一方擅自處分共有房產(chǎn)的效力處理第二類案件時首先要查明被告汪某在出賣他們共有的房屋時是否屬于擅 自處分，現(xiàn)實生活中相當多的情況都是夫妻雙方共同決定處分共有財產(chǎn)，具體由一人出面與買方商談，當另一方對約定的價格不滿意，這種情形則不構(gòu)成無權(quán)處 分，不影響已簽訂合同的效力。最高人民

29、法院關(guān)于貫徹執(zhí)行 中華人民共和國民 法通則若干問題的意見第89條規(guī)定：共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利， 承擔共同的義務。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的， 一般認定無效。但第三人善意、有償取得財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權(quán)益， 對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。因此，本案中即使被告汪 某出賣房屋沒有經(jīng)過其他共有人的同意， 屬擅自處分不動產(chǎn)行為，原告也構(gòu)成善 意第三人，其依據(jù)合同可獲得的利益也應予以保護， 而房屋共有人之損失可以向 無權(quán)處分人主張侵權(quán)賠償。理由在于：1善意取得制度作為各國普遍實行的一項維護交易安全的民事制度，其適用 對象不僅限于動產(chǎn)，也應包括

30、不動產(chǎn)。因為不動產(chǎn)交易也會因登記錯誤、疏漏、 未登記等原因發(fā)生無權(quán)處分問題，而第三人也同樣存在是否知情即是否為善意的 問題。如果不動產(chǎn)交易中第三人取得不動產(chǎn)時出于善意，則從保護善意第三人、 維護交易秩序的目的出發(fā)，應當允許第三人獲得不動產(chǎn)的所有權(quán)。 不動產(chǎn)善意取 得制度在瑞士、德國等大陸法系國家立法上也有規(guī)定。 具體到本案中，因雙方簽 訂房屋買賣合同時，被告房屋尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書，原告也無從審查不動產(chǎn)共有人 情況。原告取得房屋支付了當時合理的市場價格， 并且已經(jīng)入住該房屋，雖然這 時原告尚未取得房屋的登記證明，但這也是由于被告違約，拒絕履行合同義務所 造成的局面，并不影響原告作為善意第三人的地位

31、，應當說原告在一系列過程中 是善意且無過失的。2、從利益衡量角度觀之，如果以被告主張的未經(jīng)共有人同意的理由確認合同 無效，則會使買受人訂立合同的目的徹底落空。 在合同有效的情況下，尚能取得 房屋所有權(quán)。若合同無效，則使這種可能性完全喪失。而我們知道，此時適用締 約過失追究被告責任與正常的合同履行利益之間是存在很大差距的。如果不適用善意取得制度來保護善意第三人的利益，則交易中大量的合同會被認定為無效， 將極大地降低合同制度的可信賴程度， 損害市場信用。不利于市場信用機制的建 立，也不符合市場經(jīng)濟對交易便捷的基本要求。拆遷安置房屋買賣合同的成立與生效拆遷安置房屋的土地使用性質(zhì)一般情況下是國有劃撥土

32、地，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第三十九條第一款規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時， 應當按照國務院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準許轉(zhuǎn) 讓的，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)， 并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使 用權(quán)出讓金?；谶@一規(guī)定，有觀點認為，上述拆遷安置房屋買賣合同訂立后， 如未到有關(guān)部門辦理報批手續(xù)，則買賣合同未生效。對此，最高人民法院關(guān)于適 用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）第九條第一款規(guī)定：依照合 同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)， 或 者辦理批準手續(xù)才生效。在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)的， 或 者仍

33、未辦理批準、登記手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法 規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù) 不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不得轉(zhuǎn)移。 因城市房地產(chǎn)管 理法第三十九條并未規(guī)定合同必須在報批、登記后才生效（這與擔保法規(guī)定抵 押合同自登記之日起生效有著顯著區(qū)別），因此，上述拆遷安置房屋買賣合同訂 立后雖暫時沒有履行報批、登記手續(xù)，但并不影響合同的效力，只是交易房屋的 所有權(quán)不能發(fā)生轉(zhuǎn)移，當事人訂立合同之物權(quán)變動的目的無法實現(xiàn)。拆遷安置房屋買賣交易實例中，雙方對買賣合同的報批、登記手續(xù)都是放在合 同履行過程的房屋過戶階段進行，而房管部門也是

34、將房地產(chǎn)交易、房屋所有權(quán)發(fā) 證審批同時進行，由受讓方繳納土地出讓金后再由房管部門批準交易并著手核發(fā) 房產(chǎn)證。從實際操作的這一做法中，也可以看出拆遷安置房屋買賣合同的效力并 不受批準、登記手續(xù)的影響。三、正式簽訂房屋買賣合同時，應具備哪些條件？根據(jù)我國房地產(chǎn)管理的有關(guān)法律規(guī)定，正式簽訂房屋買賣合同應具備以下條件： 購房者必須具有完全的民事行為能力。 在中華人民共和國民法通則 中規(guī) 定。18周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨立進行民事 活動；16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的， 視為完全民事行為能力人。10周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進行與其年