溫州物業(yè)管理規(guī)定

1、1 溫州物業(yè)管理規(guī)定 隨著物業(yè)管理行業(yè)競爭的不斷加劇， 溫州市人民政府發(fā)布了 溫 州市物業(yè)管理辦法 （全文 ），下面 給大家介紹關(guān)于溫州物業(yè)管理規(guī) 定的相關(guān)資料，希望對您有所幫助。 溫州物業(yè)管理規(guī)定如下 第一章 總則 第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動， 維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合 法權(quán)益，營造安全、舒適、文明、和諧的生活環(huán)境，根據(jù)中華人民 共和國物權(quán)法、國務(wù)院物業(yè)管理條例和浙江省物業(yè)管理條例 等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。 第二條 溫州市行政區(qū)域內(nèi)的的物業(yè)管理、 使用、維護(hù)及其監(jiān)督 管理活動適用本辦法。 第三條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治、 專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的 原則。物業(yè)

2、管理應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定，不得損害公 共利益和他人合法權(quán)益。 第四條 溫州市房產(chǎn)管理局 （ 以下稱市物業(yè)主管部門 ）負(fù)責(zé)全市 物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。 縣（市、區(qū) ）房產(chǎn)管理局 （以下稱縣級物業(yè)主管部門 ）負(fù)責(zé)本行政區(qū) 域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，并接受市物業(yè)主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。 各級人民政府有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè) 管理的有關(guān)監(jiān)督管理工作。 2 第五條 街道辦事處、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同物業(yè)主管部門， 指導(dǎo)業(yè) 主成立業(yè)主大會、 選舉業(yè)主委員會， 監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日 ?；顒?，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。 第六條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)

3、和行業(yè)自律， 規(guī)范 行業(yè)經(jīng)營行為，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法誠信經(jīng)營， 促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。 第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會 第七條 物業(yè)的所有權(quán)人 （含共有人 ）為業(yè)主。 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利： （一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù) ; （二）提議召開業(yè)主大會，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議 ; （三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議 ; （四）參加業(yè)主大會，行使投票權(quán) ; （ 五） 選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán) ; （六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 ; （七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 ; （八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情

4、況享有 知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) ; （九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金 （以下簡稱 專項維修資金 ）的管理和使用 ; （十）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。 3 第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)： （一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則 ; （二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使 用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度 ; （三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決 定; （四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金 ; （五）按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 ; （六）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。 第九條 業(yè)主行使權(quán)利不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 業(yè)主不得

5、 以放棄權(quán)利為由拒絕履行義務(wù)。 第十條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)不足 20 人，經(jīng)全體業(yè)主一致同意， 可以不成立業(yè)主大會， 由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、 業(yè)主委員會的職責(zé)。 第十一條 物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)主管部門會同街道辦事處、 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 人民政府根據(jù)下列標(biāo)準(zhǔn)劃分： （一）物業(yè)管理區(qū)域以規(guī)劃部門確定的建設(shè)范圍為準(zhǔn)，但已經(jīng)自 然形成獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域且無爭議的，不再重新劃分 ; （二）分期開發(fā)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，共同 使用一套配套設(shè)施設(shè)備的， 應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域， 但已經(jīng)自 然分割或者習(xí)慣形成多個相對獨(dú)立小區(qū)的， 可以劃分為不同的物業(yè)管 理區(qū)域;

6、4 （三）地理上自然連接的不同物業(yè)管理區(qū)域， 經(jīng)各自的業(yè)主大會 同意的，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。 第十二條 下列事項由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則 ; （二）制定和修改管理規(guī)約 ; （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員 ; （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) ; （五）籌集和使用專項維修資金 ; （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施 ; （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。 第十三條 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的， 物業(yè)主管部門應(yīng) 當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議 ;街道 辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助： （一）房屋出售并交付

7、使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積 60% 以上的; （二）首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使 用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積 30% 以上的。 第十四條 業(yè)主大會籌備組由業(yè)主推舉的代表和建設(shè)單位、 居民 委員會的代表 5-9 名組成。建設(shè)單位、居民委員會代表各 1 名，業(yè) 主代表 3-7 名。業(yè)主代表推薦的方式應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 5 籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告期不少于 5 日。公告期內(nèi)業(yè)主對籌備組成員有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以核查。異 議成立的，應(yīng)當(dāng)重新推薦成員 ;異議不成立的，應(yīng)當(dāng)向提出異議的業(yè) 主作出解釋。 第十五條 籌備組履行下列職責(zé)： （一）確定

8、首次業(yè)主大會召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容 ; （二）擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案、業(yè)主管理規(guī)約草案和專項維 修資金使用續(xù)籌方案草案 ; （三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù) ; （四）確定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法及名單 ; （五）做好首次業(yè)主大會的其他準(zhǔn)備工作。 籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會召開 15 日前，將前款 （一）至（四 ）項 的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，征求全體業(yè)主的意見。 第十六條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容 : （一）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共有部分的使用和維護(hù)規(guī)則 ; （二）業(yè)主合理使用物業(yè)專有部分的權(quán)利和義務(wù) ; （三）物業(yè)屋面、外墻、門窗及戶外設(shè)施保潔和裝修規(guī)則

9、 ; （四）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務(wù) ; （五）業(yè)主分擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域各類費(fèi)用的方式 ; （六）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。 臨時管理規(guī)約由建設(shè)單位負(fù)責(zé)編制，報物業(yè)主管部門備案 ;管理 規(guī)約由業(yè)主大會通過后生效。 第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以在籌備組公告的期限內(nèi) 就物業(yè)管理方面的有關(guān)規(guī)定提出修改意見， 籌備組應(yīng)當(dāng)充分聽取業(yè)主 的意見。 6 第十八條 首屆業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋竣工驗收后 1 個月內(nèi)，按照下列標(biāo)準(zhǔn)將籌 備經(jīng)費(fèi)存入物業(yè)主管部門指定的銀行帳戶： （一） 建筑面積5萬川以下（含）的，籌備經(jīng)費(fèi)為2萬元； （二） 建筑面積5萬川以上10萬

10、川以下（含）的，為3萬元； （三） 建筑面積10萬川以上20萬m2以下（含）的，為5萬元； （四） 建筑面積20萬m以上的，為8萬元。 業(yè)主大會籌備組可以申請支取籌備經(jīng)費(fèi)，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在 接到申請之日起 3 日之內(nèi)劃撥業(yè)主大會籌備經(jīng)費(fèi)。 首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的 使用情況向全體業(yè)主公布， 接受全體業(yè)主的監(jiān)督。 籌備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部 分應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會的決定用于業(yè)主大會換屆經(jīng)費(fèi)或者納入物業(yè)維 修資金。 第十九條 業(yè)主大會籌備組在確認(rèn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分業(yè) 主人數(shù)及總建筑面積時，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供資料。 業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按

11、一人計 算；但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買 受人擁有一個以上專有部分的， 按一人計算。 單個物業(yè)登記有兩個或 者兩個以上所有權(quán)人的，自行確定一名業(yè)主為投票人。 專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算 ；尚未進(jìn)行物 權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計算 ；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房 屋買賣合同記載的面積計算。 第二十條 業(yè)主大會可以采用集體討論的形式， 也可以采用書面 征求意7 見的形式 ;但是應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面 積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。 業(yè)主或者業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委 托代理人參加業(yè)主大會會議。 第二十一條

12、業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金以及決定 改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積 2/3 以上且占總?cè)藬?shù) 2/3 以上的業(yè)主同意。 業(yè)主大會決定制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定和修改管理 規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員， 選聘和解聘物業(yè)服 務(wù)企業(yè)，決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有 部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 第二十二條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定召開。經(jīng)物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 20% 以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主 大會臨時會議。 第二十三條 召開業(yè)主

13、大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開 15 日前通知 全體業(yè)主，同時告知相關(guān)的居民委員會。 業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。 第二十四條 業(yè)主大會的決定，應(yīng)當(dāng)在作出之日起 3 日內(nèi)以書面 形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約， 應(yīng)當(dāng)抄 送全體業(yè)主。 第二十五條 業(yè)主委員會成員在常住業(yè)主中選舉產(chǎn)生。 業(yè)主委員 會成員由 5 人以上單數(shù)組成，最多不超過 15 人。業(yè)主委員會主任、 副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。 業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件： 8 （一）具有完全民事行為能力 ; （ 二） 遵守國家有關(guān)法律、法規(guī) ; （三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)

14、主義務(wù) ; （四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力 ; （五）具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力 ; （六）具備必要的工作時間。 第二十六條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職 責(zé)： （一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況 ; （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合 同; （三）及時了解業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助 物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 ; （四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施 ; （五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 第二十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi)，持下 列文件向物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案： （一）業(yè)

15、主大會會議記錄和會議決議 ; （二）業(yè)主大會議事規(guī)則 ; （三）業(yè)主管理規(guī)約 ; （四）專項維修資金的使用續(xù)籌方案 ; （五）業(yè)主委員會成員的名單 ; 9 （六）解聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議。 業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在變更后 30 日內(nèi)重新備案。 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大 會、業(yè)主委員會備案證明和業(yè)主委員會印章刻制證明。 業(yè)主委員會應(yīng) 當(dāng)依法刻制和使用印章。 第二十八條 業(yè)主委員會會議由主任召集， 主任因故不能履行職 責(zé)時由副主任召集。有 1/3 以上成員提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議。 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員出席，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體

16、 成員過半數(shù)同意。 業(yè)主委員會可以邀請業(yè)主代表、 社區(qū)負(fù)責(zé)人列席會 議。 第二十九條 業(yè)主委員會需要討論、 決定的事項， 應(yīng)當(dāng)于會議召 開 3 日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告， 聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和 意見。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主委員會會議記錄，由出席會議的成員 簽字并加蓋業(yè)主委員會印章。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在作出決定之日起 3 日內(nèi)，將決定事項以書面 形式在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。 以業(yè)主委員會名義發(fā)布信息，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會集體決定，并 加蓋業(yè)主委員會印章 第三十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主大會、 業(yè)主委員會印章使用 管理規(guī)定和檔案管理規(guī)定，并建立活動檔案，供業(yè)主查詢。 第三十一條 業(yè)主有

17、權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提 出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。 10 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布經(jīng)費(fèi)收 支、使用等情況，接受全體業(yè)主監(jiān)督。 第三十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)符合法律、 法規(guī)、 規(guī)章和本辦法的規(guī)定。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵 害的業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者物業(yè)主管部門投訴， 也可以依法請求人民法院予以撤銷。 業(yè)主委員會超越職權(quán)作出決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，由簽字同 意的成員承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 第三十三條 業(yè)主委員會及其成員不得有下列行為： （一）收受物業(yè)

18、服務(wù)企業(yè)以及利害關(guān)系業(yè)主提供的報酬或者其他 利益; （二）本人、配偶以及近親屬在聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作 ; （三）以業(yè)主委員會或者業(yè)主大會名義提供擔(dān)保 ; （四）違反法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約。 第三十四條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的， 經(jīng)業(yè)主委員會 會議通過后中止其成員職務(wù)， 并提請下次業(yè)主大會會議決定終止其成 員職務(wù)： （一）不履行業(yè)主義務(wù)、不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重且拒不改正 的; （二）一年內(nèi)三次無故缺席業(yè)主委員會會議的 ; （三）存在本辦法第三十三條情形之一的 ; 11 （四）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會成員的。 業(yè)主委員會中止成員職務(wù)的，應(yīng)當(dāng)聽取當(dāng)事人的陳述、申辯， 并記錄歸檔。

19、第三十五條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的， 其成員職務(wù)自 行終止： （一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的 ; （二）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈的 ; （三）因疾病或者其他原因喪失工作能力的 ; （四）因違法犯罪等原因不能履行成員義務(wù)的。 第三十六條 業(yè)主委員會成員職務(wù)中止或者終止的， 業(yè)主委員會 應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告， 并按照本辦法第二十七條規(guī) 定向物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。 職務(wù)中止或者終止的業(yè)主委員會成員，應(yīng)當(dāng)自公告之日起 3 日 內(nèi)將其保管的財務(wù)憑證、 檔案資料、 印章以及其他屬于全體業(yè)主所有 的財物等移交業(yè)主委員會。 第三十七條 業(yè)主委員會

20、每屆任期為 3-5 年，具體任期由業(yè)主大 會議事規(guī)則確定 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿 2 個月前，召集業(yè)主大會會議，完 成換屆選舉。 無正當(dāng)理由逾期未換屆的，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處 或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促業(yè)主委員會在任期屆滿之前完成換屆選舉。 業(yè)主委員會自行解散或者任期屆滿仍未換屆的，物業(yè)主管部門 應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)業(yè)主成立換屆籌備組， 召 集業(yè)主大會會議，12 完成換屆選舉。 第三十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起 3 日內(nèi)，將其保 管的財務(wù)憑證、 檔案資料、 印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物等 移交新一屆業(yè)主委員會。 第三章 前期物業(yè)管理 第三十九條 建設(shè)單位

21、應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定通過招投標(biāo)的方式擇優(yōu)選 聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 第四十條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)、 拆遷安置前， 應(yīng)當(dāng)制定臨時管 理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同、安置合同的附件。 建設(shè)單位在銷售物業(yè)、拆遷安置時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人、被拆 遷人出示臨時管理規(guī)約，并有義務(wù)作出說明。 物業(yè)買受人、被拆遷人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同、拆遷 安置合同時，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。 第四十一條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人、被拆遷人簽訂的房屋銷 售、拆遷安置合同 ,應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的主要內(nèi)容。 第四十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限， 應(yīng)當(dāng)自簽訂前期物業(yè) 服務(wù)合同之日起至首屆業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的

22、物業(yè)服務(wù) 合同生效之日止。 第四十三條 物業(yè)未經(jīng)竣工驗收或者竣工驗收不合格的， 不得交 付使用。交付使用的， 因物業(yè)質(zhì)量不合格發(fā)生的法律后果由建設(shè)單位 承擔(dān)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施 設(shè)備及相關(guān)場地進(jìn)行查驗，并作相應(yīng)記錄 ;發(fā)現(xiàn)與竣工驗收資料不符 或者存在質(zhì)量問題的， 應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位提出書面整改意見， 并向物業(yè) 主管部門或者其他有關(guān)行13 政管理部門報告 ;整改合格后，方可辦理書 面交接手續(xù)。 第四十四條 在辦理物業(yè)交接手續(xù)時， 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院 物業(yè)管理條例和浙江省物業(yè)管理條例等有關(guān)規(guī)定向物業(yè)服務(wù) 企業(yè)移交資料， 由雙方在交接驗收單上簽字蓋章， 并報物業(yè)

23、主管部門 備案。 前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時將有關(guān)資料 移交給業(yè)主委員會。 第四十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明 的地上總建筑面積 7 的比例配置并無償提供物業(yè)管理用房 ;但物業(yè)管 理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的， 按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的 地上總建筑面積的 3 的比例配置并無償提供物業(yè)管理用房。 物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計、 同步施工、 同步交付， 其位置、面積應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案中予以載明， 建設(shè) 單位不得擅自變更。 物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)集中配置、合理設(shè)計、方便使用。建設(shè)單位 不得提供違法建筑、 共用部位、 已分?jǐn)偟谋娪妹娣e和不便于物

24、業(yè)管理 使用的房屋作為物業(yè)管理用房。 第四十六條 物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)并具有正常使用功 能。房屋主管部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登 記時，應(yīng)當(dāng)核查并注明物業(yè)管理用房。 第四十七條 國務(wù)院物業(yè)管理條例 施行后的物業(yè)管理用房依 法屬于全體業(yè)主共同所有， 由物業(yè)服務(wù)企業(yè)無償使用。 未經(jīng)業(yè)主大會 同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變其用途。 14 國務(wù)院物業(yè)管理條例施行前的物業(yè)管理用房，產(chǎn)權(quán)歸屬及 其使用收益按照溫州市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法 （ 市政府令第 48 號）規(guī)定執(zhí)行。 第四十八條 任何單位和個人不得擅自占有、 使用和處分建筑區(qū) 劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、 綠地、其他公共場所

25、、 物業(yè)共用部位、 公用設(shè)施、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理用房。 第四章 物業(yè)管理服務(wù) 第四十九條 業(yè)主大會決定物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭形泄芾淼模?應(yīng)當(dāng) 通過公開、公平、公正的方式擇優(yōu)確定一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物 業(yè)服務(wù)。 第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、 掛靠、外借等形 式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書 第五十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)參照物業(yè)服務(wù)合同示范文本， 與業(yè) 主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)，定期聽 取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見和建議，并接受業(yè)主的監(jiān)督。 第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時， 應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理 物業(yè)交接驗收手續(xù)。業(yè)

26、主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料。 第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定， 聘請專 業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)電梯維護(hù)、 消防設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)等專業(yè)服務(wù)， 但不得將該物 業(yè)管理區(qū)域的全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給他人。 第五十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前 3 個月，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng) 召集業(yè)主大會決定是否續(xù)聘。 決定續(xù)聘的， 應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新 簽訂物業(yè)服務(wù)15 合同 ;決定不續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)重新公開選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 并以書面方式通知該物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè) 主。 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，合同雙方?jīng)]有作出是否續(xù)聘決定的， 原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)履行。 第五十五條 業(yè)主委員會不得擅自解聘

27、物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 解聘物業(yè) 服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定。 業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng) 在 3 個月之前書面通知另一方當(dāng)事人， 并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位 置公告全體業(yè)主。 第五十六條 物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng) 當(dāng)按照約定的期限退出物業(yè)管理區(qū)域， 并向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理 用房、配套設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地、物業(yè)檔案資料和其他財物，配合新 選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作。 第五十七條 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管和 考核，建立企業(yè)信用檔案，并向社會公開。 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員的自 律管理，配合物業(yè)主管部門建立信

28、用檔案。 第五章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 第五十八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、 公開以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與 服務(wù)項目、 服務(wù)水平相一致的原則， 由建設(shè)單位或者業(yè)主委員會與物 業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù) 溫州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法 在物業(yè)服務(wù)合 同中約定。 普通住宅物業(yè)服務(wù)可以實(shí)行分項目收費(fèi)試點(diǎn)，建立服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī) 范、收費(fèi)16 公開透明的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。 第五十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公 示物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)等級、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外 的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。 第六十條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積計算， 按時足額交納，業(yè)

29、主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另有約定的，從其約定。 第六十一條 物業(yè)竣工驗收合格交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)， 由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)竣工驗收合格交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)， 由業(yè)主承擔(dān) ;但建設(shè)單位與業(yè)主約定由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的， 由建設(shè)單位承擔(dān)。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未出售或者未安置的空置物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由 建設(shè)單位承擔(dān)。 第六十二條 業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主限期交納， 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主交納 業(yè)主拒絕交納或者逾期仍未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依 法申請仲裁或者提起訴訟。 第六十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、 有線電視等專業(yè)單

30、位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位可以按 照自愿、公平的原則與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托代收協(xié)議， 委托代收有 關(guān)費(fèi)用并支付相應(yīng)的手續(xù)費(fèi)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等 額外費(fèi)用。 第六章 物業(yè)使用和維護(hù) 17 第六十四條 業(yè)主和非業(yè)主使用人使用物業(yè)， 應(yīng)當(dāng)遵守法律、 法 規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約 （臨時管理規(guī)約 ）的規(guī)定。 業(yè)主和非業(yè)主使用人使用物業(yè)， 應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)安全使用、 公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則， 正確處理供水、 排水、 通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面相 鄰關(guān)系 第六十五條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得

31、擅自占用、 挖掘物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)的下列共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，損害業(yè)主共同利益： （一）公共門廳、管道井、樓梯間、過道、消防通道 ; （二）道路、場地、綠地、屋頂 ; （三）其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。 因物業(yè)維修或者公共利益， 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、 挖掘，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和直接利害關(guān)系人的同意， 并依法辦理相 關(guān)手續(xù)。臨時占用、挖掘時，應(yīng)當(dāng)采取措施保障通行安全，并及時恢 復(fù)原狀。 第六十六條 業(yè)主、非業(yè)主使用人不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章和 管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約 ）將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。 業(yè)主、非業(yè)主使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的， 除遵守法律、 法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約 （臨時管

32、理規(guī)約 ）外，應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系業(yè)主同 J八 意。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、非業(yè)主使用人違反法律、法規(guī)、規(guī)章 和管理規(guī)約 （臨時管理規(guī)約 ）將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)予以勸 阻;勸阻無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告規(guī)劃、國土資源等有關(guān)行政管理部門。 18 第六十七條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋的， 應(yīng)當(dāng)事先 告知物業(yè)服務(wù)企業(yè) ;非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)同時提供業(yè)主同意裝飾裝修的 書面意見。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項書面 告知業(yè)主或者非業(yè)主使用人。 第六十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定加強(qiáng)對 物業(yè)裝飾裝修活動的巡查， 發(fā)現(xiàn)業(yè)主、 非業(yè)主使用人在裝飾裝修過程 中有違反法律、法規(guī)、

33、規(guī)章和管理規(guī)約 （臨時管理規(guī)約 ）的行為，應(yīng)當(dāng) 及時勸阻、制止，并提出整改意見 ;行為人未按要求整改的，應(yīng)當(dāng)及 時報告物業(yè)主管部門或者有關(guān)行政管理部門依法處理。 第六十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)維護(hù)、 修繕、監(jiān)督等工作時， 業(yè)主或者非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)提供方便。 需要業(yè)主或者非業(yè)主使用人提供方便的，應(yīng)當(dāng)事先通知，并就 相關(guān)具體事項與業(yè)主或者非業(yè)主使用人協(xié)商。 第七十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、 車位應(yīng)當(dāng) 首先滿足業(yè)主的停車需要。 車庫、車位的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式 約定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布車庫、 車位的處分情況。 業(yè)主要 求承租空置的車庫、車位的，建設(shè)單位

34、不得以只售不租為由拒絕出租。 車庫、車位出租的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價格主管部門會同物業(yè)主管部門制定。 未首先滿足業(yè)主停車需要的， 建設(shè)單位不得將車庫、 車位出售、 贈與、出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人。 第七十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理區(qū) 域停車實(shí)19 際，制訂臨時停車方案，報業(yè)主大會決定。 利用物業(yè)管理區(qū)域共用部位或者場地停放車輛的，按照業(yè)主大 會的決定交納臨時停車費(fèi)。 臨時停車費(fèi)除用于維護(hù)停車場地設(shè)施和停 車管理的必要開支外， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會的決定用于補(bǔ) 充物業(yè)專項維修資金或者用于物業(yè)管理的其他需要。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時停車費(fèi)單獨(dú)列帳，獨(dú)立核算，接受業(yè) 主委員

35、會的監(jiān)督。 第七十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的防空地下室平時用作停車位的， 應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，建設(shè)單位不得出售。 防空地下室平時用作停車位收取的停車費(fèi)， 應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定， 用于防空地下室的日常維護(hù)管理和停車管理的必要支出。 具體收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)由價格主管部門會同物業(yè)、人防主管部門制定。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照有關(guān)規(guī)定管理防空地下室的，應(yīng)當(dāng)做好平時 的維護(hù)管理工作，確保防空地下室處于良好狀態(tài)。 第七十三條 大型車輛和載有危險化學(xué)品的車輛不得進(jìn)入住宅 小區(qū)。進(jìn)入住宅小區(qū)的車輛應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定： （一）慢速通行，遇到行人和非機(jī)動車應(yīng)當(dāng)避讓 ; （二）禁止鳴號，防止發(fā)生噪音 ; （三）在依法設(shè)置或者劃定的車庫、車位

36、內(nèi)有序停放，不得影響 其他車輛和行人的正常通行， 不得損壞綠地等共用部位、 共用設(shè)施設(shè) 備，不得阻礙消防通道。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對進(jìn)入住宅小區(qū)的車輛的管理，發(fā)現(xiàn)有 違反規(guī)定20 情形的，應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止 ;勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及 時報告公安等有關(guān)部門依法處理。 第七十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動， 應(yīng)當(dāng)首先征得相關(guān)業(yè)主同意。 合法利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所得收益，物業(yè)服務(wù)企 業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會的決定用于補(bǔ)充物業(yè)專項維修資金或者用于物 業(yè)管理的其他需要。 合法利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所得收益，物業(yè)服務(wù)企 業(yè)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列帳，獨(dú)立核算，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督。 第七十五條 業(yè)主大會、 業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 對任意棄 置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占 通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害