松江新橋賣新路商業(yè)項(xiàng)目招商定位方案頁P(yáng)PT課件

1、PART 1.PART 1.項(xiàng)目區(qū)位及商業(yè)環(huán)境分析1.1新橋鎮(zhèn)概況1.2商業(yè)環(huán)境概況PART 1 宏觀分析第1頁/共36頁新橋鎮(zhèn)地處上海市西南，松江區(qū)東部，東鄰閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)，西接國家級(jí)松江工業(yè)開發(fā)區(qū)，是松江區(qū)離上海中心城區(qū)最近的鎮(zhèn)。新橋是上海西南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，地理位置優(yōu)越，文化底蘊(yùn)深厚，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)穩(wěn)固，綜合實(shí)力強(qiáng)勁，是現(xiàn)代工業(yè)與生態(tài)文明交融的規(guī)模集鎮(zhèn)，是上海市郊大地上的一顆璀璨明珠。新橋城鎮(zhèn)概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況新橋鎮(zhèn)第2頁/共36頁全鎮(zhèn)行政區(qū)域39.8平方公里，轄有2個(gè)行政村、10個(gè)居委會(huì)，1個(gè)外來人口居住中心管理委員會(huì)，總?cè)丝?2.88萬，其中戶籍人口3.55萬。2010年全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)增加

2、值62.4億元、三業(yè)總產(chǎn)值271.5億元，實(shí)現(xiàn)財(cái)稅收入15.59億元，其中地方財(cái)政收入3.88億元，農(nóng)村居民人均可支配收入16195元。新橋城鎮(zhèn)概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況第3頁/共36頁工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)地位日趨鞏固2010年，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值55.25億元，工業(yè)產(chǎn)值208億元，工業(yè)固定資產(chǎn)投入7.01億元。工業(yè)經(jīng)濟(jì)占全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的比例達(dá)80以上。全鎮(zhèn)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)270戶，處于上海市郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)前列。億元產(chǎn)值工業(yè)企業(yè)38戶，工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤13.6億元。新橋經(jīng)濟(jì)概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況第4頁/共36頁外向型經(jīng)濟(jì)如日中天歷年累計(jì)批準(zhǔn)外資項(xiàng)目389個(gè)，總投資21.5億美元，合同外資12.3億美元。2008年全

3、鎮(zhèn)外資經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出155億元，實(shí)現(xiàn)稅收7.5億元。世界著名企業(yè)、日紅鋼板、復(fù)盛龍工集團(tuán)等外資企業(yè)在新橋投資落戶。新橋經(jīng)濟(jì)概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況第5頁/共36頁民營經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展上海新閔經(jīng)濟(jì)園區(qū)致力于服務(wù)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以其服務(wù)周全、管理規(guī)范、政策優(yōu)厚誠招天下客商。2008年全年完成內(nèi)資招商180戶。至2008年底共注冊(cè)民營企業(yè)2356戶，其中實(shí)體型企業(yè)560戶，實(shí)現(xiàn)銷售收入75.29億元，實(shí)現(xiàn)稅收4.1億元。新橋經(jīng)濟(jì)概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況第6頁/共36頁房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展新閔綜合園區(qū)，地處新橋鎮(zhèn)東部，與閔行區(qū)相接，規(guī)劃面積1198公頃，已建成單體別墅3798幢，聯(lián)體別墅4180余套。以綠洲比華利

4、、淺水灣花園、雅士居、麗水華亭等為代表的高檔別墅區(qū)吸引了眾多來自世界各地的人士入住，成為東南亞規(guī)模最大、環(huán)境幽雅、設(shè)施一流的別墅群之一。新橋經(jīng)濟(jì)概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況第7頁/共36頁交通快速便捷，已經(jīng)形成水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)距虹橋國際機(jī)場(chǎng)僅16公里，距浦東國際機(jī)場(chǎng)50公里。滬杭高速公路（A8）、嘉金高速公路（A5）貫穿鎮(zhèn)區(qū)，正在改擴(kuò)建的滬杭高速公路使新橋與市內(nèi)高架直接相連，市郊鐵路客運(yùn)金山支線、滬杭鐵路副線、京滬鐵路在鎮(zhèn)內(nèi)設(shè)立客運(yùn)站，交通物流便捷通暢。水上航道有北泖涇河、磚新河等，可保障重噸級(jí)船只自由通行。新橋區(qū)位交通PART 1新橋鎮(zhèn)概況第8頁/共36頁新橋鎮(zhèn)商業(yè)概況新南街 新北街新南

5、街九新公路新北街：形成了一條U形小型商業(yè)街，涵蓋了日常生活方方面面。新南街：品牌零售和餐飲為主購物：華聯(lián)超市，農(nóng)工商超市等浴場(chǎng)：豪景浴場(chǎng)，驚濤駭浪浴場(chǎng)等銀行：農(nóng)行，建行，上海農(nóng)商行等餐飲：洞天食府，千島湖魚味館等市場(chǎng)：新橋花卉苗木交易中心新橋商業(yè)概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況結(jié)論：知名品牌不多，大眾消費(fèi)為主，商業(yè)氛圍較濃但都是小型商家居多，不成規(guī)模。專業(yè)類市場(chǎng)較少利于本項(xiàng)目推廣。第9頁/共36頁新橋鎮(zhèn)商業(yè)概況新南街 新北街新橋商業(yè)概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況本案九新路賣新路新南路新北路新鎮(zhèn)路第10頁/共36頁新橋鎮(zhèn)商業(yè)概況-租金新橋商業(yè)概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況新南街商鋪位置與房型參差不齊，房東心態(tài)

6、的不一致等因素導(dǎo)致租金價(jià)格比較混亂，故以上價(jià)格只是在主力街上的平均單價(jià)。 新橋鎮(zhèn)商鋪空置率：9%商鋪位置平均日租金1F3-5元左右2F3F2-3元左右4F6F1-1.5元左右第11頁/共36頁項(xiàng)目及周邊商業(yè)狀況小結(jié)居民消費(fèi)水平新橋居民的整體消費(fèi)意識(shí)強(qiáng)烈,消費(fèi)欲望較強(qiáng),追求實(shí)惠,尤其是餐飲類消費(fèi)旺盛.總體來說目前中低層次的消費(fèi)群體還占有較大比例,經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的人大多選擇去浦西市中心購物消費(fèi)流動(dòng)人口消費(fèi)水平：主要為工廠、苗木基地等產(chǎn)業(yè)務(wù)工人員中檔消費(fèi)水平為主，新橋商業(yè)概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況第12頁/共36頁項(xiàng)目及周邊商業(yè)狀況小結(jié)商業(yè)氛圍新橋鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)主要集中在新南街段、新北街段及九新公路段；商業(yè)

7、業(yè)態(tài)目前新橋已有了商場(chǎng),超市及專賣店等并存的新興業(yè)態(tài),但在規(guī)模及市場(chǎng)份額方面,依然以傳統(tǒng)的沿街店面為主營業(yè)態(tài),新興業(yè)態(tài)模式更多的只是在形式上實(shí)現(xiàn)了豐富性,尚未真正成熟,依然存在著規(guī)模化水平不高,發(fā)展不平衡的問題,同時(shí)傳統(tǒng)商業(yè)在規(guī)范化,檔次,產(chǎn)品內(nèi)容方面有較大局限,也制約了整體商業(yè)的發(fā)展,使新橋目前的商業(yè)水平仍處于中低檔次.新橋商業(yè)概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況第13頁/共36頁項(xiàng)目及周邊商業(yè)狀況小結(jié)值得注意：當(dāng)?shù)氐纳啼佀鎸?duì)的消費(fèi)者僅限于新橋鎮(zhèn)范圍以內(nèi)，按照當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣，購物娛樂都集中在松江鎮(zhèn)上。還有需要注意的是松江新建房屋的空置率比較高。新橋商業(yè)概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況第14頁/共36頁P(yáng)A

8、RT 2.PART 2.項(xiàng)目定位及招商策略2.1項(xiàng)目現(xiàn)狀分析2.2項(xiàng)目定位及招商策略2.3業(yè)態(tài)布局建議PART 2 項(xiàng)目定位及策略第15頁/共36頁項(xiàng)目地址：賣新公路2068號(hào)總層：8層分層面積：單層各965-1500平方米左右整體項(xiàng)目：約16000平方米左右備注：以上建筑面積為暫估項(xiàng)目分析基本概況PART 2項(xiàng)目概況第16頁/共36頁 本案為新橋鎮(zhèn)當(dāng)?shù)刈畲篌w量商業(yè)廣場(chǎng)。 標(biāo)準(zhǔn)8層商場(chǎng)辦公結(jié)構(gòu)，層高均較高達(dá)4米以上，門幅寬敞，進(jìn)深適度，業(yè)態(tài)布局無局限性，結(jié)構(gòu)甚為理想。 本案現(xiàn)狀為毛坯；項(xiàng)目分析項(xiàng)目現(xiàn)狀PART 2項(xiàng)目概況目前由于九新公路賣新路拓寬前夕，項(xiàng)目已經(jīng)有大半年的時(shí)間在外墻改造和相關(guān)物件

9、加固工程，副樓正在腳手架，將導(dǎo)致承租戶的檔次及出價(jià)無法拉升。第17頁/共36頁項(xiàng)目案名*商業(yè)廣場(chǎng)以項(xiàng)目公司名字命名商業(yè)廣場(chǎng)，具有冠名推廣、提升企業(yè)知名度的作用。新橋賣新路項(xiàng)目服飾輕紡城突出服飾禮品城專業(yè)特點(diǎn)，直擊目標(biāo)消費(fèi)人群，有看點(diǎn)，有賣點(diǎn),錯(cuò)位競(jìng)爭。項(xiàng)目定位項(xiàng)目案名PART 2項(xiàng)目定位第18頁/共36頁招商策略SWOT分析PART 2項(xiàng)目招商策略優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目地處新橋商業(yè)中心位置有成熟商圈的支撐依托較好的地理位置劣勢(shì)本項(xiàng)目賣新路有個(gè)大型變電站，影響項(xiàng)目商業(yè)昭示面無法提升整體形象。項(xiàng)目低區(qū)的主力租賃面積較少 影響整體收益機(jī)會(huì)可以借助本項(xiàng)目為新橋最專業(yè)服飾商業(yè)項(xiàng)目的推廣適時(shí)增加項(xiàng)目知名度；醒目高檔的

10、項(xiàng)目外立面和地理位置，形成區(qū)域亮點(diǎn)威脅如商業(yè)業(yè)態(tài)定位及經(jīng)營方式選擇不慎，將對(duì)項(xiàng)目成功產(chǎn)生重大威脅；整體區(qū)域內(nèi)商業(yè)面積總量大，商家生存挑戰(zhàn)；項(xiàng)目相對(duì)不成熟，認(rèn)可度尚待增強(qiáng)，存在一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)SWOT分析第19頁/共36頁 鑒于新橋板塊的特點(diǎn)，人群基本上依靠本地及流動(dòng)人口的消費(fèi)需求，所以本項(xiàng)目的推廣如果光集中在當(dāng)?shù)乜蛻舻脑匍_發(fā)則基本失去先機(jī)，利用我司渠道優(yōu)勢(shì)吸引外來客戶的投資。 整合目前網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，大量進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)渠道的優(yōu)勢(shì)招商。 整合中介資源，由我司牽頭拜訪同行，至浦西定點(diǎn)拜訪宣講，吸引大量中介介入該項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)際操作。 聯(lián)合相關(guān)我司合作方及新橋鎮(zhèn)招商辦及聯(lián)盟商家至現(xiàn)場(chǎng)集體參觀，提高簽約率。招商策略招商

11、手段PART 2項(xiàng)目招商策略第20頁/共36頁 重視利用新橋的消費(fèi)人群和消費(fèi)習(xí)慣，該地消費(fèi)人群習(xí)慣有其獨(dú)特之處，消費(fèi)水平總體水平不高，以休閑消費(fèi)為主。 項(xiàng)目招商建議從高區(qū)到低區(qū)，主力與非主力商家階段性招商 回避松江城區(qū)中高端商戶招商、緊密連接中端消費(fèi)主體。 招商簡單直接迅速，尊重周邊傳統(tǒng)商業(yè)布局，順勢(shì)而為，不能為商業(yè)模式的創(chuàng)新而創(chuàng)新，它必須給經(jīng)營方帶來利潤。招商策略招商策略重點(diǎn)PART 2項(xiàng)目招商策略第21頁/共36頁招商策略業(yè)態(tài)布局建議PART 2項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局建議1F中小型品牌餐飲及休閑食肆，飲料果汁吧等，為服飾輕紡市場(chǎng)配套商用。2F服飾輕紡市場(chǎng)4-6F娛樂3FA：家紡禮品市場(chǎng)：B: 輕紡市

12、場(chǎng)7-8F本地競(jìng)爭旅店（和對(duì)面九新廣場(chǎng)豪泰錯(cuò)位競(jìng)爭）樓層業(yè)態(tài)定位汽車4S電器家具主樓副樓娛樂第22頁/共36頁招商策略業(yè)態(tài)布局建議PART 2項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局建議業(yè)態(tài)定位說明以上單列業(yè)態(tài)本公司均有長期儲(chǔ)備合作品牌客戶，但是針對(duì)本案所處具體區(qū)域及目前周遍商圈，客戶有一定抗性。在保證同等品質(zhì)客戶的前提下，本公司保留對(duì)同業(yè)態(tài)其他客戶的遴選及引進(jìn)，經(jīng)出租方同意作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。第23頁/共36頁招商策略業(yè)態(tài)布局建議PART 2項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局建議樓層業(yè)態(tài)布局建議汽車4S餐飲配套一樓業(yè)態(tài)布局第24頁/共36頁招商策略業(yè)態(tài)布局建議PART 2項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局建議樓層業(yè)態(tài)布局建議電器家具服飾輕紡二樓業(yè)態(tài)布局第25頁/共36

13、頁招商策略業(yè)態(tài)布局建議PART 2項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局建議樓層業(yè)態(tài)布局建議家飾紡織三樓業(yè)態(tài)布局第26頁/共36頁招商策略業(yè)態(tài)布局建議PART 2項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局建議樓層業(yè)態(tài)布局建議娛樂四六樓業(yè)態(tài)布局第27頁/共36頁招商策略業(yè)態(tài)布局建議PART 2項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局建議樓層業(yè)態(tài)布局建議酒店七八樓業(yè)態(tài)布局第28頁/共36頁P(yáng)ART 3.PART 3.項(xiàng)目招商合作要點(diǎn)3.1項(xiàng)目招商服務(wù)要點(diǎn)3.2收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)PART 3 項(xiàng)目服務(wù)第29頁/共36頁合作進(jìn)度及招商人員安排招商期：六個(gè)月（如經(jīng)營方要對(duì)房屋進(jìn)行整改及相關(guān)工程延期則另行協(xié)商延長招商期）前二個(gè)月為招商蓄水第三個(gè)月集中簽約，項(xiàng)目去化率達(dá)到50%第四-五月，項(xiàng)目去化率

14、達(dá)到80%第六個(gè)月尾盤清盤案場(chǎng)招商：現(xiàn)場(chǎng)在1樓沿街處設(shè)立招商處，由經(jīng)營方簡單裝修，招商案場(chǎng)配置3人：案場(chǎng)經(jīng)理一人，招商人員二人，除國慶春節(jié)有2天短假連休，其余時(shí)間均正常招商。項(xiàng)目服務(wù)合作要點(diǎn)PART 3項(xiàng)目服務(wù)第30頁/共36頁前期開辦費(fèi)用（前期運(yùn)營管理費(fèi)用）：3.5萬/月內(nèi)容包括：項(xiàng)目調(diào)研費(fèi)用項(xiàng)目周邊宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)分析協(xié)調(diào)政府相關(guān)部門的對(duì)接工作全程參與項(xiàng)目改造方案顧問工作項(xiàng)目營銷廣告費(fèi)用其他不可預(yù)見費(fèi)用該筆前期開辦費(fèi)用于成交傭金結(jié)算中抵扣。項(xiàng)目服務(wù)合作費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)PART 3項(xiàng)目服務(wù)第31頁/共36頁傭金標(biāo)準(zhǔn)：按成交合同價(jià)格的45天租金收取傭金收取時(shí)間節(jié)點(diǎn)：客戶簽約付清首付租金押金后3個(gè)工作日內(nèi)支付60%；招租率達(dá)到50%，結(jié)算已成交應(yīng)結(jié)傭金至70%；招租率達(dá)到80%后，結(jié)算100%應(yīng)結(jié)傭金并抵扣前期支付開辦費(fèi)用超額完成任務(wù)傭金獎(jiǎng)勵(lì)：如招商方在約定的招商期限內(nèi)提前三十天以上完成項(xiàng)目整體招商，即招租率超過90%，則在原有傭金基礎(chǔ)上給予30天的傭金作為超額完成任務(wù)的獎(jiǎng)勵(lì)。項(xiàng)目服務(wù)合作費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)PART 3項(xiàng)目服務(wù)第32頁/共36頁 本項(xiàng)目所處區(qū)域有一定競(jìng)爭壓力 目前承租大面積客戶的謹(jǐn)慎性給項(xiàng)目帶來隱患。 量奧地產(chǎn)集團(tuán)優(yōu)勢(shì)渠道的應(yīng)用招商運(yùn)營成功的關(guān)鍵 成功