房價影響因素的灰色關(guān)聯(lián)度分析

1、統(tǒng)計與決策 2007年第 23期 (總第 251期 摘 要 :本文從供給和需求兩方面科學(xué)的選取房價影響因素指標體系 , 引入灰色關(guān)聯(lián)分析方法 , 對房價影響因素相對重要性進行分析。并以濟南市為例 , 對其房價影響因素進行了實證分析 , 得出影響濟 南市房價的因素重要性依次為建材價格、 土地價格、 戶籍人口、 人均可支配收入、 GDP 、 儲蓄存款余額、 房 地產(chǎn)投資額。關(guān)鍵詞 :房價 ; 灰色關(guān)聯(lián)度 ; 供求關(guān)系 中圖分類號 :F293.35文獻標識碼 :A文章編號 :1002-6487(2007 23-0074-02房價影響因素的灰色關(guān)聯(lián)度分析趙麗麗 , 焦繼文(山東大學(xué) 管理學(xué)院 , 濟南

2、 250100近年來 , 我國房價漲幅過快 , 供應(yīng)結(jié)構(gòu)不甚合理 , 部分城 市房地產(chǎn)過熱等問題一直比較突出。據(jù)國家發(fā)改委、 國家統(tǒng) 計局調(diào)查顯示 , 2007年一季度 , 全國 70個大中城市房屋銷 售價格上漲 5.6%, 首季中國 70個大中城市新建商品房售價 無一例外均延續(xù)升勢。學(xué) 術(shù) 界 對 房 價 影 響 因 素 也 做 了 較 多 的 研 究 。 例 如 , 孫 懷 通 、 張 偉 紅 (2006 從 住 房 質(zhì) 量 、 建 筑 和 銷 售 成 本 、 消 費 需 求 、 政 策 刺 激 四 個 方 面 分 析 了 房 價 上 漲 的 原 因 , 認 為 房 價 上 漲 的 關(guān) 鍵

3、 因 素 是 我 國 房 地 產(chǎn) 價 格 市 場 體 系 不 完 善 , 土 地 制 度 、 房 地 產(chǎn) 制 度 不 健 全 。 朱 麗 夏 、 阮 文 彪 (2006 通 過 建 立 計 量 經(jīng) 濟 模 型 , 分 析 了 房 價 上 漲 的 三 種 因 素 :名 義 GDP 增 長 率 、 土 地 購 置 費 和 城 鎮(zhèn) 人 均收入 , 并 得 出 這 三 種 因 素 都 不 是 房 價 上 漲 的 主 要 影響因素的結(jié)論 , 而認為 需 求 、 供 給 、 房 地 產(chǎn) 投 機 、 消 費 者 預(yù) 期 及 經(jīng) 濟 預(yù) 期 才 是 房 價 上 漲 的 真 正 影 響 因 素。 張磊、 鄭丕諤

4、等 (2006 認為影響房價的主要因素 包括地價、 政府政策、 需求、 人口等。 劉桂慶 (2006 分析 了 政 府 、 開 發(fā) 商 與 中 介 機 構(gòu) 、 金 融 機 構(gòu) 、 購 房 者 等 幾 個 主 體 對 房 價 的 影 響 。 李 立 、 李 永 輝 (2002 則 認 為 房 地 產(chǎn) 價 格 是 由 多 種 要 素 決 定 的 , 除 土 地 費 用 、 建 安 費 用 等 項 費 用 外 , 房 地 產(chǎn) 價 格 與 國 家 的 經(jīng) 濟 政 策 , 居 民 的 收 入 水 平 和 經(jīng) 濟 發(fā) 展的景氣度等因素的變化也有重要的關(guān)聯(lián)性。雖然這方面 的 研 究 成 果 較 多 , 但

5、大 部 分 都 是 在 考 察 了 與 房 價 有 關(guān) 的 多 個 指 標 后 , 給 出 一 個 定 性 的 判 斷 , 指 出 影 響 房 價 的 到 底 有 哪些因素。本文則從供給和需求兩方面選取影響房價的因素 , 科學(xué) 的選取對房價有重要影響的因素指標 , 并以濟南市為例 , 應(yīng) 用灰色關(guān)聯(lián)度分析 , 得出各影響因素的相對重要性 , 以期為 政府制定宏觀調(diào)控政策提供依據(jù)。1影響因素及數(shù)據(jù)的選取 1.1影響因素的選取房地產(chǎn)價格的變動主要受房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響 , 可將影響因素分為供給和需求兩種。 根據(jù)數(shù)據(jù)的可得性及驗 證分析 , 可選取房地產(chǎn)投資、 建筑材料購進價格指數(shù)、 土地價 格

6、等三項指標作為影響供給的因素 ; 選取 GDP 、 人均可支配 收入、 戶籍人口、 儲蓄存款余額等四項指標作為影響需求的 因素。1.2指標的原始數(shù)據(jù)本文所使用的指標的原始數(shù)據(jù)匯總?cè)绫?1。對上述指標說明如下 :(1 X 0為房屋銷售價格指數(shù)。 以上年價格為 100。 用房屋 銷售價格指數(shù)數(shù)據(jù)說明房價的變動情況 ;(2 X 1為生產(chǎn)總值。 指國內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP 。 GDP 反映社 會經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求 , GDP 增加 , 需求增加 , 房價 上漲。反之 , 房價下降 ;(3 X 2為人均可支配收入 ;(4 X 3為年末總?cè)丝?。用年末總?cè)丝诒硎粳F(xiàn)住戶籍人口 的變動。 戶籍人口反映對住

7、房需求的規(guī)模趨勢 , 人口增加 , 需 求增加 , 房價上漲。反之 , 房價下降 ;(5 X 4為儲蓄存款余額。 人均可支配收入和儲蓄存款余額 反映個人對房地產(chǎn)產(chǎn)品購買力的變化 , 都與房價同方向變動 ;(6 X 5為土地交易價格指數(shù)。 以上年同期為 100。 用來反 映地價的變化。 土地價格增加 , 供給減少 , 房價增加。 反之 , 房 價減少 ;(7 X 6為建筑材料出廠價格指數(shù)。 以上年同期為 100。 用基金項目 :教育部人文社科基金項目 (03JD630003 ; 山東省社科基金重點項目 (05Bjj21 ; 山東省軟科學(xué)計劃項目 (B200531房屋銷售價格指數(shù) (環(huán)比 生產(chǎn)總值

8、 (億元 人均可支配收入 (元 年末總?cè)丝?(萬人 儲蓄存款余額 (萬元 土地交易價格指數(shù) (環(huán)比 建筑材料出廠價格指數(shù) (環(huán)比 房地產(chǎn)投資額 (萬元 2001101.81057.929564.995695346413101.998.716219842002102.51190.1210094.13575.016438616102.1100.887645992003103.11352.1611012.86582.567583475103.5100.228979672004110.31600.2712005.06590.088705457104.4102.2511016132005107.6187

9、6.6113578.46597.4410244200105.898.191210872表 1房價及影響因素數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源 :濟南統(tǒng)計信息網(wǎng)上的各年度統(tǒng)計年鑒。74來反映房屋造價的變化。建筑材料購進價格指數(shù)上升 , 房屋 造價提高 , 供給減少 , 房價增加。反之 , 房價減少 ;(8 X 7為房地產(chǎn)投資額。房地產(chǎn)投資增加 , 供給增加 , 相 對價格就會下降。反之 , 價格朝相反方向變動。2灰色關(guān)聯(lián)分析灰色關(guān)聯(lián)分析的基本思想是根據(jù)序列曲線幾何形狀的 相似程度來判斷其聯(lián)系是否緊密。曲線越接近 , 相應(yīng)序列之 間的關(guān)聯(lián)度就越大 , 反之就越小?；疑P(guān)聯(lián)分析方法彌補了 采用數(shù)理統(tǒng)計作系統(tǒng)分析所導(dǎo)致的缺

10、憾。 它對樣本量的多少 和樣本有無規(guī)律都同樣適用 , 而且計算量小 , 十分方便 , 更不 會出現(xiàn)量化結(jié)果與定性分析結(jié)果不符的情況?；疑P(guān)聯(lián)分析法的具體分析步驟如下 :(1 設(shè) X i 為系統(tǒng)因素 , 其在序號 k 上的觀測數(shù)據(jù)為 x i (k , k=1,2, ,n , 則稱 :X i =(x i (1,x i (2, ,x i (n 為因素 X i 的行為序列。(2 灰色絕對關(guān)聯(lián)度的計算。設(shè)序列 X 0與 X i 長度相同 , 則 稱 0i =1+|s 0|+|s i | 0i i 0為 X 0與 X i 的灰色絕對關(guān)聯(lián)度。(3 灰色絕對關(guān)聯(lián)度的計算。r 0i =1+|s '|+|

11、s '|0i i 0為 X 0與 X i 的灰色相對關(guān)聯(lián)度。 (4 灰色綜合關(guān)聯(lián)度的計算。0i =0i +(1-r 0i 為 X 0與 X i 的灰色相對關(guān)聯(lián)度。 0,1, 可取 =0.5, 若對絕對量之間的關(guān)系較為關(guān)心 , 可取得大一 些 ; 若對變化速率看得較重 , 可取得小一些。3濟南市房價影響因素的灰色關(guān)聯(lián)度分析 3.1確定行為序列如前所述 , 濟南市房價影響因素 X i 及數(shù)據(jù)如表 1所示 , 其中因素個數(shù) i=1,2, ,7, 各因素樣本數(shù) k=1,2, ,5。3.2計算絕對關(guān)聯(lián)度令 X i 0=(x i (1-x i (1,x i (2-x i (1,x i (3-x i

12、 (1,x i (4-x i (1,x i (5-x i (1 =(x i 0(1,x i 0(2,x i 0(3,x i 0(4,x i 0(5 ; i=0,1, ,7。得 X i 0(i=0,1, ,7 的初值像。由 |s i |=n-1k =1" x i 0(k+1x i 0(n ; i=0,1, ,7得 :|s 0|=13.4, |s 1|=1378.135, |s 2|=6423.815, |s 3|=54.87,|s 4|=9137203, |s 5|=5.25, |s 6|=6.96, |s 7|=1192671由 |s i -s 0|=n-1k =1" (x

13、 i 0(k-x 00(k+1(x i 0(n-x 00(n ; i=1,2, ,7得 |s 1-s 0|=1151.513, |s 2-s 0|=5408.4975, |s 3-s 0|=35.81, |s 4-s 0|= 7912744.5,|s 5-s 0|=6.675,|s 6-s 0|=4.86,|s 7-s 0|=1045437.05由 0i =1+|s |+|s |0i i 0; i=1,2, ,7得 :01=0.5452, 02=0.5435, 03=0.6592, 04=0.5359,05=0.7557, 06=0.8146, 07=0.53293.3計算相對關(guān)聯(lián)度先求出 X

14、 i (i=0,1, ,7 的初值像 , 再同理按照絕對關(guān)聯(lián)度 的解法。根據(jù) r 0i =1+|s '|+|s '|0i i 0求出相對關(guān)聯(lián)度 :r 01=0.6752, r 02=0.7699, r 03=0.9721,r 04=0.643, r 05=0.9443, r 06=0.9516, r 07=0.63073.4求綜合關(guān)聯(lián)度取 =0.5, 由 0i =0i +(1-r 0i得 01=0.6102, 02=0.6567, 03=0.8157, 04=0.5895, 05=0.85, 06=0.8831, 07=0.5818。3.5結(jié)果分析由 06>05>0

15、3>02>01>04>07, 可知 :X 6>X 5>X 3>X 2>X 1>X 4>X 7。可見 , X 6為最優(yōu)因素 , 也就是說建筑材料價格對房價的 影響最大 , 即房屋建筑成本的提高最大程度的影響了房價的 上升。近幾年 , 鋼材、 水泥、 木材、 電料、 化工材料的價格上漲 幅度都比較大。 建筑成本的增大成為房價上漲的重要因素之 一 , 客觀上造成了房價上揚。 X 5土地價格次之。 土地資源永遠 是不可再生資源 , 只會越來越少 , 房價有永恒上升的性質(zhì)。 建 材價格和土地價格的持續(xù)上升 , 造成了房價的一直上升。 X 6、

16、X 5與房價的關(guān)聯(lián)度都大于等于 0.85, 說明與房價上漲的關(guān)系 非常密切。后面依次為戶籍人口、 人均可支配收入、 GDP 、 儲 蓄存款、 房地產(chǎn)投資。 房地產(chǎn)投資額對房價的影響是最小的。 4結(jié)論基于對房價上漲的預(yù)期 , 大量資金涌入房地產(chǎn)市場 , 造 成房地產(chǎn)市場資金已相對飽和。因此 , 增加或減少房地產(chǎn)資 金不如改變其它幾項因素對房價產(chǎn)生的影響大 , 其中相對重 要性較大的建材價格和土地價格都屬于供給因素 , 說明造成 當前房價持續(xù)升高的主要原因是市場需求偏大 , 市場供給不 足 , 供求矛盾突出 , 供求結(jié)構(gòu)失衡。 這就需要政府首先要放低 或放棄土地收益 (限價房要放低收益、 經(jīng)濟適用

17、房要放棄土 地收益 , 要降低從房地產(chǎn)開發(fā)中獲得的利潤和房地產(chǎn)交易 稅費 , 要拿出一部分錢來 , 建設(shè)保障性住房 , 還要保護原住民 的住房權(quán)益 , 才能緩解房價一直上升的壓力。參考文獻 :1牛 鳳 瑞 . 中 國 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 報 告 M. 北 京 :社 會 科 學(xué) 文 獻 出 版 社 , 2006.2劉思峰 , 郭天榜 , 黨耀國 . 灰色系統(tǒng)理論及其應(yīng)用 M. 北京 :科學(xué)出版 社 ,1999.3朱永升 , 王衛(wèi)華 , 韓伯棠 . 影響房地產(chǎn)市場需求因素的灰色關(guān)聯(lián)度分 析 J. 北京理工大學(xué)學(xué)報 ,2002,(6.4焦繼文 , 劉洪 , 戚莉莉 . 城市房地產(chǎn)市場的風(fēng)險預(yù)警 以濟南市為 例 J. 統(tǒng)計與決策 ,2006,(16.5孫懷通 , 張偉紅 . 我國房地產(chǎn)價格上漲的原因及對策淺析 J.