長沙別墅專題2015

1、長沙別墅市場專題分析2015年上半年u 長沙別墅市場分布及板塊概況u 長沙別墅項目典型案例分析u 長沙別墅產(chǎn)品特征分析目 錄u 長沙別墅市場分布及板塊概況u 長沙別墅項目典型案例分析u 長沙別墅產(chǎn)品特征分析樓市政策面，寬松仍是主基調；資金斱面，降準、降息的可能性仍存在，但節(jié)奏和力度或將放緩。 市場環(huán)境/政策預判1、 目前經(jīng)濟下行壓力仍在，但經(jīng)濟企穩(wěn)跡象已明顯。下半年寬松的信貸環(huán)境仍可期，但繼續(xù)加大刺激力度的可能降低2.、一線城市樓市上行勢不可擋，高端項目更是成交火熱，沒有取消限購以穩(wěn)定住房消費的必要。政策干預性的限購政策短期內一線城市仍將繼續(xù)執(zhí)行。3、 為了緩解因公積金可貸余額不足而導致的公積

2、金放寬周期過長、開發(fā)企業(yè)響應不積極的情冴，部分城市已經(jīng)出臺公積金貼息政策。預計將有更多的城市實行這一政策。 市場環(huán)境/整體市場015上半年別墅供應巨幅下降，成交微幅下調，成交均價微幅上漲2015上半年六區(qū)別墅供應量為8.1萬方，環(huán)比下降67.9%，同比下降53.7%；別墅市場成交18.0萬方，環(huán)比下降10.9%，同比上漲34.3；成交均價為12494元/平米，環(huán)比上漲1.8%，同比上漲3.4%。2015上半年一改2014年供過于求的狀況，供應量明顯縮水，供求比值僅為0.45，對別墅存量壓力有所緩解。 市場環(huán)境/整體市場長沙別墅市場成交以聯(lián)排產(chǎn)品為主，150-250萬經(jīng)濟型別墅成交占比有一半，高

3、端別墅產(chǎn)品占整個市場比重 20%高端主流低獨棟雙拼聯(lián)排、疊加面積段總價段單價段高端主流經(jīng)濟型 長沙高端項目總價在400以上，主流別墅在300-400萬 聯(lián)排別墅均價7000-9000元/平米。 獨棟別墅均價12000-15000元/平米。 雙拼別墅均價11000-12000元/平米。 雙拼別墅均價較產(chǎn)品形態(tài)更高端的獨棟別墅略高，主要是相當一部分成交位于市區(qū)較近區(qū)段，例如爵世名邸、美洲故事等雙拼別墅成交均價都在15000以上。 市場環(huán)境/別墅市場分析長沙別墅市場小結區(qū)域望城、岳麓、開福為別墅熱點區(qū)域產(chǎn)品別墅成交主力面積區(qū)間在180-240平米，主力單價集中在10000-12000區(qū)間，其中聯(lián)排占

4、據(jù)主力地位市場別墅供應量巨幅減少，成交微幅下降，市場供丌應求，存量有所緩解長沙別墅市場格局青竹湖、高爾夫球場、太陽山、湘江江景、楚家湖等景觀資源純別墅項目為主，項目形象高端典型項目：湘江壹號、綠城青竹園、中鐵水映加州北城板塊尖山風景區(qū)、觀音巖水庫、龍湖高爾夫、馬家河濕地公園等景觀資源復合地產(chǎn)項目為主，別墅產(chǎn)品占主導典型項目：北緯28、金科東方大院、盈峰翠邸金星北-雷鋒板塊岳麓山風景區(qū)純別墅項目為主，高檔別墅區(qū)形象深入人心區(qū)域潛在開發(fā)量較少典型項目：汀湘十里、北大資源時光麓南板塊長株潭融城核心由純別墅項目轉向復合地產(chǎn)開發(fā)典型項目：美洲故事、橘郡、托斯卡納、盧浮原著南城板塊 市場環(huán)境/別墅市場格局

5、 別墅分布小結u 當前長沙別墅分布于二環(huán)線外三環(huán)線內，主要圍繞自然景觀資源與城市主干道開發(fā)，集中于六大板塊，以望城市府板塊、南城板塊為主。u目前長沙在售別墅項目主要為2006年以后上市。近3年入市項目逐漸減少，目前多個別墅項目處于銷售中后期或尾盤階段。2012年后入市別墅主要分布于河西望城市府板塊、梅溪湖板塊、南城板塊。u由于政策對低密度用地的嚴格控制，純別墅樓盤將越來越少。容積率影響，大多項目采取混合形式開發(fā)。u外來開發(fā)商占主力，基本都來自一線大城市，以廣東深圳、北京居多，本地開發(fā)商逐步發(fā)力。u望城市府板塊是目前和未來別墅供應的熱點區(qū)域；麓南含浦板塊主要為純別墅聚集區(qū)；梅溪湖板塊別墅定位城市

6、湖居別墅，多為高層+別墅；北城板塊綠城青竹園為長沙頂級別墅代表；星沙月湖板塊藏瓏推長沙最高價別墅；南城板塊別墅多，競爭激烈。u社會中堅階層，公司創(chuàng)始人或老板，企事業(yè)中高層管理者，高級公務員、教授、醫(yī)生等高收入群體。在改善居住環(huán)境時，別墅作為重點考察對象。湖南省內長沙市客戶為主，地州市、省外為輔。u 長沙別墅市場分布及板塊概況u 長沙別墅項目典型案例分析u 長沙別墅產(chǎn)品特征分析 中糧北緯28項目基本技術指標項目地址：望城區(qū)雷鋒大道與普瑞大道交匯處西南角（岳麓區(qū)政府附近）開 發(fā) 商：長沙觀音谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類型：住宅 物業(yè)類型：獨棟、聯(lián)排、雙拼裝修情況：毛坯占地面積：52770.22平方米

7、建筑面積：130156.71平米容 積 率：2.16 綠 化 率：42.67%物業(yè)公司：中糧地產(chǎn)集團深圳物業(yè)管理有限公司物業(yè)費：別墅3.6元/月/平米面積區(qū)間：296-318平米價格區(qū)間：170-230萬周成交套數(shù)：23套今年推貨量：70套聯(lián)排、20套獨棟現(xiàn)場銷售政策：4萬電商抵10萬，其他的銷售去談，按套議價推廣渠道：老帶新、戶外、同行轉介客戶分析：來訪客戶主要以岳麓區(qū)為主，年輕在4050歲之間的私營業(yè)主為主。 中糧北緯284月營銷活動 4月24日4月26日親子戶外體驗活動 活動內容： 奧飛歡樂王國巴拉拉小魔仙、鎧甲勇士等動漫明星，近30款冒險闖關智力游戲，5月營銷活動【中糧親子嘉年華第二季

8、精彩紛呈】“5月23日6月2日”到中糧,看馬戲!要嗨就來【中糧國際馬戲節(jié)】!活動精彩看點：國際馬戲表演、國際雜技表演6月營銷活動 好玩的水上樂園 、可口的美食最牛暑期夏令營參觀中糧可口可樂世界級工 /龍湖湘風原著開發(fā)商長沙龍湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址金星大道與銀星路交匯處營銷代理自銷物業(yè)公司重慶新龍湖物業(yè)服務有限公司物業(yè)管理費4.6元/月總建筑面積67萬占地規(guī)模()37萬均價180萬/套容積率1.5綠化率35%項目介紹龍湖湘風原著，位于大河西先導區(qū)市府板塊，金星大道與銀星路的交匯處。谷山森林公園里，占地約1300余畝，建筑面積約65萬方，項目分兩期開發(fā)，物業(yè)類型主要為聯(lián)排別墅、類獨棟、少量高

9、層及少量商業(yè)。聯(lián)排別墅為項目主打產(chǎn)品，是龍湖地產(chǎn)頂級系列的頤和系產(chǎn)品，為法式新古典主義風格，高品質、高附加值產(chǎn)品，戶型設計實用奢華、大氣、實用。五重園林景觀，360度造景，大樹三級跳，同緯度全冠移植等獨特手法一直被業(yè)界模仿。龍湖湘風原著：經(jīng)濟型產(chǎn)品+品牌開發(fā)商+超高的性價比取勝聯(lián)排別墅為項目主打，是龍湖地產(chǎn)頂級系列的頤和系產(chǎn)品，為法式新古典主義風格，高品質、高附加值產(chǎn)品，戶型設計大氣、奢華、實用。 龍湖湘風原著5月營銷活動 五一打造長沙首個“去野生活節(jié)” 卡丁車、草地趴，每天9:00-18:00喊你：上天入地，去瘋去野 爵世名邸開發(fā)商長沙恒德置業(yè)有限公司項目地址長沙芙蓉區(qū)人民東路現(xiàn)隆平路777

10、號營銷代理耀德營銷策劃物業(yè)公司浙江華夏物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費3元/月總建筑面積34萬占地規(guī)模()22萬均價180萬/套容積率0.44綠化率51%項目介紹該項目位于人民東路777號。北依泉壩路，濱臨泉壩垅水庫，東臨合平路，西靠科教路，南至人民東路，項目總投資10億元人民幣以上。占地約323畝，建筑面積為272000平方米。是長沙市區(qū)頂級絕版獨棟別墅區(qū)。爵世名邸棲于45000的天然東湖之畔。800m黃金私家水岸線、3大水系、3500人工內湖、1300私湖島嶼，勾勒出爵世名邸壯闊的建筑天際線爵世名邸：品質可靠+尚東板塊+自然環(huán)境的優(yōu)越價值取勝 爵世名邸“爵世英倫，獨墅三湘“地下室、閣樓、花園均采

11、用全明式設計，200私家花園，整個別墅區(qū)獨擁4萬平米自然湖泊、530米湖岸線風光帶，并配套3200平米湖泊、4700平米豪華會所、360度全景式宮廷園林收納80種珍貴樹種。面積區(qū)間：325447獨棟別墅價格區(qū)間：獨棟14000-35000元/平余貨：約50套，月均去化4-7套現(xiàn)場銷售政策：0首付，購房全款96折，按揭98折、限量特價房在售，分別為528萬/套、598萬/套、620萬/套、680萬/套。推廣渠道：網(wǎng)絡廣告、行銷、老帶新、營銷活動 振業(yè)城固有價值： 品牌、資源 開發(fā)商：湖南振業(yè)房地產(chǎn) 規(guī)模：占地45萬方、建筑面積：95萬平米 容積率/綠化率：1.8/42% 區(qū)位：梅溪湖板塊 交通：

12、西二環(huán)線、地鐵二號線 資源：梅溪湖、桃花嶺可塑價值：外立面質感強、園林產(chǎn)品打造： 建筑風格：西班牙風格 園林打造：意大利臺式園林，以“水”為核心，從龍王港引入水脈貫穿整個小區(qū)。 別墅物業(yè)類型：類獨棟、雙拼、聯(lián)排 別墅主力戶型：雙拼240-348，聯(lián)排200-257 配套：后期規(guī)劃大型集中式商業(yè)MALL、五星級酒店及甲A級寫字樓。 物業(yè)公司：深圳午越物業(yè)管理有限公司振業(yè)城:梅溪湖片區(qū)一線湖景資源低密度大盤項目整體規(guī)劃：項目共分5期開發(fā)，一期由4棟18-22層小高層，7棟洋房共28套，52棟別墅共170套組成， 振業(yè)城 綠城青竹園固有價值： 品牌、資源開發(fā)商：湖南綠城投資置業(yè)有限公司規(guī)模：占地共2

13、600畝，首期1000畝，住宅建筑面積14萬，一期286棟，共536棟區(qū)位：北城板塊資源：太陽山森林公園、鵝羊山公園、秀峰山公園可塑價值：外立面設計、品質感、園林、戶型設計、物業(yè)管理產(chǎn)品打造： 建筑風格：北美建筑風格 園林打造：自然園林 物業(yè)類型：別墅 戶型： 360-1000 配套：周南中學、青竹湖外國語實驗學校、金霞國際商務中心、青竹湖鎮(zhèn)醫(yī)院 、27洞高爾夫 智能化：安保系統(tǒng)：設置對講系統(tǒng)；周邊電視監(jiān)控及紅外線防越報警系統(tǒng)；門禁系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)；電子巡更管理系統(tǒng)采用高速寬帶網(wǎng)、可視對講系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、電子防盜報警系統(tǒng)、IC卡水、電、煤氣表 物業(yè)：浙江綠城物業(yè)管理有限公司(一級資質

14、) 價格水平：主力總價900-1000萬綠城第三代別墅產(chǎn)品中的代表。主要特征體現(xiàn)在規(guī)劃設計合理的規(guī)劃形態(tài)，留設適宜的空間尺度，將建筑和景觀在空間、尺度、風格、形式、材質、色彩等方面進行統(tǒng)一協(xié)調，全方位為人居生活營造融洽和諧的別墅小區(qū)。主要圍繞原山體、湖和27洞高爾夫球場溪谷展開規(guī)劃。分成南區(qū)和北區(qū)。北區(qū)沿原山體和高爾夫球場規(guī)劃別墅物業(yè)；南區(qū)則以人造湖為主要景觀，規(guī)劃別墅物業(yè)。景觀資源與物業(yè)類型的關系：高爾夫別墅山地別墅整體規(guī)劃：對外部強勢資源的利用和尊重，是青竹園的一大特點景觀資源：迄今為止，湖南自然山水資源最豐富的樓盤。1800畝山地高爾夫球場；300畝青竹湖；原生態(tài)群山；太陽山森林公園；鵝

15、羊山森林公園；長沙植物園；黑糜峰風景區(qū) 綠城青竹園園林綠化：利用地勢高差，形成不同層次的景觀，水與綠化是園林的重點。 綠城青竹園“活力開福領跑三湘”為主題的2015年開福區(qū)全民健身節(jié)“綠城青竹園杯”健康長跑比賽清新開跑，活動吸引了超過3000人參與，在長沙最“奢侈”的5公里自然生態(tài)保護區(qū)內，“樂跑族們”一起享受了一場自由與健康的運動盛宴。 綠城青竹園4月營銷活動“形風雅 心不羈” 亞洲十大超級豪宅綠城青竹園攜手瑪莎拉蒂全國巡演長沙站活.動取得圓滿成功 綠城青竹園6月營銷活動 綠城青竹園假期夏令營系列活動 活動內容：綠城青竹園“奇妙一夏”假期夏令營活動，特邀傳統(tǒng)手工藝大師，和孩子們一起DIY夏日

16、解暑神器，讓他們的夏天“活”起來！7月營銷活動 綠城青竹園u 長沙別墅市場分布及板塊概況u 長沙別墅項目典型案例分析u 長沙別墅產(chǎn)品特征分析 長沙別墅產(chǎn)品特征物業(yè)管理物業(yè)管理發(fā)展商多以自己旗下子（或分）公司做物管，外來物管公司多為知名物管公司，物業(yè)標準主要為3-4元/ 月53個別墅盤中，有25個以發(fā)展商子（或分）公司做物管，占到47%。發(fā)展商旗下公司做物管，一方面彰顯了開發(fā)商的實力，另一方面，業(yè)主在發(fā)現(xiàn)問題尋求解決時，可以有效避免物管公司與開發(fā)商公司之間相互推諉，增強消費者對樓盤的信心；其他聘請外來公司做物管的樓盤，多用知名物管公司，如，第一太平戴維斯、綠城物業(yè)。別墅樓盤注重物業(yè)管理品質，彰顯

17、物業(yè)檔次；物管費在4元/月的別墅盤8個，占比15%，包括綠城青竹園、龍湖、金茂梅溪湖、紅墅灣、美洲故事等；物管費在3-4元/月的別墅20個，占比38%，2-3元/ 月的別墅15個，占比28%。 長沙別墅產(chǎn)品特征 層高在3-3.9米，主力層高3-3.5米； 別墅樓盤90%以上采用了客廳挑高設計 挑高主力范圍在4.8-7米，挑高的設計，提升了樓盤檔次，增強了居住的舒適性。建筑風格豐富多樣，歐式風格和北美風格占據(jù)市場絕對主流；歐式風格中，以西班牙和意大利地中海風格占據(jù)絕對比重；外立面普遍采用黃色外墻（土黃、淡黃等）和深紅屋頂。別墅產(chǎn)品分析建筑風格、外立面別墅產(chǎn)品分析層高、挑高 長沙別墅產(chǎn)品特征別墅產(chǎn)品分析項目配套會所、游泳池、幼兒園、休閑廣場、商業(yè)街得到廣泛運用；缺乏醫(yī)療配套和圖書館設置；少量別墅擁有高爾夫資源；復合型別墅項目注重酒店的配套。別墅產(chǎn)品分析戶型主力面積獨棟：主力面積350-600平米，水印山城和威尼斯城擁有豐富的獨棟產(chǎn)品線；雙拼：主力面積280-400平米，橘郡擁有豐富的雙拼產(chǎn)品線；森林海、橘郡和早安星城有180-210的小雙拼；聯(lián)排：主力面積210-280平米；疊加：擁有此產(chǎn)品項目少，面積小于240平米；合院：產(chǎn)品少，面積段分散 長沙別墅在經(jīng)歷了近五年的快速發(fā)展，在產(chǎn)品的更迭上已