易居201406上海嘉定明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)定位81P

1、明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷思考2014年6月鉑悅818菁英逸品嘉定北嘉峰匯嘉定西合景峰匯方舟時(shí)代白銀路嘉定新城馬陸南翔悠活城伯爵天地嘉福匯蔚瀾香醍愛(ài)情故事世盟壹天地陽(yáng)光葡提旭輝U天地新城香溢瀾庭旭輝華庭晶鼎酒店式公寓湖畔陽(yáng)光保利天鵝語(yǔ)保利星海嶼商業(yè)合景領(lǐng)峰蔚瀾香醍新城金郡綠地秋霞坊陽(yáng)光城新界旭輝華庭白銀時(shí)代嘉定新城酒店式公寓及商業(yè)格局與現(xiàn)狀酒店式公寓：在售16個(gè) 可售3000套商業(yè)：在售13個(gè) 可售10.9萬(wàn)永潤(rùn)星辰天林商業(yè)綠地嘉年華 紅海中，如何以合理價(jià)格保量求生？PART 1 望看市場(chǎng)，壓力山大PART 2 聞品產(chǎn)品，瑕瑜互見(jiàn)PART 3 問(wèn)尋定位，夾縫求生PART 4 切“易”操盤，大盤之戰(zhàn)目 錄

2、PART 1 望看市場(chǎng)，壓力山大1.1 酒店式公寓市場(chǎng)借鑒1.2 商業(yè)市場(chǎng)借鑒酒店式公寓競(jìng)爭(zhēng)格局單位：元/ 套 數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC 時(shí)間截止至2014.5.31鉑悅818菁英逸品嘉定北嘉峰匯嘉定西合景峰匯方舟時(shí)代白銀路嘉定新城馬陸南翔悠活城伯爵天地嘉福匯蔚瀾香醍愛(ài)情故事世盟壹天地陽(yáng)光葡提旭輝U天地旭輝華庭晶鼎新城香溢瀾庭老城老城新城新城南翔南翔板塊毛坯價(jià)格區(qū)間存量熱銷項(xiàng)目1-5月成交量 1-5月成交均價(jià) 裝修與否老城10500-140001089方舟時(shí)代 48111800毛坯新城10900-14200970陽(yáng)光葡提公館 35714200毛坯合景峰匯 20010900毛坯南翔15000-1800

3、0895旭輝U天地59615220毛坯整體供大于求價(jià)格12700元/平方米、流量12000平方米/月辦公產(chǎn)品多以酒店式公寓產(chǎn)品面市 但是紅海也有勝出者嘉定新城酒店式公寓成交2014年表現(xiàn)活躍度排名依次為方舟時(shí)代、陽(yáng)光葡提、合景峰匯、新城香溢瀾庭及龍湖蔚瀾香醍月均去化50-95套不等，其他項(xiàng)目月去化大多不足10套項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 1-51-5月成交量月成交量 1-51-5月成交均價(jià)月成交均價(jià) 1414年年1 1月月1414年年2 2月月1414年年3 3月月1414年年4 4月月1414年年5 5月月1-51-5月月均流量月月均流量 方舟時(shí)代方舟時(shí)代 48148111800118003131（1

4、157611576） 2626（1131011310） 148148（1168911689） 178178（1201212012） 9393（1186211862） 9595陽(yáng)光葡提公館陽(yáng)光葡提公館 3573571420014200113113（1429014290） 5050（1454914549） 8383（1436214362） 4848（1408614086） 6363（1339613396） 7171合景峰匯合景峰匯 20020010900109003939（1073410734） 3535（1107211072） 4343（1115111151） 2626（1119511195）

5、5757（1072710727） 4040新城香溢瀾庭新城香溢瀾庭12212215000150000 0（- -） 0 0（- -） 5555（1509915099） 5656（1489914899） 1111（1495014950） 4040龍湖蔚瀾香醍龍湖蔚瀾香醍767612300123002121（1219812198） 1313（1239412394） 1818（1225512255） 1212（1276612766） 1212（1215512155） 1515晶鼎晶鼎 333316700167002 2（1588815888） 8 8（1800218002） 4 4（17118171

6、18） 1212（1634616346） 7 7（1584015840） 7 7嘉福匯嘉福匯 252514700147008 8（1405814058） 4 4（1504415044） 1010（1532015320） 2 2（1347313473） 1 1（1343613436） 5 5愛(ài)情故事愛(ài)情故事 212110400104007 7（1053610536） 2 2（1032010320） 3 3（1049310493） 6 6（1034910349） 3 3（98589858） 4 4伯爵天地伯爵天地 151514800148007 7（1474414744） 2 2（15125151

7、25） 3 3（1501715017） 1 1（1499614996） 2 2（1449114491） 3 3旭輝華庭旭輝華庭9 913100131002 2（1298312983） 0 0（- -） 5 5（1300413004） 1 1（1339213392） 1 1（1403714037） 2 2悠活城悠活城 8 810500105000 0（- -） 6 6（1033810338） 0 0（- -） 1 1（1115511155） 1 1（1120211202） 2 2鉑悅鉑悅818 818 2 214500145002 2（1448314483） 0 0（- -） 0 0（- -）

8、0 0（- -） 0 0（- -） 0.40.4單位：套 元/ 數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC 時(shí)間截止至2014.5.31熱銷項(xiàng)目分析方舟時(shí)代u項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱：方舟時(shí)代方舟時(shí)代u總價(jià)：總價(jià)：70-8070-80萬(wàn)元（萬(wàn)元（毛坯交付毛坯交付）u建筑面積：建筑面積：2121萬(wàn)萬(wàn)u占地面積：占地面積：5.65.6萬(wàn)萬(wàn)u面積段：面積段：54-6454-64 u層高：層高：4.54.5米米 LOFTLOFTu產(chǎn)品：產(chǎn)品： 1414萬(wàn)方商業(yè)，萬(wàn)方商業(yè)，8 8幢幢loftloft高層組成。高層組成。通煤氣通煤氣高附加值（LOFT）/商業(yè)部分前置招商/低總價(jià)54一層一層u2014年新推南向房源較此前的西向房源價(jià)格無(wú)

9、較大漲幅u熱銷期可達(dá)160套左右uLOFT產(chǎn)品，享受高使用率u通過(guò)前期招商，增強(qiáng)客戶購(gòu)買信心，投資自用皆宜u項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱：陽(yáng)光葡提公館陽(yáng)光葡提公館u總價(jià)：總價(jià)：70-10070-100萬(wàn)元（萬(wàn)元（毛坯交付毛坯交付）u建筑面積：建筑面積：5.65.6萬(wàn)方萬(wàn)方u占地面積：占地面積：1.71.7萬(wàn)方萬(wàn)方u面積段：面積段：62-8362-83 u層高：層高：3 3米米 平層平層/4.5/4.5米米 LOFTLOFTu產(chǎn)品：產(chǎn)品： 2 2棟棟2525層（平層），層（平層），1 1棟棟1010層（層（LOFTLOFT），），通煤氣通煤氣6283贈(zèng)送空間贈(zèng)送贈(zèng)送空間平層住宅屬性強(qiáng)/低總價(jià)/周邊配套完善

10、熱銷項(xiàng)目分析陽(yáng)光葡提公館u總價(jià)較馬陸公寓便宜30-40%，極具性價(jià)比u項(xiàng)目位于馬陸鎮(zhèn)，配套成熟u兩房朝南，南北通風(fēng)、明廚明衛(wèi)、房型方正利用率高，贈(zèng)送面積更是達(dá)16平方米，住宅功能強(qiáng)熱銷項(xiàng)目分析合景峰匯u項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱：合景峰匯合景峰匯u總價(jià)：總價(jià)：55-8855-88萬(wàn)元萬(wàn)元（毛坯交付毛坯交付）u建筑面積：建筑面積：1616萬(wàn)方萬(wàn)方u占地面積：占地面積：5.45.4萬(wàn)方萬(wàn)方u面積段：面積段：50-8050-80 u層高：層高：4.54.5米米 LOFTLOFTu產(chǎn)品：產(chǎn)品： 凱悅酒店、商業(yè)及酒店式公寓凱悅酒店、商業(yè)及酒店式公寓高附加值/酒店式服務(wù)/低單價(jià)u目前主力在售房源非南北朝向，價(jià)格小

11、幅回落，仍保持月均40套的去化速度，目前成交均價(jià)1.1萬(wàn)元/uLOFT產(chǎn)品，享受高使用率u可享受凱悅酒店內(nèi)服務(wù)，餐廳、酒吧、健身房等均可使用。50一層二層市場(chǎng)小結(jié)高附加值+住宅屬性強(qiáng)+相對(duì)低價(jià)+前置招商+非常規(guī)物業(yè)服務(wù)為酒店式公寓項(xiàng)目熱銷關(guān)鍵因素板塊內(nèi)，勝出的項(xiàng)目如方舟時(shí)代均為毛坯1.1-1.2萬(wàn)元/銷售，月均去化60套左右；陽(yáng)光葡提則憑借較強(qiáng)的住宅屬性及合理的總價(jià)控制（較周邊住宅低30%）取勝；市場(chǎng)環(huán)境酒店式公寓在售存量近3000套，板塊內(nèi)同類型競(jìng)品眾多。未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化！價(jià)格廝殺激烈！關(guān)鍵因素PART 1 望看市場(chǎng)，壓力山大1.1 酒店式公寓市場(chǎng)借鑒1.2 商業(yè)市場(chǎng)借鑒綠地嘉年華永潤(rùn)星辰

12、天林商業(yè)廣場(chǎng)弘基誠(chéng)建廣場(chǎng)百金漢商業(yè)廣場(chǎng)集中性商業(yè)保利湖畔陽(yáng)光苑保利天鵝語(yǔ)保利星海嶼合景領(lǐng)峰住宅配套商業(yè)龍湖蔚瀾香醍新城金郡合景峰匯旭輝華庭秋霞坊陽(yáng)光城新界嘉定新城白銀路各類商業(yè)項(xiàng)目15個(gè)紅海競(jìng)爭(zhēng)排名項(xiàng)目首次開(kāi)盤時(shí)間 已上市量（） 成交量（） 可售量（） 目前去化率（%） 待推量（） 2014年成交均價(jià)（元/） 1新城金郡 2010/12/232694518884806170.10%30000208472合景領(lǐng)峰 2012/10/2872654713255264.90%0354813龍湖蔚瀾香醍 2012/6/666744577209768.60%0162614旭輝華庭 2012/11/2810

13、0024529547345.30%0399255保利星海嶼 2012/11/24110682897817126.20%5000- 6保利天鵝語(yǔ) 2012/9/3042072821138667.10%0- 7保利湖畔陽(yáng)光苑 2011/12/2285927986197.90%0217418陽(yáng)光城新界2014/3/785372675586231.30%10000305369綠地秋霞坊 2010/12/163038255848084.20%03261710合景峰匯 2012/12/960292021400833.50%300038022合計(jì)-8.6萬(wàn)4.8萬(wàn)3.8萬(wàn)56.00%4.8萬(wàn)-商業(yè)配套商業(yè)受

14、形態(tài)業(yè)態(tài)限制（無(wú)法統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、餐飲）、區(qū)域住宅入住率低等因素影響整體去化緩慢目前在售的集中商業(yè)大多采取包租形式出售，成交量高于住宅配套商業(yè)對(duì)投資客更具吸引力商業(yè)集中性商業(yè)項(xiàng)目名稱首次開(kāi)盤總建筑面積（）物業(yè)現(xiàn)狀供應(yīng)量（）成交量（）可售量（）去化率（%）綠地嘉年華2013.645721在售（包租包租）34057139082014940%永潤(rùn)星辰休閑廣場(chǎng)2011.942635營(yíng)業(yè)中/在售（包租包租）35448114212402732%天林商業(yè)廣場(chǎng)2010.1042267營(yíng)業(yè)中/在售（包租包租）3516588722629325%百金漢商業(yè)廣場(chǎng)2013.515833營(yíng)業(yè)中/出租-弘基誠(chéng)建休閑廣場(chǎng)2007.

15、1026000營(yíng)業(yè)中-合計(jì)172456-10.5萬(wàn)3.4萬(wàn)7.1萬(wàn)32%項(xiàng)目地址雙單路云谷路口建筑面積4.6萬(wàn)價(jià)格區(qū)間2800055000元/平米物業(yè)管理費(fèi)10元/天/由綠地集團(tuán)指定商業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；地下1層為開(kāi)發(fā)商自己持有，經(jīng)營(yíng)大賣場(chǎng)，其余商鋪包租8年13年6%46年7%78年8%熱銷項(xiàng)目分析綠地嘉年華包租/交通便捷價(jià)格區(qū)間（抵扣后價(jià)格）:一層: 80-200平米能做餐飲 42000-52000元/二層: 可做餐飲 26000元/三層: 可做餐飲 24000元/熱銷項(xiàng)目分析永潤(rùn)星辰休閑廣場(chǎng)價(jià)格區(qū)間（抵扣后價(jià)格）:一層: 80-200平米能做餐飲 42000-52000元/平米二層: 可做

16、餐飲 26000元/平米三層: 可做餐飲 24000元/平米項(xiàng)目地址嘉定寶安公路3718號(hào)建筑面積4.2萬(wàn)價(jià)格區(qū)間2300052000元/平米物業(yè)管理費(fèi)8元/天/一層租金5-6元/天/一層平面圖入駐商家：麥德龍、美亞影城、品牌運(yùn)動(dòng)服飾折扣店、中華電玩、老廟黃金、唐獅、佐丹奴、肯德基、味千拉面、涮涮鍋、望湘園等商鋪可包租15年，也可自行經(jīng)營(yíng)包租方式：13年6%、7%、8%，前三年抵扣房款后十二年按實(shí)際租金1：9分成包租/引入主力商業(yè)/交通便捷包租+品牌引入+便捷交通為商業(yè)項(xiàng)目熱銷關(guān)鍵因素市場(chǎng)小結(jié)嘉定新城商業(yè)規(guī)劃體量巨大，不僅涉及集中性商業(yè)，而且住宅項(xiàng)目也大多配備了配套商業(yè)。商業(yè)供應(yīng)量較大，選擇面

17、較廣市場(chǎng)環(huán)境發(fā)展緩慢仍處于培育階段，將存在較長(zhǎng)時(shí)間以低端的業(yè)態(tài)商業(yè)為主區(qū)域內(nèi)商業(yè)體無(wú)知名公司統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，缺乏影響力PART 2 聞品產(chǎn)品，瑕瑜互見(jiàn)2.1 項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀2.2 項(xiàng)目出路思考 品產(chǎn)品/品牌價(jià)值 漳州明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)漳州明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)合肥明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)合肥明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)無(wú)錫明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)無(wú)錫明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)廈門明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)廈門明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)2014，首次登陸上海，欲展開(kāi)全新版圖！開(kāi)山之作，磅礴亮相！20年專筑運(yùn)營(yíng)城市，版圖擴(kuò)張40余城市，打造數(shù)十個(gè)城市副中心被業(yè)界譽(yù)為“城市運(yùn)營(yíng)商領(lǐng)導(dǎo)者” 品產(chǎn)品/區(qū)域價(jià)值 本案本案滬滬宜宜公公路路白銀路白銀路遠(yuǎn)香湖遠(yuǎn)香湖臺(tái)北時(shí)尚風(fēng)情街凱悅酒店&保利大劇院保利天琴

18、宇嘉定新城，上海新城市規(guī)劃引擎，區(qū)域未來(lái)新中心本項(xiàng)目踞新城CBD核心-遠(yuǎn)香湖畔，新中心中的中心 品產(chǎn)品/規(guī)模價(jià)值 酒店5.6萬(wàn)商業(yè)7.9萬(wàn)辦公1.9萬(wàn)地下車庫(kù)6.75萬(wàn)總建筑面積22.2萬(wàn)+單項(xiàng)目20+萬(wàn)方，近10萬(wàn)方餐飲商業(yè)體量，嘉定罕見(jiàn)三種業(yè)態(tài)協(xié)作運(yùn)營(yíng)，未來(lái)領(lǐng)袖氣象，新城僅有=高附加值+商業(yè)部分前置招商+低總價(jià)方舟時(shí)代住宅屬性強(qiáng)+低總價(jià)+周邊配套完善陽(yáng)光葡提公館高附加值+酒店式服務(wù)+低單價(jià)合景峰匯 品產(chǎn)品/酒店式公寓產(chǎn)品價(jià)值 高附加值（4.5米LOFT挑高）適宜居住（戶戶帶陽(yáng)臺(tái)）地段利好（嘉定新城中心之中心）配套完善（除自身配套外，與周邊項(xiàng)目形成合力）除去整體經(jīng)營(yíng)概念以及價(jià)格因素外，本項(xiàng)目

19、酒店式公寓產(chǎn)品硬件條件具備熱銷條件經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 比 較PART 2 聞品產(chǎn)品，瑕瑜互見(jiàn)2.1 項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀2.2 項(xiàng)目出路思考劣勢(shì)機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)威脅本案三體合一，業(yè)態(tài)豐富，體量較大，更易自成一體；酒店式公寓附加值大，符合區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品熱銷特征；部分商業(yè)自持，提振客戶購(gòu)買信心；發(fā)展商具備城市運(yùn)營(yíng)能力；位于區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展的白銀路商業(yè)街，當(dāng)?shù)乜蛻粽J(rèn)可度較高；未來(lái)周邊文體設(shè)施為本案帶來(lái)較高消費(fèi)水平客戶；濱水景觀與商業(yè)有機(jī)結(jié)合，打造高檔休閑景觀商業(yè)；嘉定城區(qū)區(qū)域內(nèi)缺乏真正意義上的一站式休閑消費(fèi)商業(yè)體開(kāi)發(fā)商品牌知名度相對(duì)較弱軌道交通優(yōu)勢(shì)缺乏，市區(qū)客戶導(dǎo)入較難內(nèi)街商業(yè)或面臨較大經(jīng)營(yíng)壓力；板塊內(nèi)商辦類產(chǎn)品供求嚴(yán)重失衡，

20、去化壓力巨大；區(qū)域商業(yè)氛圍還需培養(yǎng)；周邊商業(yè)點(diǎn)規(guī)劃較多，或面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目條件：硬件給力，軟件匱乏產(chǎn)品評(píng)估：辦公尚可，商業(yè)吃力營(yíng)銷預(yù)期：如無(wú)近憂，必有遠(yuǎn)慮項(xiàng)目營(yíng)銷出路思考酒店式公寓產(chǎn)品尚不具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)集中商業(yè)產(chǎn)品散售困難步行街商業(yè)/底商面積偏大，總價(jià)難控產(chǎn)品銷售難點(diǎn)易居觀點(diǎn)在集中商業(yè)產(chǎn)品中通過(guò)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)引進(jìn)主力商家增加項(xiàng)目整體未來(lái)經(jīng)營(yíng)無(wú)憂概念核心商圈“住宅”配套居住無(wú)憂，出租無(wú)憂，投資回報(bào)更無(wú)憂包租銷售模式解決集中商業(yè)散售困難問(wèn)題主力商家?guī)?dòng)經(jīng)營(yíng)配合價(jià)格策略控制總價(jià)，增加投資回報(bào)率調(diào)整目的調(diào)整思路及實(shí)現(xiàn)手段營(yíng)銷核心思路通過(guò)包裝深化突出項(xiàng)目整體一站式消費(fèi)商業(yè)體概念提升本項(xiàng)目各類

21、產(chǎn)品的可投資價(jià)值（一個(gè)核心定位）配合合理可行的銷售策略與多渠道的募客方式（兩大營(yíng)銷抓手）實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)（合理價(jià)格跑量）項(xiàng)目營(yíng)銷出路思考PART 3 問(wèn)尋定位，夾縫求生3.1 尋求市場(chǎng)定位3.2 明確企劃定位品牌影響稍弱區(qū)域發(fā)展緩慢周邊競(jìng)品眾多商業(yè)清晰定位大盤優(yōu)勢(shì)未顯一炮而紅新中心的中心集中生活配套定 位 目 標(biāo) Bloke格局，集中式商業(yè) 社區(qū)底商和散售型鋪為主首次登陸上海，初次亮相具備成為CBD的一切條件劣 勢(shì)機(jī)會(huì)點(diǎn) 尋定位 明發(fā)上海開(kāi)山之作+旗艦中心，當(dāng)之無(wú)愧！25萬(wàn)平米商業(yè)體量地標(biāo)性：確立市場(chǎng)龍頭地位，規(guī)避未來(lái)競(jìng)爭(zhēng) 尋定位 市場(chǎng)總結(jié)定位遠(yuǎn)香湖畔25萬(wàn)方商業(yè)旗艦p 強(qiáng)調(diào)本案在遠(yuǎn)香湖畔，

22、突出環(huán)境優(yōu)勢(shì)p 突出明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)25萬(wàn)方大盤優(yōu)勢(shì)PART 3 問(wèn)尋定位，夾縫求生3.1 尋求市場(chǎng)定位3.2 明確企劃定位從市場(chǎng)中我們看到商業(yè)綜合體比比皆是，如何樹(shù)立大盤形象？如何才能成為真正的商業(yè)引領(lǐng)者我們需要的是專業(yè)的品牌形象和升級(jí)者明確目標(biāo)，繼續(xù)前進(jìn).尋找品牌支撐建議“新世界”引入明發(fā)核彈來(lái)襲造氣勢(shì)，建影響樹(shù)優(yōu)勢(shì)，差異化力求一炮而紅為什么我們選擇“新世界”歷史悠久專業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)果豐富上海老牌企業(yè)，十余年品牌經(jīng)營(yíng)深入人心專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)，經(jīng)驗(yàn)豐富且形式豐富成果顯著，在上海擁有多次成功案例上海本地人心中認(rèn)可度極高明發(fā)借助“新世界”造勢(shì)全城知名度高，解決購(gòu)買問(wèn)題從市場(chǎng)中我們還看到有了大盤形象，要實(shí)現(xiàn)脫穎

23、而出，錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)成為最大化服務(wù)市民的親民者尤其是以家庭生活為主的老城，我們要滿足他們明確目標(biāo)，再接再厲.周邊缺乏專業(yè)市場(chǎng)+家庭生活消費(fèi)主力親子夢(mèng)工廠，超越上海！ 差異性：直擊市場(chǎng)迫切需求，填補(bǔ)市場(chǎng)空白 尋定位 親子成為當(dāng)下主題+企劃定位遠(yuǎn)香湖畔25萬(wàn)方都市家庭商業(yè)旗艦p 強(qiáng)調(diào)本案在遠(yuǎn)香湖畔，突出環(huán)境優(yōu)勢(shì)p 突出明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)25萬(wàn)方大盤優(yōu)勢(shì)p 具有休閑、餐飲的生活配套優(yōu)勢(shì)p 強(qiáng)化本案的親子家庭生活清晰定位PART 4 切“易”操盤，大盤之戰(zhàn)大聚客大絞殺大 影響大 成交營(yíng)銷策略營(yíng)銷執(zhí)行營(yíng)銷目的大盤之戰(zhàn)建影響力建影響力 據(jù)據(jù)本本拓拓源源 大 形象大 現(xiàn)場(chǎng)大 召集大 活動(dòng)造氣勢(shì)造氣勢(shì)營(yíng)銷策略邏輯樹(shù) 營(yíng)銷

24、節(jié)奏排布 營(yíng)銷訴求銷售節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷節(jié)奏話題制造話題制造事件宣傳引爆期續(xù)銷期8月初外展點(diǎn)進(jìn)駐商鋪收E金券售樓處開(kāi)放公寓收E金券公寓樣板間開(kāi)放營(yíng)銷動(dòng)作 品牌宣傳，明發(fā)集團(tuán)進(jìn)駐上海的意義，樹(shù)立形象 通過(guò)微信平臺(tái)，外展點(diǎn)巡展，釋放事件信息，擴(kuò)大影響 重點(diǎn)渠道：巡展+事件活動(dòng)+網(wǎng)絡(luò) 炒作+圍擋酒店式公寓開(kāi)盤蓄客期商鋪開(kāi)盤981011129月15日10月5日10月18日11月8日價(jià)值輸出圈層活動(dòng)明發(fā)集團(tuán)首次登陸上海，給上海帶來(lái)無(wú)數(shù)想象明發(fā)風(fēng)暴，席卷上海！借助新世界品牌引入，造成全城轟動(dòng)，樹(shù)立投資保障明發(fā)攜手新世界，共贏未來(lái)！引入家庭生活主題，與周邊商業(yè)差異化競(jìng)爭(zhēng)唯有這里，共享天倫之樂(lè)！ 引入新世界品牌，邀請(qǐng)雙

25、方高管舉辦簽約儀式 與新世界進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟，進(jìn)行深入資源合作 重點(diǎn)渠道：巡展+網(wǎng)絡(luò)炒作+地鐵廣告+道旗+call客+派單 尋找各類親子所需的資源，滿足家庭式圈層所需要的各項(xiàng)生活所需 將星期八小鎮(zhèn)能引入售樓處中，增加主體性 重點(diǎn)渠道：短信+call客+派單+微信大 形 象高屋建瓴、整塑形象 營(yíng)銷策略 項(xiàng)目Slogan新中心 新世界寓意：新中心這里是嘉定新城的中心，名副其實(shí)“新中心” 跟隨明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)，成就未來(lái)城市“新中心新世界攜手“新世界品牌”，體驗(yàn)未來(lái)消費(fèi)“新世界” 跟隨明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)，開(kāi)啟未來(lái)財(cái)富“新世界” 大形象大活動(dòng) 話題炒作、活動(dòng)支持 營(yíng)銷策略 主題商業(yè)名家，重磅來(lái)襲！形式明發(fā)集團(tuán)品牌發(fā)布

26、會(huì)，正式啟幕上海目的確龍頭地位，25萬(wàn)方商業(yè)旗艦樹(shù)立形象 品牌輸出/增加價(jià)值6月月 7月月 8月月 9月月 10月月 11月月 12月月 神秘綜合體現(xiàn)身嘉定區(qū)域唯一大型商業(yè)旗艦“明發(fā)重磅來(lái)襲，商業(yè)航母啟幕上?！陛浾摮醋骶€配合品牌篇+ +新商業(yè)中心發(fā)展篇p 時(shí)間：2014年9月中旬p 目的：利用知名商業(yè)品牌，為項(xiàng)目做背書，為產(chǎn)品上市做蓄客準(zhǔn)備p 線上： 網(wǎng)絡(luò)、紙媒釋放神秘信息，嘉定即將出現(xiàn)商業(yè)巨擘； 網(wǎng)絡(luò)、電視臺(tái)、紙媒詳細(xì)解讀，宣傳明發(fā)品牌 炒作模式/大活動(dòng) 品牌輸出/增加價(jià)值主題雙劍合璧，撬動(dòng)上海！形式聯(lián)手“新世界”，提升商業(yè)品牌保障目的實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)唯一的超級(jí)商業(yè)綜合體定位6月月 7月月 8月月

27、 9月月 10月月 11月月 12月月 明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)攜手“新世界”品牌雙方合作儀式正式啟幕“嘉定新世界 暢享大未來(lái)”輿論炒作線配合品牌篇+ +商業(yè)品牌力量篇p 時(shí)間：2014年10月11日 p目的：利用“新世界”品牌力量，達(dá)到廣而告之的效果，做蓄客準(zhǔn)備p線上：（前期）網(wǎng)絡(luò)、紙媒曝光雙方即將合作消息； （中期）網(wǎng)絡(luò)跟蹤報(bào)道雙方合作細(xì)節(jié)，話題多輪炒作 （后期）電視臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、紙媒對(duì)事件進(jìn)行報(bào)道，雙方高管訪談 炒作模式/大活動(dòng) 品牌輸出/增加價(jià)值主題親子夢(mèng)工廠，夢(mèng)幻降臨！形式聯(lián)手“星期八小鎮(zhèn)”，確定親子主題目的實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)唯一家庭生活消費(fèi)之地6月月 7月月 8月月 9月月 10月月 11月月 12月月

28、星期八小鎮(zhèn)重磅來(lái)襲聯(lián)合星期八小鎮(zhèn)，在售樓處舉辦主題“嘉定新世界 親子夢(mèng)工廠”輿論炒作線配合品牌篇+ +親子主題體驗(yàn)篇p 時(shí)間：2014年1011月p 目的：引入星期八小鎮(zhèn)，釋放售樓處開(kāi)放信息，宣傳親子主題p 線上：（前期）網(wǎng)絡(luò)、微信平臺(tái)曝進(jìn)行活動(dòng)征集令 （后期）電視臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、紙媒對(duì)事件進(jìn)行報(bào)道 炒作模式/大活動(dòng) 大 現(xiàn) 場(chǎng)內(nèi)外包裝 、 強(qiáng)化形象 營(yíng)銷策略 外圍顯化增強(qiáng)項(xiàng)目外部包裝樓體樓體 發(fā)光字發(fā)光字 樓體亮化工程樓體亮化工程 三大體驗(yàn)，營(yíng)造超級(jí)現(xiàn)場(chǎng) 商鋪沿街玻璃氛圍包裝及迷你店招上掛交通指路牌交通指路牌大型大型燈桿燈桿旗旗主要進(jìn)出路段主要進(jìn)出路段主要進(jìn)出路段主要進(jìn)出路段售樓處位置路口路口導(dǎo)視

29、導(dǎo)視牌牌樓體亮化，增強(qiáng)成熟感，避免荒涼印象售樓處外圍主要進(jìn)出入口增加項(xiàng)目指示系統(tǒng)，避免客戶流失內(nèi)部升級(jí)營(yíng)造大盤氣勢(shì)性在售樓處專門開(kāi)辟宣傳25萬(wàn)商業(yè)旗艦的大盤規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，未來(lái)發(fā)展遠(yuǎn)景和生活方式的客戶體驗(yàn)展示中心愿景前置體驗(yàn)：設(shè)立震撼力強(qiáng)的客戶體驗(yàn)展廳 三大體驗(yàn)，營(yíng)造超級(jí)現(xiàn)場(chǎng) 親子樂(lè)園體驗(yàn)：設(shè)立兒童樂(lè)園體驗(yàn)中心宣傳未來(lái)的自持商業(yè)，以家庭消費(fèi)為主，以親子夢(mèng)工廠為主題，前置主題定位，達(dá)到宣傳效果服務(wù)體驗(yàn)增強(qiáng)項(xiàng)目認(rèn)知好感度在現(xiàn)有服務(wù)內(nèi)容下，增加細(xì)節(jié)服務(wù)上客服的服務(wù)禮儀和內(nèi)容；配合銷售增加到訪客戶的先期詢問(wèn)和引導(dǎo)。1）門口門童拉門（需要增加客戶進(jìn)會(huì)所的儀式）2）保安通知迎賓，銷售人員出門迎賓3）菜單式茶點(diǎn)服

30、務(wù) 三大體驗(yàn)，營(yíng)造超級(jí)現(xiàn)場(chǎng) 大召集大開(kāi)大合，拓客為王 營(yíng)銷策略 客源分析n南翔：市區(qū)導(dǎo)入客占70%，來(lái)自普陀、閘北、寶山、長(zhǎng)寧等區(qū)域，市區(qū)客價(jià)格承受能力略高，本地客中南翔客戶占一半以上 ；n嘉定新城：嘉定本地人50%，非軌交項(xiàng)目當(dāng)?shù)乜驼急雀?，工作生活區(qū)域分布于老城、外岡、華亭等地。n嘉定城區(qū)：本地客戶較多，離老城區(qū)較近，配套完善；MMMMMM嘉定北嘉定西白銀路嘉定新城馬路南翔市區(qū)導(dǎo)入客為主本地人50%、市區(qū)客50%本地人為主區(qū)域成交客戶結(jié)構(gòu)客戶分類：自用客群+投資客群核心客戶核心客戶：老城區(qū)客戶（自住或投資）重要客戶：上海市區(qū)11號(hào)線、2號(hào)線沿線所在的北區(qū)（普陀、長(zhǎng)寧）客戶為主（自住、投資）

31、游離客戶：純投資客戶（包括全市、太倉(cāng)、昆山等地）重要客戶游離客戶根據(jù)易居操作小戶型多年的積累及在嘉定新城多個(gè)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，沿軌交項(xiàng)目以市區(qū)導(dǎo)入為主，靠近老城市區(qū)客比例回落；非軌交項(xiàng)目則以當(dāng)?shù)乜蜑橹髁?，輔以市區(qū)客戶本案客戶結(jié)構(gòu)預(yù)判從項(xiàng)目定位及戶型面積段出發(fā)，客戶面要求較寬，存在機(jī)會(huì)點(diǎn)，拓客可行且有效。同時(shí)在項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)出眾的情況下，為滿足項(xiàng)目一定的溢價(jià)要求，拓客模式需進(jìn)一步提升。12提高廣度量性考量增加精度溢價(jià)考量極限客戶地圖形成，最大范圍網(wǎng)羅客戶，為后續(xù)客戶縮緊打下基礎(chǔ)在極限客戶范圍中，搜尋與項(xiàng)目匹配客源觸點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)客戶篩選基數(shù)兩大拓客主題執(zhí)行性依據(jù)性極限客戶觸點(diǎn)地圖客戶極限范圍地圖客戶觸點(diǎn)

32、交集地圖 大開(kāi)大合 拓客為王 保障項(xiàng)目在各個(gè)銷售階段源源不斷客戶源，埋好伏筆，打好基礎(chǔ)，將外部環(huán)境干擾影響降到最低！“極限拓客”并非單純的鋪面，而是根據(jù)目標(biāo)客戶定位及拓客方式，預(yù)估拓客效果，客戶匹配度優(yōu)先，同時(shí)權(quán)衡“性價(jià)比”分階段實(shí)施，為后續(xù)客戶瓶頸及項(xiàng)目客源保障打好基礎(chǔ)！長(zhǎng)期拓客階段拓客選擇性拓客匹配度最強(qiáng)匹配度中強(qiáng)匹配度偏弱主要客源增量客源補(bǔ)充客源 大開(kāi)大合 拓客為王 尋找極限客群范圍內(nèi)的客戶觸點(diǎn)詳盡的下區(qū)域調(diào)研搜尋1.在得出本項(xiàng)目第一張客群極限范圍圖之后，為嚴(yán)謹(jǐn)驗(yàn)證本項(xiàng)目的客群來(lái)源，使后續(xù)拓客具備可執(zhí)行性，我們最終客戶居住最終客戶工作區(qū)域最終客戶活動(dòng)補(bǔ)給區(qū)域?qū)懽謽谴笮推髽I(yè)專業(yè)市場(chǎng)社區(qū)分布

33、各大超市動(dòng)遷農(nóng)居點(diǎn)加油站商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)娛樂(lè)場(chǎng)地道路動(dòng)線結(jié)合第一張客群極限范圍圖2.形成多張極限客戶觸點(diǎn)地圖汽車4S店 大開(kāi)大合 拓客為王 針對(duì)周邊客戶置業(yè)可能性的分析，形成本案最終的客戶生活區(qū)域極限圖本案周邊的嘉定主城區(qū)和街道對(duì)于本地區(qū)認(rèn)可度最高，希望能有高品質(zhì)，優(yōu)環(huán)境的過(guò)渡型居住空間，以及不限貸，不限購(gòu)的投資產(chǎn)品，并認(rèn)可本案所屬區(qū)位潛力周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)距離已經(jīng)較遠(yuǎn)，但是嘉定新城的發(fā)展前景，會(huì)對(duì)他們進(jìn)行有效的觸動(dòng)地鐵1111號(hào)線的開(kāi)通，縮短跨區(qū)域的距離，地鐵沿線的客戶也能作為一定量的補(bǔ)充置業(yè)可能性最強(qiáng)弱最弱最強(qiáng)強(qiáng)弱最弱強(qiáng)本案周邊的新城街道、菊?qǐng)@新區(qū)和嘉定工業(yè)區(qū)板塊人群可以做到有效的引入，優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境和良

34、好的投資前景可以成為他們選擇的理由本案客戶導(dǎo)入強(qiáng)弱分布地圖大開(kāi)大合 拓客為王 大聚客立體營(yíng)銷 引入電商 營(yíng)銷執(zhí)行 8月 9月 10月 11月 12月銷售節(jié)點(diǎn)： 9月 形象出街 品牌宣傳 推廣主題：明發(fā)攜手?jǐn)y手新世界策略重點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)包裝區(qū)域強(qiáng)覆蓋線上推廣：戶外，圍擋，網(wǎng)絡(luò)炒作線下拓客：定點(diǎn)外展點(diǎn)陣地包裝戶外道旗高炮巨幅公交站牌 立體營(yíng)銷 引入電商 8月 9月 10月 11月 12月銷售節(jié)點(diǎn)： 10月 商鋪開(kāi)盤推廣主題：25萬(wàn)商業(yè)旗艦跟隨新世界，投資大未來(lái)策略重點(diǎn)：社區(qū)強(qiáng)滲透商圈重?cái)r截線上推廣：網(wǎng)絡(luò)炒作、電商、線下拓客：社區(qū)燈箱橫幅商戶陌拜百人外拓團(tuán)隊(duì) 立體營(yíng)銷 引入電商 8月 9月 10月 11

35、月 12月銷售節(jié)點(diǎn)： 11月 酒店式公寓開(kāi)盤推廣主題：25萬(wàn)方商業(yè)旗艦跟隨新世界，占領(lǐng)新中心策略重點(diǎn)：線下聚人氣線上造影響線上推廣：網(wǎng)絡(luò)炒作、電視、紙媒、直投線下拓客：數(shù)據(jù)庫(kù)短信活動(dòng)巡展路演圈層影響 大聚客、大絞殺 線上客戶召集方式微博營(yíng)銷論壇外推微信樓書會(huì)員積分網(wǎng)上展示中心項(xiàng)目現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)推介會(huì)推介會(huì)看看房房團(tuán)團(tuán)新聞新聞炒作炒作網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)廣告廣告微信微信& &會(huì)員會(huì)員微博微博論壇論壇 大聚客、大絞殺 線上客戶召集方式微博營(yíng)銷最美繪畫小天使：配合百名兒童繪畫大賽開(kāi)展線上宣傳現(xiàn)場(chǎng)啟動(dòng)儀式微博開(kāi)通全城征集參與的小天使網(wǎng)絡(luò)、線下推廣炒作小天使活動(dòng)利用平臺(tái)粉絲制作跟進(jìn)專題制作比賽專訪網(wǎng)絡(luò)

36、評(píng)選前30線下開(kāi)展比賽線上拉票活動(dòng)聯(lián)合新浪、騰訊當(dāng)選本案形象大使，享受各種優(yōu)惠10進(jìn)5，最佳五強(qiáng)小天使30進(jìn)10評(píng)選 大聚客、大絞殺 【微博話題營(yíng)銷】明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)引進(jìn)新世界星期八體驗(yàn)人生 大聚客、大絞殺 線上客戶召集方式論壇外推 大聚客、大絞殺 線上客戶召集方式微樓書 大聚客、大絞殺 線上客戶召集方式會(huì)員積分利用會(huì)員積分、消費(fèi)制度，為廣泛邀約意向客戶及老客戶制造便利。 會(huì)員專享積分活動(dòng)參與客戶、業(yè)主回饋活動(dòng)招待好友親朋的家宴活動(dòng)會(huì)員期刊定期郵送品牌公益活動(dòng)會(huì)員專享積分消費(fèi)會(huì)所消費(fèi) 家宴消費(fèi) 旅行計(jì)劃消費(fèi) 業(yè)主豪禮兌換 大聚客、大絞殺 易居嘉定區(qū)客戶資源序號(hào)項(xiàng)目名稱客戶數(shù)量1萬(wàn)科悅城21652路

37、勁上海院子13053中信泰富又一城38604日月光伯爵天地51345盤古天地54116悠活城68617風(fēng)景里33038新城馥華里9289同濟(jì)融景雅苑66710旭輝華庭3168合計(jì)32802 大開(kāi)大合，立體營(yíng)銷 1、易居代理嘉定項(xiàng)目各案場(chǎng)非自身項(xiàng)目意向客戶，經(jīng)各案場(chǎng)業(yè)務(wù)員梳理、整合，通過(guò)流程經(jīng)甲方確認(rèn)轉(zhuǎn)接至明發(fā)廣場(chǎng)購(gòu)房。2、獎(jiǎng)勵(lì)政策：經(jīng)甲方確認(rèn)屬易居多盤聯(lián)動(dòng)轉(zhuǎn)接購(gòu)買客戶，次月發(fā)放置業(yè)顧問(wèn)1500元/套獎(jiǎng)勵(lì)金。3、聯(lián)動(dòng)案場(chǎng)名單：萬(wàn)科悅城、路勁上海院子、中信泰富又一城、日月光伯爵天地、盤古天地、悠活城、風(fēng)景里、新城馥華里、同濟(jì)融景雅苑、旭輝華庭等?！疽拙蛹味?xiàng)目資源聯(lián)動(dòng)】大絞殺聚勢(shì)而為，銷售達(dá)成 營(yíng)

38、銷執(zhí)行 u2014年步行街商鋪和loft公寓是主要產(chǎn)品，資金回籠快慢完全取決于該部分產(chǎn)品的去化速度，是全年去化重點(diǎn) 。貨量的盤點(diǎn)南南B B一期住宅一期住宅（大平層）（大平層）北北B B一一期期別別墅墅北北B B 一期住宅一期住宅商業(yè)步行街產(chǎn)品類型推盤時(shí)間套數(shù)建筑面積（套）（）步行街商鋪2014年10月206180loft底層商鋪2014年11月2949loft公寓2014年11月27014835綜合商業(yè)（地下1F+地上1-3F）2015年9月61565合計(jì)85529loft綜合商業(yè)Loft底商 聚勢(shì)而為 銷售達(dá)成 銷售價(jià)格根據(jù)前述的價(jià)格推導(dǎo)，先將推盤價(jià)格制定如下：產(chǎn)品類型套數(shù)建筑面積均價(jià)總銷金額（套）（）元/（億元）步行街商鋪2061802650