《門(mén)店選址策略》ppt課件

1、第二講第二講 門(mén)店選址戰(zhàn)略門(mén)店選址戰(zhàn)略主講教師：蔣主講教師：蔣 燕燕 古人說(shuō)：古人說(shuō)：古人說(shuō)：古人說(shuō)：“鳳棲梧桐。其意思是鳳棲梧桐。其意思是說(shuō)鳳凰只需在梧桐樹(shù)上才會(huì)棲息。對(duì)于門(mén)說(shuō)鳳凰只需在梧桐樹(shù)上才會(huì)棲息。對(duì)于門(mén)店來(lái)說(shuō)，店鋪的選址問(wèn)題就相當(dāng)于能不能店來(lái)說(shuō)，店鋪的選址問(wèn)題就相當(dāng)于能不能找到一棵找到一棵“梧桐樹(shù)。位置假設(shè)選得好的話，梧桐樹(shù)。位置假設(shè)選得好的話，無(wú)形中已為鳳凰的到來(lái)提供了堅(jiān)實(shí)可靠的無(wú)形中已為鳳凰的到來(lái)提供了堅(jiān)實(shí)可靠的前提條件。與之相反，即使他是運(yùn)營(yíng)的高前提條件。與之相反，即使他是運(yùn)營(yíng)的高手，假設(shè)位置選擇不當(dāng)，顧客依然不會(huì)來(lái)。手，假設(shè)位置選擇不當(dāng)，顧客依然不會(huì)來(lái)。有人說(shuō)，開(kāi)店勝利的要素

2、中地點(diǎn)占了百分有人說(shuō)，開(kāi)店勝利的要素中地點(diǎn)占了百分之七十的要素。雖然這種說(shuō)法有點(diǎn)夸張，之七十的要素。雖然這種說(shuō)法有點(diǎn)夸張，但選址的重要性由此可見(jiàn)一斑。但選址的重要性由此可見(jiàn)一斑。 位置決議店鋪績(jī)效位置決議店鋪績(jī)效何謂何謂“一步差三市：開(kāi)店地址差一步就有能夠減一步差三市：開(kāi)店地址差一步就有能夠減少三成的買(mǎi)賣(mài)。少三成的買(mǎi)賣(mài)。 1 1、斜對(duì)面生意非常好。、斜對(duì)面生意非常好。 2 2、同在一條步行街上，僅是一個(gè)拐角，生、同在一條步行街上，僅是一個(gè)拐角，生意不好！意不好！ 1 1、疑心運(yùn)營(yíng)才干、疑心運(yùn)營(yíng)才干 2 2、貨品不好、貨品不好 3 3、人員不好、人員不好為什么呢？ 怎樣選？如何選?一、商圈評(píng)價(jià)一

3、、商圈評(píng)價(jià)二、地段評(píng)價(jià)二、地段評(píng)價(jià)三、實(shí)地調(diào)查三、實(shí)地調(diào)查預(yù)備任務(wù)：認(rèn)識(shí)本人預(yù)備任務(wù)：認(rèn)識(shí)本人我的品牌及產(chǎn)品定位我的品牌及產(chǎn)品定位我的競(jìng)爭(zhēng)情況我的競(jìng)爭(zhēng)情況我的產(chǎn)品構(gòu)造我的產(chǎn)品構(gòu)造我的顧客描畫(huà)我的顧客描畫(huà)我的預(yù)期的結(jié)果我的預(yù)期的結(jié)果品牌稱號(hào)品牌稱號(hào) - - 肯德基肯德基D&DD&D甜品飲料站甜品飲料站品牌定位品牌定位 - - 在高人流量的區(qū)域，以現(xiàn)存在高人流量的區(qū)域，以現(xiàn)存KFCKFC母店的衛(wèi)星店的方式提供限定種類的母店的衛(wèi)星店的方式提供限定種類的KFCKFC產(chǎn)品，并加強(qiáng)母店的可視性和延展產(chǎn)品，并加強(qiáng)母店的可視性和延展KFCKFC品牌籠統(tǒng)品牌籠統(tǒng)1、我的品牌稱號(hào)和定位、我的品牌稱

4、號(hào)和定位2、競(jìng)爭(zhēng)情況、競(jìng)爭(zhēng)情況 - 麥當(dāng)勞及其他麥當(dāng)勞及其他 甜品站數(shù)量甜品站數(shù)量: : 在在3232個(gè)城市中有個(gè)城市中有 91 91 家家 產(chǎn)品產(chǎn)品: : 甜筒甜筒, , 圣代圣代, , 蘋(píng)果派蘋(píng)果派, , 汽水汽水 定價(jià)范圍定價(jià)范圍: 26: 26元元 日均日均TC (TC (估算估算): 400 900 (): 400 900 (視商視商圈而定圈而定) ) ME (ME (估算估算):4.8):4.8元元3、產(chǎn)品構(gòu)造、產(chǎn)品構(gòu)造甜筒和圣代甜筒和圣代爽爽冰爽爽冰冰點(diǎn)冰點(diǎn)瓶裝飲料瓶裝飲料熱飲熱飲熱甜湯熱甜湯產(chǎn)品價(jià)錢(qián)：產(chǎn)品價(jià)錢(qián)：2-62-6元人民幣元人民幣4、我的顧客描畫(huà)、我的顧客描畫(huà)1流動(dòng)形狀

5、的人群，流動(dòng)形狀的人群，年齡在年齡在15-39歲歲的男性或女性，的男性或女性，更偏重于其中的更偏重于其中的青少年青少年2年輕，新潮，情愿接受并年輕，新潮，情愿接受并嘗試新穎事物，是快餐類嘗試新穎事物，是快餐類餐廳的愛(ài)用者并贊賞這類餐廳的愛(ài)用者并贊賞這類餐廳的快速，親切和方便，餐廳的快速，親切和方便，他們喜歡與朋友共度休閑他們喜歡與朋友共度休閑光陰，傾力任務(wù)亦懂得享光陰，傾力任務(wù)亦懂得享用生活和任務(wù)的報(bào)答。用生活和任務(wù)的報(bào)答。5、預(yù)期的結(jié)果、預(yù)期的結(jié)果滿足消費(fèi)者對(duì)滿足消費(fèi)者對(duì)“邊走邊吃和點(diǎn)心類邊走邊吃和點(diǎn)心類食品的需求食品的需求把把KFCKFC品牌年輕時(shí)髦的特性傳送給青品牌年輕時(shí)髦的特性傳送給青

6、少年消費(fèi)者少年消費(fèi)者添加品牌的顯露時(shí)機(jī)添加品牌的顯露時(shí)機(jī)對(duì)開(kāi)發(fā)的預(yù)期結(jié)果對(duì)開(kāi)發(fā)的預(yù)期結(jié)果:加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的浸透，特別是在客流加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的浸透，特別是在客流量極高但較難進(jìn)入的商圈量極高但較難進(jìn)入的商圈經(jīng)過(guò)規(guī)劃搶占控制點(diǎn)，抑制競(jìng)爭(zhēng)對(duì)經(jīng)過(guò)規(guī)劃搶占控制點(diǎn)，抑制競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手5、預(yù)期的結(jié)果、預(yù)期的結(jié)果選址原那么選址原那么選址的原那么須針對(duì)不同的目的店類型，以下是選址的原那么須針對(duì)不同的目的店類型，以下是應(yīng)該被思索的通用原那么：應(yīng)該被思索的通用原那么：有足夠的目的客戶有足夠的目的客戶具有方便的交通條件具有方便的交通條件方便本店的商品配送方便本店的商品配送經(jīng)濟(jì)性經(jīng)濟(jì)性治安條件好，根底設(shè)置齊全治安條件好，根底設(shè)置齊全

7、鄰居店與單店不發(fā)生沖突鄰居店與單店不發(fā)生沖突適度的競(jìng)爭(zhēng)適度的競(jìng)爭(zhēng)運(yùn)營(yíng)符合法律規(guī)定運(yùn)營(yíng)符合法律規(guī)定足夠的空間足夠的空間可被獲得可被獲得一、商圈評(píng)價(jià)一、商圈評(píng)價(jià)場(chǎng)所場(chǎng)所類型類型人潮人潮道路道路本商圈內(nèi)會(huì)聚人潮的場(chǎng)所類型本商圈內(nèi)會(huì)聚人潮的場(chǎng)所類型 聚集人口類型聚集人口類型 人潮聚集流動(dòng)的道路人潮聚集流動(dòng)的道路人潮聚集流動(dòng)的主要方向人潮聚集流動(dòng)的主要方向一、場(chǎng)所類型及人潮道路一、場(chǎng)所類型及人潮道路人潮情況測(cè)算人潮情況測(cè)算 1、將一周的時(shí)間區(qū)分為兩段：周一、將一周的時(shí)間區(qū)分為兩段：周一周五及周六、周五及周六、 周日法定假日周日法定假日 2、以上午、以上午8點(diǎn)一下午點(diǎn)一下午10點(diǎn)每?jī)尚r(shí)細(xì)分為一個(gè)小段點(diǎn)每

8、兩小時(shí)細(xì)分為一個(gè)小段 3、以、以15分鐘為其抽樣的一段的樣本，并計(jì)算其抽樣點(diǎn)分鐘為其抽樣的一段的樣本，并計(jì)算其抽樣點(diǎn)的實(shí)踐經(jīng)過(guò)人數(shù)、機(jī)動(dòng)車(chē)、汽車(chē)、助動(dòng)車(chē)、自行車(chē)的實(shí)踐經(jīng)過(guò)人數(shù)、機(jī)動(dòng)車(chē)、汽車(chē)、助動(dòng)車(chē)、自行車(chē) 4、抽樣時(shí)將人潮分為青少年、上班族、家庭主婦、抽樣時(shí)將人潮分為青少年、上班族、家庭主婦 5、將每抽樣的數(shù)，換算成以兩個(gè)小時(shí)為人潮流動(dòng)數(shù)、將每抽樣的數(shù)，換算成以兩個(gè)小時(shí)為人潮流動(dòng)數(shù) 6、將人潮流動(dòng)抽樣的數(shù)字以線圖表示、將人潮流動(dòng)抽樣的數(shù)字以線圖表示“人潮分布圖。人潮分布圖。 二、消費(fèi)特征與人口特征二、消費(fèi)特征與人口特征 1 1、該區(qū)住戶收入情況調(diào)查、該區(qū)住戶收入情況調(diào)查 高收入者：收入為該地域

9、平均收入高收入者：收入為該地域平均收入4 4倍以上，其所占比率。倍以上，其所占比率。 中上收入者：收入為該地域平均收入中上收入者：收入為該地域平均收入2 2倍以上，其所占比率倍以上，其所占比率 平均每戶全年收支情況平均每戶全年收支情況 2 2、常住人口消費(fèi)習(xí)慣及特征調(diào)查、常住人口消費(fèi)習(xí)慣及特征調(diào)查 對(duì)便利性、效力質(zhì)量及店鋪氣氛的要求概略對(duì)便利性、效力質(zhì)量及店鋪氣氛的要求概略 習(xí)慣消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)年齡分配情況年齡分配情況 教育程度教育程度二、消費(fèi)特征與人口特征二、消費(fèi)特征與人口特征 3 3、外來(lái)流動(dòng)人口消費(fèi)習(xí)慣和特征、外來(lái)流動(dòng)人口消費(fèi)習(xí)慣和特征 年齡分布情況年齡分布情況 消費(fèi)的種類消費(fèi)的種類 收入的

10、高低收入的高低 傳統(tǒng)式飲食傳統(tǒng)式飲食 三、行業(yè)形狀三、行業(yè)形狀 1、周邊主要街道的行業(yè)類型 2、以何類產(chǎn)品為主，售賣(mài)產(chǎn)品的層次 四競(jìng)爭(zhēng)者分析四競(jìng)爭(zhēng)者分析1 1、賣(mài)場(chǎng)氣氛、賣(mài)場(chǎng)氣氛 本區(qū)內(nèi)對(duì)本品牌較有影響性的競(jìng)爭(zhēng)店，其賣(mài)場(chǎng)本區(qū)內(nèi)對(duì)本品牌較有影響性的競(jìng)爭(zhēng)店，其賣(mài)場(chǎng)氣氛、購(gòu)物環(huán)境、效力態(tài)度及分布情況氣氛、購(gòu)物環(huán)境、效力態(tài)度及分布情況2 2、客流量、客流量 該競(jìng)爭(zhēng)店每日的成交客戶數(shù)該競(jìng)爭(zhēng)店每日的成交客戶數(shù) 3 3、營(yíng)業(yè)額、營(yíng)業(yè)額 客流量客流量* *成交率成交率* *平均消費(fèi)額平均消費(fèi)額= =每日營(yíng)業(yè)額。每日營(yíng)業(yè)額。 每日營(yíng)業(yè)額每日營(yíng)業(yè)額* *每月任務(wù)天數(shù)每月任務(wù)天數(shù)= =每月?tīng)I(yíng)業(yè)額。每月?tīng)I(yíng)業(yè)額。 二、

11、地段評(píng)價(jià)二、地段評(píng)價(jià) 一、店鋪特征及分布一、店鋪特征及分布 建筑形狀建筑形狀 1 1、主要店鋪街道建筑及建筑高度、主要店鋪街道建筑及建筑高度 2 2、新大樓與舊式建筑的分布、新大樓與舊式建筑的分布 3 3、目前的改建情況、目前的改建情況 4 4、城市、城市1313年內(nèi)能夠改建的趨勢(shì)城年內(nèi)能夠改建的趨勢(shì)城市規(guī)劃局建立關(guān)系。市規(guī)劃局建立關(guān)系。 北京青年北京青年(720P)06.mkv (720P)06.mkv 一、店鋪特征及分布一、店鋪特征及分布可接近店鋪的方便度可接近店鋪的方便度 1 1、200200米內(nèi)能否有公交車(chē)站米內(nèi)能否有公交車(chē)站 2 2、道路之寬窄：路越寬，行駛車(chē)輛多，停車(chē)方便、道路之寬

12、窄：路越寬，行駛車(chē)輛多，停車(chē)方便 3 3、附近、附近100100米內(nèi)能否有斑馬線，以便人流可以走過(guò)來(lái)米內(nèi)能否有斑馬線，以便人流可以走過(guò)來(lái) 4 4、100100米左右可有紅綠燈：添加店鋪的出彩率，提高認(rèn)知度米左右可有紅綠燈：添加店鋪的出彩率，提高認(rèn)知度 5 5、近其內(nèi)附近能否有道路改動(dòng)方案。、近其內(nèi)附近能否有道路改動(dòng)方案。留意：提防呵斥人潮通行流動(dòng)線斷裂的妨礙物。留意：提防呵斥人潮通行流動(dòng)線斷裂的妨礙物。一、店鋪特征及分布一、店鋪特征及分布選址點(diǎn)的街道評(píng)價(jià)選址點(diǎn)的街道評(píng)價(jià)左右店鋪?zhàn)笥业赇?1 1、思索其開(kāi)業(yè)后面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)、思索其開(kāi)業(yè)后面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng) 2 2、能否能成行成市、能否能成行成市二、確定店鋪的

13、評(píng)價(jià)二、確定店鋪的評(píng)價(jià)辨識(shí)性辨識(shí)性齊全性齊全性一切權(quán)的責(zé)任一切權(quán)的責(zé)任時(shí)間性時(shí)間性自然條件淹水、日曬、折舊及采光自然條件淹水、日曬、折舊及采光明顯度明顯度店鋪外形與面積店鋪外形與面積鄰店鄰店建筑本身情況建筑本身情況租金情況及房東的個(gè)人信譽(yù)問(wèn)題租金情況及房東的個(gè)人信譽(yù)問(wèn)題三、店鋪預(yù)估收入、支出與凈利三、店鋪預(yù)估收入、支出與凈利 1 1、預(yù)估每次消費(fèi)金額、預(yù)估每次消費(fèi)金額 1 1評(píng)價(jià)商圈抽樣點(diǎn)適宜何類型的店評(píng)價(jià)商圈抽樣點(diǎn)適宜何類型的店 2 2以以 入店率入店率* *該商圈抽樣點(diǎn)的人潮數(shù)該商圈抽樣點(diǎn)的人潮數(shù)= =預(yù)估客戶數(shù)預(yù)估客戶數(shù) 3 3未來(lái)再依商圈的消費(fèi)年齡、習(xí)慣、所得的變動(dòng)能夠未來(lái)再依商圈的消

14、費(fèi)年齡、習(xí)慣、所得的變動(dòng)能夠?qū)土髁康膶?duì)客流量的 影響而做正影響而做正( (負(fù)負(fù)) )百分比的修正百分比的修正 2 2、能夠的業(yè)績(jī)、能夠的業(yè)績(jī) 1 1預(yù)估消費(fèi)金額預(yù)估消費(fèi)金額* *能夠客戶數(shù)能夠客戶數(shù)= =能夠每日營(yíng)業(yè)金額能夠每日營(yíng)業(yè)金額 2 2能夠每日營(yíng)業(yè)金額能夠每日營(yíng)業(yè)金額* *30=30=能夠每月?tīng)I(yíng)業(yè)金額。能夠每月?tīng)I(yíng)業(yè)金額。 四、店鋪預(yù)估收入、支出與凈利四、店鋪預(yù)估收入、支出與凈利 1 1、前期資金投入、前期資金投入 設(shè)備設(shè)備工程工程租金租金設(shè)計(jì)裝修費(fèi)用設(shè)計(jì)裝修費(fèi)用2 2、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用預(yù)估、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用預(yù)估 3 3、預(yù)估凈利、預(yù)估凈利 能夠月?tīng)I(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)能夠月?tīng)I(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)- -租金租金- -固定費(fèi)用固定

15、費(fèi)用- -變動(dòng)總費(fèi)用變動(dòng)總費(fèi)用= =預(yù)估凈利預(yù)估凈利 本預(yù)估凈利為稅前凈利本預(yù)估凈利為稅前凈利 固定費(fèi)用：工資福利、折舊費(fèi)、水電費(fèi)、管理費(fèi)固定費(fèi)用：工資福利、折舊費(fèi)、水電費(fèi)、管理費(fèi)變動(dòng)費(fèi)用：運(yùn)輸費(fèi)、保管費(fèi)、包裝費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅變動(dòng)費(fèi)用：運(yùn)輸費(fèi)、保管費(fèi)、包裝費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅五道路性質(zhì)五道路性質(zhì)主要是調(diào)查立地點(diǎn)主要是調(diào)查立地點(diǎn) 前道路的特性通行車(chē)輛前道路的特性通行車(chē)輛種類。主要包括：種類。主要包括：銜接道路銜接道路運(yùn)輸?shù)缆愤\(yùn)輸?shù)缆飞塘鞯缆飞塘鞯缆方紖^(qū)道路郊區(qū)道路老舊道路老舊道路一、店鋪調(diào)查一、店鋪調(diào)查 租金租金 裝修本錢(qián)復(fù)原裝修本錢(qián)復(fù)原 續(xù)約調(diào)價(jià)比例續(xù)約調(diào)價(jià)比例 總租期本錢(qián)總租期本錢(qián) 屋齡及維修本錢(qián)屋齡及維修

16、本錢(qián) 前租者對(duì)房屋的評(píng)價(jià)前租者對(duì)房屋的評(píng)價(jià)北京青年北京青年(720P)06.mkv(720P)06.mkv三、實(shí)地調(diào)查三、實(shí)地調(diào)查 能否方便目的顧客能否方便目的顧客 能否人流量大，低與頂峰時(shí)的差距能否人流量大，低與頂峰時(shí)的差距 所在街道的籠統(tǒng)與貨格風(fēng)格能否配所在街道的籠統(tǒng)與貨格風(fēng)格能否配 所在商圈能否上目的顧客的流動(dòng)處所在商圈能否上目的顧客的流動(dòng)處 商圈環(huán)境如何商圈環(huán)境如何 競(jìng)爭(zhēng)情勢(shì)如何競(jìng)爭(zhēng)情勢(shì)如何 商圈的穩(wěn)定性商圈的穩(wěn)定性 能否方便送貨能否方便送貨 二、市場(chǎng)性調(diào)查二、市場(chǎng)性調(diào)查三、店鋪?zhàn)赓U洽談三、店鋪?zhàn)赓U洽談租期租期租金前兩年不變，第三年開(kāi)場(chǎng)浮動(dòng)租金前兩年不變，第三年開(kāi)場(chǎng)浮動(dòng)租金支付方式：租

17、金支付方式：退租時(shí)租金計(jì)算：沒(méi)滿時(shí)如何處置退租時(shí)租金計(jì)算：沒(méi)滿時(shí)如何處置1損益平衡點(diǎn)：租金本錢(qián)的預(yù)估。 由于隨著店鋪所運(yùn)營(yíng)商品的生命周期的不同，如導(dǎo)入期。生長(zhǎng)期、衰退期各有不同的利潤(rùn)基準(zhǔn)及開(kāi)展目的，可接受的租金也不同，好地點(diǎn)一定貴，而貴的地點(diǎn)卻不一定能發(fā)明好的商機(jī)。如何獲得損益平衡是最重要的條件2契約訂定以35年為佳： 由于店鋪運(yùn)營(yíng)的植物性培育行為。普通在永續(xù)運(yùn)營(yíng)的前提下，只需外在環(huán)境無(wú)大變動(dòng)，長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)是較有利。 。 四租屋談判須知四租屋談判須知四租屋談判須知四租屋談判須知 3 3與房東建立共識(shí)的關(guān)系：與房東建立共識(shí)的關(guān)系： 提示房東，好店能提高他的房子的價(jià)錢(qián)。提示房東，好店能提高他的房子的價(jià)錢(qián)。 以穩(wěn)定性與以穩(wěn)定性與平安性抑制房東哄抬房租念頭平安性抑制房